最高法院民事判決 八十八年度台上字第二七二三號
上 訴 人 郭炎修
訴訟代理人 劉佳田律師
被 上訴 人 林益昌
林龍輝
陳麗惠
右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年十月十二日台灣高等
法院台中分院第二審判決（八十六年度重上字第一六八號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十六年三月八日向伊買受坐落台中市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及其上建物，買賣價金新台幣（下同）四千二百零四萬元，上訴人於簽訂契約前支付定金四百二十萬元，兩造約定上訴人應於八十六年四月十一日支付第一期款三百八十萬元，伊則應同時備齊有關證件供上訴人申報土地增值稅及契稅等。詎上訴人於八十六年三月十三日託詞系爭土地被編為公園預定地，遭被上訴人詐欺為由，以存證信函解除買賣契約，並要求伊（原判決誤繕為上訴人）退還上開定金。經伊通知並無其事且已備齊申報土地增值稅及契稅之有關證件，請求上訴人依約給付第一期款三百八十萬元遭拒，伊依買賣契約得請求上訴人給付第一期款，上訴人不得反訴請求返還定金等情。求為命上訴人給付三百八十萬元及自八十六年四月十二日起加計法定遲延利息，並駁回上訴人之反訴之判決。上訴人則以：伊因急需土地建屋而買受系爭土地，簽約前並詢問被上訴人甲○○系爭土地能否建屋，甲○○告以系爭土地僅有一小部分為道路用地，其他無被編為任何公共設施用地，並保證馬上可以建屋，詐騙上訴人，致伊受騙而以每坪十二萬六千元高價買受，伊已於八十六年三月十三日以受詐騙為由，撤銷買賣契約，被上訴人自不得請求伊給付第一期款。又伊簽訂系爭買賣契約，查證得知系爭土地已經都市計畫編定為兒童遊戲場用地；至系爭土地經編為兒童遊戲場用地一事，於簽約時雖為買賣雙方及仲介人所不知，惟此種情形顯一般人以一般之注意無從知悉者，自不能認有重大過失，依民法第三百五十條第一項前段之反面解釋，伊非因重大過失於簽約時不知系爭土地被編定為兒童遊戲場用地，被上訴人（原判決誤繕為上訴人）仍應負瑕疵擔保責任。伊購買系爭土地目的在於建屋使用，系爭土地既經編定為兒童遊戲場用地，縱經市地重劃完成，參與市地重劃之其他土地已經解除限建而得建築，但系爭土地仍不得建築，此項瑕疵，不能補正，伊自得依法解除契約，並已於八十六年四月十九日以臺中郵局第一一二三一號存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，上訴人無給付第一期款之義務，且被上訴人應返還伊已付之定金四百四十萬元等語。資為抗辯。並反訴求為命被上訴人給付四百四十萬元及其法定遲延利息之判決。原審以：兩造於八十六年三月八日訂定系爭土地買賣契約，上訴人除給付定金外，依約應於八十六年四月十一日給付第一期款三百八十萬元，迄未給付；上訴人於八十六
年三月十三日以存證信函向被上訴人為撤銷之意思表示，於八十六年四月十九日以存證信函表示系爭土地有瑕疵向被上訴人為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭，並有買賣契約影本、土地登記簿謄本、郵局存證信函影本在卷可稽。茲應審究者，乃上訴人是否得撤銷或解除系爭土地買賣契約﹖經查：（一）關於上訴人撤銷契約之意思表示部分：按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段固有明文。又此之所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，如非因被詐欺而為意思表示者，自無援用上開條文規定而撤銷其意思表示之餘地。被上訴人為出售系爭土地，於系爭土地上標示出售意旨並載明聯絡電話，嗣有訴外人許清海、許郭玉霞夫妻二人開車經過發現系爭土地欲出售，與陳郭碧娥聯絡，而陳郭碧娥知道上訴人要找地做倉庫，乃告知上訴人系爭土地要出售之事，本件買賣係由許清海、許郭玉霞夫妻及陳郭碧娥等人之介紹，兩造訂約前，被上訴人請上訴人去領地籍圖等資料，並於上訴人詢問系爭土地是否有公共設施或公園預定地時，表示只有一部分為公共設施，該地沒有住二，也有住三等語。嗣許清海、許郭玉霞申請地籍圖及土地謄本，陳郭碧娥有去查是否有公共設施，圖上可看出有部分係道路用地；另上訴人於購買前已知系爭土地要通盤檢討，及離系爭土地附近約一百公尺處之土地，一坪僅九萬元，後面沒靠路邊之土地則一坪只有六、七萬之價值，惟因系爭土地上有倉庫，且係角地，地形美，無需整地，始以每坪十二萬六千元高於鄰地之價格購買一節，業經證人許清海、許郭玉霞證實；另證人陳郭碧娥證稱：「伊與上訴人是姑侄關係，上訴人說要買倉庫，伊乃幫忙探聽，並請許郭玉霞等人介紹，嗣許郭玉霞乃介紹上訴人去看系爭土地，當時被上訴人說系爭土地後面有一部分被編為道路用地，並說系爭土地要重劃了，至於價金方面，系爭土地雖然比鄰地一坪九萬元貴，惟因鄰地地形不美，而系爭土地是角間，地形美，上面有現成的建物，故雖然價格較高，上訴人還是出價買受」、「伊侄子即上訴人要買地，伊幫忙找地，並託許郭玉霞介紹，許郭玉霞乃介紹上訴人買系爭土地，買地前許郭玉霞有申請地籍圖及土地謄本給證人看，賣方並表示會有一小部分土地是道路用地，圖上亦看得出來，被上訴人當初有說可以搶建，不用參加重劃，不是住二，就是住三」云云；證人何素惠即代書證稱：「簽約當天是到陳郭碧娥家中，賣方由甲○○到場，伊到達陳郭碧娥家中時，雙方價金已談妥，伊雖然覺得價格有點偏高，但因已議定好了，伊不便多說，故只是幫忙寫契約而已，當時賣方有向買方建議因都市計畫圖上有住宅區與道路用地，且系爭土地上有建物，故賣方建議買方可以搶建不用參加重劃，簽約當天分區使用圖及都市計畫圖都有拿出來，但雙方均認為系爭土地是住宅區，買方表示係要當倉庫用，讓大貨車出入，故選定那塊角地，系爭土地上有房屋及水電，整修好或搶建好即可不用參加都市計畫，當時上訴人已知道系爭土地在通盤檢討之區域中，被上訴人並曾提到重劃後以其地之條件不是住二，也是住三」云云；參以被上訴人提出為上訴人所不爭執之被上訴人與許郭玉霞討論買賣始末之電話錄音帶及譯文，其中有關上訴人於簽約前業已申請系爭土地相關之文件，而得知系爭土地辦理市地重劃中而被限建，及上訴人買系爭土地要蓋倉庫，並知道上開建物係違建不能辦理保存登記；故兩造始以每坪十二萬餘元之價格成交等情，益見上訴人購買系爭土地，係經過審慎評估，對於系爭土地之現況均甚明瞭後，始與被上訴人簽訂買賣契約，並非被上訴人施用詐術致其陷於錯誤，而為買受土地之意思表示，與民法第九十二條規定之
詐欺有間，自難依該規定撤銷系爭土地買賣契約。雖證人許郭玉霞另證稱：當初伊不知道系爭土地有限建，買方當時是否知道倉庫係違建而未辦保存登記，伊也不知道云云，惟此與前揭錄音內容及其他證人證詞不相符，自屬避就之詞，委無可採。則上訴人縱於八十六年三月十三日以存證信函向被上訴人為撤銷契約之意思表示，亦不生撤銷法效。（二）關於上訴人解除契約之意思表示部分：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第三百五十五條第一項、第二項亦有明文。台中市都市計畫通盤檢討案，於七十五年二月二十二日公告實施，將系爭土地列為後期發展區，並編定為住宅區，需俟擬定細部計畫完成並辦理市地重劃後始得建築，台中市政府並依都市計畫法第十九條規定，於八十六年一月二十三日公開展覽該地區細部計畫草案，依此草案系爭土地為兒童遊戲場用地，惟尚未完成法定程序等情，有台中市政府工務局八十六年九月八日八十六中工都字第三七三四一號函、八十六年三月三十一日八十六中工都字第二七○○號函（復上訴人）影本、公開展覽擬定台中市都市計畫後期發展區細部計畫說明書、圖之說明會時間、地點通知書影本各一份附卷可稽。上訴人於簽訂買賣契約前，對於系爭土地位於重劃區域中，將通盤檢討，並經限建等事實知之甚明已詳前述，且依證人何素惠前開證詞，得知上訴人於簽約前亦已申請分區使用圖及都市計畫圖，是上訴人於簽約前對系爭土地因位於後期發展區且限建中，及將重劃等情自難諉為不知。按土地參加重劃，其結果能否如願本難逆料，上訴人明知系爭土地在市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定之風險，而有風險該點亦已在其購買前加以評估。是縱被上訴人曾於兩造協談是否成立土地買賣契約時，提及以系爭土地之條件，重劃後不是住二，也有住三云云，亦屬其個人臆測之詞，難謂因被上訴人曾為此語即認係其個人對系爭土地將來必定劃為住二或住三之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本件編定為兒童遊戲場用地，亦屬上訴人於買受土地時即知可能會存在之風險之一，為上訴人所得預見，是縱未如其所願而被劃為兒童遊戲場用地，該瑕疵亦屬其購地之初即明知可能會存在者，是依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人即被上訴人即不負物之瑕疵擔保之責。退一步言，縱認上訴人對於該土地被編定為兒童遊戲場用地之事實並不知情，惟因其簽訂買賣契約前，系爭土地經編定為兒童遊戲場用地之草案業經台中市政府公開展覽，該事實向都市計畫課查詢即可得知一節，亦經證人即上訴人委託規劃系爭土地上建物之莊敏信結證屬實，而上訴人亦曾申請系爭土地相關文件核閱，揆諸前揭民法第三百五十五條第二項規定，上訴人對於不知系爭土地經編定為兒童遊戲場用地，自屬有重大過失，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。上訴人於八十六年四月十九日以系爭土地經畫為兒童遊戲場用地有瑕疵為由，以存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，於法無據，自不生效力。另上訴人聲請訊問證人何以會，其證述有關其於事後為兩造協調退還定金或降低買賣價金之事宜；證人莊以敏，係證述有關上訴人委託其規劃系爭土地上建物之事
宜；證人何明錝即系爭土地鄰地地主，係證述其不知系爭土地被劃為兒童遊戲場用地，均不足為有利上訴人之認定。上訴人所為撤銷契約及解除契約之意思表示，均因於法不合而不生撤銷及解除之效力，系爭土地買賣契約仍有效存在。上訴人應於八十六年四月十一日給付第一期款三百八十萬元，惟上訴人迄未給付，被上訴人本於買賣契約，請求上訴人給付及加算法定遲延利息，於法有據；上訴人反訴請求被上訴人返還定金四百四十萬元及利息，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證責任。又買受人因重大過失，而不知買賣標的物有滅失或減少價值之瑕疵，滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第三百五十五條第二項規定明甚。是因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵之買受人，主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，即應就出賣人保證其無瑕疵或出賣人故意不告知其瑕疵之事實，負舉證責任。原審以上訴人不能證明其係因被詐欺而為意思表示與被上訴人訂定系爭土地買賣契約，上訴人於簽約前已申請系爭土地相關文件審閱，且證人何素惠證述：簽約當天分區使用圖及都市計畫圖都有拿出來，但雙方均認為系爭土地是住宅區云云，觀卷附都市計畫圖（見原審卷第七九頁），業標明其細部計畫內容，上訴人不向主管機關查詢明確，難謂無重大過失；而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人即被上訴人保證系爭土地屬都市計畫住宅區之記載，上訴人復未能證明故意不告知其瑕疵，依民法第三百五十五條第二項規定，難令被上訴人負擔保責任，而為不利於上訴人之判斷，經核尚無違誤。上訴人徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，執詞指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 二十二 日
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