宣 示 判 決 筆 錄
原 告 丙○○
訴訟代理人 蔡慧玲律師
複 代理人 周炳成律師
被 告 智富開發有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 毛英富律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國九十五年十二月七
日言詞辯論終結，同年月二十一日下午四時在本院臺北簡易庭第
三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃明發
書記官 鄭玉佩
通 譯 陳秋玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由之要領記載於下：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告主張其與被告智富開發有限公司於九十四年五月十日簽 訂專任委託銷售契約書，約定原告委由被告智富開發有限公 司仲介臺北市中正區○○○路○段一號十二樓之一房屋暨坐 落基地之出售。訂約後，被告智富開發有限公司即由其職員 即被告呂崴民執行仲介事務，原告為便於被告帶客看屋，乃 將房屋鑰匙交付被告，由被告保管上開房屋。詎被告呂崴民 於仲介訴外人蘇麗華買受該屋過程中，已發現上開房屋有漏 水現象，竟怠忽其善良管理人注意義務，刻意隱瞞漏水瑕疵 ，一再向買方表示上開房屋絕無滲漏水情形，極力敦促蘇麗 華買受上開房屋。蘇麗華因被告之仲介，於同年六月二十五 日與原告訂立買賣契約。惟因蘇麗華於同年八月四日交屋後 ，發覺房屋漏水，遂偕同原告經本院調解於同年十月三十一 日合意解除上開房屋之買賣契約。由於被告呂崴民未盡與原 告所訂仲介契約及消費者保護法第四條、第五條所要求之善 良管理人注意義務，明知上開房屋漏水卻不告知原告與買方 ，向買方為過度之保證，致原告訂立買賣契約後遭解除，損 失因履行買賣契約所支出之房屋交易契稅新臺幣（下同）四 萬二千七百二十六元、行政規費三萬零九百十元，及仲介費
三十三萬四千五百元，共計四十萬八千一百三十六元，自應 依民法第五百四十四條委任契約損害賠償，及同法第一百八 十四條侵權行為之規定對原告負侵權行為損害賠償之責，被 告智富開發有限公司為被告呂崴民之僱用人，依同法第一百 八十八條規定亦應連帶負賠償責任。惟經請求被告賠償為其 所拒，為此提起本訴，聲明請求被告連帶給付原告四十萬八 千一百三十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等 情。被告則辯稱仲介過程中並不知原告之房屋有滲漏水狀況 ，且原告於委託銷售時所填不動產說明書，亦表明該房屋無 滲漏水情事，被告自無任何未盡善良管理人注意義務或侵權 行為可言，原告請求被告賠償顯無理由等語。
二、經查，原告主張被告呂崴民違反系爭仲介契約及消費者保護 法第四條、第五條所要求之善良管理人注意義務及充分告知 義務，應對原告負侵權行為損害賠償責任，無非係以被告呂 崴民於仲介過程中已知悉原告委託銷售之房屋漏水，為其論 據，並以被告呂崴民之電話錄音及譯文為證。惟觀原告所提 錄音內容，被告呂崴民並無肯認其在原告簽訂買賣契約前之 仲介過程即已知悉房屋漏水，即以原告所節錄作為依據之後 述片斷：
王：上次在九月十一日時跟我講說月底因為白蟻拆天花板 時，你就發現有滲水的情況．．．
呂：白蟻拆天花板滲水的情況．．．
王：對！
呂：那是在交屋後嗎？那是陳先生講的，上次我跟你講一 下．．．他出國去了，等他回來才處理．．． 王：可是你不是跟我講拆的時候其實你就發現滲水的樣子 ！
呂：不是，拆時都是晴天沒有滲水，看起來有點發霉的樣 子。
王：你說屋頂是不是？
呂：對啊！但沒找漏水師父來看不能確定。
王：發霉的界定是指什麼意思？
呂：什麼意思！
王：是呀！你所說的發霉
呂：看上面有點白白的，有點發霉的樣子
王：所以你那時才說早有滲水的樣子
呂：我說擔心會有這樣的問題
王：但你當時都沒和我們說．．．
呂：因為那也要找師父來看．．．也可能是潮濕發霉，這
不一定啦．．．
亦僅顯示與被告呂崴民對話之一方，極力套取被告呂崴民承 認先前已經知悉滲漏水之情，仍未見被告呂崴民於對話中表 示確於原告簽訂買賣契約前之仲介過程，已經明知房屋漏水 之事實。而被告堅決否認於仲介過程中知悉原告房屋有滲漏 水情況，參以原告陳明其自八十年底即取得上開房屋所有權 ，並自住使用，均未發覺漏水，迄委託仲介前約三年期間， 出租他人使用，亦未據承租人反應有漏水情況等語。可見系 爭房屋縱有漏水亦非容易發覺，而被告呂崴民雖擔負仲介房 屋出售之任務，惟非必對房屋是否漏水即有專業認知或具高 度敏感性，此從其上開電話錄音之對話亦不難窺知等情。實 難認原告前詞主張被告呂崴民明知房屋漏水之事實為可採信 。則原告據以主張被告呂崴民違反系爭仲介契約及消費者保 護法第四條、第五條所要求之善良管理人注意義務及充分告 知義務，應對原告負侵權行為損害賠償責任，即屬無據。其 另主張被告智富開發有限公司應負僱佣人責任，亦失所附麗 。從而，原告依委任契約及侵權行為等法律關係訴請被告連 帶賠償如其聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告既受敗 訴之判決，其假執行之聲請應併予駁回。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日 書記官 鄭玉佩
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