最高法院民事判決 九十五年度台上字第二八九七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 韓邦財律師
鄧湘全律師
王唯鳳律師
被 上訴 人 乙○○
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十五年
六月十三日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第四０號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落新竹縣竹東鎮○○段九０四、九０六、九二七之二、九八一號土地（下稱系爭土地）原為伊母鍾林戊妹所有，鍾林戊妹於民國九十一年四月二十二日死亡前之九十一年二月一日將系爭土地贈與伊，於同年四月二十九日辦畢所有權移轉登記。詎被上訴人竟在系爭土地搭蓋如原判決附圖（下稱附圖）所示地上物而無權占用等情。爰依民法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人應將九０四號面積二一點七二平方公尺、九二七之二號面積七點０二平方公尺、九八一號面積一二點六五平方公尺之建物，及九０六號面積六點六０平方公尺之鐵皮雨棚拆除，並將前開土地及九０六號上，面積零點三七平方公尺之騎樓返還伊之判決。
被上訴人則以：伊與上訴人為兄妹，養母鍾林戊妹於五十三年間將新竹縣竹東鎮○○路一八號房屋（下稱系爭房屋）提供伊使用，並於六十八年間將系爭房屋贈與伊，並同意伊永久使用系爭房屋所坐落之基地。嗣於七十年間因系爭房屋老舊，且不敷使用，伊乃在前、後擴建客廳、房間及廚房使用，而成目前之房屋現況。鍾林戊妹就此亦同意伊永久使用所坐落之系爭土地。上訴人自幼即與鍾林戊妹居住在同鎮○○路一八之一號房屋，與伊毗鄰而居，就前情完全知悉，鍾林戊妹縱於九十一年四月間將其所有系爭土地以贈與之原因移轉登記予上訴人，仍應繼受鍾林戊妹之義務，同意伊使用系爭房屋所坐落之土地，且上訴人於九十一年間取得系爭土地後，未曾要求伊返還土地，足認上訴人亦已默許伊永久使用系爭建物所坐落之土地等語，資為抗辯。原審以：鍾林戊妹所有系爭房屋原為九點三九坪，未辦理所有權登記，鍾林戊妹於六十八年間將系爭房屋事實上處分權贈與被上訴人，被上訴人迄七十一年間整修系爭房屋如現狀，為上訴人不爭，並有新竹縣稅捐稽徵處准予變更房屋納稅義務人名義函、七
十二年五月九日（72）新稅東三字第四八九八號房屋現值核定函、贈與所有權移轉契約書為證。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推定土地受讓人或土地所有人默許房屋受讓人在房屋得使用期限內繼續使用土地，有租賃關係，前開房屋之受讓人應擴及於受讓房屋事實上處分權之人。查鍾林戊妹於六十八年間將系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人，斯時系爭房屋即占用鍾林戊妹所有系爭九０六號土地，揆諸前開說明，即應推定鍾林戊妺默許被上訴人於系爭房屋於得使用期間內有權使用系爭九０六號土地，其間有租賃關係存在。而鍾林戊妹於九十一年四月二十二日死亡前向與被上訴人毗鄰而居，則被上訴人於受贈系爭房屋後，在鍾林戊妹所有系爭九０四、九二七之二、九八一號土地擴建系爭房屋如現狀，為鍾林戊妹知悉甚詳，參酌系爭房屋擴建後坐落九０五地號上，為二樓結構，兩旁分別為磚造牆壁，另一為泥土牆作為客廳使用。系爭九０四、九二七之二、九八一地號上，依序為客廳、房間、廚房，既無獨立出入口，而係利用系爭建物為其出入口，該擴建部分已附合於鍾林戊妹所贈與之主建物而成為主建物一部分，則鍾林戊妹於九十一年四月二十二日死亡前，長達二十餘年間，就被上訴人擴建之系爭房屋占用系爭土地均未曾為反對之意思表示，足徵鍾林戊妹除系爭九０六號土地同意被上訴人使用而有租賃關係存在，就擴建系爭房屋占用九０四、九二七之二、九八一地號土地，亦已依附於九０六號土地，而併予同意被上訴人使用系爭九０四、九二七之二、九八一地號土地，亦有租賃關係存在，應堪認定。系爭九０六號土地及坐落該土地上之系爭房屋，原均為鍾林戊妹所有，鍾林戊妹於六十八年間將系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人，嗣於九十一年二月一日，復將系爭九０六號土地贈與上訴人，則鍾林戊妹就系爭九０六號土地之租賃關係，於上訴人受讓系爭九０六號土地時即應繼受該租賃關係至明。而擴建於系爭九０四、九二七之二、九八一地號上之建物，非為獨立之不動產，已因附合於系爭房屋而為系爭房屋之一部分，鍾林戊妹就系爭九０四、九二七之二、九八一地號因依附於九０六地號土地而認併同默示同意被上訴人使用系爭土地，而有租賃關係存在，上訴人於受讓九０四、九二七之二、九八一地號土地時，亦應併同繼受鍾林戊妹默示
同意被上訴人使用該土地之租賃關係。是被上訴人如附圖所示之地上物占用上訴人所有之系爭土地，有合法正當權源。從而，上訴人依民法第七百六十七條之法律規定，訴請被上訴人應將如附圖所示九０四、九０六、九二七之二、九八一地號上之地上物拆除，並將前揭占用土地返還，不應准許。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院著有四十八年台上字第一四五七號判例，至八十九年五月五日增訂之民法第四百二十五條之規定，僅係使之明文化，並進而推定在房屋使用期限內視為有租賃關係。至其他本於使用借貸關係占用土地，經斟酌當事人間之意思，交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有權人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或有權利濫用之情形者，仍應駁回其請求。本件九點三九坪房屋及坐落之九０六號土地，原均為兩造之母鍾林戊妹所有，嗣鍾林戊妹將系爭九點三九坪房屋之事實處分權及九０四、九０六、九二七之二、九八一號土地分別贈與兩造，揆之上開說明，就系爭九點三九坪房屋及其坐落之九０六號土地間在房屋使用期限內，自應推定有租賃關係，於上訴人受讓系爭九０六號土地時，應繼受該租賃關係。至其餘房屋部分，雖屬被上訴人所擴建，惟稽之兩造屬兄妹，同為鍾林戊妹之繼承人，並毗鄰而居，被上訴人於鍾林戊妹生前即已擴建二十餘年，已得鍾林戊妹默示同意，亦為上訴人所知悉，該擴建部分已附合於鍾林戊妹所贈與之主建物而成為主建物一部分，為原審確定之事實，參以鍾林戊妹於九十一年一月二十六日至財團法人長庚紀念醫院急診，住院治療，住院初期意識不很清楚，後續又出現中風，於同年四月二十二日死亡，上訴人於同年月二十五日送件，同年月二十九日以贈與為原因將系爭土地辦妥所有權移轉登記予己之情形（見一審卷㈡第二頁、一審卷㈢第二一頁、一審卷㈠八三至八七頁），則上訴人於鍾林戉妹死亡之後，始送件將系爭土地辦理所有權移轉登記予己，經三年後方訴請被上訴人拆屋還地，有違誠信。原審為上訴人敗訴判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴論旨，聲明廢棄原判決，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十五 年 十二 月 二十一 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來
法官 黃 秀 得
法官 吳 謀 焰
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 一 月 三 日 ｍ