最高法院民事判決 九十五年度台上字第二八六八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林清源律師
被 上訴 人 中國人壽保險股份有限公司
法定代理人 辛○○
被 上訴 人 禾和開發事業有限公司
法定代理人 壬○○
被 上訴 人 世祺股份有限公司
法定代理人 壬○○
癸○○
被 上訴 人 永鴻股份有限公司
法定代理人 壬○○
癸○○
子○○
被 上訴 人 將星開發股份有限公司
法定代理人 丑○○
被 上訴 人 乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己○○
周献堂
庚○○
上列當事人間請求優先承買土地等事件，上訴人對於中華民國九
十四年十二月十四日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字
第一五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十三年十月二十二日向台灣省購買門牌號碼為台北市○○路○段五巷一弄七號房屋（下稱系爭房屋），就該屋坐落基地即台北市○○區○○段三小段五四六之一地號土地（下稱系爭土地），與該地原所有人祭祀公業周廣星間有不定期限之租賃關係。嗣祭祀公業周廣星之派下員即被上訴人周献堂、乙○○、丙○○（下稱周献堂等三人）於七十四年七月十五日以每平方公尺新台幣（下同）三萬零二百四十七元七角之價格，將該地出售與被上訴人丁○○，並於八十三年三月二十三日移轉登記與丁○○所有，丁○○於同日再移轉登記與被上訴人戊○○所有，戊○○於同年九月十二日復將之移轉登記與被上訴人中國人壽保險股份有限公司所有，該公司於八十四年六月十四日
移轉登記與被上訴人己○○所有，己○○於八十四年七月十五日移轉登記與被上訴人禾和開發事業有限公司、世祺股份有限公司、永鴻股份有限公司共有，該等公司於八十五年十月二十四日再移轉登記與被上訴人己○○所有，己○○於八十八年十月二十六日移轉登記與中國人壽公司所有，該公司於九十年八月二十日移轉登記與被上訴人將星開發股份有限公司所有，該公司於九十一年五月十三日移轉登記與己○○所有，己○○於九十二年六月二十日移轉登記與被上訴人庚○○所有。因祭祀公業周廣星及周献堂等三人並未通知伊優先購買，故被上訴人就系爭土地所為之各次移轉，依土地法第一百零四條規定，均不得對抗伊等情。求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，並命被上訴人塗銷上開各次所有權移轉登記，及命周献堂等三人應依系爭土地出售被上訴人丁○○相同條件，與伊訂立買賣契約，並將該地移轉登記與伊所有之判決。
被上訴人則以：上訴人於原法院八十五年度重上字第八四號戊○○訴請其拆屋還地等事件審理時，已知系爭土地之買賣條件，其未主張優先承買權，反以買賣不破租賃為抗辯，應認其已默示拋棄優先購買權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張之事實，固據提出土地登記簿謄本等件為證。惟原法院於八十五年度重上字第八四號被上訴人戊○○訴請上訴人拆屋還地民事事件審理時，曾調閱內附周献堂等三人與丁○○就系爭土地所立買賣契約之台灣台北地方法院八十一年度重訴字第四一一號民事卷，於八十五年六月十七日準備程序提示該卷與包含上訴人在內之兩造當事人，上訴人並於同年月二十一日閱卷，參以上訴人之起訴狀記載：「原告依法尤有主張依被告周献堂、乙○○、丙○○三人與被告丁○○之買賣契約同一條件優先購買系爭土地之權」等語，可見上訴人於原法院上開民事事件審理時，已知系爭土地之買賣條件，其當時並未主張優先購買權，僅以買賣不破租賃為由抗辯，應認其已默示拋棄優先購買權，自不得再行主張就系爭土地仍有優先購買權存在。從而，上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，及請求被上訴人塗銷渠等間就系爭土地之所有權移轉登記，暨請求周献堂等三人應依系爭土地出售被上訴人丁○○相同條件，與其訂立買賣契約，並將該地移轉登記與其所有，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查基地承租人就土地法第一百零四條第一項所定之優先購買權，固得於知悉土地買賣之條件後，以明示或默示之方式表示拋棄；惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示
。上訴人於原法院八十五年度重上字第八四號民事事件審理時，縱已知悉系爭土地之買賣條件，而未主張優先購買權，且以買賣不破租賃為抗辯，惟卷附原法院上開事件民事判決 (見原審卷外證物）記載，上訴人除為上開抗辯外，亦抗辯：「系爭土地自該祭祀公業出售丁○○而被上訴人中國人壽保險公司，均未依土地法第一百零四條通知渠（即上訴人）優先承購，其所有權之移轉為無效」等語（見該判決第四頁）。上訴人於上開事件審理中，既已就出租人出售系爭土地未通知其優先購買，表明是項所有權之移轉對其不生效力，能否謂其有默示拋棄優先購買權之意思，即非無疑。原審就此未加審酌，遽認上訴人已拋棄優先購買權，進而為其敗訴之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查上訴人主張系爭土地原屬祭祀公業周廣星所有，倘乙○○、同信男等二人並非該公業之管理人，渠等何以得將該土地出售並移轉登記與被上訴人丁○○？又渠等並非系爭土地之所有人，上訴人何以得對之行使優先購買權（上訴人聲明請求渠等就系爭土地與其訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為其所有）？案經發回，應予闡明，以利判斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十二 月 二十 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 王 仁 貴
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 一 月 四 日 v
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