臺灣屏東地方法院民事判決 95年度屏簡字第270號
原 告 武祐有限公司
即反訴被告
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
即反訴原告
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於95年12月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹萬柒仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。反訴被告應將門牌號碼台北市○○路一○六號一樓房屋遷空後交還反訴原告，並給付反訴原告自民國九十五年七月二十八日起至交還前開房屋之日止，以每月新台幣陸萬元計算之賠償金。反訴被告應給付反訴原告新台幣捌萬柒仟捌佰玖拾柒元，及自民國九十五年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第一項、第四項得假執行。
事實及理由
一、程序部分：
㈠、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別 定有明文。本件被告即反訴原告於言詞辯論終結前之95年9 月25日以原告即反訴被告違反租賃契約，於租賃期間1 年後 未期滿前終止與反訴原告之租賃契約，依兩造簽訂之租賃契 約第14條第1 項約定，反訴被告應賠償反訴原告1 個月租金 6 萬元，及清償積欠之房屋管理費用18,488元、電費8,260 元與復電費用1,149 元等情，經核與上開規定相符，應准許 之。
㈡、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。反訴原告起訴時，請求反訴被告應 給付反訴原告新台幣（下同）60,000元，及自民國95年9 月 26 日 起至遷讓返還房屋之日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，嗣於95年12月18日言詞辯論期日當庭擴張為請求給 付87,897元，屬應受判決事項聲明之擴張，揆諸上開說明，
應予准許。
二、原告即反訴被告方面：
㈠、本訴部分：
原告於93年10月向被告承租門牌號碼台北市○○路106 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自93年12月28日起 至95年10月24日止，租金每月新台幣（下同）60,000元，並 繳納押租金18萬元。被告交付原告之租賃物有無法使用之瑕 疵，原告為求順利使用乃自行修繕，支出：更換電動鐵捲門 升降馬達費用1 萬元、更換廁所洗手台水龍頭1,400 元、小 便斗灑水開關3,500 元、疏通糞管工程費用3,000 元。原告 於簽約時已告知被告要裝潢，被告還給原告1 個月時間裝潢 ，事後看到系爭房屋裝潢後情形亦未向原告表示反對，應認 被告已同意原告修繕系爭房屋。詎自承租後系爭房屋即屢次 發生修繕問題，造成原告多次財物及商譽之損失，其中並以 95 年4月初因共用管線阻塞而淹水最為嚴重；經水電行勘查 結果認為，上開損失皆導因於被告多年前擅自更改房屋結構 ，施工時未對排水管進行封口所致，被告於出租時卻對此隻 字未提，導致原告嚴重損失。原告屢次請求被告負責修繕， 被告卻僅表示願以租金抵扣修繕費用，要求原告自負修繕責 任，其後更避不見面，推諉拒負其應為之必要修繕責任。原 告乃於4 月底寄出存證信函終止系爭房屋之租賃契約，並請 求被告返還押租金18萬元、賠償原告於契約訂定後用以改善 租賃物之有益費用，分別為231,357 元、105,000 元、218, 015 元及17,900元等，合計57萬2,272 元。又土地法第99條 規定，擔保之金額不得超過2 個月房屋租金之總額，被告超 收1 個月押租金部分，並應返還其自受領後依法定利率百分 之5 計算之利息。爰依租賃與不當得利之法律關係，起訴請 求並聲明：㈠被告應賠償原告新台幣572,272 元；㈡被告應 給付原告新台幣180,000 元，及其中60,000元部分自93 年 10月起至清償日止依年利率百分之5 計算之利息。㈡、反訴部分：
系爭房屋使用至8 月份，房屋租僅給付至4 月份，係因反訴 原告拒不返還押租金，使反訴被告無法返還系爭房屋，且致 反訴被告無法另覓新店面繳納押租金，喪失多次租賃更優良 店面之機會。至房屋管理費部分，因管理委員會表示會向房 東即反訴原告收取才未繳交，電費則已經繳清等語。並聲明 ：反訴原告之訴駁回。
三、被告即反訴原告：
㈠、本訴部分：兩造於民國93年12月28日經臺灣台北地方法院所 屬律衡民間公證人事務所公證而訂立系爭房屋租賃契約，系
爭房屋交付原告使用時係一完整無缺之店面，本應由原告以 善良管理人之注意使用系爭房屋，原告之營業場所事實上亦 無異狀，自無損害發生。惟被告於原告提出修繕要求時亦同 意可由原告先行僱工修繕，再檢附收據通知被告後由租金中 扣除，並無原告所稱拒不修繕等情，同意支付原告請求之修 繕費用17,900元。原告於系爭房屋開設寵物用品店，水管阻 塞乃因動物毛髮掉落水管未清除，係原告使用不當所致。兩 造先後簽約均在房屋仲介公司，被告並無看到原告裝潢情形 ，兩造租賃契約並未約定使用招牌，原告裝潢也未通知被告 ，被告更未給原告1 個月的裝潢時間，原告裝潢費用之請求 顯屬無據。原告終止租賃契約後未將系爭房屋返還被告，自 5 月起迄今均未給付租金，故不同意返還押租金等語。並聲 明：原告之訴駁回。
㈡、反訴部分：反訴被告提前終止租約業已違約，依兩造簽訂之 租賃契約第14條，反訴被告應賠償反訴原告1 個月租金即6 萬元作為違約金，復積欠系爭房屋管理費用18,488元、電費 8,260 元及復電費用1,149 元，合計新台幣87,897元。反訴 被告自終止系爭租賃契約後拒不遷讓返還系爭房屋，妨害反 訴原告之使用收益，應自95年7 月28日起至交還房屋止，賠 償反訴原告以每月6 萬元計算之賠償金。爰依租賃契約及不 當得利之法律關係提起反訴，並聲明：㈠反訴被告應將門牌 號碼台北市○○路106 號1 樓房屋全部遷讓交還反訴原告， 並給付反訴原告自民國95年7 月28日起至交還前項房屋之日 止，以每月6 萬元計算之賠償金。㈡反訴被告應給付反訴原 告87,897元，及自95年9 月26日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息。
四、兩造不爭執事實：
㈠、原告向被告承租門牌號碼台北市○○路106 號1 樓房屋，約 定租賃期間自93年12月28日起至95年10月24日止，租金每月 60,0 00 元，並繳納押租金18萬元。
㈡、原告於95年4 月27日以台北長春路郵局第1075號存證信函向 被告表示終止租賃契約，並自95年5 月起停止支付房租。㈢、被告分別於95年5 月2 日、5 月29日覆以屏東民生路郵局第 1229號、1313號存證信函：前者表示由原告先行代僱人員修 整系爭房屋，工程前、中、後過程拍照存證，連同施工收據 寄予被告後再由同月份房租扣除。後者催告原告應於95年6 月10日前將房屋回復原狀，自行搬遷，並將水電、瓦斯、電 話、大樓管理費等繳清，另應再支付5 月份租金、提前終止 租約之違約金、及辦理95年1 至5 月租賃所得報稅每月6000 元之扣繳憑單等。
㈣、系爭房屋迄今尚未返還予被告（即反訴原告），被告亦未將 押租金返還予原告。
五、本件爭點：
㈠、本訴部分：原告請求被告賠償572,272 元是否有理由？原告 請求被告給付18萬元，及其中6 萬元部分自93年10月起至清 償日止依年利率百分之5 計算之利息是否有理由？㈡、反訴部分：反訴原告請求反訴被告返還系爭房屋，並應給付 反訴原告自95年7 月28日起至交還系爭房屋止，以每月6 萬 元計算之賠償金是否有理由？反訴原告請求反訴被告給付 87,897元是否有理由？茲審酌如下：
㈠、本訴部分：
⑴、原告請求被告賠償572,272 元是否有理由？①、修繕費用17,900元部分：按租賃關係存續中，租賃物如有修 繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告 出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終 止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除 之，民法第430 條定有明文。原告主張其為修繕系爭房屋， 支出費用更換電動鐵捲門升降馬達費用1 萬元、更換廁所洗 手台水龍頭1,400 元、小便斗灑水開關3,500 元、疏通糞管 工程費用3,000 元，合計17,900元。經查系爭房屋做為店面 出租使用，上開修繕項目均為維持租賃物之使用收益所必須 ，且為被告所不爭執，則原告此部請求為有理由，應予准許 。
②、裝潢費用554,372 元部分：按承租人就租賃物支出有益費用 ，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之 表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存增加 之價額為限，民法第431 條定有明文。原告主張其有經被告 同意裝修系爭房屋，先後支出23萬1,357 元、10萬5,000 元 、21萬8,015 元增加系爭房屋之價值，為此請求被告償還上 開有益費用等語，此為被告否認。經查：系爭房屋做為店面 出租使用，可知原告店鋪裝潢衡與其擬銷售之物品有關，所 支出費用係專為承租人需求而設，對於出租之標的物而言， 並無通案之價值，再者，原告雖主張系爭房屋之簽約在原告 店面，而被告在場未為反對的意思表示等語，惟證人甲○○ 即系爭房屋之仲介人員到庭證稱：「（是否知道裝潢何時拆 、何時裝上新的？）簽約簽二次，第一次以個人名義，第二 次以公司名義，第二次簽約時已經裝潢好了，第二次簽約也 是在我的店裡。（第二次簽約時原告有無告訴被告說已經裝 潢好了？）因為承租的條件被告已經都同意，所以就沒有再 去管原告有無裝潢等語。」（見本院卷第61頁），依上開證
人之證詞，簽約既未在原告系爭房屋，則被告實無從知悉系 爭房屋裝潢之情形，原告迄本案言詞辯論終結前，未舉證證 明就系爭房屋支出之有益費用，被告知情而未為反對之意思 表示，自不得強令被告接受上開非屬被告同意的修繕，而支 出該筆費用，況其主張投資55萬4,372 元裝潢，歷經多次房 屋淹水及修繕後，現存之增價額為何，原告復無舉證以實其 說，本院自難為有利於其之認定，是原告此部份請求不應准 許。
⑵、原告請求被告給付18萬元，及其中6 萬元部分自93年10月起 至清償日止依年利率百分之5 計算之利息是否有理由？①、按押租金返還請求權係以租賃關係終了，承租人無債務不履 行情事為停止條件之債權，即須於租賃物交還，承租人已無 債務存在時，始能發生。且承租人於租賃關係終了後租賃物 交還前因租賃物所生之新債務，有先為給付之義務，不可能 發生與押租保証金返還債務同時履行之關係。故系爭房屋租 賃契約終止後，僅於原告履行租賃物之返還義務，確定無債 務不履行情事後，原告之押租金返還請求權始能發生。今系 爭房屋之租賃契約業經兩造合意於95年4 月終止，原告雖主 張因聯絡不上被告，致其迄今無法返還租賃物予被告等語， 並以證人鄭偉成即原告的員工證稱：「（原告不願意承租房 屋時，他與被告的情形如何？）不太清楚，只知道都找不到 房東，因為我有幫原告打幾次電話找房東等語。」（見本院 卷第52頁），惟因證人僅係打過幾次電話，要難以此即謂無 法聯絡上被告，況依常情而言，系爭房屋為被告所有，實無 法想像，其會置其房屋不顧，任由他人無償使用而不請求返 還之情，是原告主張顯屬無據。是以，原告既未返還房屋， 且尚有租金未給付，自難認其押租金返還請求權已經發生， 而得請求被告返還押租金18萬元。原告此部請求顯無理由， 應予駁回。
②、「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交 付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付 房租。」土地法條第99條定有明文。惟前開規定僅就超過2 個月房屋租金總額之部分，承租人得主張抵付房租，非表示 超過部分金額之收取為無效。依契約自由原則，如當事人間 另有約定，自應從其約定。查本件租賃契約第5 條明文規定 ：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新台 幣18萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙 方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。（押租保證金不 得抵付租金）」則兩造於訂定系爭租賃契約時合意以18萬元 為其押租金數額，此有租賃契約在卷可稽，被告收取18萬元
押租金並非無法律上原因而受有利益，原告自不得以土地法 第99條規定逕認被告收取押租金超過2 個月房租租金總額之 部分為不當得利，請求被告給付溢收部分之利息。㈡、反訴部分：
⑴、反訴原告請求反訴被告返還系爭房屋，並應給付反訴原告自 95年7 月28日起至交還系爭房屋止，以每月6 萬元計算之賠 償金是否有理由？
①、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定 有明文。查本件租約於95年4 月28日業經兩造合意終止，反 訴被告自95年5 月起即未再繳付租金，惟仍占用系爭房屋， 迄今尚未遷空交還，此為兩造所不爭執。則系爭租賃契約終 止後，反訴被告依法應返還租賃物即系爭房屋予反訴原告， 反訴原告此部分之主張為有理由。
②、依不當得利法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而 受利益，致他人受損害為要件。而無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，反訴被 告已無合法占有使用系爭房屋之權源，業如前述，其無權占 有他人房屋，受有相當於租金之利益，而使他人受有相當於 租金之損害，而系爭租賃契約約定租金每月60,000元，則反 訴原告主張受有每月租金60,000元之損害，堪信為真正。是 反訴原告主張反訴被告應返還系爭房屋，並應給付反訴原告 自95年7 月２８日起至交還系爭房屋止，以每月6 萬元計算 之賠償金，為有理由，應予准許。
⑵、反訴原告請求反訴被告給付違約金等87,897元是否有理由？①、兩造所簽租賃契約第14條（特約事項）明訂：「1.租賃期間 1 年內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方3 個月租 金，超過1 年則為1 個月租金，乙方絕無異議。... 」（見 本院卷第8 頁）。按系爭租賃契約期限至95年10月24日止， 反訴被告於95年4 月即終止租約，係於租賃期間內、租賃超 過1 年後終止契約，依上開契約條款反訴原告主張反訴被告 應賠償1 個月租金即6 萬元，為有理由。
②、反訴原告另主張反訴被告應給付積欠之房屋管理費用18,488 元、電費8,260 元與復電費用1,149 元等情，業據其提出系 爭房屋所在之華王大廈管理委員會公共管理費用分攤收繳單 95年度5 月至12月明細（共積欠18,488元）、臺灣電力公司 暫停供電通知單（自95年9 月至11月共積欠8,260 元，復電 費用1,149 元）等各1 件為證，反訴被告則以管理委員會說 管理費會向房東收、電費部分已經繳了等語置辯，經查： 管理費部分：兩造所訂租賃契約第3 條言明租金每月6 萬元
（含稅，電費、管理費、水費另外），則關於電費、管理費 、水費等費用之負擔，依一般社會通念應可推論兩造之真意 係由承租人負責繳納，系爭房屋自95年5 月至12月因仍由反 訴被告占有使用中，管理費本即應由反訴被告繳納，其抗辯 應由反訴原告繳納，實屬無據。電費及復電費用部分：系 爭房屋之電費於租賃期間應由反訴被告自行繳付，已如前述 ，反訴被告雖以業已繳交此筆費用等語置辯，惟其迄本院言 詞辯論終結前，均未提出收據以實其說，自難為有利於其之 認定。而系爭房屋因反訴被告占有使用卻未如期繳納電費， 致遭臺灣電力公司暫停供電，反訴原告如欲回復供電，需繳 付1,149 元之復電費用，有上開通知單可證，此自屬可歸責 於反訴被告之事由，是反訴原告請求反訴被告給付電費8,26 0 元、復電費用1,149 元等費用，應屬有據。綜上，反訴原 告請求反訴被告給付違約金等87,897元為有理由，應予准許 。
六、本件本、反訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用 簡易程序所為被告、反訴被告敗訴之判決，併依職權宣告假 執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴有 理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第79條、第 389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日 屏東簡易庭 法 官 吳思怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日 書記官 王秋淑
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