最高法院民事判決 八十八年度台上字第三一八七號
上 訴 人 乙○○○
訴訟代理人 陳 國 雄律師
複 代理 人 倪 子 修律師
被 上訴 人 甲 ○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年十月二十日台灣高等
法院第二審判決（八十七年度重上字第五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北縣永和市○○段一六一之一地號土地（以下稱系爭土地），係伊所有，其上蓋有未經保存登記之門牌號碼台北縣永和市○○路一六號房屋（以下稱系爭房屋）。民國八十二年十月二十三日，上訴人自訴外人李陳淑清受讓取得該屋之事實上處分權，惟其並無使用系爭土地之正當權源，伊自得請求上訴人拆屋還地，並返還占用土地所受之不當利得等情，爰依所有人之物上請求權及不當得利返還請求權，求為命上訴人將如第一審判決附圖﹙以下稱附圖﹚所示紅色部分一三‧九八平方公尺、黃色部分九二‧三二平方公尺之系爭房屋拆除，返還土地予伊，並自八十二年十月二十四日起至八十三年六月三十日止、自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止、八十六年七月一日起至返還土地之日止，按月依序給付新台幣（下同）一萬一千六百九十三元、一萬七千九百四十一元、一萬九千二百三十八元之判決（被上訴人請求返還不當得利超過上開部分，經第一審判決其敗訴後，未據其提起第二審上訴）。
上訴人則以：系爭土地係訴外人王濱、被上訴人之母黃李宜靜及其舅李大經共同出資向訴外人許豆是所買，信託登記在被上訴人名下。而其上之系爭房屋，則係四十年間為訴外人向許豆是承租系爭土地之陶天宇父親陶百川所建造，並於該土地信託登記在被上訴人名下前，輾轉讓與予李大經，故應推斷被上訴人默許系爭房屋之買受人可繼續使用系爭土地。且陶天宇與許豆是間所訂之永久基地租賃契約，迄未終止，依買賣不破租賃原則，伊就系爭土地亦有不定期之租賃權，自非無權占有。況由李大經取得事實上處分權之系爭房屋，占用其信託登記在被上訴人名下之系爭土地，本非無權占有，其繼承人李陳淑清嗣將該屋事實上處分權讓與予伊，被上訴人亦不得對伊主張無權占有。又伊占用系爭土地，既有正當之權源，則無不當得利之可言。縱認伊無權占用，於八十六年三月十日系爭房屋之原承租人郭錦鳳遷出前，因伊未取得該屋之事實上管領力，被上訴人亦不得向伊請求該日以前之不當得利，且依系爭土地申報價額年息百分之十計算伊所受相當於租金之利益，亦屬過高等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：基於兩造不爭執之六十八年十二月八日土地買賣契約書所載內容「甲方（即李大經）承買乙方（即許豆是）所有坐落台北縣永和市○○街十六號土地二筆，……不動產標示：台北縣永和市○○○○○段頂溪洲小段二三四之一地號（重測後為同市○○段一六四地號），屬於建地（畸零地），計七十八平方公尺；同段二三四地號（重測後為同市○○段一六一之一地號），屬於道路地，計二二二平方公尺（即系爭土地）。……上項土地乙方願以一百
二十萬元淨收讓售予甲方，並願按下列方式處理之⑴建地畸零地七十八平方公尺讓售予甲方……⑵道路地二二二平方公尺以贈與方式無償贈與甲方（土地權狀交予甲方），並由甲方指定其胞妹李宜靜為代表人，……」，以及證人即許豆是之子許貴金之證言「許豆是以總價一百二十萬元將上開二筆土地賣給李大經」，以解釋契約當事人之真意，堪認包括系爭土地在內之二筆土地，均屬上開買賣契約之標的，而僅其所有權移轉方式有所不同。又系爭土地是由李大經、王濱、黃李宜靜三人信託登記於被上訴人名下之事實，業經王濱及李大經之配偶李陳淑清證稱屬實，且證人許貴金亦證稱：系爭土地是基於前述買賣關係，而直接移轉登記予被上訴人，未再向被上訴人收取款項等語，並有記載「永和市○○段第一六一之一地號……土地登記為甲方甲○名義，乙方王濱……享有四分之一之持分比例之權利，經甲乙雙方確認無訛。」之協議書可稽，自屬真實。復觀夫附於前揭買賣契約書後頁之協議所載內容「本契約所購買之土地，其股權如下：李大經四分之二、李宜靜四分之一、王濱四分之一，今後權利義務各按持分負擔。」亦足證系爭土地係由李大經出名與許豆是簽訂買賣契約，而為李大經、黃李宜靜、王濱三人按持分共有。是以上訴人抗辯系爭土地之真正所有權人為李大經、黃李宜靜與王濱，被上訴人僅係系爭土地之受託名義人，應可採信。至於被上訴人主張系爭土地係以六十萬元向李大經買受，由許豆是之繼承人直接登記為其所有，不僅被上訴人自承與李大經間並無買賣系爭土地之書面契約，且其母黃李宜靜所證有關交付價款予李大經之方式、時間及金額，即買賣成立時未付分文，直至所有權移轉登記後始支付第一筆款十五萬元，餘款再過三年，由李大經親自從訴外人黃根源之帳戶提領四十七萬餘元，核與一般交易有違，並與六十萬元買賣總價不符，亦不可採。此外，被上訴人又未能舉其他確證以資證明其有交付價金之事實，其主張即不足採。然查，前揭土地買賣契約書及兩造所不爭執之房屋買賣契約書，分別記載「上項土地原由乙方（許豆是）出租予陶天宇君，並訂立永久租賃契約書，陶君在該土地上建有木造房屋乙棟，後該棟房屋（含土地使用權）由陶君轉讓予陳振銑……甲方 (李大經）曾與陳君商妥，願以十萬元收購該棟木造房屋，並由陳君一併放棄原有之土地租賃及註銷乙方前與陶君所訂之永久租賃契約書。」、「本木造房屋……原陶百川先生所有（土地係由陶天宇君向地主許豆是租賃）……，並於本契約書成立時聲明其公子陶天宇君與地主許豆是所訂原房屋建地之土地租賃權，因乙方（即陳振銑）既已出讓房屋，同意一併予以放棄」，且證人許貴金亦證稱：李大經買受系爭土地未再訂立租約，由是以觀，足見該租地契約於系爭房地出賣予李大經等時，已由許豆是與原承租人陳振銑合意終止。況依房屋買賣契約書尾頁之記載，系爭房屋之所有權人為李大經、王濱與黃李宜靜，其持分依序為四分之二、四分之一、四分之一，與系爭土地完全相同，系爭房屋基地租賃權亦應於六十八年十二月十一日因混同而消滅。是上訴人受讓系爭房屋時，該房屋基地租賃關係已告不存在，所辯對系爭土地有永久租賃關係存在，為不足採。如前所述，系爭土地及房屋之真正所有權人，固為李大經、王濱及黃李宜靜等三人，然按信託人依信託契約將信託物之所有權移轉登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人而非信託人，故系爭土地對外關係而言，其所有人應為被上訴人，與系爭房屋即非屬於同一人所有，自不能依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，推斷被上訴人默許系爭房屋買受人可繼續使用系爭土地。又信託契約，係重在對人的信用關係，因此信託人非經受託人同意，不得將信託契約所生
權利義務概括的讓與他人。李大經之繼承人李陳淑清未經被上訴人之同意，縱將信託權益讓與上訴人，亦不生效力。矧由讓渡書之記載以觀，李陳淑清僅讓渡「地上物」，並無土地使用權。故而上訴人抗辯其已繼受李大經與被上訴人間之信託關係，被上訴人不得違背信託義務主張其係無權占用，亦不可採。次查，系爭房屋固未經保存登記，惟按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。依前開讓渡書及上訴人致郭錦鳳之存證信函所載內容，李陳淑清應有讓與處置系爭房屋及租賃物返還請求權之意思，且上訴人因李陳淑清之讓與及為指示交付，亦已取得該屋之事實上處分權。又系爭房屋於其事實上處分權讓與上訴人前，雖已出租予郭錦鳳使用，但為保護違章建築承租人起見，就已交付承租人使用之違章建築讓與其事實上處分權時，亦應類推適用民法第四百二十五條之規定，即原租賃關係對上訴人仍繼續存在，其自取得間接占有人地位。且上訴人受讓系爭房屋後，亦函催並訴請郭錦鳳返還租賃物、給付租金，並於郭錦鳳向法院陳報自行遷出，通知上訴人代理人點收後，具狀撤回強制執行之聲請，足證上訴人對系爭房屋有現實之管領力存在。末按無權占用他人之土地，依社會通念可能獲得相當於租金之利益。上訴人並無占用系爭土地之正當權源，乃其取得事實上處分權之系爭房屋占用該土地，於郭錦鳳返還該房屋前，透過承租人實現管領力終局地享有占有利益，返還後則直接占有該地獲利，被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人自受讓系爭房屋翌日（即八十二年十月二十四日）起，至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之利益，自無不合。爰參酌土地法第一百零五條及第九十七條第一項之規定，並斟酌系爭房屋坐落位置工商業繁榮之程度、上訴人利用基地之經濟價值及可得受之利益等情，認以系爭土地申報總價額年息百分之十計算損害金為合理。從而，被上訴人請求上訴人將系爭房屋拆除，返還基地，並自八十二年十月二十四日起至八十三年六月三十日止、自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止、八十六年七月一日起至返還系爭土地之日止，按月依序給付一萬一千六百九十三元、一萬七千九百四十一元、一萬九千二百三十八元，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地真正權利人將土地上未經保存登記之地上物事實上處分權讓與他人，除別有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷其連同土地使用權讓與該他人。查李陳淑清將系爭房屋讓與上訴人之讓渡書，並未明載不包括土地使用權，依上說明，能否謂李陳淑清未將該土地使用權讓與上訴人，自有調查推求之必要。又土地真正權利人占用其土地之權源，並非基於信託關係而來，若謂真正權利人未經登記名義人之同意，不得將該權利讓與他人，亦非無疑。倘李陳淑清有讓與土地使用權之意思，且該土地使用權亦得讓與，上訴人執以抗辯其占用系爭土地有正當權源，是否全不可採，即有斟酌之餘地。乃原審遽以前開情詞，為不利於上訴人之判斷，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 十 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 吳 麗 女
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十九 日