最高法院民事判決 八十八年度台上字第三○八八號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十二日台
灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈣字第一六六號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊及已故訴外人許輝煌於民國六十七年十二月間，與上訴人及已故訴外人翁智聰訂立協議書，同意終止坐落桃園縣桃園市○○段（下同）一九五四、一九六六、二○○二、二○○三、一九九六、一九七一、一九九七、二○八八號地耕地租約（下稱系爭耕地租約），約定按全部出租耕地及使用建地總數，由伊及許輝煌取得三分之一，餘由上訴人及翁智聰收回，上訴人、翁智聰應於終止租約生效後即移轉登記與伊、許輝煌。伊取得者，為上訴人及翁智聰共有之二○八八、一九九六、一九九七號地全部（下稱系爭土地）及一九七一號地之三分之一。詎上訴人及翁智聰拒不履行辦理租約終止登記，以不正當之行為阻礙租約之終止，應認該協議已生效。上訴人應移轉土地所有權與伊等情。求為命上訴人將系爭土地應有部分二分之一移轉登記與伊之判決（被上訴人請求上訴人移轉一九七一號地應有部分六分之一部分已受敗訴判決確定）。
上訴人則以：被上訴人提出之協議書非真正，就令為真，因未經全體出租人同意，且未就全部耕地終止，並未有效成立。況被上訴人無放棄耕作之正當理由，其純為取得伊之土地而終止租約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定，應屬無效。即使有效，兩造未依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理，仍應受當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定拘束，被上訴人不能據以請求移轉土地所有權。又兩造租佃契約於六十八年期滿，兩造曾續訂租約並辦理續約登記，七十四年租約到期亦然，與協議書內容相互牴觸，足認有消滅前開協議之意思，其據已消滅之協議書請求為移轉登記，顯無理由等語。資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求移轉系爭土地應有部分各二分之一部分之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張兩造於六十七年十二月間訂立協議書，同意終止系爭耕地租約之事實，業據提出協議書、土地簿謄本、桃園市公所函附之耕地租約登記簿為證。上訴人於原審已自認協議書上之印章為真正，其雖辯稱：印章交給代書，可能為代書所偷蓋云云，卻未能舉證證明；且證人邵有田即書寫協議書之人證稱：當初雙方同意按比例給佃農，條件如協議書所寫，後來終止租約手續交給陳（逸良）代書辦，……當時地主想收回蓋房子，地主願放棄地，（比例）乃地主自己算的，認為可以云云。協議書訂立後，上訴人、翁智聰於七十年四月二十三日以載有：「……查申請終止租約書類，已經手續完畢，交與陳逸良土地代書辦理，請向該代書催辦……」等字樣之存證信函通知被上訴人，上訴人亦承認該信函上印章為真正；另協議書約定『甲方』（上訴人、翁智聰）出租與『乙方』（乙○○、許輝煌）耕地及使
用建地全部按總數『乙方』取得三分之一，『甲方』收回三分之二，上訴人對於協議書成立三十天後已收回三分之二耕地之事實，亦不爭執；協議書第七條約定，『乙方』取得一六四○號地較應得額多出二二點二八四坪，按每坪新台幣（下同）三萬元計算，約定本協議書成立，交付四十萬元，協議書末尾並批註『茲收到本協議書第七條價款新台幣四十萬元（即桃園信用合作社永興分社甲存Ｈ一二一戶○八九五四七號支票壹張⒈⒌兌現）』，該支票業由翁智聰提出銀行兌領，支票背面並載有「行存一六○七翁智聰」；上訴人既依約收受款項，其否認協議書為真正，並謂：不知取得該支票原因，伊係不當得利之問題云云，顯非可採。協議書係屬真正，堪以認定。系爭租佃耕地共為十五筆而非十八筆，有三七五租約書影本在卷可稽；至於出租人原先雖為九人，但早已於六十四年辦理名義變更，『建』地目之出租人為翁智聰、甲○○、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄、翁賜恭等七人，『田』地目之出租人為翁智聰、甲○○二人，有桃園市公所函可稽，經詳細核對土地謄本，協議書上所記載之土地共十四筆，其中一六四○、一六四○－一、一六四○－三、一六四○－四號等四筆『建』地目（均屬耕地租約範圍），於協議當時為翁賜恭、翁智聰、甲○○、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄七人共有，其餘十筆均為翁智聰、甲○○二人共有。其明細及重劃前後地號對照、面積及協議後之歸屬詳如原判決附表（下稱附表）所示，土地謄本之登載與租約變更後之記載相符，足見所謂出租人，係以當時每筆土地登記之所有權人為準，即四筆『建』地目，出租人為七人，其餘十筆『田』地目之出租人僅為翁智聰、甲○○二人，則每筆耕地於桃園市公所登記之出租人，因所有人為七人或二人而有所不同，而事實上為承租人之許輝煌、乙○○、許輝巽三人，每人承租之耕地範圍亦有所不同，顯系爭耕地租約實係可分，即每筆耕地均可獨立成一租賃契約，而以契約聯立之方式，合併登記為系爭耕地租約，縱耕地租約之土地有十五筆，而協議書與耕地租約相同之土地僅有八筆（其餘六筆係一六七二號分割出之－二、－三、－四號，一六七七號分割出之－一、－二號，一六八三號分割出之－二號），然每筆耕地既屬獨立可分，非不得僅就耕地中之八筆部分達成協議終止租約。上訴人辯稱：協議書未就耕地十五筆全部為終止，不生效力云云，並非可採。又協議書上出租人雖僅翁智聰、甲○○二人簽名，然協議書上關於出租人即地主應履行義務部分，即分歸承租人乙○○、許輝煌單獨所有之七筆土地（如附表編號１－７所示、即一六六○、一六七二－四、一六七二－三、一六八三－二、一六七七－二、一六七七、一六七七－一號地），以及分歸地主收回之一六八三、一六七二號地，和地主三分之二、佃農三分之一之一六七二－二號等三筆，為出租人之所有人僅為翁智聰、甲○○二人，關此十筆土地之協議，自屬合法有效。至於其餘『建』地目之四筆土地，為出租人之所有人雖為七人，然協議書上已載明由翁智聰、甲○○為地主共有人全權代表人，協議書訂立後，其餘共有人即共同出租人不僅未為反對，且依協議將分歸佃農之一六四○號建地分歸許輝煌、乙○○、許輝巽所有，每人各三分之一，移轉登記於其所指定之人〔於協議書訂立（六十七年十二月）後之六十八年九月十日，由地主翁智聰、翁明宗、翁明遠、翁武雄及翁明芳之繼承人翁富志、翁富立、翁富強、翁淑惠、翁許來宥與上訴人移轉登記於佃農許輝煌之子許鈺爐（三分之一）、許輝巽之子許德發（三分之一）及被上訴人所指定之呂王美玉（三分之一）〕；一六四○－一、一六四○－三及一六四○－四號建地則收回出賣於他人〔一六四○－一、一六四○－三號於六十八年九
月十日以買賣移轉登記於訴外人江廖阿愛及呂許春嬌應有部分各二分之一，復以買賣移轉登記於訴外人鄭朝慶、鄭文雄及鄭政雄；一六四○－四號地於六十八年九月十日以買賣移轉登記於訴外人張李玉蘭，復遞嬗買賣移轉於訴外人王謝明珠，再移轉於訴外人林碧瓊、林碧峰、游明達〕；共有人既均依協議書履行，顯事先確已授權翁智聰、甲○○二人代表簽訂系爭協議書，縱未事先授權，亦已追認協議書之效力，應係無疑。則上訴人辯稱：共同出租人未全體同意終止，不生租約終止之效力云云，亦非可採。按「耕地三七五減租條例第十七條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言，與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制。」、「被上訴人與前業主間之租賃契約，如係基於雙方之同意而生終止之效力，即與是否合於耕地三七五減租條例第十七條所列之事由而終止租約不相關涉」，先後經最高法院著有四十二年台上字第一○七五號、四十三年台上字第四九九號判例。兩造協議當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款雖規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前非因承租人遷徙或轉業，放棄其耕作權時，不得終止」，然此法定終止事由，係指出租人得單獨為終止租約之法定原因，本件係兩造合意終止租約協議，依上開說明，原不受該規定之限制，於兩造合意時，終止租約之協議，即合法成立生效。又按平均地權條例第七十八條規定之終止租約程序及第七十七條第一項之補償規定，均係以適用同條例第七十六條第一項為前提，而後者規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，『出租人』為收回自行建築或出售作為建築使用者，得終止租約」，係出租人得單獨終止租約時應遵循之程序，於合意終止租約，自無援用之餘地。上訴人辯稱：協議書違反當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款及平均地權條例第七十八條未向主管機關提出申請終止租約並經核准之程序規定云云，亦無足取。雖依協議書第二條、第五條約定，系爭土地之所有權移轉登記手續係於租約終止手續辦理完竣後始應辦理，惟證人陳逸良證稱：地主原先拿來證件，嗣見承諾書保證一年內建築，認為不利，才不蓋章云云，足證被上訴人未能依協議書辦理終止租約手續及所有權移轉登記，乃係上訴人拒不於有關證件上蓋章所致，顯上訴人係以不正當之行為，阻止該條件之成就，依民法第一百零一條規定，應視為條件已成就，上訴人辦理該土地所有權移轉登記義務期限已屆至。被上訴人於訂立協議書後，即依約將有關資料交與代書辦理終止租約，因上訴人拒交證件致未辦理，而桃園市公所依耕地三七五減租條例第二十條及內政部七十四台內字第三○七一八○號函示：「出租人未於公告申請期間內提出收回自耕或續訂租約而經查明承租人仍繼續耕作者，應……辦理續訂租約六年」之規定辦理續訂租約，乃為保護佃農之便宜措施，兩造協議終止租約後上訴人未依約移轉系爭土地，被上訴人並無消滅原協議之意，其為保障其權益並依法辦理續約，自不生新約成立致舊協議當然歸於消滅之效果，兩造終止租約之協議仍屬合法有效。上訴人及其餘出租人已依協議收受支票價款、收回耕地，且將一部分出賣並移轉登記於他人，享受協議書上所載之權利，竟遲不履行其義務，猶空言主張協議無效云云，顯不足採。被上訴人請求上訴人辦理系爭土地應有部分各二分之一所有權移轉登記，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
按耕地三七五減租條例第十七條於四十年六月七日公布施行時，僅規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有一、承租人死亡，而無繼承人；二、承租人因遷徙或轉業，放
棄其耕作權；三、地租積欠達兩年之總額，情形之一時，不得終止。嗣於七十二年十二月二十三日修正將之列為第一項，第二款放棄耕作權，則刪除其原因限制。則依修正前耕地三七五減租條例規定，耕地租約，在租佃期限未屆滿前，非有該條例第十七條所定各款情形，不得終止，如承租人自動放棄耕作權時，依同條第二款規定，亦須確有因遷徒或轉業之正當理由，司法院大法官會議著有釋字第七八號解釋可資參照。查兩造於六十七年十二月間訂立協議書同意終止系爭耕地租約，上訴人未依平均地權條例第七十八條規定向主管機關申請並核准之程序辦理，為原審確定之事實。若此，原審自應就被上訴人與上訴人訂定終止耕地租約之協議，放棄耕作權，有無因遷徒或轉業之正當理由，詳予調查審認，以為論斷之張本。原審竟援引前揭大法官會議釋字第七八號解釋前之本院四十二年台上字第一○七五號、四十三年台上字第四九九號判例意旨，為不利於上訴人之判斷，於法殊有未合。本件事實既仍未明，應認有發回之原因。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十 日
Ｍ
〔注意事項〕
<耕地三七五減租條例,17,431209,耕地三七五減租條例第十七條>