臺灣高雄地方法院民事簡易判決 95年度雄簡字第9349號
原 告 寶成企業大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 高天喜
被 告 京城建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 孔瑞隆
被 告 建誌營造股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳進興
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國96年1 月4 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告京城建設股份有限公司、建誌營造股份有限公司各應給付原告新臺幣壹拾捌萬伍仟參佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告京城建設股份有限公司及建誌營造股份有限公司等共同負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告為坐落高雄市前鎮區○○○路6 號 及8 號「寶成企業大樓」社區之管理委員會，而被告京城建 設股份有限公司（下稱：京城公司）、建誌營造股份有限公 司（下稱：建誌公司）等，則因共同拍定坐落本大樓36樓及 37樓房屋及其基地持分（被告二公司各持分二分之一），於 民國（下同）94年1 月6 日即已領得鈞院核發之不動產權利 移轉證書，自該日起即取得上開房地之所有權，應負有依規 約繳納管理費及分擔公共電費之義務（請求負擔公共電費部 分，已於96年1 月4 日言詞辯論時，當庭撤回起訴）。依渠 二公司取得所有權之房屋面積（含公共設施應有部分）計算 ，並按本大樓規約第條按空屋標準，每月每坪管理費新台幣 （下同）60元計，被告京城公司、建誌公司應負擔之自94年 1 月6 日起至同年5 月31日止之管理費，被告二公司各應給 付187,128 元。其計算明細如下：
┌─────┬───────────┐
│月 份 │ 管 理 費 │
├─────┼───────────┤
│94年01月 │1/6-31 │
│ │ 33,460 │
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│同上02月 │ 38,417 │
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│同上03月 │ 38,417 │
├─────┼───────────┤
│同上04月 │ 38,417 │
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│同上05月 │ 38,417 │
├─────┼───────────┤
│合 計 │ 187,128 │
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又依本人樓社區規約第10條第4 款約定，原告並得請求按上 開應繳金額年息百分之10計算之遲延利息。為此本於公寓大 廈管理條例第21條及本社區規約第10條、第法律關係，提起 本訴，求判決命被告二公司各應給付原告187,128 元（遲延 利息部分，亦經原告於96年1 月4 日言詞辯論時當庭撤回） ，並提出公寓大廈管理組織核備證明、寶成企業大樓規約乙 冊、不動產權利移轉證書、催繳函暨費用明細表各2 件等件 （均影本）為證，並提出寶成企業大樓基本電費收取計算表 暨電費通知單4 紙為證。
二、被告京城公司、建誌公司固均自認因共同拍定而自94年1 月 6 日起取得系爭門牌號碼高雄市前鎮區○○○路6 號36樓、 8 號36樓（均含第37樓）房地所有權，應有部分各二分之一 ，及不爭執自94年1 月6 日起至同年5 月31日止均未繳納管 理費之事實，惟仍均辯稱：係因原債務人寶成建設股份有限 公司（下稱：寶成公司）及其受託人東亞建築經理股份有限 公司（下稱：東亞公司）於拍定後仍占用拒不搬遷，而原告 管理委員會成員又大多與該寶成公司有密切關係，譬如副主 任委員即由該公司副總經理蔡東益擔任。渠公司屢次向管委 員請求協助，均未獲置理，致渠公司始終未能進住使用房屋 ，直到94年5 月20日經法院強制點交，伊公司始完成法定占 有程序。依公寓大廈管理條例第24條第2 項、第3 項、準用 第21條、第7 條、第8 條等規定意旨，自應由該等無權占有 人寶成公司負責繳納該期間之管理費及基本電費。再者原告 管委會協助該無權占有人，對伊等已取得所有權之正當權利 置之不問，屢經要求協助排除侵害，原告委員會未為適當必 要之處理，故而伊公司始拒繳上開遭占用期間之管理費及基 本電費，為此聲明求為判決駁回原告之訴，除提出聲請點交 執行狀3 件及本院點交執行命令各件為證，並聲請訊問證人 蔡東益。
三、本院依職權調取本院93年度執字第10934 號即本件系爭民權
二路6號36樓、8號36樓房屋強制執行案卷。四、本院之判斷及得心證之理由：
㈠原告主張其所管理維護，址設高雄市前鎮區○○○路6 號之 「寶成企業大樓社區」，其中門牌號碼：民權二路6 號36樓 、8 號36樓房屋二棟，由被告二公司共同拍定，並在94年1 月6 日領得權利移轉證書等事實，已據被告二公司俱自認為 事實，並有權利移轉證書在卷足佐，準此依強制執行法第98 條第1 項規定，被告二公司自94年1 月6 日起為該大樓之區 分所有權人並屬住戶，可堪信為真正。
㈡按公寓大樓社區之共同部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有部分比例分擔；前項情形， 共用部分、約定共用部分之管理維護費用、區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條 第2 項前段、第3 項定有明文。查本件被告二公司共有之系 爭房屋二棟，包括門牌號碼民權二路6 號36樓及民權二路8 號36樓，其區分所有建物專有部分面積均為1505.01 平方公 尺、公共設施應有部分面積各為605.45平方公尺（即公共設 施面積28831.14平方公尺×應有部分比例10萬分之2110=605 .45 平方公尺），合計各為2110.46 平方公尺即638.41坪。 原告於此誤算面積為被告公司各有640.29坪，核非正確。次 查依該「寶成企業大樓規約」規定，管理費每坪每月為80元 、空戶則每坪每月60元計算；被告二公司在點交之94年5 月 31日前係依空戶標準計算，此據原告陳明在卷，並有該規約 乙冊附卷可按。查被告公司自94年1 月6 日起既已成為區分 所有權人地位，依法自負有給付管理費之義務。茲依空戶每 坪每月60元管理費計算，被告二公司自94年1 月6 日起至同 年5 月31日止，各應繳付之管理費為185,346 元（計算明細 如附表計算書所載）。
㈢至於被告二公司雖以遭無權占有及管委會漠視渠正當權益拒 不協調占用戶搬遷等情詞置辯；惟查，
⒈按區分所有權之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依 本條例或規約所定之一切權利義務事項、台富大廈管理條 例第24條第1 項後段定有明文。被告二公司既因拍定而共 同繼受系爭房屋之區分所有權，自其繼受時94年1 月6日 起即有依規約約定負繳納公共基金、管理費及分擔基本電 費之義務。不因被告公司等因故未能進住使用房屋而有異 同。即原告管理委員會得終局向繼受之被告二公司請求給 付管理費，至於被告二公司是否因前手區分所有權人之無 權占有而受有損害，是否得本於侵權行為等法則對之求償
，係屬另一法律關係，如此始能避免管理委員會受不測之 風險負擔，無法貫徹社區管理維護及提昇居住品質之立法 本衷。
⒉至於被告依同條例第24條第3 項規定主張原告應向無權占 有之前手區分所有權人求償云云，但查上開法律規範意旨 主要在擴大社區之求償範圍，使區分所有權人或住戶（包 括無權占有人）對管理委員會均負給付義務，非謂區分所 有權人得因無權占有而主張免責。被告公司等之上開法律 見解尚難為本院所採。
⒊末查，被告另指摘管理委員會之重要成員協同前手債務人 無權占用系爭房屋，拒不協助被告取得占有云云，無非以 原告管理委員會之副主任委員乃前手區分所有權人寶成建 設公司之副總經理等由為據。惟查蔡東益固係以寶成建設 公司法人代表身分參與原告管理委員會組織，但並無積極 證據足以證明蔡某有何具體侵害被告公司權益之行為，退 一步言，縱屬有之，亦屬該人之個人行為，不能遷罪歸責 於原告；另查被告公司等與前手寶成建設公司間就系爭房 屋之點交占有爭議，係該二造當事人間之民事糾葛，並非 原告管委會依規定應負管理維護事項，不生過失相抵問題 ，被告公司等亦無得請求與其應負之管理費債務主張抵銷 之餘地。
五、綜上所述，原告本諸公寓大廈管理條例及該「寶成企業大樓 社區」規約法律關係，請求被告京城公司、建誌公司，均自 94年1 月6 日起至同年5 月31日止，應繳納管理費各新臺幣 185,346 元之數額，為有理由，應予准許，超逾上開數額之 請求，即無所據，應予駁回。
六、本件係適用民事訴訟法第427 條第1 項簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，就此部分應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不一一諭述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款、第79 條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 朱盈吉
書記官 李宗諺
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 書記官 李宗諺
附表：
┌────┬─────────────┬───────┐
│所有權人│ 應 負 擔 管 理 費 明 細 │ 備 註 │
│ │（自民國94年1 月6 日至94年│ │
│ │ 5 月31日止）（元） │ │
├────┼──┬──────────┼───────┤
│ 京 │1 月│ 32,126 │1.面積依638.41│
│ 城 ├──┼──────────┤ 坪計算。 │
│ 建 │2 月│ 38,305 │2.每坪每月管理│
│ 設 ├──┼──────────┤ 費新臺幣（下│
│ 股 │3 月│ 38,305 │ 同）60 元 。│
│ 份 ├──┼──────────┤3.民國94年1 月│
│ 有 │4 月│ 38,305 │ 份自1 月6 日│
│ 限 ├──┼──────────┤ 起算。 │
│ 公 │5 月│ 38,305 │ │
│ 司 ├──┼──────────┤ │
│ │合計│ 185,346 │ │
├────┼──┼──────────┼───────┤
│ 建 │1 月│ 32,126 │ 同 上 │
│ 誌 ├──┼──────────┤ │
│ 營 │2 月│ 38,305 │ │
│ 造 ├──┼──────────┤ │
│ 股 │3 月│ 38,305 │ │
│ 份 ├──┼──────────┤ │
│ 有 │4 月│ 38,305 │ │
│ 限 ├──┼──────────┤ │
│ 公 │5 月│ 38,305 │ │
│ 司 ├──┼──────────┤ │
│ │合計│ 185,346 │ │
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