臺灣高雄地方法院民事簡易判決 95年度雄簡字7146號
原 告 乙○○
兼 上一人
訴訟代理人 丁○○
被 告 高雄市政府建設局市場管理處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國96年1 月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告乙○○繳清新台幣叁仟伍佰陸拾貳元違約金之同時，就如附件所示之「高雄市政府公有基地（灣市二十一）租賃契約」，應許原告乙○○過戶承租換訂新約。
原告丁○○請求之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告丁○○負擔。 事實及理由
一、原告乙○○起訴主張謂：渠前妻即被繼承人曾美限於民國（ 下同）85年3 月1 日起向高雄市政府承租「灣市二十一市有 基地」一筆（地號為高雄市○○區○○段二小段154 號，面 積4034平方公尺，承租應有部分持分：17.18/4034，換算持 分面積17.18 平方公尺，下稱：系爭承租基地），並建有房 屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路127 號13樓之1） 。租 賃期限至94年6 月30日止，雙方訂有基地租賃契約在案。嗣 因系爭租賃契約期限將屆，被告於94年5 月4 日函請承租人 曾美限辦理續約。因曾美限已於92年11月21日死亡，原告乙 ○○為繼承人，乃要求承受上開系爭基地租約。詎被告機關 竟以原告乙○○未於繼承開始時起6 個月內辦理過戶承租換 訂新約，核有違反系爭基地租約第7 條之約定，乃於94年6 月21日、24日分別函令原告乙○○應依系爭基地租約第7 條 規定，於繳納相當於原租約年租金5倍，即新台幣約35,620 元之違約金及繳清欠租後，始許辦理過戶換約。但因原告乙 ○○於亡妻身故之2 周，因心情低落乃委請親戚丁○○代辦 所有繼承事宜，也在1 個月內辦妥不動產繼承登記，祗因受 高雄市政府國民住宅處承辦人之誤導，致丁○○及原告誤信 須等被告機關通知後換約即可，而延擱時限，咎不在原告； 何況系爭基地租約之法源即原「高雄市市有財產管理規則」 ，嗣已於88年11月10日因「高雄市市有財產管理自治條例」 之制訂公布而廢止，而依該自治條例之規定，類此相同態樣 之違約金，僅以相當於且租金6 個月之總額計算即足，因認 被告機關仍依舊制要求繳納之違約金35,620元實屬過高，請
求酌減至依月租金6 個月計算即3,562 元，並於原告繳納上 開3,562 元違約金後，被告機關應許原告乙○○過戶承受換 訂新約。為此本諸系爭基地租賃契約、民法第252 條及該高 雄市市有財產管理自治條例等法律關係，提起本訴，聲明求 為判決如主文第一項所請，並提出高雄高等行政法院94年度 簡字第438 號裁定節本（按原告本對被告提起行政救濟，請 求撤銷上開違約金裁處處分，經該行政法院認定本件係屬民 事爭訟，依行政訴訟法第107 條第1 項第1 款裁定駁回在案 ）、遺產稅完稅證明、系爭基地原租約及新版市有基地出租 契約例稿等件為證。
二、原告丁○○則主張稱：伊受乙○○之委任代辦被繼承人曾美 限之繼承事件，早在92年12月12日即已辦畢不動產繼承登記 完竣，至於本件之租約承受換訂新約部分，伊當時曾電詢國 宅處，據承辦人員林文子告知" 國宅處會通知再來提申請" ，致伊誤信始逾6 個月之期限。而後委託人乙○○遭被告機 關以違反原租約第7 條規定，裁處違約金3 萬餘元，伊受人 之託未能忠人之事，內心深感痛苦。但究其實，乃因被告機 關之誤導，致伊受任職務未能完竟，故被告機關實有違誤， 並致伊精神苦痛不堪。為此本於侵權行為及國家賠償法法律 關係合併起訴，請求判令被告機關應賠付原告丁○○10萬元 等語。
三、被告機關則辯稱：
㈠原承租人曾美限身故後，其繼承人即原告乙○○如欲繼承租 約，須於繼承開始時起6 個月內申請，逾期，依系爭基地租 賃契約第7 條規定，須繳納相當於年租金5 倍之違約金始許 換約。本件原告於前承租人死亡後，仍以曾美限名義繼續繳 租，迄至租期將屆滿，本機關通知換約時，原告蘇某始聲明 欲承受原租約，但已逾6 個月期限，依約自應繳納年租金5 倍之違約金始准予過戶換約；又系爭租賃契約所示之權利義 務關係，尚非一身專屬權，依民法及最高法院判決意旨，於 原承租人死亡時，原告乙○○即概括繼承其被繼承人曾女士 之系爭租賃權及基於本租賃權所生之權利義務關係。再者系 爭基地租賃契約因係屬出租公有基地建築房屋，個別承租人 對契約條款固無磋商權利，形式上或具有定型化契約條款外 觀，但此係為達成特定行政目的，考量公平原則，避免對於 個別案件恣意裁量而為一般性，通盤之制訂，並無違法無效 之疑慮。至於原施行之「高雄市市有財產管理規則」固嗣於 88 年1月10日經議會修正為「高雄市市有財產管理自治條例 」，並於該條例第57條第1 項第3 款將原定相當於年租金5 倍之違約金，降低為相當於月租金額之6 個月計算，但系爭
基地租約係在修法前之85年3 月1 日訂約，修法後之效力並 不溯及既往，準此本機關要求原告翁先生需先繳清原訂之年 租金5 倍計算之違約金，尚無不合。
㈡另外，對於原告丁○○訴求損害賠償部分，因該原告當時並 未向本機關詢問有關繼承換約之應辦程序及時限，本機關自 無誤導而有侵權行為之客觀要件；本機關亦無加損害於該原 告之具體事實；再按原告丁○○之前已於 年間依國家賠償 法相關規定，對本機關聲請國賠，但已經審議決定駁回在案 ，足見該原告請求10萬元之損害賠償云云，亦無所據。 ㈢綜上，聲明求為判決原告2 人之訴均駁回等語。並提出現行 高雄市政府市有基地租賃契約範本、「高雄市市有財產管理 規則」、「高雄市市有財產管理自治條例」、違約金催繳通 知書及丁○○聲請國家賠償請求案卷資料各件為證，陳述並 引用高雄市政府95年8 月22日高市府建市字第0950043454號 函意見。
四、本院之判斷：
甲、程序方面：
㈠本件原告乙○○起訴之聲明及主張之原因事實，經本院闡明 ，謂係聲明求為判令：於原告乙○○繳清相當於系爭基地租 賃契約月租金額6 個月即新台幣3,562 元之違約金同時，被 告機關應准許由原告過戶換訂租約，核係更正其事實上或法 律上之陳述：依民事訴訟法第256 條規定，核無不合，應予 准許。
㈡又查本件市有基地承租爭議，雖締約之一方為高雄市政府， 但核其契約內容及締約目的，均係本於私經濟關係所生之爭 執，依司法院大法官會議釋字第448 解釋意旨，自應由民事 法院審判，合先敘明。
乙、實體部分：
㈠原告乙○○主張其亡妻曾美限生前自85年3 月1 日向高雄市 政府承租座落高雄市○○段○ ○段第154 地號土地，面積40 34平方公尺，持分4034分之17.18 （換算持分面積17.18 平 方公尺），租基至94年6 月30日止，月租金約593 元，基地 上並有曾美限所有之區分所有建物，即門牌號碼：高雄市○ ○區○○路127 之1 號房屋。雙方訂有系爭公有基地租賃契 約，嗣曾美限於92年11月21日死亡，伊為繼承人，自得依約 承受系爭基地租約。詎伊向主管之被告機關申請過戶換約時 ，竟遭被告機關以伊已逾6 個月之承受期限，須繳納相當於 年租金5 倍即元之違約罰額，始許換約等事實，已據被告機 關所不爭執，並有原告提出與其陳述相符之系爭高雄市政府 公有基地（灣市21）租賃契約、違約金催繳單據等件在卷足
佐，可信為真實。被告機關雖以前開情詞置辯，並舉高雄市 政府95年8 月22日高市府建市字第0950043454號函之法律意 見為據，固非無見；但查：
⒈高雄市政府為管理市有財產，曾於83年8 月7 日制頒「高 雄市市有財產管理規則」（下稱「管理規則」）以資遵循 。嗣原告之被繼承人曾美限與高雄市政府間，即依上開「 管理規則」訂立系爭基地租賃契約，並依「管理規則」第 57條第1 項第3 款規定意旨，於系爭基地租約第7 條規定 ：承租人因地上建築改良物因... 繼承... 移轉時，應於 繼承開始時起6 個月內，向出租機關申請過戶承租換訂新 約，違者，... 處以年租金5 倍之違約金；但... 繼承人 願繳清租金及繳納違約金者，准予過戶承租，以上固據該 「管理規則」及系爭基地租約第7 條定有明文，但因舊平 均地權條例第70條、第82條第1 項，暨平均地權條例施行 細則第85條第1 項第3 款所定「以轉租頂替論」，並處原 轉租或頂替人土地年租金5 倍以上10倍以下罰鍰之規定已 經刪除，高雄市政府乃於88年12月10日制訂「高雄市市有 財產管理自治條例」（下稱「自治條例」）取代上開「管 理規則」，並於該「自治條例」第57條第1 項第3 款，將 上開繼承人逾6 個期限承受租約時之違約罰額，大幅減縮 至以月租金額6 個月計算，以上復有該「自治條例」第57 條第1項第3款可資參照。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。本件系爭基地租約既係本於私法關係 而締約，自有上開民法規定之適用。查原告乙○○既係本 於繼承法律事實而承受系爭租約，其承受之原因事實即與 因基於意思表示（如出賣、贈與、拍賣）而承受者即有不 同。原承租人曾美限於死亡同時當不能申辦過戶換租，原 告又非契約當事人，未必能盡悉租約底蘊及應辦程序，但 系爭基地租約第7 條卻未區辦異同，一律科加相當於年租 金5 倍之違約罰額，對本於繼承而承受租約之原告，顯非 公平正當，何況，依該「自治條例」第57條第1 項第3 款 規定，上開違約金罰額既已降低至按月租金6 個月計算， 並查現行之公有基地租約亦依循改按上開標準計算（此有 現行租約範例附卷可參），益證原租約第7 條所定之違約 金罰額過高。既經原告聲請酌減，本院認其請求並無不合 ，爰參照現行「自治條例」之計算標準，認以減至按月租 金6 個月金額即新台幣3,562 元計算（即每月租金約593 元×6=3,562 元）為適當。
⒊綜上所述，本件原告乙○○聲請酌減違約金數額，並求命
為對待給付之判決如其訴之聲明第1 項，本院認無不合， 應予准許，爰判命被告機關於原告乙○○繳清違約金3,56 2 元之同時，應許原告就系爭如主文第1 項所示之基地， 為過戶承租換訂新約之意思表示，判決如主文第1 項所示 。
㈡至於原告丁○○請求10萬元損害賠償部分，因該原告均未具 體指明其請求之為訴訟標的法律關係，經本院闡明該原告陳 明係訴請因被告機關之疏失未詳盡教示，致其名譽受損、精 神苦痛之原因事實，原告訴請損害賠償，應係本於國家賠償 法法律關係。但查原告丁○○於提起本訴前，並未依國家賠 償法第4 條第1 項規定，先以書面向被告機關請求，亦未經 被告機關開始協議，其逕行起訴，其起訴程序已難謂合（民 事訴訟法第249 條第1 項第6 款規定意旨參照）；何況原告 丁○○既自認職業代書，本件並係有償受任，則其對繼承系 爭租約之應辦理程序及時限規定，應負善良管理人注意義務 ，而原告又係向被告機關以外之前高雄市政府國民住宅處詢 問，並非受被告機關所屬人員誤導，準此被告機關自無故意 或過失之不法侵害行為可言。從而原告丁○○仍執陳詞請求 被告機關應負損害賠償責任云云，於法未合復無所據，其請 求10萬元損害賠償部分，為無理由，應予駁回。五、本件訴訟費用，爰審酌兩造訴訟勝敗比例，命被告負擔二分 之一，餘由原告丁○○負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果 尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結：原告乙○○之訴為有理由，原告丁○○之訴為無 理由，應依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條，判決如主 文。
中 華 民 國 96 年 1 月 19 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 朱 盈 吉
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
上正本係照原本作成。
中 華 民 國 96 年 1 月 19 日 書記官 李 宗 諺