臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上易字第219號
上 訴 人 藍火章
戌○
亥○○
卯○○
甲○○
天○○
樓
酉○
上七人共同
訴訟代理人 林政德律師
被 上訴人 未○○
路2段560號
午○○
巳○○
上三人共同
訴訟代理人 劉喜律師
複 代理人 辰○○
受 告知人 戊○○
庚○○
癸○○
子○○
申○○○
丙○○○
寅○○
丁○○○
乙○○○
辛○○
壬○○
己○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國95年5
月10日臺灣南投地方法院第一審判決（94年度訴字第498號），
提起上訴，本院於95年12月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人主張：被上訴人認伊等無權占有之坐落南投縣集集鎮
○○段486地號（重測前為林尾段46之1號）土地如附圖Ａ1 、Ａ2、Ａ3、Ａ4、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等部分（下稱 系爭土地）係訴外人陳肇修於民國（下同）35年間出賣予伊 等之祖父藍陳榮蓋屋，因受農地不得分割之限制，未辦理產 權移轉登記，嗣於40年6月20日陳肇修與被上訴人等之被繼 承人劉水乞基於通謀虛偽意思將連同上開部分在內之整筆土 地，以買賣為原因移轉登記為劉水乞所有，具有無效之原因 ，屬無效之登記，是陳肇修對被上訴人之父得主張為系爭土 地之真正所有權人，本於贈與原因取得土地所有權之被上訴 人既為劉水乞之被繼承人，依民法第1148條規定，即有將系 爭土地塗銷登記返還陳肇修繼承人之義務，本件伊等上開主 張致訴訟之勝敗，對陳肇修之繼承人即受告知人，自有法律 上之利害關係，為此依民法第65號第1項之規定為訴訟之告 知等語，核與法律之規定相符，爰據為訴訟之告知。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠坐落於南投縣集集鎮○○段486地號土地 、地目建、面積1426.89平方公尺，為伊等3人共有，應有部 分各3分之1。詎上訴人藍火章並無任何正當權源，未經伊等 同意，竟在上開土地上興建如附圖所示編號Ａ1部分面積8.9 7平方公尺車庫、編號Ａ3部分77.84平方公尺房屋、編號Ｂ 部分0.63平方公尺水塔、編號Ｆ部分籬笆、編號Ｇ部分水泥 坡崁，並種植如編號Ｄ部分含笑花、編號Ｅ部分龍眼樹；另 如附圖所示編號Ａ2部分44.23平方公尺房屋，為上訴人等之 祖父藍陳榮出資興建，編號Ａ4部分52.35平方公尺豬舍、編 號Ｃ部分0.42平方公尺廁所為上訴人等之父藍壬癸出資興建 ，為上訴人等共同繼承而公同共有，亦無權占有上開土地。 伊等多次口頭催促上訴人等拆除及除去上開地上物並返還土 地均未獲置理，為此依民法第767條及第821條規定，請求渠 等拆除及除去上開地上物並返還土地。又上訴人等占有系爭 土地已超過10年之久，致伊等受有相當於租金之損害，渠等 卻獲有相當於租金之利益，參照民法第126條規定租金之請 求權時效期間為5年，爰依民法第184條第1項、第216條、第 179條規定請求渠等返還使用土地之相當於租金之利益。㈡ 上訴人等雖主張系爭土地為原地主陳肇修出賣予其祖父，再 虛偽登記予伊等之被繼承人劉水乞云云，伊等予以否認，證 人丑○○及及受告知人申○○○二人均非參與買賣之人，所 述附和上訴人之說，自非可採。況其所述如屬實，係屬雙重 買賣，上訴人等自不得主張有權使用系爭土地，更無類推適 用民法第425條之1之餘地等情，爰依民法第767條、第821條 、第184條第1項、第216條、第179條等規定，提起本件訴訟
，求為㈠上訴人藍火章、亥○○、戌○、甲○○、卯○○、 酉○、天○○等七人應將坐落南投縣集集鎮○○段486地號 土地上如附圖所示編號Ａ2（正身）部分面積44.23平方公尺 房屋、編號Ａ4部分52.35平方公尺豬舍、編號Ｃ部分0.42平 方公尺廁所拆除，並將土地交還伊等全體。㈡上訴人藍火章 應將坐落上開土地上如附圖所示編號Ａ1部分面積8.97平方 公尺車庫、編號Ａ3（護龍）部分77.84平方公尺房屋、編號 Ｂ部分0.63平方公尺水塔、編號Ｆ部分籬笆、編號Ｇ部分水 泥坡崁拆除，及將坐落上開土地上編號Ｄ部分含笑花、編號 Ｅ部分龍眼樹除去，並將土地交還伊等全體。㈢上訴人藍火 章、亥○○、戌○、甲○○、卯○○、酉○、天○○應分別 各給付被上訴人未○○新台幣（下同）350元，被上訴人藍 添財350元，被上訴人巳○○350元。㈣上訴人藍火章應分別 給付被上訴未○○2215元，被上訴人午○○2215元，被上訴 人巳○○2215元，及均自民國（下同）94年12月20日起均至 清償日止按週年利率百分之五計算之利息之判決。二、上訴人等則以：伊等之祖父藍陳榮於35年間向訴訟人陳肇修 購買系爭土地建屋，因受限於農地不能細分之法令限制，未 辦理所有權移轉登記，但於39年3月21日伊等之被繼承人藍 壬癸再向陳肇修購買相鄰之土地時，由陳肇修出具乙紙切結 書予藍壬癸重申系爭土地以現場水溝為界，以西部分亦附帶 賣渡在內。而附圖所示，Ａ2部分房屋，乃由伊等之祖父藍 陳榮出資興建，門牌號碼為南投縣集集鎮林尾里山腳巷8號 ；Ａ4部分豬舍，Ｃ部分廁所，乃由伊等之父藍壬癸出資興 建。而上開地上物已由伊等7人共同繼承而公同共有，Ａ1、 Ａ3等部分房屋、車庫等建物，則為上訴人藍火章在921集集 大地震之前1年依藍陳榮所建房屋正身部分予以修建而成， 以上均係在原地主陳肇修所出賣交付之系爭土地之上，伊等 自屬有權使用系爭土地。雖連同系爭土地在內之水溝以東土 地嗣於40年6月20日全部以買賣為原因移轉登記為被上訴人 之被繼承人劉水乞所有，惟陳肇修為富有聲望之村長，不可 能為具詐欺性質之二重買賣，應為出於通謀意思表示之無效 登記，是關於系爭土地部分，因受贈與而自劉水乞取得所有 權之被上訴人等自有塗銷登記返還予陳肇修之繼承人之義務 ，而不得依民法第767條規定對伊等主張所有人權人權利。 又被上訴人等乃在系爭土地經陳肇修出賣交付伊等之被繼承 人建屋後取得土地所有權，921大地震前，又默示同意上訴 人藍火章翻修房屋，伊等亦得類推適用民法第425條之1規定 ，主張對之具有租賃關係，此據最高法院著有93年台上字第 1328號判決要旨可參，是被上訴人主張伊等為無權占有系爭
土地，應拆屋還地及賠償其損害，為無理由等語，資為抗辯 。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張攻擊防禦方法之結果，認 上訴人等所主張因向陳肇修買土地建屋之約定僅具債之相對 性，其效力不及於被上訴人等，是被上訴人等自得主張所有 權人之權利，請求上訴人等拆屋還地及返還利益，而為被上 訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判 決：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴 人連帶負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上 訴。
四、兩造不爭執之事項：
㈠坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ2部分面積44.23平方公尺 房屋乃由上訴人等之祖父藍陳榮出資興建，編號Ａ4部分 52.35平方公尺豬舍、編號Ｃ部分0.42平方公尺廁所，乃由 上訴人等之父藍壬癸出資興建，而上開地上物已由上訴人等 7人共同繼承而公同共有。
㈡坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ1部分面積8.97平方公尺 車庫、編號Ａ3部分77.84平方公尺房屋、編號Ｂ部分0.63平 方公尺水塔、編號Ｆ部分籬笆、編號Ｇ部分水泥坡崁乃由上 訴人藍火章出資興建，編號Ｄ部分含笑花、編號Ｅ部分龍眼 樹乃由藍火章種植。
㈢系爭土地係於40年6月20日由被上訴人之被繼承人劉水乞由 原地主陳肇修以買賣為原因而移轉取得所有權，劉水乞再於 66 年3月24日以贈與為原因，辦妥所有權登記，由被上訴人 各取得應有部分三分之一。
五、法院之判斷：
㈠查被上訴人主張系爭土地係其被繼承人劉水乞於40年6月20 日向原地主陳肇修所購買，而以買賣為原因，移轉登記為劉 水乞所有，劉水乞再於66年3月24日贈與予被上訴人三人， 三人之應有部分各三分之一等情，有兩造所提出之新舊土地 登記簿謄本各乙件在卷可稽（見原審卷第8-9頁，本院卷第 41頁），堪信為真實。
㈡次查，上訴人等主張系爭土地如附圖所示Ａ1、Ａ2、Ａ3、 Ａ4、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等建物、植物等所在部分土 地，為上訴人之祖父藍陳榮向原地主所購買，用以建築系爭 房屋，雖未立約，亦未辦理移轉登記，但於39年3月21日上 訴人等之父藍壬癸再向陳肇修購買相鄰之同段488地號土地 時，即由陳肇修出具乙紙切結書予藍壬癸，重申系爭土地上 開部分乃在附帶賣渡之內之旨等情，業據上訴人提出切結書
，（相鄰）土地杜賣契字及舊土地登記簿等，暨被上訴人所 提出之相鄰土地謄本各乙件在卷可稽（見原審卷第10頁、第 87-89頁、本院卷第43-45頁）。該切結書明載「陳肇修所有 集集鎮林尾第44番之2土地壹筆於民國35年6月28日業經賣渡 藍壬癸所有，但該土地外西邊厝邊至水溝為界之土地亦附帶 賣渡在內」等語，亦據證人即陳肇修之長媳丑○○於本院準 備程序到庭供證：我嫁過來的時候，因我們出入都要經過藍 家那條路，那時候聽我公公說過，這地是他賣的，是賣到一 審卷22頁反面照片水泥蓋水溝那邊，而駁坎以下那一塊才賣 給上訴人劉家」等語（見本院卷第35頁反面），受告知人申 ○○○於本院準備程序到庭，亦供稱：以前我父親（即陳肇 修）賣地的時候，因我那時候比較大，只有我知道，因為我 們土地落差很大，約有三、四尺，隔有一條水溝、一條路， 才是姓劉的土地，可知是姓藍先買的」。「（為何姓藍這邊 上訴人所蓋房屋的基地部分是登記給被上訴人姓劉的這邊？ ）這我就不知道，那時候是分別賣給兩個人，是姓藍的那邊 先買的，以水溝為界，分別賣給藍、劉二家」等語（見本院 卷第132頁反面），核與上訴人所主張及上開切結書所載內 容均相符合。又證人沈清金於原審法院到系爭土地現場勘驗 時到場證稱：「山腳巷8號建物（即附圖Ａ3部分）是我蓋的 ，是在921地震前1年蓋的，我蓋的方式是四周圍牆是磚造水 泥，屋頂是水泥瓦，原先房子四周是土造，屋頂是瓦片，我 將整間拆掉後再蓋，…正身部分為土角，還很堅固，我把土 角外面的牆清除，釘鐵絲網，之後補水泥」等語（見原審卷 第82頁反面、第83頁正面），是上訴人等所辯系爭土地上之 建物乃上訴人等之祖父藍壬癸在其向陳肇修所購買之系爭土 地上所建築，並經上訴人藍火章為部分之修建等事實，亦堪 信為真。
㈢上訴人等另抗稱：系爭土地由陳肇修出賣並交付使用後，陳 肇修與被上訴人之被繼承人劉水乞基於通謀虛偽意思，將土 地登記為劉水乞所有，屬無效之登記云云，則為被上訴人等 所否認，而證人即陳肇修之兒媳、女兒丑○○、申○○○於 本院準備程序到庭，亦均供稱伊等不知系爭土地何以登記為 劉水乞所有等語，即上訴人等亦未能舉證證明該項登記係由 於陳肇修與劉水乞基於通謀虛偽意思表示所為，所為係屬無 效原因之登記之抗辯，即屬無據，不能採信。
㈣惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「 僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時 或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應 推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相 當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將 土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人 即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落 之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對 價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋 坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言 。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有 權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權 之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所 有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地 權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要 屬別一問題，最高法院著有93年度台上字第1328號判決要旨 可參。蓋因土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及 經濟價值，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用 該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恆 定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民 法權利社會化、物權相對化、債權物權化、發展趨勢之所在 ，是早於48年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例 揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使 用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 」之法旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1 ，規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，予以明文 化，而確定上開債權物權化之大原則。苟土地與房屋所有權 於分別處分之前，原非屬同一人，固無法直接適用上開規定 。惟按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類 之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法 新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關
係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用 權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權 人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣 致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土 地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟乃與上揭基本法則相 類，自可類推適用之。查本件系爭土地於40年6月20日由被 上訴人等之被繼承人劉水乞因買賣而取得所有權之前，既早 於39年間之前即由原地主陳肇修因買賣而交付上訴人之被繼 承人父子蓋用房屋，則該房屋及基地週邊附隨土地上之設施 自當屬有權使用該土地，嗣於88年921大地震之前，上訴人 藍火章又斥資改建其中一部分房屋，乃明白顯示系爭房屋含 週邊附隨設施均有繼續使用該基地之意思，則該土地之應有 部分因移轉，該房屋因繼承及修建關係，而各異其主，其情 形乃與上揭判例及民法新增規定之基本法理相類，自可類推 適用之。即被上訴人取得系爭土地所有權後，仍應受系爭房 屋對該基地原有使用權之法律關係之約束，即因繼承而取得 該房屋所有權及加以修建之上訴人仍得主張該房屋對系爭基 地原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效 果，即應認為另成立租賃關係，被上訴人即土地所有權人不 得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係。是本件上訴人 指稱其得主張類推適用民法第425條之1之規定乙節，即屬可 採，則被上訴人主張上訴人等為無權占有系爭土地，請求上 訴人等拆除地上物並將土地返還予共有人全體，並請求上訴 人等賠償其損害即返還其利益，即非有據，其訴無理由，應 予駁回。
六、綜上，被上訴人在原審之訴，為無理由，應予駁回。其訴既 為無理由，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，原審失 察，率認上訴人所為係基於買賣而經原地主交付系爭土地建 築房屋之辯解，為債之關係而已，對其後取得土地所有權之 被上訴人等不生效力，而認被上訴人之訴為有理由，而為上 訴人等敗訴之判決，命上訴人拆除附圖所示土地上之建物、 設施等物，並賠償被上訴人如聲明所示之損害，即有未洽。 上訴意旨執以指摘原判決為不當，聲明予以廢棄改判，為有 理由，自應由本院將原判決廢棄，並駁回被上訴人在原審之 訴及假執行之聲請。
叄、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 9 日 民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 陳成泉
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳俞豪
中 華 民 國 96 年 1 月 10 日 Ｍ