臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上字第157號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 林益輝律師
複 代理 人 丁○○
被 上訴 人 丙○○
訴訟代理人 黃精良律師
被 上訴 人 甲○○
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國95年3月2日臺灣彰化地方法院第一審判決（93年度訴字第10
號），提起上訴，本院於96年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人甲○○受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人
之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：被上訴人甲○○所有坐落彰化縣社頭鄉○
○段第1110號面積0.045789公頃、第1116號面積0.017723公
頃、第1112號面積0.001321公頃應有部分6912分之6561、第
1113號面積0.002415公頃應有部分6912分之6561、第1114號
面積0.000853公頃應有部分6912分之6561號等五筆土地（下
稱系爭土地），上訴人與訴外人蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、
蕭俊男、蕭清宗6 人為租地建屋之承租人，於系爭土地上仍
有建物存在，依土地法第104 條規定，上訴人及其他承租人
對於系爭土地有優先購買權。詎被上訴人甲○○於民國81年
5 月間竟違反土地法相關規定，並未通知上訴人等承租人即
將系爭土地以新台幣（下同）3,378,618 元出賣予被上訴人
丙○○，並辦畢土地所有權移轉登記。92年1 月15日系爭土
地之其他承租人黃蕭貴鳳、許蕭淑貞（以上2 人為蕭劉盆之
繼承人）、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、山口ダツ子、蕭夏實
、蕭夏代、蕭慶、蕭宗（以上5 人為蕭昌恒之繼承人）將其
優先購買權讓予上訴人，故上訴人就系爭土地有全部之優先
購買權。按承租人之優先購買權具有物權效力，如出賣人未
通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得
對抗優先購買權人，亦即以買賣為原因而成立之物權移轉行
為對承租人不生效力，故被上訴人於81年5 月15日就系爭土
地以買賣為原因之所有權移轉登記為無效，應予塗銷，且甲
○○應於上訴人依同一條件給付3,378,618 元後，將系爭土
地辦理所有權移轉登記予上訴人。爰求為丙○○應將系爭土
地於81 年5月15日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷
；甲○○應於上訴人給付3,378,618 元同時，將系爭土地所
有權移轉登記予上訴人之判決。
三、被上訴人丙○○則以：系爭土地之原承租人為訴外人蕭園，
蕭園死亡後繼承人有子女蕭五常、蕭振茂、蕭昌恒、蕭俊男
、蕭錦元、邱蕭箱、康蕭引、陳蕭續、張蕭鈕、薛蕭銀、蕭
秀明、張蕭月等。上訴人於其父蕭五常死亡後業已拋棄繼承
，經台灣彰化地方法院（下稱彰化地院）83年度訴字第 749
號、本院87年度上字第71號、最高法院91年度台上字第2181
號判決確定上訴人對於系爭土地之租賃權無繼承權，不得就
系爭土地主張優先購買權。租賃權乃以債權人與債務人間之
信賴關係為基礎，故此項債權性質上不得讓與，且土地法第
104 條所規定租用基地建築房屋之承租人於承租人之基地出
賣時有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時有優先
購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經
濟上之效用並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋
之建築者，當無該條規定之適用。可見基地承租人始享有優
先購買權，俾基地與房屋產權同屬一人，使不動產產權單純
化，如非基地承租人即不得享有優先購買權。上訴人並未徵
得出租人之同意，本件租賃權依法即不能讓與，縱有讓與亦
為無效，租賃權既不能讓與，則專屬之優先購買權亦不能讓
與，故上訴人不能對被上訴人主張優先購買權。又上訴人主
張系爭土地買賣價格為3,378,618 元，此係公告現值，絕非
實際買賣價格，陳恆產係以20,730,624元之價格承買，彰化
地院84年度自字第133號刑事判決則認定買賣之價金為7,400
,0 00元，由陳恆產交付予甲○○兌現之支票總額達7,266,0
00元，另外土地增值稅716,778 元亦由陳恆產代繳，則合計
金額更不在此數目，上訴人卻仍主張依公告現值優先購買，
依法不合等語，資為抗辯。被上訴人甲○○則未於言詞辯論
期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
四、以下之事實為兩造所不爭執：
㈠系爭土地重測前為社頭段436之3、436之17、437之1 號，原
為蕭友聯所有，蕭友聯於57年間死亡，系爭土地由蕭家慶繼
承，蕭家慶於63年間將該土地出售予蕭清文，嗣經蕭清文之
債權人聲請彰化地院69年度民執字第1356號、73年度民執字
第878號查封拍賣，由甲○○於73年9月間拍賣取得所有權。
㈡甲○○於81年5 月間將系爭土地出售予陳恆產，登記在陳恆
產之岳母丙○○名下，甲○○於出售時未通知上訴人。
㈢甲○○出售系爭土地，向地政機關所申報之買賣價金為3,37
8, 618元。
㈣蕭友聯曾以蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒為被告，訴請
調整租金，經最高法院52年度台上字第3573號判決按每坪土
地年租為一元六角四分計算租金確定。
㈤彰化地院69年民執字第1356號、73年度民執字第878 號拍賣
重測前社頭段436之3號、436之17、437之1 號土地時，係將
上訴人、蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗列為承
租人。
㈥系爭1116及同段1111、1115號土地上尚有未保存登記稅籍號
碼00000000000（納稅名義人乙○○，自民國31年7月起課稅
），00000000000 （納稅名義人蕭昌恒、乙○○、蕭興義、
蕭振茂、蕭俊男，自民國32年7月起課稅），00000000000（
納稅名義人蕭俊男，自民國32年7月起課稅）、00000000000
（納稅名義人蕭振茂，自民國33年7月起課稅）、000000000
00（納稅名義人蕭興義，自民國34年7月起課稅）、0000000
00 00（納稅名義人蕭昌恒，自民國36年7月起課稅）等房屋
存在（以上五間房屋下稱系爭建物）。
五、本件兩造爭執之重點：
㈠上訴人是否為系爭土地之原始承租人？
㈡上訴人有無自蕭五常受讓系爭土地之承租權？
㈢黃蕭貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、山口ダツ
子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗等人可否將對系爭土地之
優先承買權讓與上訴人？
㈣上訴人主張以3,378,618 元優先購買系爭土地，是否為以同
一條件行使優先承買權？
六、本院得心證之理由：
㈠上訴人是否系爭土地之原始承租人？
⒈上訴人主張其與蕭興義、蕭昌恒、蕭振茂、蕭俊男等五人
（下稱上訴人等五人）係系爭土地之原始承租人，丙○○
則否認上訴人等五人係原始承租人，抗辯系爭土地係由蕭
友聯出租予蕭園，蕭園才是原始承租人，系爭土地之租賃
權於蕭園死亡後由其繼承人繼承云云。而就系爭土地之原
始承租人係上訴人等五人或蕭園，上訴人原係主張系爭11
10、1116號土地為蕭友聯所有出租與上訴人之祖父蕭園，
蕭園去世後出租與上訴人之父蕭五常，訴請確認上訴人就
系爭1110、1116號土地有優先承買權存在，丙○○應將該
兩筆土地所有權登記予以塗銷，甲○○應於上訴人給付3,
117, 260元同時將該兩筆土地移轉登記與上訴人，可見上
訴人原係主張系爭土地之原始承租人為蕭園而非上訴人等
五人。上訴人於前案經彰化地院83 年度訴字第749號、本
院87年度上字第71號、最高法院91年度台上字第2181號認
定上訴人之母蕭劉盆對蕭園系爭1110、1116號土地之租賃
權無繼承權，上訴人及蕭劉盆於蕭五常死亡後已拋棄繼承
，對系爭1110、1116號土地無租賃權，不得主張優先承買
權，判決駁回上訴人之請求確定，上訴人之後始改稱系爭
土地係由上訴人等五人原始承租，上訴人之主張是否可信
已值懷疑。
⒉上訴人於本件推翻前案主張之事實，改稱系爭土地係由上
訴人等五人原始承租，係依⑴系爭建物之稅籍號碼000000
00000（納稅名義人乙○○，自民國31年7月起課稅）、00
000000000（ 納稅名義人蕭昌恒、乙○○、蕭興義、蕭振
茂、蕭俊男，自民國32年7月起課稅）、00000000000（納
稅名義人蕭俊男，自民國32年7月起課稅）、00000000000
（納稅名義人蕭振茂，自民國33年7月起課稅）、0000000
0000（納稅名義人蕭興義，自民國34年7月起課稅）、000
00000000（納稅名義人蕭昌恒，自民國36 年7月起課稅）
（以上稅籍資料見原審卷㈠第91至114 頁），可見系爭建
物係上訴人等五人在31至36年間興建，上訴人等五人係系
爭建物之原始所有權人。⑵依系爭土地之台帳、祭祀公業
蕭奮召開臨時派下大會之大會通知、系爭土地之土地登記
簿謄本（附原審卷㈠第185至189頁、本院卷第87至94頁）
，可證系爭土地原是祭祀公業蕭奮所有，為蕭友聯所竊占
，至民國39年12月12日始登記為蕭友聯所有。⑶蕭園於民
國38年間書立「𨷺分合約書」（附原審卷㈠第119 頁），
將之前上訴人等五人所興建之系爭建物作一分配，證明系
爭建物之原起造人並非蕭園，蕭園即非系爭建物之所有權
人，系爭建物於蕭園死後自不發生繼承問題。⑷依最高法
院48 年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項之規
定，在蕭友聯39年12月12日取得系爭土地所有權，蕭友聯
與建物所有權人上訴人等五人依法律規定當然發生租賃關
係。⑸蕭園對系爭土地無租賃權，蕭園係以家長之身分代
表家族向蕭友聯承租系爭土地。⑹依蕭友聯55年1月8日收
回基地催告書、54年9 月25日收回基地通知書（附原審卷
㈠第115至118頁）所載蕭五常讓與承租權與上訴人及蕭興
義，可知蕭友聯已接獲蕭五常讓與租賃權之通知，蕭五常
應有對蕭友聯表示系爭建物及租賃權是上訴人所有。⑺依
最高法院52年台上字第3753號判決所示（附原審卷㈠第12
3 頁），蕭友聯係對代表上訴人及蕭興義之蕭五常、蕭振
茂、蕭昌恒、蕭俊男等人提起調整租金訴訟，可知系爭土
地上之承租人即係系爭建物之起造人、系爭建物之所有權
人並非蕭園之繼承人，自無繼承之問題。⑻彰化地院民事
執行處69年度民執字第1356號通知函及73年度民執丙字第
878號通知函（附原審卷㈠第17、18 頁），均載明上訴人
及蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等六人為承
租人，上訴人及蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清
宗等六人即係系爭建物之所有權人。惟上訴人上開理由均
不足以證明系爭土地之原始承租人為上訴人等五人，茲敘
述理由於下：
⑴上訴人係民國26年7月6日出生，蕭興義係民國28年 7月25
日出生，蕭俊男係民國30年 8月25日出生，此為兩造所不
爭執之事實（見原審卷㈠第221頁、本院卷㈠第 53頁），
則在系爭建物31至36年間興建完成時，三人最多為11歲，
系爭建物豈有可能為三人所興建，上訴人主張系爭建物為
其三人所興建，顯有違常情。又房屋稅依房屋稅條例第 4
條之約定固應向房屋所有人徵收，但房屋稅納稅名義人僅
係繳納房屋稅之人，自不得作為私權之證明，房屋稅納稅
名義人即非當然是房屋之興建者，不能等同房屋所有人，
最高法院70年台上字第3760號判例意旨謂「房屋稅納稅義
務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即
為房屋所有權之證明，本件上訴人提出之房屋稅收據上關
於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，
仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人。」，此外
稅捐機關所發給之房屋稅籍證明書之備註欄第1 條即載不
作產權及他項權利證明之用（見本院卷第112 頁）。上訴
人所提出之房屋稅籍登記表僅係稅捐稽徵機關課稅之依據
，自不得為房屋所有權之證明，系爭建物之房屋稅籍登記
表於所有人、典權人、或管理人欄載明上訴人等五人，移
轉移動原因及年月日欄與承租人或現使用人欄均為空白，
縱如上訴人所述，上訴人等五人應係所有人、典權人或管
理人欄所指所有人，但移轉移動原因及年月日欄與承租人
或現使用人欄均為空白，僅表示納稅名義人並未變動及納
稅名義人非承租人，仍無法逕認上訴人等五人即係系爭建
物之所有權人，上訴人主張依系爭建物之房屋稅籍登記表
所載納稅名義人為上訴人等五人，可以證明上訴人等五人
為系爭建物之所有權人，應無可採。又系爭建物之房屋稅
籍登記表所載稅籍號碼00000000000（ 納稅名義人乙○○
，自民國31年7月起課稅）、00000000000（納稅名義人蕭
昌恒、乙○○、蕭興義、蕭振茂、蕭俊男，自民國32 年7
月起課稅）、00000000000（ 納稅名義人蕭俊男，自民國
32年7月起課稅）、00000000000（納稅名義人蕭振茂，自
民國33年7月起課稅）、00000000000（納稅名義人蕭興義
，自民國34年7月起課稅）、00000000000（納稅名義人蕭
昌恒，自民國36年7 月起課稅），經本院向彰化縣稅捐稽
徵處員林分處函查其起課房屋稅當時之納稅名義人及現有
之納稅名義人自何時成為納稅名義人，經該分處先後以95
年5 月24日彰稅員分二密字第0952020094號函復「本案稅
籍登記表係於61年所抄錄，依稅籍登記表所載，61年當時
稅籍編號納稅人即為上開所述之姓名」（見本院卷第 137
頁），及95年12月12日彰稅員分二字第0952045286號函復
「經查無前揭房屋起課房屋稅當時納稅義務人之稅籍資料
」（見本院卷第152 頁），顯然系爭建物之房屋稅籍登記
表僅能證明系爭建物自61年起以上訴人等五人為納稅名義
人，無從證明系爭建物於31年至36年間起課房屋稅當時之
納稅名義人即為上訴人等五人，再參諸上訴人、蕭興義、
蕭俊男分別係民國26年7月6日、28年7月25日、30年8月25
日出生，系爭建物於31年至36年間起課房屋稅當時之納稅
名義人亦不可能為上訴人、蕭興義、蕭俊男，上訴人將系
爭建物之納稅名義人誤為起造人，並將31年至36年起課房
屋稅當時之納稅名義人誤為上訴人等五人，因此主張系爭
建物係由上訴人等五人於31年至36年間興建，上訴人等五
人係系爭建物之原始所有權人，自無足取。
⑵依蕭友聯出具54年9月25日收回基地通知書、55年 1月8日
收回基地催告書所載系爭土地應係於31年 3月21日不定期
出租上訴人及蕭興義之祖父蕭園使用，該收回基地通知書
、收回基地催告書有經過台灣台中地方法院彰化公證分處
認證，此有認證書在卷可憑（附原審卷㈠第116、118 頁）
，依民事訴訟法第358 條之規定，應推定該收回基地通知
書、收回基地催告書形式上之真正。而蕭友聯依系爭土地
之土地登記簿滕謄本所示，係於39年12月12日取得系爭土
地之共有權，之前該土地依台帳、祭祀公業蕭奮召開臨時
派下大會之大會通知之記載，為祭祀公業蕭奮所有，為蕭
友聯所占用。而最高法院49年台上字第2021號判例意旨謂
「出租人原不限於所有權人，訟爭土地雖為被上訴人與他
人所共有，被上訴人以出租人之地位，向上訴人表示終止
契約，交還土地，亦不能指為當事人不適格。」，足見出
租人不以所有權人為限，蕭友聯將其所占有之系爭土地出
租與蕭園，依法並無不法，自不能以蕭友聯於39年12月12
日始取得系爭土地之共有人，而認為蕭友聯於收回基地通
知書、收回基地催告書所載系爭土地於31年3 月21日不定
期出租蕭園，與事實不符。況縱如上訴人所主張蕭友聯係
於系爭建物完成後始於39年12月12日出租系爭土地，因系
爭建物為蕭園所興建（詳後述），對於系爭土地係蕭友聯
出租與蕭園之事實亦不生影響。
⑶蕭五常、蕭振茂、蕭昌恒即長房、二房及三房等三兄弟於
38年10月21日在父親蕭園見證下分配家產，訂立𨷺分合約
書，其中蕭五常分得社頭437 號地上建築之正身厝大房
連廚房乙間及東畔護龍厝中 乙間；蕭振茂分得社頭 437
號地上建築之正身厝二房 乙間及東畔戶龍尾乙間；蕭昌
恆分得社頭437 號地上建築之東畔護龍厝頭第一、二 之
房屋二間（見原審卷㈠第119、120頁）。蕭五常、蕭振茂
、蕭昌恒既在父親蕭園之主持下分配家產，自應認系爭建
物係由蕭園興建而分配予蕭五常、蕭振茂、蕭昌恒。上訴
人主張𨷺分合約書係由蕭園生前將上訴人等五人於31年至
36年間所興建之系爭建物作一分配，證明系爭建物之原起
造人並非蕭園，蕭園即非系爭建物之所有權人，系爭建物
於蕭園死後自不發生繼承問題云云。但系爭建物之納稅名
義人為上訴人、蕭興義、蕭振茂、蕭昌恒、蕭俊男等五人
，此與𨷺分合約書係蕭園分配家產予蕭五常、蕭振茂、蕭
昌恒三兄弟並不一致，蕭五常之受分配家產係因其為蕭園
之長子，而非代表上訴人及蕭興義，納稅名義人之蕭俊男
亦未依𨷺分合約書分到家產，𨷺分合約書顯然非蕭園分配
家產予上訴人、蕭興義、蕭振茂、蕭昌恒、蕭俊男等五人
，系爭建物若依上訴人之主張，係由上訴人等五人於31年
至36年間所興建，屬上訴人等五人原始取得，蕭園即無權
為分配，亦無需再為分配，況依前所述，上訴人並無法證
明系爭建物係上訴人等五人所興建，是上訴人所稱𨷺分合
約書係蕭園分配系爭建物予上訴人等五人，要屬無據，上
訴人否認系爭建物係由蕭園興建為系爭建物之原始所有權
人，亦無可採。
⑷最高法院48年台上字第1457號判例意旨謂「土地與房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不
能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房
屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開
同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事
，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，
均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，
另民法第425條之1第1 項規定「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅房屋所有權讓與他人，或將
土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房
屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定
在房屋得使用期限內，有租賃關係。」最高法院48年台上
字第1457號判例及民法第425條之1第1 項規定，均須土地
及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋
所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時始有適用，而本件系爭土地原為祭祀公業蕭奮或蕭友
聯等人所有，系爭建物上訴人主張係上訴人等五人所有，
本院認定係蕭園所有，均無上開土地及其土地上之房屋同
屬一人，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土
地及房屋同時或先後讓與相異之人等情事，自無最高法院
48 年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項規定之
適用，上訴人主張系爭土地於蕭友聯39年12月12日取得所
有權，依法當然與建物所有權人發生租賃權，所持之法律
見解尚有違誤，仍應認為系爭土地係由蕭友聯出租與蕭園
。
⑸上訴人承認系爭土地之租賃權係由蕭園出面向蕭友聯承租
，則承租人即應是蕭園個人，無從逕認蕭園係以家長之身
分代表整個家族向蕭友聯承租系爭土地。上訴人以蕭園對
系爭建物並無所有權，及所有權人中之上訴人及蕭興義、
蕭俊男於當時是小孩，必須由家長代表其承租系爭土地，
故系爭土地之租賃權係由蕭園以家長之身分代表上訴人等
五人向蕭友聯承租，否則蕭園即應在38年10月21日分家時
將承租權分給得到房屋之人，蕭友聯於蕭園亡故應收回土
地，於取得土地所有權後應與各戶之承租人分別訂約，但
事實上均未如此，故應是蕭園以家長之身分向蕭友聯承租
系爭土地。但系爭建物應係蕭園所興建而非上訴人等五人
，自無上訴人所述蕭園對系爭建物並無所有權，及所有權
人中之上訴人及蕭興義、蕭俊男於當時是小孩，必須由家
長代表其承租系爭土地之問題；又蕭園於38年10月21日分
家時未將承租權轉讓給分得房屋之人，蕭友聯於蕭園亡故
後未收回出租土地，及蕭友聯未依𨷺分合約書與蕭五常、
蕭振茂、蕭昌恒分別訂立租賃契約書，均與蕭園是否以家
長之身分代表整個家族向蕭友聯承租系爭土地無關，無從
以此事實推斷系爭土地是由蕭園以家長之身分向蕭友聯承
租。
⑹蕭友聯之54年9月25日收回基地通知書及55年 1月8日收回
基地催告書均載明「蕭園死亡後，由台端先父蕭五常生存
中繼承繼續承租建地各四分之一之基地六十一坪六合一
，於53 年1月間讓與承租基地三十坪八合零五」，蕭友聯
將系爭土地出租給蕭園，於蕭園死亡後，蕭友聯未與蕭五
常另訂租賃契約，則蕭五常之取得系爭土地之租賃權自係
基於繼承而來，至蕭園之法定繼承人除蕭五常、蕭振茂、
蕭昌恒及蕭俊男等四人，尚有其他繼承人多人（參見本院
87年度上字第71號判決後附繼承系統表），蕭友聯於收回
基地通知書、收回基地催告書載明蕭五常繼承繼續承租建
地各四分之一之基地，正與蕭友聯對蕭園之繼承人蕭五常
、蕭振茂、蕭昌恒、蕭俊男等四人提起調整租金之訴訟相
符，此部分應是蕭友聯將蕭園之繼承人誤認為僅蕭五常、
蕭振茂、蕭昌恒、蕭俊男等四人所致，上訴人將收回基地
通知書及收回基地催告書所載「由蕭五常繼承繼續承租」
，解釋為僅是蕭五常繼續承租，並非繼承取得系爭土地之
承租權，顯有未洽，由收回基地通知書及收回基地催告書
所載「由蕭五常繼承繼續承租」，益證系爭土地係由蕭友
聯出租與蕭園。另收回基地通知書及收回基地催告書所載
「於53 年1月讓與承租基地三十坪八合零五」，應係指移
轉承租基地之占有，尚非上訴人所述之轉讓系爭土地之租
賃權，自無從以收回基地通知書及收回基地催告書上開所
載，推斷蕭友聯已接獲蕭五常讓與租賃權之通知，蕭五常
應有對蕭友聯表示系爭建物及租賃權是上訴人所有。
⑺蕭友聯曾以蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒為被告，訴
請調整租金，經最高法院52年台上字第3573號判決按每坪
土地年租為1元6角4分計算租金確定。依最高法院52 年度
台上字第3753號判決所載「本件上訴人（即蕭友聯）所有
坐落彰化縣社頭段第436號73則建地1分7厘3毛，及同所第
437號73則建地1厘8毛9絲，共二百四十七坪，出租與被上
訴人（即蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒）先父蕭園使
用，因請求增加租金事件，於42年6 月20日，在台灣高等
法院成立訴訟上和解，其內容為，自42年起每年每坪地租
1 元，於每年7月1日給付，如物價波動時，照物價指數調
整」（見原審卷㈠第123 頁），足以證明蕭友聯係將系爭
土地出租與蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒之先父蕭園
使用，蕭友聯曾與蕭園因請求增加租金事件，於42 年6月
20日在台灣高等法院成立訴訟上和解，蕭友聯並對蕭園之
子蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒訴請調整租金。蕭友
聯對蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒訴請調整租金，係
因蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒為蕭園之子即蕭園之
繼承人，此與系爭建物之納稅名義人無關，蕭五常即非代
表上訴人及蕭興義應訴。至蕭園尚有六子蕭錦元，蕭友聯
未以之為被告，應係蕭友聯不知情，誤以為蕭園之繼承人
僅蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒四人所致，不能因此
否認蕭友聯係對蕭園之繼承人訴請調整租金。上訴人以蕭
友聯未對蕭錦元訴請調整租金，即認蕭友聯非對蕭園之繼
承人訴請調整租金，並以此推斷上訴人等五人即為系爭土
地之承租人，要屬無據。
⑻彰化地院民事執行處69年度民執字第1356號通知函及73年
度民執丙字第 878號通知函，均載明上訴人及蕭興義、蕭
昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等六人為承租人。然系爭
土地由何人承租係實體上爭執事項，執行法院就此並無調
查認定之權，因此彰化地院民事執行處上開通知函所載上
訴人及蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等六人
，不論係債權人或承租人或債務人之陳報，均無法確定上
訴人及蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等六人
即為系爭土地之承租人，自不能僅憑彰化地院民事執行處
上開通知函即認定上訴人及蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭
俊男、蕭清宗等六人為系爭土地之承租人。況蕭劉盆已經
彰化地院83 年度訴字第749號、本院87年度上字第71號、
最高法院91年度台上字第2181號判決認定蕭劉盆對蕭園系
爭1110、1116號土地之租賃權無繼承權，於蕭五常死亡後
拋棄繼承，亦未與出租人另成立新租約確定；另蕭昌恒依
本院87年度上字第71號判決後附繼承系統表所示，係於70
年12月25日死亡，彰化地院民事執行處上開通知書仍列蕭
劉盆、蕭昌恒為承租人，自有違誤，上訴人以彰化地院民
事執行處上開通知函主張其係系爭土地之承租人，應無理
由。
⒊上訴人再主張其有給付租金予甲○○，應係系爭土地之承
租人。但租賃關係之成立以租賃雙方意思表示合致為必要
，系爭土地之承租人應為蕭園之繼承人，甲○○縱有收受
上訴人所支付之租金，甲○○亦應認上訴人係代蕭園之繼
承人繳納租金，雙方並無另成立租賃契約之合意，且上訴
人之給付租金予甲○○，亦經本院87年度上字第71號判決
認定「上訴人片面按原租約經法院判決增加之租金額寄送
土地所有人，尚不足以認定已與土地所有人成立租賃關係
。」，上訴人此部分主張亦無理由。
㈡上訴人有無自蕭五常受讓系爭土地之承租權？
⒈蕭友聯於收回基地通知書、收回基地催告書表明蕭五常於
53年 1月間讓與承租基地三十坪八合零五予上訴人及蕭興
義，上訴人原係主張蕭友聯在蕭五常生前有接到系爭土地
由上訴人及蕭興義承租的事實，符合民法第297條第1項「
債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務
人不生效力」之規定（見原審卷㈡第 293頁），此部分上
訴人之主張應係認為蕭五常有將系爭土地之承租權讓與上
訴人。惟上訴人於本院改稱其於原審主張收回基地通知書
、收回基地催告書有謂蕭五常生前讓渡系爭土地給上訴人
及蕭興義係錯誤之陳述（見本院卷第170、189頁），自難
認上訴人有自蕭五常受讓系爭土地之承租權。
⒉收回基地通知書、收回基地催告書所載「於53年 1月間讓
與承租基地三十坪八合零五」，並未提及系爭土地之承租
權，讓與承租基地自應指移轉承租基地之占有而言，並非
轉讓系爭土地之承租權，上訴人指稱蕭友聯在蕭五常生前
有接到系爭土地由上訴人及蕭興義承租的事實，並無積極
之證據足以證明，應僅是上訴人臆測之詞，委無可採。
⒊蕭五常之租賃權係繼承自蕭園，而蕭園之繼承人除蕭五常
外，尚有其他繼承人多人，系爭土地之租賃權自應由蕭園
全體繼承人繼承，而為渠等公同共有。按繼承人數人公同
共有之遺產，依民法第828條第2項之規定，非得公同共有
人全體之同意不得處分（53年1月間土地法第34條之1尚未
公布施行），蕭五常亦無從將其繼承之系爭土地承租權讓
與上訴人及蕭興義。
㈢黃蕭貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、山口ダツ
子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗可否將對系爭土地之優先
承買權讓與上訴人？
⒈最高法院37年上字第6886號判例意旨認「租賃關係之成立
與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓
與之債權。」另最高法院88年台上字第1447號判決意旨謂
「租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之信賴為其基
礎，承租人租賃權性質上不得讓與，除當事人間有得自由
轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人固不得將租賃
權讓與第三人。」上訴人於前案主張其承租權係受讓自蕭
清宗等人，經本院87年度上字第71號判決以租賃關係之成
立係以人格信賴為基礎，除已發生之租金債權為獨立之債
權而得為讓與及法律另有規定或契約另有訂定外，租賃債
權性質上不得讓與，依民法第294條第1項第 1款規定，承
租人不得將承租權讓與他人，上訴人主張受讓承租權並未
經出租人同意，自不生讓與之效力為由，駁回上訴人之請
求，認定上訴人並未取得源自原始承租人蕭園之承租權，
蕭園之承租權應由現存之繼承人蕭清宗等多人共同繼承。
上訴人於前案受敗訴判決確定，再主張黃蕭貴鳳、許蕭淑
貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、山口ダツ子、蕭夏實、蕭
夏代、蕭慶、蕭宗將其對系爭土地之優先承買權讓與上訴
人，並提出亞東關係協會東京辦事處證明書、存證信函為
證（附原審卷㈠第19至22頁）。
⒉按土地法第 104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於
出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人
之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房
屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地
承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之
適用（參照最高法院 65年台上字第530號判例）。可見基
地承租人始享有優先承買權，俾基地與房屋產權同屬一人
，使不動產產權單純化，如非基地承租人即不得享有優先
承買權。土地承租人之優先承買權應係承租權之從權利，
依民法第295條第1項前段「讓與債權時該債權之擔保及其
他從屬之權利，隨同移轉於受讓人」之規定，優先承買權
應隨同承租權之讓與而移轉，即受讓土地承租權當然取得
土地承租人之優先承買權，優先承買權自不能與承租權分
離而讓與，黃蕭貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興
義、山口ダツ子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗在無法讓
與土地承租權之情況下，將優先承買權與承租權分離，單
獨讓與優先承買權予上訴人，對被上訴人自不發生效力，
上訴人應無法取得黃蕭貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男
、蕭興義、山口ダツ子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗之
優先承買權。
⒊上訴人對系爭土地並無承租權，自無優先承買權，縱如上
訴人所主張黃蕭貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興
義、山口ダツ子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗不行使優
先承買權視同放棄其優先承買權，上訴人亦無從取得黃蕭
貴鳳、許蕭淑貞、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、山口ダツ子
、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗已放棄應歸於消滅之優先
承買權。
㈣上訴人主張以3,378,618 元優先購買系爭土地，是否為以同
一條件行使優先承買權？
上訴人對系爭土地並無優先承買權，則上訴人主張以3,378,
618元優先購買系爭土地， 是否為以同一條件行使優先承買
權，自無審究之必要。上訴人請求向華南商業銀行員林分行
、彰化縣員林信用合作社、第一商業銀行大稻程分行函調陳
恆產、林賢政帳戶81年3月1日起至81年7 月30日止之資金往
來，以查明系爭土地陳恆產向甲○○購買之買賣價金，亦無
調查之必要。
七、綜上所述，上訴人並未提出足以證明其為系爭土地原始承租
人之證據，其所主張受讓其他承租人優先承買權亦於法不合
，從而，上訴人主張其就系爭土地有優先承買權，請求丙○
○將系爭土地於81年5 月15日以買賣為原因之所有權移轉登
記予以塗銷，及甲○○應於其給付3,378,618元同時，將系
爭土地所有權移轉登記予上訴人，應屬無據，不能准許。原
審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確
，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不
另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3
85條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 1 月 23 日 民事第四庭 審判長法 官 黃斐君
法 官 黃永祥
法 官 陳蘇宗
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。 書記官 林振甫