臺灣高等法院民事判決 93年度上字第485號
上 訴 人 丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 溫瑞鳳律師
被上訴人 戊○○
己○○
庚○○
壬○○
辛○○
共 同
訴訟代理人 許修齊 律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年4月28日
臺灣新竹地方法院92年度訴字第424號第一審判決提起上訴，被
上訴人並為訴之追加，經本院於95年12月26日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於㈠確認被上訴人戊○○與上訴人乙○○間，就坐落新
竹市○○段801號、802號、815號旱地之耕地租賃關係不存在，
並命乙○○返還上開土地㈡確認被上訴人己○○與上訴人乙○○
間，就坐落新竹市○○段799號、800號旱地之耕地租賃關係不存
在，並命乙○○返還上開土地，及各該部分之假執行宣告，暨訴
訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人戊○○、己○○在第一審之訴及其假執
行之聲請均駁回。
確認上訴人乙○○與被上訴人間，就坐落新竹市○○段811號旱
地，面積134.71平方公尺，同地段814號旱地，面積860.90平方
公尺之耕地租賃關係不存在，上訴人乙○○應與上訴人丙○○將
上開土地返還共有人全體。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔二分之一
，被上訴人戊○○負擔五分之二，餘由被上訴人己○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部份廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、被上訴人追加之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、訴外人蔡來進於民國38年6月28日就其所有重測前新竹市○
○○段171、667、170號土地全部及171之3號部分土地與訴
外人邱德財簽訂耕地租約，翌年死亡後，所遺土地即由其子
孫繼承，嗣由被上訴人戊○○取得重測後新竹市○○段801
號、802號、815號土地（下稱801號、802號、815號土地）
部分，被上訴人己○○取得東香段799號、800號土地（799
號、800號土地）部分，上訴人戊○○、己○○、庚○○、
壬○○、辛○○（下稱戊○○等5人）取得重測後東香段811
號、814號土地（811號、814號土地）應有部分三分之二。
上訴人及訴外人邱賢明為邱德財之子，於60年間訂立分鬮書
，依分鬮書所約，即由上訴人丙○○分得承租訴外人蔡琮玢
及蔡楊惜繼承蔡來進之部分（含本件811號、814號土地）；
上訴人乙○○分得承租蔡炳章所有而由戊○○取得部分（含
801號、802號、815號土地）及蔡炳南所有而由己○○等繼
承部分（含799號、800號土地）；邱賢明則因在台灣鐵路管
理局服務，無自耕農身分，未分得耕地承租權。
二、上訴人全家數十人世居於此，養豬亦從未間斷，有關出租人
前提供與承租人使用作為田寮、晒穀場、養豬、養牛、農具
、穀倉及存放收成物間等等，均依租約約定，照舊使用範圍
，符合土地使用類別，僅因子女增加長大，房舍不敷使用，
才將舊屋改建。
三、丙○○乃811號、814號土地共有人，應有部分各三分之一，
就811號土地（面積134.71平方公尺）應有面積為44. 9平方
公尺，其所建鐵皮屋面積為56.02平方公尺，僅超出11.12平
方公尺而已，814號土地（面積860.9平方公尺）應有面積為
286.66平方公尺，所建鐵皮屋面積僅223.29平方公尺，未逾
其所有土地範圍，況該２筆土地本為供佃農作田寮使用，並
無違法可言。
參、證據：除援用原審提出者外，補提最高法院56年度台上字第
2664號判決、最高法院58年度台上字第1161號判決、臺灣新
竹地方法院56年度訴字第237號、57年度訴字第1938號判決
、臺灣高等法院56年度上字第989號、57年度上字第2763號
判決、新竹地政事務所土地複丈成果圖、現場照片7幀、新
竹市私有耕地租約、承租土地沿革表、被上訴人在原審提出
之丙○○等租用土地表、健隆工業社新竹市政府營利事業登
記證、甲○○身分證、戶籍謄本、系爭戶籍63年至今之居住
人戶籍資料、承租土地明細表、丙○○繳租之提存書等、乙
○○繳租之收據及提存書等，及上訴人等戶籍謄本、丙○○
之房屋稅籍謄本，系爭土地謄本、土地登記簿為證，並聲請
勘驗系爭土地及訊問證人丁○○。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、確認被上訴人戊○○等5人與上訴人乙○○間，就坐落新竹
市○○段811地號旱地，面積134.71平方公尺，同地段814
號旱地，面積860.90平方公尺之耕地租賃關係不存在，上訴
人乙○○並應將上開土地返還共有人全體。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人並未認為乙○○有租用811號、814號土地，否則當不
致有：㈠乙○○始終未曾向該等土地任一共有人繳租。㈡丙
○○單獨以承租人身分向該等土地共有人蔡楊惜、蔡宗玢購
買其等應有部分3分之1。㈢被上訴人在原審主張丙○○為該
等土地之承租人，對其1人請求確認耕地租賃關係不存在，
及將該等土地返還土地共有人全體，上訴人始終未曾提出異
議。從而，811號、814地號土地之承租人應係僅丙○○1人
，上訴人所以會於本院準備程序中始主張為其2人共同承租
，係恐由丙○○1人承租，而有乙○○使用該土地之事實，
將具有耕地三七五減租條例所規定無效情形，被上訴人自得
以上訴人主張之情事，具有民事訴訟第255條第1項第4款情
形，爰依同法第446條第1項之規定，就該2筆土地，追加確
認與乙○○間之耕地租賃關係不存在，及乙○○應將該等土
地返還與土地共有人全體。
二、蔡來進將系爭土地出租與邱德財耕作時，其上並無建物，而
係將坐落新竹縣香山鄉○○○段527號（實施地籍圖重測及
行政區調整後，變更為新竹市○○段812號）土地上，當時
門牌為新竹縣香山鄉東鄉村一鄰韮菜坑11號本國式木造平房
地面層面積136平方公尺，土角造物置面積49平方公尺，土
角造畜舍面積33平方公尺，無償借與邱德財居住，以方便邱
德財耕作，邱德財並將戶籍設在該地址，乙○○於63年3月4
日因與邱德財分炊另立新戶，原門牌11號於75年5月29日門
牌整編，劃分為門牌10號及11號，門牌10號由乙○○居住設
籍，門牌11號由丙○○居住設籍，上開門牌經行政區域調整
及門牌改編，原屬韮菜坑10號變更為新竹市○○路225巷1號
，原屬韮菜坑11號變更為新竹市○○路225巷2號，邱德財當
無必要再在本件承租土地上建設田寮。
三、乙○○在承租799號、801號、802號土地所建豬舍面積分別
為646.1 平方公尺、517.65平方公尺、114.87平方公尺，共
1,278.62 平方公尺，即386.78坪，絕非如證人丁○○證稱
之僅4、50坪，且未曾增建，上訴人在系爭土地上之施設或
建築，均係邱德財租用系爭土地後，在未經蔡來進或被上訴
人等同意或知情情況下所建。
參、證據：除援用原審提出者外，補提丙○○等租用土地實施地
籍圖重測對照表、邱德財之繼承系統表1份、拋棄書10份、
院解字第3583號解釋、蔡來進之繼承系統表與戶籍謄本，蔡
楊惜之繼承系統表與戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄
本、建物改良物登記簿謄本及本院93年7月22日現場勘驗照
片31幀為證。
丙、本院依職權向新竹地方法院調閱77年度訴字第39號民事案全
卷、90年度重訴字第94號民事案全卷，向新竹市政府地政局
函調上訴人聲明承租系爭土地之耕地租約及所有相關資料，
向新竹市政府工務局函調新竹市○○區○○路225巷1、2號
房屋建築、重建或增建之時間等相關資料，向財政部臺灣省
北區國稅局新竹市分局函調新竹市○○區○○路225巷1、2
號房屋之所有稅籍資料，向新竹市香山區公所調閱本件承租
土地耕地租約（香坑字第35號三七五租約）及相關資料。
理 由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案
件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直
轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三
七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件
被上訴人主張上訴人未自任耕作，違反耕地三七五減租條例
第16條第1項、第2項之規定，原租約無效，並請求返回系爭
土地，乃屬耕地三七五減租條例所規定之租佃爭議，經新竹
市政府耕地租佃委員會調處不成立移送本院，有新竹市政府
府地權字第0920049036號函及其附件在卷可參（見原審卷第
3-50頁），應認本件租佃爭議事件，已符合上開規定，起訴
程序合法。
二、被上訴人於本院審理中提起追加之訴，就811、814號土地部
分，追加對於乙○○確認耕地租賃關係不存在，並應返還上
開土地，經上訴人當庭表示無意見（本院卷三第190頁），
並為言詞辯論，足認其已同意，被上訴人所為訴之追加，應
予准許。
三、訴外人蔡炳章（已死亡，由戊○○繼承）與己○○，前就
799號、800號、801號、802號、815號土地，對丙○○提起
確認耕地租賃關係不存在，對乙○○請求返還上述土地之訴
訟，案列臺灣新竹地方法院77年度訴字第39號審理者，係主
張登記承租人丙○○與實際耕作之乙○○間有轉租行為，業
經本院調閱該審案卷查明無訛，而本件戊○○、己○○對於
乙○○係以乙○○在上述土地上搭蓋養豬場，畜養豬隻出售
牟利，將土地變更為非耕作使用情事，為不自任耕作，依耕
地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，主張兩造間租約
無效，訴請確認戊○○、己○○與乙○○間租賃關係不存在
，與前案之請求基礎並不相同。再對於丙○○部分，則係訴
請確認就同地段811號、814號土地之耕地租賃關係不存在，
與前案全然不同，本件之請求非上開確定判決效力所及，丙
○○所辯與己○○、戊○○間無三七五耕地租賃關係，業經
上開判決確定云云，並不足採。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人即被上訴人先祖蔡來進以其所有坐落
重測前新竹市○○○段171之1號（嗣分割出171之4、171之5
、171之6號，重測後分別為為新竹市○○段814號、801號、
800號）旱地、同地段667號旱地、170號旱地（重測後為新
竹市○○段809號）全部及同地段171之3號（嗣後分割出171
之7至13號，重測後依序為新竹市○○段805號、803號、804
號、811號、802號、799號、798號）部分旱地，於38年6 月
28日，與訴外人即上訴人之亡父邱德財簽訂三七五耕地租約
（下稱系爭租約）。蔡來進過世後，己○○受贈取得799 號
、800號土地，戊○○繼承分割取得801號、802號、815號土
地，被上訴人則取得811號、814號土地部分應有部分三分之
二（餘三分之一為丙○○所有）。邱德財死亡後，上訴人兄
弟分家後，由上訴人共同承租811號、814號土地、乙○○承
租799號、800號、801號、802號、815號土地，惟上訴人於
811號、814號土地上搭蓋鐵皮屋及工廠，顯已變更為非耕作
使用，乙○○則未經同意擅在其個人承租土地養豬，規模日
趨擴大，違反兩造租賃係以耕作為目的並為違規使用，均屬
不自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，
租約無效等情，依土地法第34條之1及物上請求權法律關係
，求為確認兩造間耕地租賃關係不存在，並命上訴人返還系
爭土地之判決，被上訴人於本院審理中，復提起追加之訴，
請求確認被上訴人與乙○○間，就811號、814號旱地之耕地
租賃關係不存在，乙○○並應與丙○○將上開土地返還共有
人全體。（原審判決除駁回上訴人丙○○請求確認上訴人丙
○○就811號、814號旱地之耕地租賃係不存在部分外，其餘
均准被上訴人所請，駁回部分未經上訴即告確定）。
二、上訴人則以：自邱德財承租系爭土地後，上訴人世居於系爭
土地。有關出租人前提供與承租人使用作為田寮、晒穀場、
養豬、養牛、農具、穀倉及存放收成物間等等，均照兩造租
約履行，僅因子女增加長大，房舍不敷使用，始將舊屋改建
使用，且系爭土地之使用地類別，均為農牧用地，兩造租約
並無限定農耕使用，故自38年承租以來，承租人即農耕兼以
養豬為副業至今從未間斷，上訴人並無不自任耕作情形，兩
造租約仍然有效，被上訴人不得請求返還系爭土地等語答辯
。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地使用類別均為農牧用地。
（二）上訴人乙○○曾當選十大傑出農民及品種繁殖獲甲等評鑑
。
（三）811號、814號土地為被上訴人共有，801號、802號、815
號土地為戊○○所有，799號、800號土地為己○○所有，
其土地登記簿記載有耕地租賃關係。該等租賃關係源自38
年6月28日被上訴人之先祖蔡來進與上訴人之先父邱德財
簽訂之耕地租約而來。
（四）上訴人共同承租之811號土地上建有磚造鐵皮屋面積56.02
平方公尺、814號土地上建有工廠面積56.02方公尺、鐵皮
屋面積分別為83.76平方公尺、18.11平方公尺、倉庫面積
分別為48.89平方公尺、16.51平方公尺，丙○○並將上述
工廠面積56.02平方公尺、倉庫面積83.76平方公尺供訴外
人甲○○使用，上訴人乙○○所承租之799號土地上建有
豬舍面積分別為136.91、509.19平方公尺、污水槽面積為
11.12平方公尺，801號土地上建有豬舍面積分別為253.88
、74.2、189.57平方公尺，倉庫面積分別為142.35、6.68
平方公尺，飼料槽面積8.76平方公尺，廁所面積25.39平
方公尺，工廠面積8.96平方公尺，802號土地上建有污水
槽面積分別為94.01、73.63、42.12平方公尺，豬舍面積
分別為62.12、52.75平方公尺，污水分類瓦房面積28.11
平方公尺，並飼養三百餘頭肉豬出售牟利
四、查被上訴人主張坐落重測前新竹市○○○段171-1號旱地面
積1.2373甲（1.2001公頃），同地段171-3號旱地面積3.824
5甲（3.7095公頃），同地段667號旱地面積1.0995甲（1.01
64公頃）及同地段170號旱地面積0.0415甲，原為蔡來進所
有，於38年6月28日將171-3號土地部分面積3甲及其他3筆土
地全部出租與上訴人先父邱德財耕作，訂有臺灣省新竹市私
有耕地租約，並經新竹市政府為耕地三七五租約登記。嗣蔡
來進於39年2月18日死亡，由蔡來進之子即訴外人蔡炳榕、
蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章四人於42年6月5日辦理繼承登記，
蔡炳榕嗣於49年2月12日死亡，其女蔡欣欣拋棄繼承，由蔡
炳榕之妻蔡楊惜及養子蔡宗玢繼承並辦理登記，辦妥繼承登
記後，於54年4月16日由上述蔡炳坤、蔡炳南、蔡炳章、蔡
楊惜、蔡宗玢等五人，將上述171-1號土地分割出171-6 號
土地面積3531平方公尺，171-3號土地分割出171-12號土地
面積11959平方公尺，贈與己○○，並將所贈土地之租佃關
係交由己○○承受。嗣蔡炳章於77年8月9日死亡，其妻蔡謝
瑤卿及子蔡文鑑、蔡文銘為其繼承人，蔡炳南於73年11 月
26日死亡，其妻蔡施安勉及子己○○、庚○○、蔡文欽為其
繼承人，以分割繼承方式辦理繼承登記，蔡施安勉於辦妥繼
承登記後，將所繼承之土地贈與己○○、庚○○、壬○○、
辛○○，而前述土地中，香山坑段171-3號土地分割出171
-7至13號，連原171-3號共8筆土地，香山坑段171-1號土地
則分割出171-4號、171-5號、171-6號，連原171-1號共4筆
土地，香山坑段667號土地分割出667-5號、667-6號，連原
667號共3筆土地，上述土地僅171-4號、171-5號、171-6號
、171-10號、171-11號、171-12號、667-6號土地有租佃關
係，前述土地因實施地籍圖重測，其地段地號復變更依序如
下：新竹市○○段814號、801號、800號、811號、802號、
799號、815號，其中799號、800號出租人為己○○，801號
、802號、815號出租人為戊○○，811號、814號出租人為戊
○○等5人，而承租人方面，邱德財已去世，799號、800號
、801號、802號、815號部分由乙○○承租等情，業據提出
租約、土地登記謄本、戶籍謄本為證，復為上訴人所不爭執
，堪信為真實（原審卷第25、42-50、81-136頁、本院卷三
第244頁、本院95年11月6日筆錄）。至811號、814號部分，
上訴人主張是其2人共同承租，被上訴人固曾否認乙○○有
共同承租一事，惟於95年11月6日本院審理中，業就此部分
表示無意見，有該日筆錄可稽，且參諸乙○○自承居住於
811號、812號土地，814號土地則有共用之曬榖場，分家時
即與丙○○約定該2筆土地為共用（本院卷三第86頁），而
被上訴人對於乙○○居住之房舍坐落811號土地，814號土地
上水泥地為上訴人共同使用之曬榖場，亦不爭執（本院95年
11月6日筆錄），雖丙○○個人前曾以承租人身分向該2筆土
地原共有人蔡楊惜、蔡宗玢購得所有權應有部分3分之1，而
非與乙○○共同購買，惟承租人購買承租土地非須共同為之
，端視個人意願，尚不足以此推論承租人僅丙○○一人而已
，且就系爭土地之租金，自邱德財去世後，非獨乙○○未繳
或辦理提存，丙○○同未繳納，為兩造所不爭執（本院卷
三第190-191頁）故亦難推認乙○○即非承租人，雖上訴人
於本院審理始行主張共同承租一節，依使用情形觀之，尚
屬可採，該2筆土地之耕地租賃關係應存於兩造之間。
五、本件所須審究之爭點厥為：系爭土地經政府編定為農牧用地
，乙○○在向己○○、戊○○承租土地上養豬，丙○○在
811 號、814號土地上建屋使用，是否違反三七五減租條例
第16 條「承租人應自任耕作」之規定，租約因而無效？
（一）乙○○承租799號、800號、801號、802號、815號部分：
1.按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第
106條所稱之耕地租用，而依該條第2項規定，耕地租賃包括
漁牧在內，則被上訴人雖將系爭耕地之一部，變更為畜牧之
用，仍不失為自任耕作。
2.己○○、戊○○主張乙○○承租之802號土地上建有污水槽
（如原審判決附圖Ｖ、Ｔ、Ｓ部分，面積各94.01平方公尺
、73.63平方公尺、42.12平方公尺）、豬舍（Ｑ、Ｌ部分，
面積各為62.12平方公尺、52.75平方公尺）及污水分類瓦房
（Ｕ部分，面積28.11平方公尺），並鋪設水泥、柏油道路
（本院判決附圖M`部分、面積1.52平方公尺，N`部分、面積
為51.36平方公尺之柏油道路，標示O`部分、面積為433.82
平方公尺之水泥道路），801號土地上建有豬舍（Ｐ、Ｎ、
Ｍ部分，面積各為253.88平方公尺、74.2平方公尺、189.57
平方公尺）、倉庫（Ｋ、Ｄ部分，面積各為142.35平方公尺
、6.68平方公尺）、飼料槽（Ｊ部分，面積8.76平方公尺）
、廁所（Ｉ部分，面積25.39平方公尺）及工廠（Ｇ部分，
面積8.96平方公尺），並鋪設水泥地、柏油路（本院判決附
圖標示J`部分、面積83.89平方公尺之水泥地，標示K`部分
、面積215.74平方公尺之柏油道路，在同地段799號土地上
建有豬舍（Ｒ、Ｏ部分，面積分別為509.19平方公尺、
136.91平方公尺）及污水槽（Ｗ部分，面積11.12平方公尺
），並飼養三百餘頭豬隻等情，有原審及本院勘驗筆錄、土
地複丈成果圖2份可參（原法院卷第255-258頁、本院卷一第
64-66、69頁），乙○○就802號、801號及799號土地有上述
設施並不爭執，應為可採。
3.己○○、戊○○復主張自蔡來進以來，從未同意邱德財或乙
○○在承租土地上養豬，惟乙○○則辯稱：開始承租時即有
部分養豬，甘藷僅是計算租金之標準等語，證人即上訴人鄰
人丁○○則到庭結證稱：邱德財自承租系爭土地即有養豬，
也有種田等語（本院卷二第37頁），再參之蔡來進與邱德財
之耕地租約上亦無限制僅能從事農業栽植，雖約定以甘藷給
付租金，應僅是協議有關租金給付方式及標準。則乙○○目
前在799號猶種有本判決附圖標示A`部分、面積為8275.48平
方公尺之橘子、水梨園，標示C`部分、面積為419.7平方公
尺之菜園（整地中）；800號種有如附圖標示D`部分、面積
為953.29平方公尺之橘子、水梨園，標示F`部分、面積
394.94平方公尺之荔枝園，標示G`部分、面積208.45平方公
尺之菜園（整地中）；801號種有標示I`部分、面積為
3771.87平方公尺之荔枝園；802號標示P`部分、面積為
1277.34平方公尺之荔枝園；815號全部如附圖標示R`部分、
面積為2491.51平方公尺均栽植荔枝園，合計面積17792.58
平方公尺，而其經營養豬所使用豬舍、飼料槽、污水槽、污
水分類瓦房、倉庫等，面積約1719.75平方公尺，顯見乙○
○仍維持以農為重，養豬為輔，其畜牧規模縱有擴大，仍難
謂違反耕地租約，而豬舍、污水槽、存放肥料、機具之倉庫
、污水分類瓦房、廁所，應屬從事農牧所需設施。另801 、
802號土地上固鋪設水泥地、水泥及柏油道路、柏油道路，
上訴人則主張被上訴人指稱其等違約之處，屬原承租人提供
使用曬榖場、存放收成物等，道路則係農具通過所需等語，
衡情，現今農業耕作多以機械取代傳統人力或動物，狹小田
埂自不敷機械所需，填製水泥或柏油道路即有必要，而本院
附圖中801號標示J`部分、面積83.89平方公尺，標示L`部分
、面積為4.33平方公尺之水泥地，前者荔枝園與道路之間，
後者則係連接815號荔枝園與814號附圖標示Q`部分、面積為
154.74平方公尺之曬榖場，則該水泥地用以曬榖、存放收成
物或農具，亦認合理，尚不足執此認為乙○○有不自任耕作
情事，則己○○、戊○○主張其等與乙○○間耕地租約為無
效，均屬無據。乙○○既仍擁有承租權，自非無權占用系爭
５筆土地。從而，己○○、戊○○請求返還該等土地，於法
不合。至原判決附圖關於801號土地Ｇ部分，面積8.96平方
公尺，記載係工廠用途，正與訴外人丙○○之子甲○○經營
之建隆工業社（814號Ｈ部分）相連，有土地複丈成果圖及
照片可稽（原審卷第258頁、本院卷一第155頁），丙○○陳
稱為其依照舊屋修建的（本院卷三第14頁），則Ｇ部分縱與
乙○○從事之農牧耕作無關，丙○○何以使用Ｈ部分，復延
伸至相鄰屬於乙○○個人承租部分，因不在被上訴人以乙○
○違約養豬事由主張耕地無效之事實範圍內，故毋庸審酌。
（二）丙○○、乙○○共同承租811號、814號土地部分：
1.按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；
如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用
者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約
無效之原因；又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或
一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效
，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租
條例第16條第1項、第2項定有明文。又按耕地三七五減租
條例16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者
，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約
無效而言，最高法院著有46年台上字第57號、70年台上字
第4637號判例可資參照。
2.被上訴人主張丙○○在門牌號碼新竹市○○路225巷2號房
屋旁搭建鐵皮屋工廠（即814號土地上Ｈ部分，面積56.02
平方公尺），供訴外人即其子甲○○經營鐵工廠一節，業
經丙○○於原法院履勘現場所自認（原審卷第256頁正面）
，並有前揭現場照片及土地複丈成果圖可據，證人甲○○
亦於本院證稱其自76年間在Ｈ部分經營建隆工業社，生產
、販賣鐵門窗、欄杆等情（本院卷三第15頁），丙○○嗣
後雖否認上情，尚無可採，則上訴人承租系爭2筆土地顯已
構成耕地三七五減租條例第16條第1項「不自任耕作」情事
，姑不論上訴人就坐落該2筆土地上其餘房舍是否為舊有農
舍，使用是否合於租約約定，揆諸上開說明，租約應屬全
部無效，是被上訴人主張確認與上訴人間就系爭土地耕地
租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
3.按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收
益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵
得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任
何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利
益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共
有人之權利，最高法院62年台上字第1803號判例可資參照。
本件丙○○雖辯稱其為811號、814號土地共有人，應有部分
各3分之1，故就811號土地（面積134.71平方公尺）應有面
積為44.9平方公尺，其所建鐵皮屋面積為56.02平方公尺，
僅超出11.12平方公尺而已，814號土地（面積860.9平方公
尺）應有面積為286.66平方公尺，其所建鐵皮屋面積僅223.
29平方公尺，未逾其所有土地範圍，況該２筆土地本為供佃
農作田寮使用，並無違法可言，提出土地登記謄本為證。查
丙○○固為811號、814號土地共有人，應有部分各三分之一
，戊○○等5人就上述土地，其所有權應有部分共為三分之
二（見原審卷第42-50頁），然兩造間耕地租約既為無效，
已如上述，丙○○復未能說明獲得其他共有人同意就特定範
圍使用共有土地，即屬無權占有。從而，他共有人即戊○○
等５人，本於所有權，請求上訴人應將該２筆土地，返還與
全體共有人，即屬有理。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權法律關係，請求確認與丙○
○間就811號、814號旱地之耕地租賃關係不存在，丙○○應
將上開土地返還共有人全體，復於本審提起追加之訴，併請
求確認與乙○○間就上述2筆土地耕地租賃關係不存在，乙
○○應與丙○○將該土地返還共有人全體，為有理由，應予
准許。被上訴人戊○○就801號、802號、815號旱地部分、
己○○就799號、800號旱地，分別請求確認與乙○○間之耕
地租賃關係不存在，並命乙○○返還上開土地，為無理由，
應予駁回。原審就上開801號、802號、815號、799號、800
號部分（即乙○○個人部分），為上訴人乙○○敗訴判決，
並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開丙○○部分，
原審為被上訴人勝訴判決，並為假執行之宣告，核無違誤，
上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢
棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴
為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條
但書，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 9 日 民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 楊力進
法 官 陳玉完
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 1 月 11 日 書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。