臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第66號
上 訴 人 施羽宸
訴訟代理人 黃君介律師
被上 訴 人 黃玲琴
上列當事人間請求不當得利事件，上訴人對於民國106年1月26日
本院105年度簡字第51號第一審判決提起上訴，本院於民國106年
6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及該部分訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣拾貳萬壹仟玖佰陸拾陸元，及自民國一百零五年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
核定兩造間就門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號、二四五號建物占用上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○號土地面積一一九平方公尺之租賃關係，其月租金自民國一零五年六月一日起，應再增加按當期申報地價年息百分之五，乘以十二分之一計算之金額。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊所有坐落高雄市○○區○○段○○段00 0地號土地（面積119㎡，下稱系爭土地），經被上訴人各於 民國103年9月5日、同年8月18日以其所有之同小段749、750 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號、245號（含增建 部分，下分稱系爭243號、245號）建物所占用，此建物當初 均為土地所有權人起造或同意興建，應認兩造間就此存有租 賃關係，惟被上訴人並未給付租金，伊先位請求被上訴人應 自103年9月5日起至105年5月31日止，按系爭243、245號建 物占用系爭土地之全部面積即119㎡，乘以申報地價年息10 ％，計付租金共新臺幣（下同）318,822元；並請求核定自 105年6月1日起，每月租金同按申報地價年息10％為計租基 礎。縱認兩造間無租賃關係存在，伊則備位請求被上訴人應 就此返還相當於租金之不當得利，爰依民法第425條之1、類 推適用第425條之1及第179條等規定，提起本件訴訟等語， 並於原審聲明：㈠、被上訴人應給付318,822元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈡、核定被上訴人就系爭243、245號建物占用系爭土地，自 105年6月1日起，每月租金應按當期土地申報地價10％計算
年地租後，再以其1/12計算（元以下四捨五入）。㈢、第一 項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊不爭執系爭243號、245號建物與系爭土地 間存有租賃關係，伊自取得建物所有權後，即欲與上訴人協 商租金，惟租金應按各年度申報地價分別計算，不得單依10 5年度之申報地價為計算基礎，且目前加工區外移，當地人 潮與商業活動並不繁榮，出租不易，上訴人復刻意調高申報 地價，伊出租建物之獲益跟不上申報地價之漲幅，上訴人主 張以申報地價年息10％為計算租金之基礎，實屬過高；又伊 認為如能將系爭243、245號建物全部出租予他人而為獲利， 則伊所需給付之租金應為每月6,000元，然若伊未能順利出 租，上訴人即不得請求伊給付租金，否則伊將蒙受損失。再 者，系爭土地本登記在訴外人即上訴人之母施柳鳳名下，經 施柳鳳興蓋系爭243、245號建物，伊占用系爭土地並非無法 律上之原因，無不當得利可言等語置辯。並聲明：㈠、上訴 人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命㈠、被上 訴人應給付上訴人121,965元，及自105年6月24日日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡、核定被上訴人就 系爭243號、245建物（含增建部分）占用上訴人所有系爭土 地，自105年6月1日起，每月租金應按當期土地申報地價5％ 計算年地租後，再以其1/12計算（元以下四捨五入）；另駁 回上訴人其餘請求，並為准予假執行之宣告。上訴人就其敗 訴部分不服，提起上訴，於本院補陳：原審以系爭土地非得 與漢神巨蛋、三多商圈等非基地周邊地區比擬，作為比較基 準核定租金標準顯屬不當，上訴人現另將243號房屋出租供 開店使用，且系爭243號房屋之前手之租賃關係，租金曾經 本院核定以申報地價8％計算年地租，故本件核定不應低於 申報地價8％等語。並聲明：㈠、原判決關於上訴人不利部 分廢棄。㈡、被上訴人應再給付上訴人196,857元及自起訴 狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。㈢、核定被上訴人應自105年6月1日起至返還系 爭土地止，每月給付上訴人按被上訴人占用系爭土地面積11 9平方公尺乘以當期土地申報地價年息10％計算年地租後， 再以其1/12計算之租金。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、不爭執事項
㈠、上訴人之母施柳鳳原為系爭土地之所有權人，上訴人於102 年8月26日以遺囑繼承為原因，登記取得系爭土地所有權。 系爭243號、245號建物均坐落在系爭土地上，占用系爭土地
全部面積即119平方公尺。
㈡、施柳鳳於86年11月6日就高雄市○○區○○段○○段000○號 （即系爭243號）建物，以起造人名義辦理第一次登記，取 得該建物所有權；後於93年7月13日以贈與為原因，辦理所 有權移轉登記予訴外人施順傑；復於103年9月5日以買賣為 原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人。再者，訴外人施明 賢於86年11月6日就高雄市○○區○○段○○段000○號（系 爭245號）建物，與訴外人施天生共同起造後辦理第一次登 記，取得該建物所有權，嗣於103年8月18日以買賣為原因， 辦理所有權移轉登記予被上訴人。又施柳鳳於系爭243、245 號建物興建時，曾分別出具土地使用權同意書。㈢、被上訴人於104年7月1日至105年5月31日期間，曾將系爭245 號建物之1、2樓部分，出租予訴外人陳明法使用，每月租金 約定為16,000元。系爭土地之申報地價，於102年至104年間 為10,678.4元／㎡、於105年間為15,310元／㎡；其公告現 值於102年1月為47,370元／㎡、於105年1月為68,970元／㎡ 。
五、本件之爭點闕為：㈠、兩造之年租金應核定為申報地價若干 之百分比方為適當？被上訴人應給付上訴人的租金為若干？ ㈡、若被上訴人占用系爭土地之建物無出租，被上訴人是否 仍須負租金給付之責？核定前開租金是否須考量未出租之情 形？茲分論如下：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受民法第449條第1項規定之限制；前項情形，其租 金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條 之1定有明文。查系爭243號建物與系爭土地原同為施柳鳳所 有，嗣兩造分別為房屋及土地之受讓人，依前開規定自推定 有租賃關係；系爭245號建物，為施明賢經施柳鳳同意後興 建，然依同一法理，經兩造同意，非不得依該規定成立租賃 關係，並請法院核定租金數額。基此，兩造對於系爭243號 、245號建物占用全部系爭土地，而存有租賃關係等事實不 爭執（見簡卷第20頁），僅就租金計算方式暨數額，迄未能 達成協議而存有爭執，揆諸上開說明，上訴人主張以被上訴 人登記取得系爭243、245號建物之日起，及其占用系爭土地 全部面積為參考基準，向被上訴人請求自103年9月5日起， 按月給付租金，並由本院核定其租金數額，即屬有據。㈡、按在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後
自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基 地租賃契約。次按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營 商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比， 所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院 94年度第2次民事庭會議參照），故土地法第105條規定雖準 用第97條、第99條規定，其租金本不得超過基地申報價額年 息10％，但於係供商業使用有特殊利益時，自應不受此限制 。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，（ 最高法院著有68年台上字第3071號判例意旨可參）。經查：１、系爭土地屬建地，位在高雄市加昌路與後勁西路之交岔口附 近，前方之加昌路為四線以上車道，又其相鄰地區有早餐店 、餐廳、飲料、小吃店、便利商店、運動用品店、文具店、 機車行、高雄捷運後勁站、加油站、公園、游泳池、學校、 醫療機構、眼鏡行、KTV，周圍建物櫛比位次，並近後勁夜 市等情，有其土地登記第一類謄本、電子地圖、現況圖在卷 可證（分見訴字卷第25頁、第41頁至第41-3頁，簡上卷第50 頁），可見系爭土地所在位置之交通、文教、商業、遊憩等 生活居住機能佳。另酌以被上訴人自承將系爭245號建物之1 、2樓部分出租予臺灣民政府；系爭243號建物出租予販賣外 籍勞工用品店使用，租金均為每月16,000元，均係收取商業 利益，而非一般住宅使用；又其公告現值於102年1月為47,3 70元／㎡、於105年1月調漲為68,970元／㎡，足見系爭土地 周邊區位優越性甚佳，是認本件租金核定以系爭土地之申報 地價年息10％計算應為適當。被上訴人雖辯稱上訴人刻意調 高申報地價，以申報地價年息10％為計算租金之基礎，實屬 過高云云，惟高雄市政府於105年1月1日起整體調整公告地 價及公告現值，申報地價依平均地權條例第16條最低必以公 告地價80％為基準，故必隨之調整，而由系爭土地之申報地 價，於102年至104年間為10,678.4元／㎡、於105年間為15, 310元／㎡，漲幅約為43％，與前開公告現值調漲幅度45％ 相當，實難謂上訴人有何惡意調升申報地價之舉措。末被上 訴人雖抗辯其如未能出租系爭243、245號建物予他人，無庸 給付租金等語。然建物之出租情形，繫諸於被上訴人主觀之 出租意願、客觀上有無張貼出租廣告或委由業者協助處理、 當時當地租賃需求及議租能力等諸多因素，不一而足，不影 響系爭243號、245號建物占用系爭土地之狀況，是此實係被 上訴人處置自身資產方式及其與他人間之債權債務關係，無 從執之對抗上訴人，故被上訴人此部分抗辯，非可憑採。
２、基此，上訴人於103年9月5日至105年5月31日期間，得請求 已屆期租金為243,931元【計算式：｛10,678.4×119×10％ ÷12×（26／30＋3＋12）｝＋｛15,310×119×10％÷12× 5｝＝243,931，小數點以下四捨五入】；並核定被上訴人自 105年6月1日起，每月應給付之租金，亦按系爭土地當期申 報地價10％計算年地租後，再以其1/12折算月租。六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定租賃之法律關係， 請求被上訴人給付243,931元，及自105年6月24日起至清償 日止按年息百分之5計算之利息，並核定月租金為自105年6 月1日起按系爭土地當期申報地價年息10％乘以1/12計算之 金額，均有理由，應予准許；逾此部份請求，則無理由，應 予駁回。原判決關於㈠、駁回上訴人請求121,966元及利息 部分。㈡、核定兩造月租金為自105年6月1日起按系爭土地 當期申報地價年息5％，乘以1/12計算之金額，均尚有未洽 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理 由，爰改判命被上訴人給付如主文第2項、第3項所示。至於 其餘不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤，上 訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回 。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
民事第一庭審判長 法 官 劉定安
法 官 陳筱雯
法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
書記官 郭素蓉