臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第6493號
原 告 慧榮科技股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林政憲律師
劉怡秀律師
黃英豪律師
被 告 富勝建築企業有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間返還押租金等事件，本院於中華民國九十六年一月
四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬零捌佰叁拾玖元，及自民國九十五年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣柒佰陸拾元，餘新臺幣陸仟捌佰肆拾元，由原告負擔。
本判決於原告以新台幣伍萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國九十四年六月十日簽訂「車位租賃契 約」，原告向被告承租坐落臺北縣新店市○○路八八號地下 一樓之停車位二十位，約定租期自九十四年六月二十日起至 九十五年六月十九日止，每停車位租金新臺幣（下同）八千 四百元，押租金七萬元，原告並簽發受款人為被告，付款人 為中國信託商業新竹分行，如附表所示之支票四紙預付全部 租金。詎被告多次無法依時提供足額停車位供聲請人使用， 致原告所屬部分車輛無法停放，而被迫停放於停車格以外之 空間，是被告已違反出租人依上揭租約所定之義務，顯屬未 依債之本旨為給付，係不完全給付，經原告次促被告改善， 均未獲置理，乃依民法第二百二十七條第一項規定，並類推 二百五十四條規定或第四百三十五條第二項，於九十五年一 月十六日，表示自同年二月三日起終止系爭契約，並依民法 第二百五十九條請求被告返還未到期之租金三十七萬八千元 ，及押租金七萬元，以及依上揭租約第四條第一項、第七項 之約定給付違約金二十五萬二千元云云。並聲明：㈠被告應 給付原告七十萬元，及其中四十七萬八千八百元部分，自九 十五年二月四日起；其餘二十二萬一千二百元部分，自九十 五年四月十一日起；均至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於地下一層停車場有三十五個停車位，地下
四層十八個停車位，共五十三個停車位，且原告向被告承租 之停車位係流動性非固定，原告所屬車輛應依被告根據其所 提供之車輛牌照號碼發放之停車證停放，故被告提供之停車 位足供原告二十部車輛停放。原告所提供之照片有空停車位 為何原告所屬之車輛停放而在停車格外，原告之證人陳伊鈴 、潘王玲之證詞不足採。原告顯係因另覓得遠低於上揭租約 約定之租金之停車場而毀約，因原告突然終止租約，使被告 無能力於短期另招租，影響被告收益甚鉅，依上揭租約第四 條第七項之約定，應賠償被告相當於三個月租金等語資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於九十四年六月十日簽訂車位租賃契約書，約定被告提 供坐落臺北縣新店市○○路八八號地下一樓大樓停車位二十 位，租期自九十四年六月二十日起至九十五年六月十九日止 ，租金每個停車位每月四千二百元，共八萬四千元，每次應 繳納三個月，由原告一次簽發同額之租金四紙預繳全部租金 ，押租金七萬元。另上揭租約第四條第一項約定：「……如 因甲方（即被告）因素，導致乙方（即原告）無法使用停車 位，『甲方應另提供停車位供乙方使用，若甲方無法提供停 車位供乙方使用時，除按無法提供停車位日起算退還已繳納 租金外，應依本條七、解約所定賠償之規定辦理。」、第七 項約定：「如雙方欲提前解約時，需三十日前以書面通知對 方，提前解約之一方需賠償對方相當三個月租金，甲方應無 條件返還乙方未到期之支票。」等語，有該租約附卷可按。 ㈡原告於九十五年一月十六日函被告謂：「一、本公司（即原 告）於九十四年六月二十日與貴公司（即被告）簽訂車位租 賃契約（以下稱本契約）惟貴公司多次違反本契約第四條第 一項之規定，無法提供停車位供本公司使用。二、本公司依 據本契約第四條第一項之規定，業已於九十五年一月三日口 頭通知貴公司，自中華民國九十五年二月三日起，終止本契 約，本公司依本契約之規定保留對貴公司相關之法律權利。 」等語，有該函附卷可稽。
㈢被告於九十五年一月二十四日函覆原告否認有無違約之事實 ，原告欲解除（即終止）契約，應依上揭契約第四條第七項 規定辦理等語，亦有該函在卷可憑。
㈣原告於九十五年二月六日，與訴外人永發企業社簽訂車位租 賃契約書，租用二十五個停車位，期間自九十五年二月六日 起至九十五年八月三十一日止，租金每月五萬七千五百元， 訴外人永發企業社應指定原告所承租之二十五個停車位，亦 有原告所提被告不爭執之上揭租約附卷可按。
四、原告主張被告未依上揭租約給付足夠的停車位，供原告之員 工使用，已違反出租人應依約保持租賃物合於約定之義務， 該當於不完全給付，且事後給付內容於原告已無利益可言而 不能補正，構成給付不能，自得類推民法第二百五十四條規 定終止租約云云，並提出照片七幀為證，並聲請詢問證人陳 伊鈴、潘玉婷。被告否認有違反上揭租約，未提供足夠停車 位之情事，並抗辯係原告員工隨意停車等語。按「請求履行 債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外， 應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其 為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉 證責任分擔之原則。」（最高法院四十三年度台上字第三七 七號判例要旨參照）查：
㈠原告所提之照片七幀係同一日由證人潘玉婷所拍攝，業據證 人即原告員工潘玉婷證述在卷（本院九十五年十一月二十三 日言詞辯論筆錄第十頁第五行）且除其中三幀（本院促字卷 第十五、十七及二十頁）外，其餘照片未有橫停於已停放車 輛之停車格前，又上揭三幀內容均係就相同車輛停放，不同 角度之拍攝，且於白色車輛旁尚有一空停車位，有該照片可 稽，亦證人潘玉婷證述明確（上揭筆錄第十頁第十一行）足 證當時就該位置附近尚有停車位可供原告員工停放；再者， 原告所提供之照片僅係其選擇之部分位置，且僅係一日而已 ，尚不足為全部停車場已無停車位可供原告員工停放，而上 揭地下一層之停車場位置有三十五個，被告復否認當時無未 能提供足夠停車位之情事，是上揭照片不足為被告未能提供 足夠停車位之證明。
㈡又證人潘玉婷係原告員工，且其初證稱其所拍攝之上揭照片 係無停車位之情形，惟經本院當庭命其與證人即被告員工丙 ○○對質並辨識照片後，始承認上揭照片尚有一停車位，則 其證詞不無偏頗之虞，難以採信。況證人丙○○指證：「… …他們亂停車，我要他們不可以這樣停，他們開什麼車子， 我不清楚。因為他們的車子停在別人的車位前面，讓別人車 子無法停入。我有打電話給他們，叫他們不要亂停，他們是 開自小客車。當時同一樓層尚有車位，他們說停不下去，不 好停，我說別人可以停，為何不能停。」「因為他們有時只 是臨停。之前他們很規矩，後來都亂停。」「（剛剛二位證 人有無跟你反應車位不夠？）沒有，他說不好停，所以停在 別的車位前面。」等語（上揭筆錄第三頁第十一行以下）， 並謂原告之車輛曾擋住他人停車位，而當時尚有停車位，證 人潘玉婷表示原告車輛所有人因開會暫時停一下馬上走等語 （上揭筆錄第八頁第十四至二十六行）及原告員工有以停車
位不好停而停車在他人車輛前面等語；證人即原告負責管理 停車位之員工陳伊鈴亦承認係因原告員工有的車輛比較大， 停車時刮到等語（上揭筆錄第六頁第三至十行）是原告主張 被告未提供足夠的停車位云云，難遽以採信。
㈢又證人陳伊鈴固證稱常常其同事上班時，沒有停車位，就會 向其反應，伊會去找丙○○處理，惟證人丙○○表示係因原 告員工以空停車位不好停不停，且證人陳伊鈴表示係因原告 員工有的車輛較大之故，如前所述，則是時是否無停車位可 供停放即不無疑義。
㈣再者，證人丙○○證稱原告員工所使用進出停車場之遙控器 係可以重覆使用，無法管制等語（上揭第七頁第一行），為 原告所不爭執，並質疑原告使用停車位之人不只二十人；證 人陳伊鈴嗣證稱：原告只有二十個員工開車，且當時沒有新 進人員等語在後，惟原告於九十五年二月六日向訴外人永發 企業社承租之停車位高達二十五位，如前所述，為原告向被 告承租之二十個停車位之一點二五倍，如原告員工無停車之 需要，原告殊無增加租用如此高比例之停車位，顯見原告員 工開車之人不只二十位，則證人陳伊鈴之證述亦顯有迴護偏 頗原告之情事，其證詞要難採信。證人丙○○指原告員工實 際使用上揭停車場之人超過二十位，且係利用遙控器重覆使 用，尚非無據。
㈤又「如因甲方（即被告）因素，導致乙方（即原告）無法使 用停車位，『甲方應另提供停車位供乙方使用』，若甲方無 法提供停車位供乙方使用時，除按無法提供停車位日起算退 還已繳納租金外，應依本條七、解約所定賠償之規定辦理。 」上揭租約第四條第一項明文約定。姑不論原告上揭證據未 能證明被告有無法提供足夠停車位供原告員工使用，如上所 述，縱依原告依上揭照片及證人之陳述，確有停車位不足之 時，惟依證人陳伊鈴稱：「（法官問證人：沒有位子的情形 幾次？）滿常發生的，每個星期一早上，都有固定的會議， 同仁都會趕會議，都會一起進來，同仁就會有位子不足的情 形。」等語（上開筆錄第六頁倒數第十四行以下）依上揭約 定，如被告無法另行提供停車位供原告使用，且被告無法另 行提供停車位供原告使用時，始按無法提供停車位日起算退 還已繳納租金外，另依同條第七項賠償三個月之租金。而依 原告上揭照片及證人潘玉婷、陳伊鈴之陳述，尚無法證明原 告曾要求被告另行提供停車位供其使用，且被告亦無法另行 提供，自與上揭約定有間。
㈥再按「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任， 其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而
解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。前者無 須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三百五十九 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解 除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如 其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補 正時，始得依民法第二百五十四條之規定解除契約，不能補 正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第三百六十 五條除斥期間之限制，後者則無民法第三百六十五條規定之 適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金，後者則無此規定之適用。」（最高法院九十四 年度台上字第二三五二號判決要旨參照）無論依證人陳伊鈴 之陳述：「同事來的時候沒有位子，是之後才有位子，才去 移車的。」等語（上揭筆錄第五頁倒數第六行），或被告於 地下第四層尚有停車位可供停放為原告所不爭執，依上揭第 四條第一項約定，均係被告可以補正，另行提供停車位，而 原告未舉證其曾請求被告補正，徒空言無法補正，遽以被告 不完全給付，係給付不能為由，主張類推民法第二百五十四 條終止上揭租約，殊屬無據。
五、原告又主張詎被告多次無法依時提供足額停車位供聲請人使 用，致原告所屬部分車輛無法停放，而被迫停放於停車格以 外之空間，是被告已違反出租人依上揭租約所定之義務，顯 屬未依債之本旨為給付，係不完全給付，經原告次促被告改 善，均未獲置理，自得依類推民法第四百三十五條第二項， 終止系爭契約云云。按「租賃關係存續中，因不可歸責於承 租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部 分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達 租賃之目的者，得終止契約。」民法第四百三十五條定有明 文。姑不論原告主張被告不完全給付，無法補正，與租賃物 滅失不同，且類推適用係於有法律漏洞時始有適用，原告未 證明於本件情形有何法律漏洞，自難認有類推適用民法第四 百三十五條第二項之餘地。又如前所述，原告未能證明被告 有不完全給付情事，且縱依原告主張有不完全給付情事，原 告亦未請求被告補正，遑論類推適用民法第四百三十五條第 二項規定，是原告此主張，亦難認有理由。
六、按「如雙方欲提前解約時，需三十日前以書面通知對方，提 前解約之一方需賠償對方相當三個月租金，甲方應無條件返 還乙方未到期之支票。」上揭租約第四條第七款明文約定。 是兩造中任一方得於三十日前以書面通知對方，隨意終止上 揭租約，並賠償對方相當於三個月租金。且依上揭約定，兩 造係約定一方終止契約時，應支付他方相當三個月租金，用
以消滅契約為目的，屬於保留終止權之代價（最高法院六十 八年度台上字第三八八七號判例意旨參照）原告前揭終止上 揭租約之主張固不發生得終止上揭租約之效果，如前所述， 惟原告其於九十五年一月十六日函為同年二月三日終止上揭 租約之意思表示，為兩造所不爭執，亦如前所述，其終止意 思表示仍合於上揭約定，生隨意終止上揭租約之法律效果， 兩造間之上揭租約業於九十五年二月三日終止，足堪認定。七、原告主張上揭租約既已終止，被告應返還未到之租金三十七 萬八千元、押租金七萬元，及給付違約金二十五萬二千元等 語。被告抗辯原告係隨意終止，應依上揭租約第四條第七項 之約定辦理等語。查：
㈠如前所述，原告之終止上揭租約意思表示，僅合於上揭第四 條第七項之約定，依該約定原告應於一個月前通知被告，並 支付相當於三個月之違約金即保留終止權之代價。而原告於 九十五年一月十六日函被告於同年二月三日終止上揭租約， 期間未達一個月，是仍應給付租金至九十五年二月十五日。 係原告為隨意終止上揭租約之意思表示，依上揭約定應給付 相當於三個月之租金為賠償，而原告全部給付之租金為一百 萬八千元，亦為兩造所不爭執，而上揭租約於約定租期屆滿 前終止，被告應返還未到期已收之租金，經扣除原告應給付 至九十四年二月十五日之租金及相當於三個月賠償金額共為 九十九萬七千一百六十一元，餘額一萬零八百三十九元〔其 計算式：1, 008,000元（原告已付之全部租金）－84,000元 ×7 （個月，94.6.20-94.12. 19 租金）－73,161元（94. 12 .20-95.1.15 共二十七天之租金）-84,000 元（95.1. 16- 95.2.15 一個前通知之租金）-84, 000元×3 （相當於 三個月之賠償金）＝10,839元。〕為原告溢付額，被告應予 返還。
㈡又原告依上揭租約於成立時給付押租金七萬元，而上揭租約 既已終止，且原告業已於九十五年二月三日不再承租系爭停 車位，均為被告所不爭執，且經上揭計算，原告未積欠被告 租金，被告尚應返還原告溢付之租金，如前所述，被告自應 返還原告給付之押租金七萬元，連同上揭應返還之溢付之租 金共八萬零八百三十九元〔計算式：10,839元（應返還之租 金）+70,000 元（押租金）＝80,839元〕是原告請求於此範 圍內為有理由，超過部分為無理由，不應准許。又上揭八萬 零八百三十九元部分，係無確定期限之債務，依民法第二百 二十九條第二項之規定，應自催告或支付命令送達時起，負 給付遲延責任，本件原告僅以本件視為起訴之支付命令為請 求，是原告得請求之法定利息，應自支付命令送達被告翌日
即九十五年四月八日起至清償日止計算，原告請求逾此範圍 ，為無理由。
八、綜上所述，原告主張依民法第二百二十七條第一項規定，並 類推二百五十四條規定或第四百三十五條第二項，終止上揭 租約為無理由，惟其終止之意思表示仍合於上揭租約第四條 第七項之約定，上揭租約業已終止。被告抗辯原告終止租約 之意思表示，應依上揭約定辦理為可採。是原告本於終止上 揭租約後返還溢付租金、押租金之請求權，請求被告給付於 七十萬元，及其中四十七萬八千八百元部分，自九十五年二 月四日起；其餘二十二萬一千二百元部分，自九十五年四月 十一日起；均至清償日止，按週年利率百分之五計之利息中 八萬零八百三十九元，及自支付命令送達被告翌日即九十五 年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 範圍有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。 原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所附麗，併予駁回。
九、本件事證已臻明確兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決 結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十八條，第三百九十條第二項判決如主文。中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 民事第三庭 法 官 吳光釗
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 書記官 陳素卿
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