給付管理費
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,95年度,136號
TPDV,95,簡上,136,20070105,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度簡上字第136號
上　訴　人　馥記山莊管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　黃子素律師
被　上訴人　伊莎貝勒股份有限公司
法定代理人　昕洋股份有限公司
上　一人之
法定代理人　欣洋地質工程股份有限公司
上　一人之
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丁○○
　　　　　　丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年12
月15日本院臺北簡易庭94年度北簡字第35340號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於95年12月22日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
一、查，被上訴人原名「伊莎貝勒室內設計股份有限公司」，嗣 後更名為「伊莎貝勒股份有限公司」（見本院卷第84至90頁 之公司變更登記表）；且其之法定代理人原為「丙○○」， 嗣於訴訟中變更為「昕洋股份有限公司」，並於民國95年9 月7日依法向本院為承受訴訟之聲明，此有卷附公司基本資 料查詢、承受訴訟聲明狀可憑（見本院卷第71至73頁、第99 至100頁），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符， 應予准許，合先陳明。
二、本件上訴人起訴主張：伊係位於台北縣汐止市○○路馥記山 莊社區之區分所有權人於86年11月間，依公寓大廈管理條例 合法成立之管理委員會，而被上訴人係伊「馥記山莊」社區 住戶，然卻未依規約繳交管理費共計新台幣（下同）271,11 4 元（明細詳如原判決附表所示，下稱系爭管理費用），爰 依住戶手冊管理規約第肆章第4條之規定，求為命被上訴人 應給付伊系爭管理費用及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之 法定遲延利息之判決。經原審法院為上訴人全部敗訴之判決 ，經其不服提起上訴，並於本院先位依據上列管理規約且聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人271,114元及 自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5％計算之利息 ；再於本院基於同上事實，追加依不當得利及無因管理等規



定（核與民事訴訟第436條之1第3項準用第446條第1項但書 、第255條第1項第2款規定相符），備位聲明：被上訴人應 給付上訴人271,114元及自追加狀繕本送達翌日至清償日止 ，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則以：上訴人所屬馥記山莊社區管理委員會成立時 ，伊所有門牌號碼為台北縣汐止市○○路130巷2號3樓、4號 3 樓之房屋（下稱系爭建物）尚未興建完成，足見伊並非上 訴人馥記山莊社區之住戶，伊自無繳納管理費用之義務；況 伊並未使用上訴人社區設備，自無不當得利或無因管理可言 等語，資為抗辯。並於本院聲明：如主文所示。四、查，上訴人主張其係位於台北縣汐止市○○路馥記山莊社區 之區分所有權人，依公寓大廈管理條例成立之管理委員會， 並經主管機關於86年11月間准予核備等情，有卷附台北縣政 府94年11月23日北府工使字第0940799052號函檢附上訴人管 理委員會報備資料可憑（見原審卷第60至317頁），並為兩 造所不爭執，堪信為真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人是否為上訴人馥記山莊社區之住 戶？㈡若否，則上訴人可否依不當得利或無因管理等規定， 訴請被上訴人給付系爭管理費用？茲論述如下：㈠、被上訴人是否為上訴人「馥記山莊」社區之住戶？ ⒈查，上訴人係於86年11月8日經主管機關准予核備設立之管 理委員會（見原審卷第61頁之台北縣政府函），而系爭建物 則於87年4月2日完成第1次建物登記，並於同年12月3日移轉 所有權登記予被上訴人（見本院卷第51頁、第54至55頁之建 物登記謄本），且上訴人向主管機關申請報備檢附區分所有 權人名冊中亦未含被上訴人乙節，亦有台北縣政府94年11月 23日北府工使字第0940799052號函檢附上訴人管理委員會報 備資料之馥記山莊區分所有權人名冊（計741戶）可參（見 原審卷第110至157頁），足見被上訴人顯非上訴人馥記山莊 社區之區分所有權人甚明。
⒉上訴人雖主張：被上訴人所有系爭建物位於伊社區所屬之第 16區「薩爾士堡」內，自屬伊管理委員會之社區住戶云云， 固據提出馥記山莊住戶手冊為證（見原審卷第26至59頁）。 然查，該馥記山莊住戶手冊係上訴人於86年7月1日自行制訂 ，而於斯時被上訴人所有之系爭建物尚未興建完成，則該「 薩爾士堡」社區之區分所有權人並無法召開第1次區分所有 權人會議，是該社區住戶自無可能同意加入上訴人馥記山莊 社區住戶乙情；況上訴人於向主管機關報備管理委員會資料 ，亦未檢附該馥記山莊住戶手冊（此觀原審卷第60至317頁 即明），由此可知，「薩爾士堡」社區住戶顯非屬於上訴人



馥記山莊社區所屬之住戶至明。故縱上訴人自行於上開馥記 山莊社區之住戶分區表，將「薩爾士堡」社區納入上訴人社 區住戶第16區之分區住戶（見原審卷第58頁反面），亦不得 拘束被上訴人。是上訴人主張：被上訴人所有系爭建物位於 伊社區所屬之第16區「薩爾士堡」內，自屬伊管理委員會之 社區住戶云云，即無可取。
⒊上訴人另主張：被上訴人所有之系爭建物所屬之「薩爾士堡 」社區其他住戶，於購買建物時，均以買賣契約書附件「特 約事項」約定加入伊社區住戶，並繳納管理費，是被上訴人 自屬於伊社區住戶云云，固據提出訴外人簡惠萍等之房屋土 地買賣契約書為證（見本院卷第20至43頁）。惟查，觀諸上 列買賣契約書之附件「特約事項」容有記載「貳、本區隸屬 馥記管委會架構下第16區，各住戶享有與馥記山莊住戶相同 的權利與義務」（見本院卷第28頁、第36頁、第43頁），但 觀之被上訴人系爭建物買賣契約書中，並未有該附件「特約 事項」（見本院卷第112至120頁）乙情，業經本院當庭核對 該契約書原本無訛（見本院卷第132頁反面），且上列訴外 人各該買賣契約書分別係92年4月14日、91年6月21日、93年 5 月所簽訂（見本院卷第27頁、第35頁、第40頁），核與被 上訴人於87年12月10日簽訂之系爭建物買賣契約書相距約有 4 年期間（見本院卷第112至120頁），而各該買賣契約書效 力本僅及於契約當事人間，對於契約以外之第三人本即不生 效力。準此，上訴人自不得執「薩爾士堡」社區其他住戶日 後簽訂之買賣契約書有該附件「特約事項」之約定，即驟指 被上訴人亦需同受該特約事項拘束擬制同意成為上訴人馥記 山莊社區住戶至明。是上訴人主張：被上訴人所有之系爭建 物所屬之「薩爾士堡」社區其他住戶，於購買建物時，均以 買賣契約書附件「特約事項」約定加入伊社區住戶，並繳納 管理費，是被上訴人自屬於伊社區住戶云云，亦無可採。 ⒋上訴人又主張：依被上訴人所提之系爭建物買賣契約書第8 條既有「公約承受」條款，則被上訴人自屬伊馥記山莊社區 之住戶云云。但查，觀諸系爭建物買賣契約第8條固有約定 ：「㈠．．．買方（指被上訴人）同意自賣方（指太平洋房 屋仲介股份有限公司〈下稱太平洋房屋公司〉）交屋日起分 擔共同管理、維護、水電、使用設備等一切公共費用，並願 遵守公寓大廈管理條例等有關法令或習慣約定。㈡．．．諸 如依慣例使用之現況、住戶公約、大樓管理規章等，買方均 應繼續承受遵守，不得另作主張。」（見本院卷第114頁、 第118頁），然如前所陳，系爭建物係位於「薩爾士堡」社 區內，並非屬上訴人馥記山莊社區，且被上訴人購買系爭建



物時，上訴人管理委員會業已合法成立，若該條項所指公約 係指上訴人馥記山莊之住戶公約，怎會未於契約內予以載明 之理？準此可知，上列買賣契約第8條所指之「公約承受」 ，當係指被上訴人系爭建物所屬之「薩爾士堡」社區所成立 之住戶公約至明，惟斯時「薩爾士堡」社區並未成立管理委 員會，亦無住戶公約，被上訴人自無承受上訴人公約之義務 。是上訴人主張：依被上訴人系爭建物買賣契約書第8條既 有「公約承受」條款，則被上訴人自屬伊馥記山莊社區之住 戶云云，自無足取。
⒌上訴人再主張：系爭建物原出售人太平洋房屋公司曾代被上 訴人繳納88年9月至11月計3個月管理費及管理基金，足見被 上訴人係伊馥記山莊社區住戶云云，固據提出「歐洲聯邦」 （嗣更名為「薩爾士堡」）管理基金暨管理費統計表為證（ 見原審卷第340頁。然被上訴人否認曾委任太平洋房屋公司 代繳該費用乙事，且上訴人亦未舉證證明太平洋房屋公司曾 受被上訴人委任而代繳該費用，是上訴人自不得僅因太平洋 房屋公司未經上訴人授權而繳納該管理費及管理基金，即可 謂被上訴人係屬其馥記山莊社區住戶。
⒍依上說明，被上訴人既非上訴人馥記山莊社區之區分所有權 人或住戶，則上訴人依該馥記山莊住戶手冊管理規約第肆章 第4條之規定，訴請被上訴人給付系爭管理費用云云，顯無 可取。
㈡、上訴人可否依不當得利或無因管理等規定，訴請被上訴人給 付系爭管理費用？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又該不當得利返還請求權 ，以無法律上之原因而受利益為其成立要件之一，故主張此 項請求權成立之原告，應就無法律上之原因而受利益之事實 ，負舉證責任（最高法院77年度台上字第1756號判決意旨參 照）。查，上訴人係負責執行馥記山莊社區之區分所有權人 會議決議事項及該社區大樓管理維護工作，並向該社區住戶 收取管理費用，然如前所述，被上訴人並非該社區之區分所 有權人或住戶，且觀諸原判決附表所列之系爭管理費用項目 ，均係為管理、維護馥記山莊社區之費用，而上訴人至今仍 未舉證證明被上訴人有何使用該社區公共設施或因上訴人之 管理行為而受有利益，是上訴人主張被上訴人受有不當利益 云云，委無可取。
⒉按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；且 ，管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意



思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務， 或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息， 或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；民法第172條、第 176條第1項固分別定有明文。惟承前所述，上訴人係負責執 行馥記山莊社區之區分所有權人會議決議事項及該社區大樓 管理維護工作，並無為被上訴人管理事務之意思，且上訴人 亦未證明有為被上訴人支出何必要或有益費用，或負擔債務 ，或受有何損害，故上訴人主張被上訴人依無因管理規定， 亦應給付其系爭管理費用云云，要無足取。
六、從而，上訴人先位依馥記山莊住戶手冊管理規約第肆章第4 條之規定，請求被上訴人給付系爭管理費用，為無理由，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意 旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。另上訴人備位追加依不當得利及無因管理等規定， 請求被上訴人給付系爭管理費用，亦為無理由，故其所為訴 之追加部分，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　5 　　日 民事第一庭 審判長法　官　詹文馨
　　　　　　　　　 法　官　傅中樂
法 官 楊絮雲
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　5 　　日 書記官 高秋芬