臺灣板橋地方法院民事判決 95年度重訴字第375號
原 告 丙○○
訴訟代理人 李富祥律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳清進律師
張珉瑄律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國95年
12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件被告指稱原告原係基於兩造間之借名登記契約提起本訴， 嗣於審理中方主張兩造間有買賣契約存在，基於買賣契約要 求被告辦理移轉登記，核屬訴之變更，被告不同意此訴之變 更等語。經查原告於起訴時，係請求被告將附表所示之土地 所有權移轉登記予原告，原告於起訴狀內固未具體表明其訴 訟標的之法律關係，然於本院民國95年10月23日首次言詞辯 論期日，即已陳明其係依兩造間買賣契約之所有權移轉登記 請求權有所請求（見本院卷第33頁、第34頁），此應屬原告 就其陳述不完足之處加以補充，並非訴之變更。至原告起訴 狀內雖曾陳稱：如附表所示之土地為原告所有，原告借用被 告名義登記為所有人，約定暫不辦理過戶手續，由原告保管 土地所有權狀等語，惟前開起訴狀上之陳述，主要係依被告 所簽立之承諾書內容加以記載。就此，原告於95年12月21日 言詞辯論期日復已陳明：原告於起訴狀所述借用被告名義登 記為所有權人，其真意係指原告向被告購買之土地暫不辦理 過戶，非指兩造間有借名契約存在（見本院95年12月21日言 詞辯論筆錄），綜觀原告歷次準備書狀及開庭陳述，亦均係 主張兩造間存有買賣契約，並以上開承諾書作為兩造間存有 買賣契約之佐證，足見原告本件自始即以兩造間之買賣契約 為其訴訟標的之法律關係，尚不生被告所稱訴之變更之問題 ，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告前向被告買受臺北縣新莊鎮○○○段 528 之5地號土地，該中港厝段528之5地號土地嗣經分割出 道路用地，因分割而增加之道路用地地號為中港厝段528之 25地號土地。76年5 月1 日地籍重測後，中港厝段528 之25 地號變更為臺北縣新莊市○○段532 地號；中誠段532 地號
嗣於78年6 月3 日因分割增加中誠段532 之1 至532 之4地 號。因中誠段532 、532 之1 至532 之4 地號土地屬都市○ ○道路用地，兩造曾約定該部分土地暫不辦理過戶手續，惟 由原告保管土地所有權狀，並約定如政府有徵收土地之情形 ，由雙方會同領取補償費。其中中誠段532 之1 地號之土地 業於79年由政府徵收，其餘如附表所示之土地（下稱系爭土 地）政府則迄未辦理徵收，原告認為無仍以被告名義登記之 必要，前委託律師發函通知被告將系爭土地之所有權移轉登 記予原告，被告拒未置理。爰依兩造間買賣契約之所有權移 轉登記請求權，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原 告。
三、被告則抗辯：
㈠、兩造間並無買賣契約存在，原告係將系爭土地出售予訴外人 宏國建設股份有限公司（下稱宏國建設公司）
⒈緣被告所有坐落臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號土地， 及其兄乙○○所有坐落臺北縣新莊鎮○○○段528 之4 、 528 之8 地號土地等三筆土地，於62年間，同時出賣給宏國 建設公司供其興建房屋出售。因前開中港厝段528 之5 地號 土地內包含建築用地及道路用地，於64年間，在宏國建設公 司之主導下，將528 之5 地號土地另分割出528 之25地號之 道路用地。嗣於64年10月27日，被告依宏國建設公司之指示 ，將分割後之中港厝段528 之5 地號土地移轉登記予訴外人 謝范秀玉所有。至於528 之25地號之道路用地（重測後為臺 北縣新莊市○○段532 地號，78年再分割出中誠段532 之1 至532 之4 地號），於該時未隨同辦理產權移轉登記，而仍 保留於被告名下。
⒉78年間，被告經政府告知，中誠段532之1地號土地將被政府 徵收，宏國建設公司遂於78年5月25日派原告與被告簽訂承 諾書（下稱系爭承諾書），當時原告向被告表示，就其出賣 予宏國建設公司之中誠段532 地號土地，因已劃為道路用地 ，而政府將於近日進行徵收，故需要被告之協力始能領取徵 收補償款，而該徵收補償款核撥下來後，將由宏國建設公司 取得3 分之2 ，被告取得3 分之1 。被告聽信原告之說詞， 在系爭承諾書上簽下名字並蓋印，故被告簽定系爭承諾書時 ，係以原買方宏國建設公司為其承諾之對象，而非以原告作 為承諾對象。惟因被告年近七十，自小未受過教育，並不識 字，僅會書寫自己之姓名，故被告並不知悉原告口頭告知之 內容，竟與承諾書所書寫之內容不符。
⒊原告於62年間係擔任宏國建設公司之經理，曾參與處理宏國 建設公司與被告間關於土地買賣交易之細節。依公司法第31
條第2 項：「經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有 為公司管理事務及簽名之權。」及民法第554條第1項：「經 理人對於第三人之關係，就公司或其分公司或其事務之一部 ，視為其有為管理上之一切必要行為之權。」之規定，原告 既為宏國建設公司之經理人，被告自有權信賴原告可代表宏 國建設公司就有關領取政府之徵收補償費事項，與其進行協 商，故被告簽訂系爭承諾書時，係在認知宏國建設公司為土 地買受人之前提下所簽訂，而完全未有以原告為買賣契約當 事人之真意。
⒋另近半年來，至少有四組不同之人馬來找被告及乙○○，表 示其等經宏國公司之授權，要來處理系爭土地，要求被告須 將系爭土地交還給宏國公司，由於語帶恐嚇威脅，故被告已 報警處理，此事實亦可證明當時與被告簽立買賣契約者確為 宏國公司，並非原告。
㈡、退步而言，縱鈞院認為62年間之土地買賣契約係存在於兩造 之間，原告請求被告移轉系爭土地之所有權亦無理由 ⒈倘若系爭承諾書之內容為真，依系爭承諾書所載明：「今復 經雙方約定，將來該等土地向政府領取道路徵收補償費時， 由本人等會同台端等共同前往領取該項補償費。並且所需繳 付之原有土地權狀由台端等提供。經雙方同意由本人取得參 分之壹（現金），台端等取得參分之貳。恐口無憑，特立此 承諾書為憑。」等語，二造既已協定系爭土地不辦理過戶， 而變更原買賣契約之內容，原告要求被告辦理移轉登記即無 理由。依上開協定書約定，僅於政府辦理徵收時取得之補償 金，由原告取得分3 分之2 ，被告取得3 分之1 ，今政府並 無任何徵收之動作，原告亦無法依約取得3 分之2 之補償金 ，尤無請求所有權移轉之權利。
⒉縱認兩造間於62年間存有買賣契約，然該買賣契約係於62年 間成立，系爭承諾書係於78年5月28日簽署，距今均已逾15 年，原告於95年9月7日始起訴請求土地所有權移轉登記，已 超過15年，故原告之移轉登記請求權業已罹於時效而消滅， 其依據買賣契約請求被告移轉系爭土地之所有權，誠無理由 。
四、本院得心證之理由
㈠、兩造不爭執之事實
⒈臺北縣新莊鎮○○○段528之5地號土地於64年間分割出道路 用地，因分割而增加之道路用地地號為臺北縣新莊鎮○○○ 段528之25地號土地。76年5月1日地籍重測後，中港厝段528 之25地號變更為臺北縣新莊市○○段532地號；中誠段532地 號嗣於78年6月3日因分割增加中誠段532之1至532之4地號，
其中中誠段532之1地號之土地業於79年由政府徵收，此有前 開中港厝段528之5地號土地、中誠段532地號土地與中誠段 532之1地號土地之登記謄本影本各1份附卷可稽（附於本院 卷第24頁至第30頁）。
⒉系爭土地現仍登記為被告名義，有系爭土地之登記謄本影本 在卷為憑（附於本院卷第4頁至第7頁）。
⒊系爭承諾書上立承諾書人之姓名為被告親簽用印。㈡、原告主張其前向被告買受前臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號土地，其中部分土地（即經分割、重測後之新莊市○○ 段532 地號土地，後又分割出同段532 之1 至532 之4 地號 土地）因屬都市○○道路用地，兩造約定暫不辦理過戶，其 中新莊市○○段第532 之1 地號土地業經政府徵收，系爭土 地部分政府未再辦理徵收，現原告認無再以被告名義登記之 必要，爰依兩造間之買賣契約，請求被告移轉系爭土地之所 有權；被告則以前開情詞置辯。是本件所應審究之重點即在 於：系爭土地之買賣契約是否存在於兩造間？如前開買賣契 約存在於兩造間，原告請求被告將系爭土地之所有權移轉登 記予原告有無理由？
㈢、兩造曾就系爭土地成立買賣契約
⒈ 經查原告主張其曾向被告購買前臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號土地全部，其中部分土地（即經分割、重測後之新 莊市○○段532 地號土地，後又分割出同段532 之1 至532 之4 地號土地）因屬都市○○道路用地，兩造約定暫不辦理 過戶，該部分土地之所有權狀則由原告保管等事實，業據原 告提出土地所有權狀影本1 紙及被告不爭執為其於78年5 月 25日親簽之承諾書影本1 份（附於本院卷第8 頁、第9 頁） 為證。觀諸該承諾書係記載：「查本人前將自有之土地（即 前臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號全部）賣予台端等所 有，其中部分土地業由台端等興建房屋出售在案，但部分土 地係因都市○○道路地關係，暫不辦理過戶手續（即今臺北 縣新莊市○○段532 地號）該土地雖仍係本人名義，但確實 係屬台端等所有。……此致丙○○先生 立承諾書人：甲○ ○ 住址：新莊市○○路162 之15號……中華民國78年5 月 25 日 」，其內容核與原告之主張相符。再者，原告前係擔 任宏全建設有限公司（業於73年2 月20日經建設廳核准解散 登記在案）之負責人，有卷附宏全建設股份有限公司之登記 資料影本1 紙足參（附於本院卷第50頁），又臺北縣新莊鎮 ○○○段528 之5 地號土地於64年辦理分割，分割後之中港 厝段528 之5 地號土地業於64年10月27日由被告移轉登記予 訴外人謝范秀玉，復於65年12月24日由謝范秀玉移轉登記予
原告擔任法定代理人之宏全建設有限公司等節，有中港厝段 528 之5 地號土地登記謄本在卷為據，足徵原告主張其向被 告購買前臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號土地全部，其 中分割後之中港厝段528 之5 地號土地係由其指示登記予其 弟妹謝范秀玉，再移轉登記予宏全建設有限公司等節，亦非 屬無據。原告主張之前揭事實，堪信為真正。
⒉ 被告雖抗辯當初其與其兄乙○○均係於62年間分別將其等所 有之土地出賣予宏國建設公司，原告當時任職宏國建設公司 之經理，曾參與宏國建設公司與被告本件買賣交易之細節， 78年間宏國建設公司委派原告與其簽訂系爭承諾書，其係於 認知宏國建設公司為買受人之前提下才簽立承諾書等語。然 被告就其所述原告曾擔任宏國建設公司經理乙節，並未舉證 以實其說，復為原告否認，自難採信。而就被告上開抗辯， 原告已陳明乙○○亦係將另2 筆土地出售予原告，並提出以 乙○○名義出具之另份承諾書為證（下稱乙○○承諾書，附 於本院卷第38頁），經核乙○○承諾書與被告所簽立之系爭 承諾書，除土地地號、立承諾書人欄之記載有異外，兩者之 約定內容完全相同，且均以原告為承諾之對象，未有隻字片 語提及宏國建設公司。被告對於乙○○承諾書係由乙○○之 妻徐碧玉代理乙○○簽立乙節亦不爭執（見本院卷第44頁） ，足見原告主張其先前曾分別向乙○○與被告買受其二人所 有之土地，尚非子虛。
⒊ 被告雖陳稱其不識字，其係在不知悉系爭承諾書所載內容之 情況下簽立該承諾書云云，然衡以土地買賣並非枝微細節， 一般人於處理土地買賣相關事項時應會審慎為之，被告既不 爭執曾在系爭承諾書上簽名用印，事後又空言否認其內容之 真正，委無足採。再者，被告自承其於簽立系爭承諾書時， 徐碧玉亦代理乙○○在乙○○承諾書上簽名，而系爭承諾書 與乙○○承諾書內之內容幾完全相同，已如前述，倘若該二 份承諾書之內容確與事實不符，徐碧玉於代理乙○○簽立承 諾書時卻毫無異詞，自與常情有違，此益徵被告辯稱承諾書 之內容不實云云，不可採信。又證人乙○○固到庭證述：伊 與被告是兄弟。差不多62年間，伊兄弟將新莊中港路之土地 一起賣給宏國建設公司，當時宏國建設公司有一個人（已死 亡）帶伊兄弟到宏國建設公司與董事長林堉琪談，伊跟被告 都有簽立土地買賣契約書，契約書因時隔太久沒有留存。當 時林堉琪說他要買，伊與被告將土地所有權狀交給林堉琪， 伊不清楚是否有部分土地先沒有過戶，土地過戶給誰伊也不 清楚等語（見本院卷第43頁、第44頁），然證人乙○○與被 告既為兄弟，且曾由其妻徐碧玉代理簽立與系爭承諾書內容
相同之承諾書，其利害關係顯與被告一致，其證詞復與上開 二份承諾書之記載不符，實難遽採。
⒋ 至被告辯稱曾有不同人馬來找被告及乙○○，表示其等經宏 國公司之授權，要來處理系爭土地，足見當時與被告簽立買 賣契約者應為宏國公司等語，然就此部分之抗辯，被告並未 提出積極證據加以證明，已屬乏據。況縱有第三人陳稱其係 代表宏國公司請求被告移轉系爭土地之所有權，倘無具體證 據，亦難據此率認系爭買賣契約乃存在於被告與宏國公司之 間。
⒌ 承前，原告主張兩造曾就系爭土地成立買賣契約，應可採信 。
㈣、原告請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告並無理由 ⒈原告主張兩造當初因節稅因素，約定系爭土地暫不辦理過戶 ，而土地稅法於86年5 月21日修正後，依現行土地稅法第39 條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前 之移轉，免徵土地增值稅。故目前系爭土地所有權之移轉已 免徵土地增值稅，又政府就系爭土地未再辦理徵收，系爭土 地已無登記於被告名義之必要，爰請求被告將系爭土地移轉 登記予原告等語，惟被告否認之，辯稱：兩造間並無何節稅 之約定，且依系爭承諾書之約定，原告僅得於政府辦理徵收 時，取得3 分之2 之補償金，系爭土地亦無原告所稱政府已 不進行徵收之問題等情。
⒉按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之 真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事 實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值等作全般之觀察。經查系爭承諾書載明：「查本人前將 自有之土地（即前臺北縣新莊鎮○○○段528 之5 地號全部 ）賣予台端等所有，其中部分土地業由台端等興建房屋出售 在案，但部分土地係因都市○○道路地關係，暫不辦理過戶 手續（即今臺北縣新莊市○○段532 地號）該土地雖仍係本 人名義，但確實係屬台端等所有。今復經雙方約定，將來該 等土地向政府領取道路徵收補償費時，由本人等會同台端等 共同前往領取該項補償費。並且所需繳付之原有土地權狀由 台端等提供。經雙方同意由本人取得參分之壹（現金），台 端等取得參分之貳。恐口無憑，特立此承諾書為憑。此致丙 ○○先生 立承諾書人：甲○○」，有該協議書在卷可稽。 觀諸該承諾書之內容全文，可知兩造於78年5 月25日書立此 承諾書時，應係考量系爭土地屬都市○○道路用地，將為政 府辦理徵收，故約定不辦理過戶手續，俟將來政府徵收系爭 土地時，由兩造會同領取徵收補償費，並由原告取得補償費
之3 分之2 ，被告取得其餘3 分之1 ，因系爭土地仍登記於 被告名下，被告領取徵收補償費之權利得獲一定保障，另為 維護買方即原告之權利，故由原告保管土地之所有權狀。是 依該約定，兩造應係同意於政府辦理系爭土地之徵收作業前 ，被告並無履行移轉所有權登記之義務，直至政府徵收時， 方由兩造直接就系爭土地之徵收補償費作一分配。依此，迄 今系爭土地雖尚未經政府徵收，然原告既不爭執系爭承諾書 之內容係由其所擬具，原告復未能舉證證明系爭土地日後確 無再被政府徵收之可能，原告自應承擔系爭土地於徵收前無 法移轉過戶登記之不利益。因之，被告辯稱原告並無請求被 告辦理移轉所有權登記之權利，應屬有據。至原告主張兩造 係因節稅考量方約定暫不過戶乙節，既為被告否認，原告亦 未舉證加以證明，此部分自難採取。
㈤、綜上所述，原告主張兩造曾就系爭土地訂立買賣契約，固可 採信，然依系爭承諾書之約定，原告尚無請求被告將系爭土 地移轉登記予原告之權利。從而，原告基於買賣契約之移轉 登記請求權，請求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，為 無理由，應予駁回。
㈥、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 96 年 1 月 8 日 民事第三庭?法 官 吳佳穎
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 8 日 書記官 黃美雲
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│附表： │
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│編號│縣市區 ○ 段 │地號 │面積（平方公尺）│權利範圍│
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│ ⒈ │臺北縣新莊市│中誠 │532 │63.13 │全部 │
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│ ⒉ │臺北縣新莊市│中誠 │532之2 │282.56 │全部 │
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│ ⒊ │臺北縣新莊市│中誠 │532之3 │76.6 │全部 │
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│ ⒋ │臺北縣新莊市│中誠 │532之4 │250.42 │全部 │
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