臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第178號
原 告 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 黃育徵
訴訟代理人 李明益律師
被 告 謝秀貞
蔡澄來
上開 2人共
同訴訟代理
人 吳永茂律師
複代理人 侯昱安律師
當事人間交還土地等事件，本院民國106 年6 月14日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於高雄市鳳山區埤頂段一三零零之十三、一三零零之十四、一三零零之十五、一三零零之十六地號土地上之地上物拆除，並回復原狀後，將上開土地返還原告，暨自民國一百零四年十二月十一日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰貳拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝秀貞負擔百分之四十五，被告蔡澄來負擔百分之四十五，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告提出新臺幣肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行。如被告提出新臺幣壹仟肆佰貳拾陸萬壹仟壹佰陸拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告主張：原告於數十年前為鋪設鐵道，與訴外人黃淑美、 黃秋吉成立之土地交換使用契約（下稱系爭契約），由原告 將所有坐落高雄市鳳山區埤頂段1300-13 、1300-14 、1300 -15 、1300-16 地號土地（下合稱系爭甲地），與黃淑美、 黃秋吉所有坐落同段1309-10 、1309-11 、1309-46 地號土 地（下合稱系爭乙地）交換使用，嗣黃秋吉將上述1309-10 地號土地轉讓予被告謝秀貞，黃淑美將上述1309-11 、1309 -46 地號土地轉讓予被告蔡澄來，系爭甲地現為被告二人占 有使用，並於土地四週設置圍牆及菱形鐵絲網為界，土地上 有雜草而無建物，其中1300-16 地號土地占用面積約107 平 方公尺，其餘三筆土地占用面積共計約269 平方公尺。原告 於84年間曾起訴請求被告二人交還系爭甲地，惟經本院84年 度訴字第206 號民事判決認定原告與黃秋吉、黃淑美間之系 爭契約，已由被告二人承擔，且原告受通知後已同意被告承
擔契約，被告二人屬有權占有系爭甲地，而駁回原告之訴， 其後兩造多次協商交還土地未果。查系爭契約之性質乃互為 租賃契約，且因交換目的非作耕地使用，非屬土地法第114 條規定之耕地租用契約，又未定有期限，故屬互為不定期之 一般租賃契約，而被告二人受讓互換使用之系爭乙地迄今已 逾20年，依民法第449 條規定，兩造間系爭契約關係應已消 滅；又縱未消滅，然系爭甲地業經編定為住宅用地，系爭乙 地業經編定為道路公設用地，依民法第450 條第2 項，原告 自得向被告二人終止系爭契約。原告為此已委請律師於104 年11月24日發函（下稱系爭函文）代為向被告二人為終止系 爭契約之意思表示，並請被告於契約終止後15日內返還系爭 甲地，被告二人於104 年11月25日收受系爭函文，惟迄今仍 未交還所占用之系爭甲地。綜上，兩造間系爭契約已終止， 被告即無占有使用系爭甲地之合法正當權源，原告自得依民 法第767 條第1 項前段規定，請求被告二人拆除地上物並回 復原狀後，將系爭甲地返還予原告。次查，被告二人無權占 有系爭甲地，係無法律上原因受有相當於租金之利益，致原 告受損害，原告自得依民法第179 條、第184 條第1 項前段 、第185 條第1 項前段規定，請求被告二人自系爭函文所示 催告期滿翌日即104 年12月11日起，至交還系爭甲地之日止 ，連帶給付損害金。又依土地法第97條第1 項、第105 條、 第148 條規定，並參酌系爭甲地為處優質住宅區，生活機能 完善，商業交易活絡且交通便利，被告二人應給付之損害金 ，應按渠等占用面積、以系爭甲地當期申報地價年息10％計 算，為每月新台幣（下同）17,723元（計算式如附表所示） 。為此，提起本訴，並聲明：（一）被告二人應將坐落系爭 甲地之地上物拆除，並回復原狀後，將系爭甲地返還原告。 暨自104 年12月11日起至返還上開土地之日止，按月連帶給 付原告17,723元。（二）願供擔保請准宣告假執行。二、被告均以：
（一）系爭契約之性質固屬互為租賃契約，然被告與原告交換使 用土地之目的，係為於系爭甲地上作耕種使用，且被告亦 確實曾於系爭甲地上種植芒果、香蕉、木瓜等農作物，故 系爭契約非屬一般租賃契約。次查，被告既已繼受系爭契 約，即兩造間存有合法有效之租賃契約，而原告與黃秋吉 、黃淑美間斯時並未約定交換土地之使用期限，故系爭契 約確屬不定期租賃契約，系爭契約自無依民法第449 條第 1 項規定之適用，原告主張為無理由。退步言之，縱認不 定期租賃契約有民法第449 條第1 項規定之適用，然自本 院84年度訴字第206 號民事判決時起，至原告委請律師代
為發函向被告終止系爭契約前，系爭契約雖已逾20年期間 ，然當時兩造所有之土地仍處於交換使用狀態，原告亦未 立即向被告為反對之意思，依民法第451 條規定，系爭契 約仍為不定期限之租賃契約，並未因適用民法第449 條第 1 項規定而消滅。
（二）復查，兩造間之系爭契約屬不定期限租用耕地契約，原告 於無符合土地法第114 條規定所列法定事由之情形下，單 方面任意向被告為終止系爭契約之意思表示，自不生終止 之效力。再者，被告早於80年10月27日即曾向原告陳情， 欲與原告互為返還交換使用之土地，然斯時遭原告以須俟 鐵道拆除後始研洽是否互為返還等語拒絕，倘原告於80年 間即同意被告互為返還交換使用土地之請求，則被告之系 爭乙地即無由於93年後，因原告作鐵道使用，而遭高雄縣 政府編定為道路用地。又原告於系爭契約仍合法有效存在 期間，片面於82年9 月16日發函自行將系爭乙地交還予被 告，卻未曾給予被告任何洽商機會；而於原告委請律師於 104 年11月24日發函向被告終止系爭契約前，本件土地交 換管理使用狀況已維持長達60餘年之久，被告亦基於信賴 兩造間長期存續之法律關係，於系爭甲地上為耕作使用， 未曾再要求原告返還互為交換使用之土地，亦無阻止原告 使用系爭乙地之行為，反係原告於96年間擅自在系爭甲地 上設置圍籬，阻止被告於系爭甲地上耕作及使用，違反系 爭契約交換土地使用之目的及兩造約定之信賴基礎。今原 告片面發函終止系爭契約，實係因系爭乙地經變更為道路 用地，而系爭甲地經都市計畫編定為住宅用地，系爭甲地 使用價值高出系爭乙地甚鉅，原告不甘其所有價值較高之 系爭甲地，長期交換予被告使用，故欲強使被告返還系爭 甲地。綜上，足見原告於系爭契約存續期間，就是否欲互 為返還交換使用之土地乙事，始終以其單方面自我利益為 考量，行為與態度反覆不一，故縱認原告終止系爭契約符 合土地法第114 條規定，此舉亦違反誠信原則，且屬權利 濫用。又被告二人繼受系爭契約迄今，兩造交換使用土地 之狀態已久，今原告再次單方面終止系爭契約，已破壞被 告對該等長期確定法律關係所生之信賴基礎，原告所為片 面終止系爭契約之行為顯不利於被告之習慣，依信賴保護 原則，原告所為終止系爭契約之意思表示，應不生終止之 效力。此外，訴外人廖德安所有之土地與被告之土地毗鄰 ，亦與原告有土地交換使用約定，原告於77年間同意以其 所有土地與廖德安所有土地辦理所有權之換購，卻自79年 間起多次拒絕原告申請換購雙方互為交換使用土地之申請
，原告就同一情事確為相異之處理，對被告為不合理之差 別待遇，顯違反平等原則。
（三）綜上，系爭契約既未經原告合法終止，於兩造間仍有效存 在，則被告占有系爭甲地即屬有權占有，並無任何違法侵 害原告權利之情事，原告自不得請求被告拆除系爭甲地之 地上物及返還土地，亦不得請求被告連帶給付損害金。又 縱認被告係無權占有系爭甲地，然系爭甲地非處於都市鬧 區，其上亦無任何可增加土地價值之地上物，且於96年間 即已遭原告裝設圍籬而禁止被告使用，目前雜草叢生、荒 亂無章，故原告請求以系爭甲地申報地價年息10％之最高 額，最為計算被告所受相當於租金之不當得利，難認有當 ，即便認原告得請求被告給付損害金，其金額亦應以系爭 甲地申報地價年息1 ％為據，方為公允等語置辯。並聲明 ：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）如受不利 判決，被告二人願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
（一）原告於民國四十幾年間為鋪設鐵道，與訴外人黃淑美、黃 秋吉成立系爭契約，並未簽立書面契約，由原告將所有之 系爭甲地，與黃淑美、黃秋吉所有之系爭乙地交換使用， 嗣黃秋吉將上述1309-10 地號土地轉讓予被告謝秀貞，黃 淑美將上述1309-11 、1309-46 地號土地轉讓予被告蔡澄 來，其中1300-16 地號土地占用面積約107 平方公尺，其 餘三筆土地占用面積共計約269 平方公尺。
（二）系爭甲地經被告2 人占有使用至96或97年間，原告於系爭 甲地四週設置圍牆及菱形鐵絲網，被告2 人遂於96年或97 年間迄今僅留有二、三棵果樹繼續栽種，其餘系爭甲地均 未繼續使用，系爭甲地上現多為雜草而無建物。原告於82 年9 月22日將系爭乙地上之鐵道拆除。
（三）原告於84年間曾起訴請求被告2 人交還系爭甲地，惟經本 院84年度訴字第206 號民事判決認定原告與黃秋吉、黃淑 美間之系爭契約，已由被告2 人承擔，且原告受通知後已 同意被告承擔契約，被告2 人屬有權占有系爭甲地，而駁 回原告之訴，其後兩造多次協商交還土地未果。（四）系爭契約之性質乃互為租賃契約，又未定有期限，故屬互 為不定期之租賃契約。
（五）系爭契約成立後，訴外人黃淑美、黃秋吉係曾於系爭甲地 上為耕地使用（見本院卷一第198 頁背面），且36年12月 5 日起系爭甲地之地目均登記為「線」（見本院卷二第24 0 頁）。
（六）系爭甲地業經編定為住宅用地（系爭甲地於62年9 月1 日
之都市計畫劃設為「住宅區」，於105 年5 月6 日之都市 計畫變更為「第三之一種住宅區」，見本院卷二第237 頁 ），系爭乙地編定為道路用地（系爭乙地於62年9 月1 日 經鳳山都市計劃劃設為鐵路、綠地及人行步道用地，其中 1309- 10地號、1309-11 地號是在93年6 月29日變更為道 路用地、1309-46 地號於94年10月31日變更道路用地，見 本院卷二第172 頁）。
（七）原告委請律師於104 年11月24日以系爭函文代為向被告2 人為終止系爭契約之意思表示，被告2 人已於104 年11月 25日收受系爭函文。
四、本件之爭點：
（一）系爭契約是否為耕地租用契約而有土地法第114 條之適用 ？
（二）原告以系爭函文終止系爭契約是否有理由？若是，原告請 求被告二人應將坐落系爭甲地之地上物拆除，並回復原狀 後，將系爭甲地返還原告，是否有理由？
（三）原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？數額為何？五、本院得心證之理由
（一）按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 ，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧，土地法第106 條第1 項、第2 項定有明文。再按「耕地租用，係指以自 任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土 地法第106 條第1 項定有明文。所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農 、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七 五減租條例規定之適用」，最高法院88年台上字第1 號著 有判例。經查，依系爭甲地登記謄本所載（見本院卷一第 45-48 頁），系爭土地之地目為「線」，使用分區係「空 白」，而所謂地目「線」之土地係指鐵道線路用地，亦為 地類地目對照表所明訂；系爭甲地於36年12月5 日收件辦 理總登記之始，地目即為「線」，並非地目為「田」或「 旱」之土地，亦非漁地或牧地，顯不符土地法第106 條有 關「耕地」（即農地）之定義，益證系爭甲地確非農地， 縱令兩造間存有不定期租賃契約關係，仍無土地法第114 條之適用。證人廖素嬌雖於本院證稱：79年之前，被告2 人即開始在系爭甲地上種田，79年之後開始種植芒果等語 （見本院卷二第209 頁），然系爭甲地之租用仍非農地之 租用，系爭甲地之實際租用情形仍無礙於上開非耕地租用 之認定。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之 習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之 ，民法第450 條定有明文。又按某甲承租之土地既約明放 置物件不得建築房屋，自非租用建築房屋之基地，其租約 又未訂有租期，顯係未定期限之租賃，不惟無土法第一百 零三條之適用，且依民法第450 條第2 項前段之規定，出 租人得隨時終止租約（最高法院44年台上字第133 號判例 要旨可參）。又按以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃 物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設 有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應 仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣 先期通知外，各當事人得隨時終止契約（最高法院45年台 上第1514號裁例要旨可資參照）。系爭契約之性質乃兩造 相互交換系爭甲地及乙地之互為租賃契約，又未定有期限 ，故屬互為不定期之租賃契約，已為兩造所不爭執如上， 系爭甲地部分又屬以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃 物之未定期限租賃，且並無應先期通知之有利於承租人之 習慣，即無先期通知之必要，依民法第450 條第2 項前段 規定，原告得隨時終止契約。原告委請律師於104 年11月 24日以系爭函文代為向被告2 人為終止系爭契約之意思表 示，被告2 人已於104 年11月25日收受系爭函文，業據兩 造不爭執如上，則系爭契約之終止日期應為104 年11月25 日。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所 有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明 文。又系爭契約經終止後，被告2 人已無占有系爭甲地之 合法權源，而為無權占有人，足認被告2 人所為已妨害系 爭甲地所有權人行使所有權。揆諸前引規定，原告基於系 爭甲地所有權人之地位，本於所有權之作用，依民法第76 7 條規定，請求被告2 人應將坐落系爭甲地之地上物拆除 ，並回復原狀後，將系爭甲地返還原告，係屬有據，應予 准許。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，其依不 當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受 利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，
應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 ，有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。再 者，土地法第10 5條準用同法第97條第1 項規定：「城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息 10% 為限」，而基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，合 先敘明。經查，被告2 人無權占用系爭甲地，受有相當於 租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，揆諸前揭條 文及判例意旨，原告自得請求被告2 人自104 年12月11日 起至交還系爭甲地之日止，連帶給付相當於租金之不當得 利。系爭甲地地目為線，有上開土地登記謄本在卷可稽， 而系爭甲地於62年9 月1 日之都市計畫劃設為「住宅區」 ，於105 年5 月6 日之都市計畫變更為「第三之一種住宅 區」，為兩造所不爭執，而住宅區之土地未來可能開發為 建案，具有高經濟價值，本院審酌上情，並考量系爭甲地 現仍在被告2 人之占有中，其上僅留有2 、3 棵果樹繼續 栽種，其餘系爭甲地均未繼續使用，其上現多為雜草而無 建物，未涉商業用途等一切情狀，認被告占用系爭甲地所 受相當於租金之利益，以按系爭甲地每平方公尺申報地價 之年息8%計算為適當。系爭1300-13 、1300-14 、1300-1 5 地號等3 等土地，102 年1 月起至104 年1 月之申報地 價均為每平方公尺新臺幣5,600 元，系爭1300-16 地號土 地，102 年1 月起至104 年1 月之申報地價均為每平方公 尺5,798 元，此有系爭土地登記第二類謄本乙份可憑（見 本院卷一第21-23 頁）。又被告2 人占用系爭1300-13 、 1300-14 、1300-15 地號土地之面積共計269 平方公尺， 占用系爭1300-16 地號土地之面積為107 平方公尺，則自 104 年12月11日起至交還系爭甲地之日止，被告2 人按月 應連帶給付相當於月租金之不當得利數額為14,179元【計 算式：系爭1300-13 、1300-14 、1300-15 地號土地部分 （269x5,600x8 ％）÷12＝10,043；系爭1300-16 地號土 地部分（107x5,798x8 ％）÷12＝4,136 。10,043＋4,13 6 ＝14,179】。
六、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告 拆除地上物、返還所占用之系爭甲地，並給付相當於租金之 不當得利，如主文所示，係有理由，應予准許。至於原告請 求逾前開範圍者，則無理由，應予駁回。
七、本判決第1 項，兩造均聲明願供擔保請准宣告假執行、免為
假執行，於法並無不合，爰酌定如主文4 項所示之相當擔保 金額後，准許之。
據上論結，原告請求為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 郭任昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 葉姿敏
附表：
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│計算方式 │地號1300-13 、1300-14 │地號1300-16 │
│ │、1300-15 │ │
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│被告占用面積│269 │107 │
│(平方公尺) │ │ │
├──────┼───────────┼───────────┤
│系爭1300-13 │5,600 │× │
│、1300-14 、│ │ │
│1300-15 地號│ │ │
│土地102 年1 │ │ │
│月至104 年1 │ │ │
│月之每平方公│ │ │
│尺申報地價 │ │ │
├──────┼───────────┼───────────┤
│系爭1300-16 │× │5,798 │
│地號土地102 │ │ │
│年1 月至104 │ │ │
│年1 月之每平│ │ │
│方公尺申報地│ │ │
│價 │ │ │
├──────┼───────────┼───────────┤
│104 年12月11│(269x5,600x10％)÷12 │(107x5,798x10 ％) ÷12│
│日起之損害金│=12,553/月 │=5,170/月 │
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