臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第402號
原 告 王○○
訴訟代理人 秦德進律師
被 告 洪○○○
行○○
洪○○
洪○○
共 同
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
李幸倫律師
被 告 朱○○
共 同
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
李幸倫律師
張瑞芬律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年6月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主 觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之 合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併） 之類型，其中就被告多數之主觀預備合併之訴，如無礙於被 告防禦而生訴訟不安定，為求訴訟經濟、防止裁判矛盾、發 見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一 次解決，並從訴訟集團現象，及主觀預備合併本質上乃法院 就原告先、備位之訴定其審判順序，暨基於辯論主義之精神 以觀，自非不得合併提起，有最高法院98年度台上字第1486 號、94年度台上字第283 號判決意旨可資參照。二、經查，原告為高雄市○鎮區○○段0000地號土地（權利範圍 全部，下稱系爭土地）所有權人，因系爭土地上坐落如附圖 編號A 、B 所示未辦保存登記房屋1 棟（申請用電地址為： 高雄市前鎮區前鎮2 巷238 號前，下稱系爭房屋，其中占用 系爭土地面積53平方公尺之A 部分，下稱系爭建物），現供 洪○○○、行○○、洪○○、洪○○（下稱洪○○○等4 人 ）經營薑母鴨店使用，遂訴請洪○○○等4 人拆屋還地及返 還因占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，嗣於本院審
理中，因洪○○○等4 人抗辯系爭建物乃訴外人朱安雄之子 朱○○所有，致系爭建物之所有人（或事實上處分權人）陷 於不明，而追加朱○○為備位被告。揆諸前引說明，本院審 酌：本件爭點在於究明系爭建物之所有權人（或事實上處分 權人）誰屬，及其有無占有使用系爭土地之合法權源，而朱 ○○在先位訴訟審理中，已經針對系爭建物權利異動情形到 庭證稱：「我的伯父朱○○要去服刑…請我照顧阿嬤（台語 ），建物（按：指系爭房屋）就要給我」、「七、八年前朱 ○○來辦公室找我，他說他年紀大了，進去後（按：指服刑 ）不會再回來了，所以專程來講這件事」等語（見本院卷一 第187 頁），其雖不同意原告所為訴之追加（見本院卷二第 6 頁背面、第77頁背面），惟已委任律師為訴訟代理人應訴 ，就本件爭點為實體攻防（見本院卷二第35-40 頁），而備 位訴訟之基礎事實、爭點與先位訴訟同一，訴訟及證據資料 亦共通，其攻擊防禦方法得相互為用，不甚礙被告攻防及訴 訟之終結。況本件若不許原告追加朱○○為備位被告，則難 免日後因朱○○與洪○○○等4 人間相互推諉，致生裁判矛 盾之虞，亦有違訴訟經濟等一切情事，認原告追加朱○○為 被告，提起備位訴訟，係屬合法，應准許之。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於民國102 年1 月9 日經由法院拍賣程序， 標得系爭土地，並於102 年1 月31日取得不動產權利移轉證 書，於同年2 月8 日辦畢所有權移轉登記，為系爭土地之所 有權人。詎洪○○○等4 人未經徵得原告同意，復無合法權 源，逕以系爭建物占用系爭土地，共同經營薑母鴨店，致原 告無從使用收益系爭土地，致受損害，為此爰依民法第767 條第1 項前段及中段規定，請求洪○○○等4 人拆除系爭建 物，並返還占用之土地予原告。又洪○○○等4 人無法律上 原因占有使用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受 損害，為此爰依民法第179 條規定，請求洪○○○等4 人返 還自102 年1 月31日起至拆屋還地之日止之不當得利，並衡 酌洪○○○等4 人占有系爭土地供作商業使用，所獲利益較 一般供住家使用為高，應按洪○○○等4 人實際占用面積， 依系爭土地公告現值46,000元之年息10％計算其所獲利益， 為每月新台幣（下同）20,316元（計算式：53㎡×46,000元 / ㎡×10％÷12＝20,316元，元以下四捨五入）。如經審理 認為洪○○○等4 人並非系爭建物所有權人（或事實上處分 權人），則朱○○已坦承其自朱○○受贈系爭建物，為系爭 建物所有權人（或事實上處分權人），並將系爭建物連同基 地轉租予洪○○○等4 人，而有違法轉租系爭土地情事，且
迄未繳納系爭土地租金予原告達2 年以上，經原告於106 年 3 月27日函催朱○○繳租，均無結果，本件縱認朱○○因獲 贈系爭房屋（含系爭建物，下同）而對系爭土地有法定租賃 權存在，該租賃關係亦有土地法第103 條第3 、4 款規定之 終止事由存在，且經原告於106 年1 月16日以追加起訴狀繕 本送達，向朱○○為終止租約、請求返還系爭土地之意思表 示（該書狀業於106 年1 月17日送達朱○○，見本院卷二第 16頁），朱○○自106 年1 月18日起，即因租賃關係終止而 喪失占有使用系爭土地之合法權源，爰備位依民法第767 條 、第179 條規定訴請朱○○拆除系爭建物，並自前開追加書 狀送達之日起迄返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金 之不當得利20,316元（計算式同上）等語。並聲明：㈠先位 聲明：①洪○○○等4 人應將系爭建物（面積53平方公尺） 拆除，並將所占用之土地返還原告。②洪○○○等4 人應自 102 年1 月31日起至拆屋還地之時止，按月給付原告20,316 元。㈡備位聲明：①朱○○應將系爭建物拆除，並將所占用 之土地返還原告。②朱○○應自106 年1 月17日起至拆屋還 地之時止，按月給付原告20,316元。
二、被告答辯如下：
㈠洪○○○等4 人以：系爭房屋係朱○○起造，為朱○○所有 ，洪○○○等4 人不具拆除系爭建物之權能。洪○○○自78 年起向朱○○承租系爭房屋經營薑母鴨店，而朱○○於100 年9 月21日入獄服刑前某日，將系爭房屋贈與朱○○，使其 取得系爭房屋之事實上處分權，並得以出租系爭房屋之租金 收入支付訴外人即祖母朱○○○之生活費用，依民法第425 條之1 第1 項規定，朱○○對系爭土地有法定租賃權存在， 乃有權占用系爭土地之人，此後洪○○○即依原租約按月以 現金交付租金予朱○○指派收租之人，洪○○○就系爭房屋 既與朱○○間有租賃關係存在，即有法律上原因，得合法占 有使用系爭土地，並非無權占有人，原告請求洪○○○拆屋 還地，並返還不當得利，為無理由。又洪○○、行○○、洪 ○○雖為洪○○○之配偶及子女，惟彼等均另有工作，僅偶 爾至薑母鴨店內協助洪○○○做生意，既無處分系爭建物之 權能，更乏占用系爭土地之意思，遑論占用系爭土地而受利 益，原告請求法院命洪○○、行○○、洪○○拆屋還地、給 付不當得利，亦無理由。倘經審理認為洪○○○等4 人獲有 不當得利，則依土地法第97條、第148 條及土地法施行法第 25條規定，應以系爭土地之申報地價作為計算基準，不能逕 依公告現值計算之，且系爭土地鄰近區域之商業活動不發達 ，生活機能不便利，更有廟宇等嫌惡設施存在，致房價低落
，宜按年息3%計算租金始屬適當，是依系爭土地102 年度之 申報地價16,800元之年息3%計算，洪○○○等4 人每月至多 獲有相當於租金之利益2,226 元（16,800×53×3%÷12＝2 ,226 ）等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡朱○○則以：朱○○於100 年9 月21日入獄服刑前數日，將 系爭房屋贈與朱○○，朱○○乃有權占用系爭土地之人。又 朱○○繼受朱○○與洪○○○間之系爭房屋租約，據此向洪 ○○○收取系爭房屋租金，核與土地法第103 條第3 款所謂 「轉租」土地有別，自無適用該條款之餘地。再者，朱○○ 於原告標得系爭土地後，曾邀約原告協商系爭土地之租金數 額及給付方式，惟未獲置理，而無從協議繳租事宜，則在法 院核定應納租金數額之前，朱○○尚無繳納租金之義務，原 告逕以朱○○未繳租金達2 年以上為由，依土地法第103 條 第4 款規定，終止雙方之租賃關係，亦屬無據。倘經審理認 為原告之備位訴訟為有理由，則就相當於租金之不當得利數 額核定，應斟酌系爭土地周遭環境及開發程度，按申報地價 年息3%計算始為適當，原告逕引公告現值為計算基礎，與法 不合，為不可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠朱安雄、朱○○於79年9 月13日以買賣為原因，各取得系爭 土地應有部分1/2 。原告於102 年1 月9 日經法院拍賣程序 標得系爭土地（權利範圍全部），於同年1 月31日獲法院核 發不動產權利移轉證明書，於同年2 月8 日辦畢系爭土地所 有權移轉登記。
㈡系爭房屋坐落在系爭土地及同地段第1219地號土地上，其中 系爭建物占用系爭土地如附圖編號A 所示部分，面積53平方 公尺；其餘房屋則占用同地段第1219地號土地，如附圖編號 B 所示部分，面積11平方公尺。
㈢系爭房屋為未懸掛門牌號碼之未辦保存登記建物。 ㈣系爭房屋現供經營薑母鴨店，洪○○○為薑母鴨店負責人。 ㈤洪○○為洪○○○之配偶；行○○、洪○○為洪○○○之子 。
㈥在原告取得系爭土地所有權之前，系爭房屋曾經滅失，嗣經 重建如系爭房屋現況（見本院卷一第157-158、167頁）。 ㈦系爭土地自102年迄今之申報地價為16,800元。 ㈧原告於106 年1 月16日追加朱○○為本件備位訴訟被告之前 ，未曾向朱○○催討系爭土地租金，嗣於106 年3 月27日始 以郵局第203 號存證信函催告朱○○與原告之本件訴訟代理 人商談系爭土地租金數額，並給付積欠之租金。上開存證信 函業於106 年3 月28日送達朱○○。
㈨原告以其依土地法第103 條第3 、4 款規定得收回系爭土地 為由，以106 年1 月16日追加起訴狀對朱○○為終止租約之 意思表示。上開追加起訴狀於106 年1 月17日送達朱○○。 ㈩朱○○於106 年4 月7 日以郵局第338 號存證信函向原告表 示系爭土地租金以每月2,226 元為適當，並請原告告知租金 繳納方式，該信函於106 年4 月10日送達原告。 原告與朱○○迄未就系爭土地每月租金數額達成協議。四、本件爭點：
㈠被告是否有權拆除系爭建物？何人擁有系爭建物之所有權或 事實上處分權？
㈡被告占用系爭土地有無合法權源？
五、得心證之理由：
㈠被告是否有權拆除系爭建物？何人擁有系爭建物之所有權或 事實上處分權？
1.按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一 次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除 之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人 或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有 該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地。有最 高法院97年度台上字第1101號判決要旨足參。次按未辦建物 所有權第一次登記之房屋（下稱未辦保存登記房屋），須出 資之原始起造人始能取得所有權，準此，該房屋之占有人必 須直接或輾轉自原始起造人受讓該房屋，始得認其有事實上 處分權。又未辦保存登記房屋之讓與，雖因不能為移轉登記 ，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人之間如 無相反之約定，應認讓與人已將房屋之事實上處分權讓與受 讓人，亦有最高法院86年度台上字第2272號判決要旨可資參 照。
2.原告主張洪○○○等4 人占用系爭房屋經營薑母鴨店達數10 年，應可合理推認洪○○○等4 人就系爭房屋有事實上處分 權，乃有權拆除系爭建物之人云云。洪○○○等4 人否認之 ，並辯稱：系爭房屋之真正所有權人（或事實上處分權人） 為朱○○。經查：
⑴據證人莊○○（即朱○○配偶）證述：洪○○○自30幾年前 就開始承租系爭房屋，經營薑母鴨店，系爭房屋原先是伊婆 婆朱○○○所建，10幾年前（按即90年到96年間）經朱○○ 出資更換鐵皮屋之牆面及屋頂、將窗戶變成鋁門，並重舖地 磚。系爭房屋之租金原由朱○○收取，朱○○入獄後，則由 伊收過幾個月租金，後來均由朱○○收取（見本院卷一第 144-146 頁）等語；朱○○證稱：「我的伯父朱○○於100
年9 月間入獄，他在入獄前幾個月來辦公室找我，說他要去 服刑，請我照顧祖母，並將系爭房屋贈與我，俾供支應祖母 醫療、生活費之用。又薑母鴨店自77年間開始營業，系爭房 屋之租金原由朱○○收取，朱○○入監服刑後，曾讓伯母莊 ○○收過幾次租金，後來均由我收租，我則請蘇○○幫我處 理租金事宜」等語（見本院卷一第187-189 頁）；及證人蘇 ○○證稱：朱○○約102 年間請伊向洪○○○收取系爭房屋 之租金，洪○○○經營薑母鴨店已超過20年（見本院卷一第 149 、151 頁）等情，並有蘇○○提出之租金收據為憑（見 本院卷一第71-74 頁）應屬可採，足認系爭房屋是由朱○○ 出資改建，並取得系爭房屋所有權。而朱○○於100 年間入 監服刑前，將系爭房屋贈與朱○○，並同意朱○○占有使用 系爭房屋，收取系爭房屋租金，且其間查無不予讓與事實上 處分權之相反約定，朱○○在受贈系爭房屋後，仍繼續向洪 ○○○收取系爭房屋租金，已有行使事實上處分權之行為外 觀，亦足推認朱○○為系爭房屋之事實上處分權人。 ⑵原告固主張：洪○○○等4 人乃系爭房屋之事實上處分權人 ，惟未據舉證以實其說，難信真實。又洪○○○就其現為系 爭房屋之直接占用人乙節雖無爭執，然而占有原因多端，尚 不能僅憑占有之外觀遽為對洪○○○不利之判斷。況洪○○ ○係本於租賃關係而占有使用系爭房屋，業據證人莊○○、 蘇○○證述如前，原告復未提出反證推翻之，應認實在，附 此敘明。
3.從而，系爭房屋之所有權人為朱○○，事實上處分權人為朱 ○○，洪○○○等4 人既非系爭房屋所有權人，亦非事實上 處分權人，自無權拆除系爭建物，原告訴請洪○○○等4 人 拆屋為無理由。
㈡被告占用系爭土地有無合法權源？
1.按民法第425 條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之 限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無 法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包 括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之 情形，始符法意。最高法院著有99年度台上字第1723號判決 要旨足參。又最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第
5 次民事庭會議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許 「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂 「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之 共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有 其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及 於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上 處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體 共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有 「全部」之事實上處分權能者始足稱之。有最高法院89年度 台上字第284 號判決要旨可資參照。
2.經查：
⑴朱安雄、朱○○於79年9 月13日以買賣為原因，各取得系爭 土地應有部分1/2 ，有土地登記謄本可憑（見本院卷一第77 頁），而朱○○在其與朱安雄共有系爭土地期間，於90年至 96年間，在其上興建系爭房屋乙節，業據證人莊○○證述如 前，朱○○並以出租系爭房屋之租金收入扶養其與朱安雄之 母親，嗣於100 年9 月間將系爭房屋贈與朱○○，將系爭房 屋事實上處分權讓與朱○○之事實，業經本院審認如前，而 有將土地上之房屋讓與相異之人，致系爭土地與系爭房屋事 後異其所有之情形，揆諸前引規定及說明，本件即有民法第 425 條之1 之適用，應推定朱○○在系爭房屋得使用期限內 ，對系爭房屋所占用之系爭土地有法定租賃關係存在，其乃 有權占用系爭土地之人，應堪認定。又洪○○○向朱○○承 租系爭房屋之事實，業經本院審認如前，可見洪○○○係基 於租賃關係而使用系爭房屋，衡情房屋在性質上不能與基地 使用權分離而存在（參見最高法院63年台上字第766 號判例 要旨），則洪○○○占有使用承租之就系爭房屋基地，亦有 合法權源，並非無權占用系爭土地之人。至於洪○○、行○ ○、洪○○等人為洪○○○之配偶、子女，其經洪○○○之 同意，在系爭房屋協助洪○○○經營薑母鴨店，乃洪○○○ 之占有輔助人，亦非無權占有人，併此敘明。
⑵原告固主張：伊已依土地法第103 條第3 款、第4 款規定， 終止伊與朱○○間之法定租賃關係，朱○○自106 年1 月17 日起即喪失系爭土地租賃權，而為無權占有人云云，並提出 存證信函及回證、民事追加起訴狀為憑（見本院卷二第9 、 16、44頁）。但查：
①房屋乃獨立於基地以外之不動產，朱○○將系爭房屋出租予 洪○○○，乃其個人權利之行使，此與其就系爭建物所占用 之系爭土地有法定租賃關係存在，係屬二事（參見最高法院
82年度台上字第1654號判決要旨），自不能將朱○○出租系 爭房屋之行為解釋為轉租土地之行為，更與土地法第103 條 第3 項規定所謂：「承租人轉租基地於他人」之情形有間， 原告據此終止其與朱○○間之系爭土地租賃關係，於法不合 ，自不生終止效力。
②又有民法第425 條之1 第1 項情形，其租金數額當事人不能 協議時，得請求法院定之。民法第425 條之1 第2 項固有明 定。惟關於請求法院核定租金部分，其訴之性質為形成之訴 ，關於請求給付租金部分，其訴之性質則為給付之訴，必先 經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求被告如數 給付，在此之前，土地所有人並無直接請求給付租金之權利 （參見最高法院81年度台上字第2847號、84年度台上字第 2707號判決要旨）。而原告與朱○○迄本院言詞辯論終結之 日止，就系爭土地租金數額仍未達成協議，原告亦未訴請法 院核定系爭土地租金數額之事實，為雙方所不爭執，依前引 說明，原告在經法院核定系爭土地租金數額以前，既無直接 請求朱○○給付租金之權利，自難謂朱○○有何積欠租金未 繳情事，原告主張朱○○積欠租金達2 年以上云云，核與前 開事實不符，亦非可採。
3.從而，被告占用系爭土地俱有合法權源，並非無權占有人， 要難謂有何妨害或侵奪原告所有權情事；被告既有法律上原 因占有使用系爭土地如附圖編號A 所示，面積53平方公尺之 土地，即無不當得利可言。原告猶執前詞依民法第767 條、 第179 條規定請求被告拆屋還地、返還不當得利，俱無理由 。
六、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，提起先位 訴訟，請求洪○○○等4 人拆除系爭建物、返還占用之土地 ，並給付自原告獲法院核發系爭土地權利移轉證書之日，即 自102 年1 月31日起至拆屋還地之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利20,316元，為無理由；原告依民法第767 條、第179 條規定，提起備位訴訟，請求朱○○拆除系爭建 物、返還占用之土地，並自106 年1 月16日追加起訴狀繕本 送達朱○○翌日，即106 年1 月18日起至拆屋還地之日止， 按月給付原告相當於租金之不當得利20,316元，亦無理由， 均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 郭任昇
法 官 陳美芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
書 記 官 陳美月