臺灣宜蘭地方法院民事判決 95年度訴字第257號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 戊○○
庚○○
己○○
,NY 0
兼 共 同
訴訟代理人 乙○
被 告 甲○○
訴訟代理人 曾威龍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年1月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告乙○、庚○○、己○○，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告在民國86年3 月26日向被告戊○○、庚○○ 、己○○之被繼承人游林阿磚購買其所有坐落宜蘭縣礁溪鄉 ○○段1212地號（所有權應有部分36／6610）及同段1108建 號（所有權全部）房地，總價新台幣（下同）990,000 元， 簽約後原告已給付全部價金，游林阿磚並於86年4 月間將前 開地號及建號之房地過戶予原告。惟原告嗣後發現礁溪鄉○ ○段1212地號土地早在兩造買賣前之83年間，因辦理公共設 施而分割新增同段1212之1 地號土地（94年11月間原分割新 增的1212之1地號土地，復因徵收又分割新增出同段1212之4 地號土地），該先後分割新增之礁溪鄉○○段1212之1、121 2之4地號土地，均應屬前開86年間所訂買賣契約之買賣標的 範疇。詎出賣人游林阿磚、出買人游林阿磚當時委任處理買 賣事宜之代理人即被告乙○、承辦買賣過戶事宜之代書即被 告甲○○等人，早於86年間就明知上情，卻故意加以隱匿， 自86年3 月26日買賣契約成立時起至95年12月止，在長達近 10年之期間未辦理過戶，共同隱匿該案內情，待原告發覺揭 發後始加以承認，顯涉有刑事詐欺、背信、重利罪及違反土 地登記專業代理人管理辦法第17條、第20條等規定。因出買 人游林阿磚已於87年10月死亡，被告戊○○、庚○○、己○ ○乃為其繼承人，應繼承前開法律關係，然渠等就系爭1212
之1 地號部分，延宕多時未能辦妥繼承登記移轉所有權予原 告；另212之4地號經徵收無法辦理移轉登記，故原告業於95 年9月27日言詞辯論期日當庭以言詞解除前開2筆地號之買賣 契約，並依侵權行為之法律關係，請求被告等人連帶賠償原 告所受損害等語。並聲明：被告應連帶賠償原告600,000 元 。
三、被告則以：系爭礁溪鄉○○段1212地號土地，係同段1081至 1220建號建物計140 戶集合住宅之坐落基地，原所有權人游 林阿磚於73年3月間購買門牌號碼礁溪鄉○○街21之9號房地 ，後來在83年10月間經地政事務所逕為分割新增1212之1 地 號土地，游林阿磚因不知有逕為分割新增地號的情形，從未 領取過新增的1212之1 地號土地所有權狀，在84年間遺失申 請補發權狀時，亦因不知上情而未申請補發後者之權狀。嗣 游林阿磚擬出售前開房地，原告看到廣告前來洽詢，所以86 年3 月間游林阿磚乃授權次媳即被告乙○與原告就出售簽訂 買賣契約，當初簽約是臨時約的，連同房屋和土地應有部分 ，整體談1個總價990,000元，當時賣方以地籍謄本所載提出 所有權狀供簽約過戶，因房屋所坐落之基地僅有玉石段1212 地號乙筆，游林阿磚不知1212地號土地已分割新增1212之1 地號，而買賣雙方亦未敘及標的包含1212之1 地號土地，所 以承辦代書才未載入契約標的及一併辦理過戶。嗣游林阿磚 於次年即87年10月死亡，其繼承人於辦理遺產繼承時亦不知 有系爭1212之1 地號土地登記為游林阿磚所有，更遑論後來 94年間1212之1地號土地又分割新增出1212之4地號土地，所 以游林阿磚之繼承人均未就前開土地辦理繼承登記，並非蓄 意詐欺，或故意不過戶給原告。95年5 月29日原告向當初承 辦系爭土地買賣之代書即被告甲○○告知上情，雖原買賣契 約書所載之買賣標的僅有玉石段1212地號土地，但甲○○聯 繫游林阿磚之繼承人後，渠等均同意補辦繼承登記後過戶給 原告。惟游林阿磚亡故數年後，其長子游世忠及丈夫游木春 先後死亡，另次女己○○長年僑居美國，為經常往來歐美各 大學之教授，其證件必須俟其返回僑居地時再向我國駐當地 經濟辦事處申請授權書，供在台家屬代理辦理繼承登記，無 法迅速完成，故游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○乃於95 年5 月間簽立切結書承諾補辦過戶予原告，並經甲○○見證 交付給原告以示誠意，並無原告所稱數經催促均置之不理的 情形。又前開1212之4 地號土地業經徵收，游林阿磚之被繼 承人因不知上情從未領取，且該地號可領取之補償費不過2, 111 元，被告方面亦曾告知願意以現金補償給原告；另1212 之1 地號土地尚未經禁止移轉，俟繼承登記完成後，即會立
即過戶給原告。況前開1212之1、1212之4地號土地登記面積 乃為124.26平方公尺及13平方公尺，而游林阿磚持有之應有 部分只有36／6610，亦即僅約0.7475平方公尺，不到1 坪， 游林阿磚或被告等人刻意保留那一點點的土地並無實益，可 見當初出售時確因不知而未併同載入契約及過戶，並非故意 隱匿，事後亦因繼承人分散各地之故而未能迅速完成繼承登 記，非刻意延宕過戶。此外，前開土地縱依公告現值加4成 之徵收補償費標準計算，全部也不過才22,292元，原告卻要 求60 0,000元之賠償，顯非合理，其應僅得請求移轉系爭土 地所有權為是等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於86年3 月26日向訴外人游林阿磚購買其所有坐落宜 蘭縣礁溪鄉○○段1212 地號（所有權應有部分36／6610） 及同段1108建號（所有權全部）房地，總價990,000 元， 簽約後原告已給付全部價金，游林阿磚並於86年4 月間將 前開地號及建號之房地過戶予原告。
（二）被告戊○○、庚○○、己○○乃為前開房地出售人之繼承 人，被告乙○乃為86年游林阿磚出售前開房地之委任代理 人，另被告甲○○則為當時承辦兩造買賣過戶事宜之代書 。
（三）前開礁溪鄉○○段1212地號土地於兩造買賣前之83年間因 辦理公共設施，而分割新增同段1212之1 地號土地；94年 11月間該1212之1 地號土地復因徵收，而分割新增同段12 12之4 地號土地。前開1212之1、1212之4地號土地登記面 積各為124.26平方公尺、13平方公尺，游林阿磚持有之應 有部分均為36／6610。
（四）前開礁溪鄉○○段1212之4 地號土地業經徵收，依宜蘭縣 政府95年4月12日府地二字第0950045396B號發放補償費通 知函之內容所示，游林阿磚就前開地號得領取之補償費為 2,111元。
（五）游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○於95年5 月23日簽立 切結書載稱：因其亡母游林阿磚出售礁溪鄉○○路21 之9 號予原告時，漏過戶玉石段1212之1、1212之4地號予原告 ，因須先辦理繼承登記，無法立即過戶，所以書立切結書 切結應於完成繼承時即時辦理過戶之內容，並經被告甲○ ○見證交付予原告收執。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之處乃在於：（一）被告或被告之繼承人游林 阿磚就系爭1212之1、1212之4地號土地，於86年間未隨同兩 造買賣契約之其餘標的一併辦理所有權移轉登記，是否有故
意或過失侵害原告權利之情事？（二）原告依據侵權行為法 律關係，請求被告連帶賠償600,000 元之損害，是否有理由 ？茲審酌如下：
（一）被告或被告之繼承人游林阿磚就系爭1212之1、1212之4地 號土地，於86年間未隨同兩造買賣契約之其餘標的一併辦 理所有權移轉登記，是否有故意或過失侵害原告權利之情 事？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求，最高法院著有17年上字第917 號判例可參。次按，侵 權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵 害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即 無賠償之可言，最高法院另著有49年台上字第2323號判例 可資參照。查本件原告主張被告之被繼承人游林阿磚前於 86年間出售宜蘭縣礁溪鄉○○段1212地號所有權應有部分 及同段1108建號所有權全部之房地予原告，明知前開1212 地號土地在出售前業已分割新增同段1212之1 地號（含嗣 後又分割新增的1212之4 地號土地），且分割新增之地號 應屬買賣範圍，此為其代理人即被告乙○、承辦買賣過戶 事宜之代書即被告甲○○所明知，卻故意隱匿未予併予辦 理過戶，而共同構成侵權行為等情，然為被告所否認並以 前開情詞置辯。是原告主張被告等人應負共同侵權行為損 害賠償責任，自應就渠等之行為具有故意或過失之主觀上 要件負舉證之責，故本件首應審酌者乃為被告戊○○、庚 ○○、己○○之被繼承人游林阿磚、被告乙○及被告甲○ ○就系爭1212之1、1212之4地號土地，未於86年間隨同系 爭買賣契約其餘標的一併辦理所有權移轉登記，有無故意 或過失。
２、經查，本件原告前於86年間向被告之被繼承人購買系爭房 地，兩造所定買賣契約之不動產標示乃記載「土地部分係 坐落礁溪鄉○○段1214地號、地目建、面積14公頃點5663 平方公尺、權利範圍36／6610；建物部分為同段1108建號 、建物門牌礁溪鄉○○路21-9號、基地坐落同段1212地號 、7層樓房RC造、地面層31.69平方公尺、附屬建物陽台RC 造3.81平方公尺、權利範圍全部」，此有原告所提出之買 賣契約書1件在卷可按。前開契約記載之1212 地號土地面 積，乃屬分割後之1212地號土地面積，故其文字內容並不
包含83年10月間已分割新增的1212之1 地號土地（暨嗣後 又分割新增的1212之4 地號土地）在內，且買賣雙方就前 開契約所載內容外，於當時之買賣過程中別無其他特別之 約定，乃為兩造所不爭執，堪信屬實。而查，房屋與土地 係各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體，惟房屋性 質上不能與基地分離而存在，故除契約別有約定外，應認 在房地共同出售之情形，乃包含房屋坐落之基地在內（在 公寓大廈管理條例制定後建造之區分所有建物，更受有該 條例第4條第2項所定不得分離移轉之限制），至基地以外 之土地是否屬於買賣雙方交易之標的，並無必然之附連關 係，自應視交易雙方當事人之約定判斷，是系爭礁溪鄉○ ○段1212之1地號（含嗣後又分割新增的1212之4地號土地 ）雖原屬同段1212地號之一部，然其早於兩造買賣前之83 年間即已依據礁溪鄉公所83年8月29日八三建字第10746號 函辦理公共設施而逕為分割在案，此有宜蘭縣宜蘭地政事 務所95年12月26日宜地二10字第0950013026號函附卷為佐 （詳卷宗第169至172頁），故兩造嗣於86年交易時系爭礁 溪鄉○○段1212之1地號（含嗣後又分割新增的1212之4地 號土地），已非屬原告買受建物坐落之基地，而為獨立使 用之土地，交易習慣上並非絕對須一併出售，而無從認定 必屬交易標的之範圍。且依前開宜蘭縣宜蘭地政事務所之 回函內容及卷附礁溪鄉○○段1212之1、1214之1地號土地 登記謄本可知，系爭土地於83年及94年2 次辦理分割，均 係由行政機關逕為分割，並以明信片方式通知所有權人到 所換發權狀，然游林阿磚2 次受通知逕為分割均未領取或 書狀換發，後來游林阿磚於87年10月間死亡，其繼承人雖 已辦理繼承登記，亦不知游林阿磚持有系爭土地而未予申 報為遺產範圍。參以原告買受前開房地後長達近10年之期 間，亦未曾要求游林阿磚或被告等人應予過戶之情，可見 被告辯稱：當初兩造簽約時是臨時約的，連同房屋和土地 應有部分，整體談1個總價990,000元，當時賣方以地籍謄 本所載提出所有權狀供簽約過戶，因房屋所坐落之基地僅 有玉石段1212地號乙筆，游林阿磚不知1212地號土地已分 割新增1212之1 地號，所以買賣雙方亦未敘及買賣標的包 含1212之1 地號土地等語，確核與社會常情相符，應堪認 兩造於交易時所認知之買賣標的並不包含系爭1212之1 地 號及嗣後又分割新增之1212之4地號在內。 ３、原告雖主張游林阿磚、游林阿磚當時委任處理買賣事宜之 代理人即被告乙○、承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○ ○等人，早於86年間就明知上情卻故意加以隱匿，自86年
3 月26日買賣契約成立時起至95年12月止，在長達近10年 之期間未辦理過戶，共同隱匿，涉有刑事詐欺、背信、重 利罪及違反土地登記專業代理人管理辦法第17條、第20條 等規定，顯有故意而應負共同侵權行為責任云云。惟查， 系爭礁溪鄉○○段1212之1地號及嗣後分割新增之1212之4 地號土地，非屬原告買受建物坐落之基地，而為獨立使用 之土地，交易習慣上並非絕對須一併出售，且兩造於交易 時亦未敘及包含前開土地在內，而無從認定必屬交易標的 之範圍，已如前述。況前開1212之1地號、1212之4地號土 地，依土地登記謄本所示乃分別為124.26平方公尺及13平 方公尺，而游林阿磚持有之應有部分均僅有36／6610，亦 即合計僅約0.74756平方公尺（即 (124.26＋13)×36／66 10），不到1 平方公尺（按1平方公尺約0.3025坪），面 積甚小；且其中1212之4 地號土地經徵收，游林阿磚部分 得領取之補償費經按94年度公告現值加4 成計算後，也僅 有2,111元，此有宜蘭縣政府95年4月12日府地二字第0950 04968B號徵收補償費發放通知函1 件（詳卷宗第35至39頁 ）在卷可按，以前開標準計算1212之1地號、1212之4地號 土地現在之價值約22,289元而已，且這10年物價及土地價 值均呈倍數上漲趨勢，可見游林阿磚持有之系爭1212之1 地號（含嗣後分割之1212之4 地號）土地應有部分，在86 年間價值甚低，依經驗法則及常情判斷，游林阿磚或被告 等人刻意隱瞞、保留前開土地所能獲取之利益甚微，益見 原告主張游林阿磚及被告等顯有故意詐欺等情事，應非事 實。至游林阿磚之繼承人之一即被告戊○○嗣於95年5 月 23日雖簽立內容載稱：因其亡母游林阿磚出售礁溪鄉○○ 路21之9號予原告時，漏過戶玉石段1212之1、1212之4 地 號予原告，因須先辦理繼承登記，無法立即過戶，所以書 立切結書切結應於完成繼承時即時辦理過戶，並經被告甲 ○○見證之切結書1 紙予原告收執。然承上所述，被告戊 ○○等人乃因系爭1212之1及嗣後分割之1212之4地號土地 應有部分土地面積不到1平方公尺、價值亦僅有2萬餘元， 既原告有所爭執，被告等人為省卻糾紛而同意於辦妥繼承 登記後移轉予原告，其行為至多僅能認係被告等人即被告 游林阿磚之繼承人嗣後同意變更買賣契約之內容，增加買 賣標的範圍，但價金不變，增加之標的履行期為渠等補辦 繼承登記後再行移轉，而自承諾後始發生契約變更之效力 ，故原告據此應僅取得可向游林阿磚之繼承人請求移轉系 爭1212之1地號土地應有部分及交付1212之4地號徵收補償 費之權利而已，尚難以此反推論游林阿磚、游林阿磚當時
委任處理買賣事宜之代理人即被告乙○、游林阿磚之繼承 人，及承辦買賣過戶事宜之代書即被告甲○○等人有故意 隱匿之情事可言。此外原告復未提出其他積極事證證明被 告等人有其所主張之惡意行為，自難認被告就系爭1212之 1、1212之4地號土地，於86年間未隨同兩造買賣契約之其 餘標的一併辦理所有權移轉登記，有何故意或過失之行為 致造成原告之權利受損，而核與侵權行為損害賠償之要件 不符。
（二）綜上所述，原告依據侵權行為法律關係，請求被告應連帶 賠償600,000元之損害，並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林翠華
正本與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)中 華 民 國 96 年 2 月 1 日 書記官 陳旺誠