臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第881號
原 告 乙○○
訴訟代理人 景熙焱律師
被 告 戊○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 舒正本律師
被 告 中信房屋仲介股份有限公司
之5
法定代理人 己○○○
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間損害賠償事件，本院於96年1月8日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告係透過被告中信房屋仲介股份有限公司 （簡稱中信房仲公司）仲介，向被告戊○○、丁○○買受門 牌台北市○○區○○街16巷1 號5 樓建物及其基地即台北市 內湖區○○段○ ○段514 地號土地應有部分90,000分之1,59 3 （下稱系爭不動產），並於95年3 月20日簽立不動產買賣 契約，買賣雙方且與被告中信房仲公司簽立房屋交易安全契 約，由其出具房屋交易安全保證書，原告已交付第1 期款新 台幣（下同）930,000 元予被告中信房仲公司保管。簽約之 初，因被告戊○○、丁○○稱系爭不動產並無漏水，故原告 同意購買，惟於95年5 月20日原告前往查看時，始發現該屋 有多處漏雨，故要求賣方修繕，因其拒絕，故被告亦拒絕付 款，被告戊○○、丁○○於95年6 月6 日催告原告應於3 日 內履行，逾期即視為解除契約，因賣方拒絕修繕，故原告亦 於95年6 月10日通知其解除契約，並向新店市調解委員會申 請調解，但被告中信房仲公司無視買賣雙方之爭議，竟將原 告所繳之930,000 元交與被告戊○○、丁○○。依系爭買賣 契約書第9 條及房屋交易安全契約第5 條第1 項第3 款規定 ，被告中信房仲公司違約將第1 期款930,000 元交予被告戊 ○○、丁○○，侵害委任人之權利，應依民法第544 條負損 害賠償責任。又被告戊○○、丁○○解約並無理由，原告已 解約，故被告戊○○、丁○○應返還該第1 期款930,000 元 ，此部份與被告中信房仲公司前揭賠償責任係不真正連帶債 務，其中一方清償，另被告於其給付範圍內則免給付之責，
又被告戊○○、丁○○另應依系爭買賣契約書第11條第1 款 後段規定，加倍另返還930,000 元予原告等語。並聲明：㈠ 被告戊○○、丁○○應連帶給付原告930,000 元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告中 信房仲公司應給付原告930,000 元。但於被告戊○○、丁○ ○給付範圍內，或被告中信房仲公司給付範圍內，其餘被告 免給付義務。㈡被告戊○○、丁○○應另給付原告930,000 元㈢願供擔保請准宣告得假執行。
二、被告戊○○、丁○○辯稱：系爭不動產並無原告所稱漏水之 情形，契約上記載無滲漏水，係簽約當時未漏水，賣方並未 保證未漏水，本件糾紛實因原告未能依約交付尾款，依系爭 買賣契約第6 條第1 項約定，原告應於土地增值稅單核下3 週內完成銀行撥貸手續，雙方並約定若原告無法於95年4 月 20日之前付清尾款，原告即願補償賣方貸款利息及水電、管 理費，詎稅單於95年3 月24日核發後，原告仍一再拖延，經 商議後，被告戊○○、丁○○同意原告支付尾款及交屋之最 後期限為95年5 月15日，但原告仍未履約，故被告戊○○、 丁○○始於95年5 月16日發存證信函予原告，原告雖出面協 商，但卻要求減價500,000 元，因而雙方談判破裂，原告遂 以系爭不動產屋齡較久牆壁有水痕為由，要求被告戊○○、 丁○○修繕，否則拒付尾款，藉以拖延付款期限，被告戊○ ○、丁○○雖知原告藉詞挑剔，仍雇工修繕，至95年5 月30 日已修繕完畢，原告於95年6 月3 日至系爭不動產查看，現 場並未發現任何漏水瑕疵，但原告仍無履約意思，被告戊○ ○、丁○○至95年6 月6 日再發存證信函予原告，限期3 日 付款，否則解除系爭買賣契約，並沒收已付之價款，不再通 知，惟原告屆期仍未付款，故系爭買賣契約業已解除，並沒 收原告已付之款項，被告戊○○、丁○○並未違約，縱使如 原告所稱該屋有漏水之瑕疵，亦僅是修繕與減少價金之問題 ，原告無權主張解約，是原告事後再為解約，顯非可採，從 而，原告請求被告戊○○、丁○○返還該第1 期款930,000 元及加倍返還前揭金額，並無理由等語。被告中信房仲公司 則辯稱：被告中信房仲公司並非仲介系爭不動產買賣之人， 處理本件仲介案應是加盟店首璽不動產經紀有限公司，被告 中信房仲公司只負責房屋交易安全契約，依該約第5 條約定 ，買賣標的物之產權移轉前，買賣雙方如有一方或雙方違約 ，經他方依約完成催告及解除或終止契約，檢具相關文件， 被告中信房仲公司應對違約一方或雙方發出通知，確認7 日 內是否提出訴訟，若於期限內提出，則應待確定之司法判決 再處理，否則於買方違約時，應扣除服務報酬、稅費後，將
餘額撥付賣方，本件原告並未證明系爭不動產有漏水之事實 ，又賣方亦未拒絕瑕疵擔保，故原告不得解約，而原告並未 依約付款，經被告戊○○、丁○○催告後解約，被告中信房 仲公司已於95年6 月16日通知原告，原告並未於7 日內提起 訴訟，被告中信房仲公司依約將餘款撥付被告戊○○、丁○ ○，並無違反委託契約，原告主張被告中信房仲公司應負損 害賠償責任，並無理由等語。被告均聲明：㈠駁回原告之訴 及假執行之聲請。㈡如受不利判決願供擔保請准免為假執行 。
三、兩造不爭執部分：㈠原告與被告戊○○、丁○○間95年3 月 20日不動產買賣契約書（原證1 號）、兩造及中國信託商業 銀行永吉分行間95年3 月20日房屋交易安全契約書（原證2 號）、被告中信房仲公司房屋交易安全保證書（原證3 號） 形式上之真正。㈡被告戊○○、丁○○於95年5 月16日發予 原告之內湖碧湖郵局存證信函第202 號（被證1 號）、95年 5 月21日發予原告之台北北門郵局存證信函第2530號（被證 5 號）、95年6 月6 日發予原告及被告中信房仲公司之內湖 碧湖郵局存證信函第222 號（被證3 號）、原告95年5 月23 日發予被告戊○○及丁○○之士林劍潭郵局存證信函第100 號（原證10號）、95年6 月7 日發予被告戊○○及丁○○之 士林劍潭郵局存證信函第122 號（原證5 號）、95年6 月19 日發予被告中信房仲公司及戊○○及丁○○之台北安和郵局 存證信函第1572號（原證6 號）、95年6 月27日發予被告中 信房仲公司及戊○○及丁○○之士林劍潭郵局存證信函第22 1 號（原證12號）、被告中信房仲公司95年6 月16日發予原 告及被告戊○○及丁○○之台北44支郵局存證信函第2106號 （原證11號）、95年6 月21日發予原告之台北44支郵局存證 信函第2128號（原證8 號）形式上之真正。本件之爭點：㈠ 系爭房屋有無漏水。㈡被告戊○○、丁○○解除契約有無理 由。㈢原告解除契約有無理由。㈣被告中信房仲公司將第1 期款交給被告戊○○、丁○○，是否合於房屋交易安全契約 之規定。㈤原告是否給付遲延。
四、本院得心證之理由：
㈠原告主張其向被告戊○○、丁○○買入系爭不動產，於95年 3 月20日簽立不動產買賣契約，買賣雙方且與被告中信房仲 公司簽立房屋交易安全契約，由該公司出具房屋交易安全保 證書，原告並交付第1 期款930,000 元予被告中信房仲公司 保管等情，有兩造不爭執之不動產買賣契約書、房屋交易安 全契約、房屋交易安全保證書及面額930,000 元支票影本在 卷可稽，應認係屬事實。原告主張系爭不動產有漏雨、漏水
之現象，固提出現場照片及證人丙○○為證，然為被告所否 認。經查，證人丙○○固於96年1月26日到庭證稱：「本件 是我的朋友岳潔雅買的，為何用原告名義簽約，我不清楚。 岳潔雅拜託我找人去買這間房屋，我在95年5月17日下午帶 余玉卿去看房子，當時還有中信房屋的廖小姐，我們當時有 看到房屋次臥室有漏水，就是有三夾板的那間，從天花板滴 水下來，漏水的位置在進去靠陽台的地方，因為當天雨很大 ，我有聽到滴水下來的聲音，有一個桶子在房間正中間接水 ，我不知道有多少地方漏水。岳小姐當時有問廖小姐為什麼 會有一個桶子在那邊接水，廖小姐說沒關係這個會修好。其 他在主臥室也有漏水，整片牆是烏黑的漏水，還有內梯樓梯 間邊上在客廳天花板牆角有一大片花花的，不是滴水下來。 後來余小姐告訴我，他不考慮這個房子因為會漏水。後來在 95年5 月20日我又帶一位阮先生去看，中信房屋是廖小姐去 ，岳小姐也有去。當天去看的時候，也是整片都是水漬，當 時天花板有一片毛玻璃有打開，可能是通風，可以看到天花 板是濕的，還有主臥室的牆及內梯邊上都是潮濕的。阮先生 說三夾板有問題，在6 月3 日我們有問甲○○，要她拆開三 夾板，她說買來就這樣，所以不用拆。再來就是6 月3 日我 們有再去看，當時岳小姐有拍照，對方說已經修好。」等語 ，果如證人丙○○所證，系爭不動產顯有嚴重之漏水現象， 不僅牆壁整片烏黑，室內房間正中央還會滴水，需使用水桶 接水，惟依原告提出其所稱95年6月3日拍攝之現場照片（本 院卷65至74頁，至於其中70、71頁則是屋外公共樓梯間之照 片，並非系爭不動產室內範圍），僅有部分牆壁泛黃或油漆 顏色稍有不同之處，並無證人丙○○所稱次臥室有水滴下來 ，主臥室整片牆是烏黑的漏水，還有內梯樓梯間邊上在客廳 天花板牆角有一大片花花的等情形，又原告並未拆除所指內 有壁癌之三夾板，所指三夾板後是壁癌云云，實係原告之猜 測而已，本院嗣於95年11月2日會同兩造至現場勘驗，於屋 內並未看到如前揭照片所示牆壁泛黃或油漆顏色不同之處， 有勘驗筆錄在卷可稽，尤其勘驗前一天曾下雨，勘驗當天上 午且持續下雨，依原告提出之雨量統計表所示（本院122頁 ），11月2日上午雨量達9.5公厘，但系爭不動產室內並無證 人丙○○所描述次臥室天花板滴水，主臥室整片牆烏黑漏水 等現象，自難認原告主張系爭不動產有漏水或漏雨之情形云 云為可採，縱使之前曾有漏水或漏雨，應認至95年6月3日之 前亦已修繕完畢，況被告戊○○、丁○○並未拒絕負擔物之 瑕疵擔保責任（本院卷85頁筆錄），原告自不得以最高法院 89年度台上字第1710號判決意旨主張拒絕受領系爭不動產或
解除買賣契約。
㈡依原告與被告戊○○、丁○○間系爭買賣契約第6 條第1 項 約定，原告以申辦貸款作為尾款時，應於土地增值稅單核下 3 週內完成銀行撥貸手續，雙方並約定若原告無法於95年4 月20日之前付清尾款，原告即願補償賣方貸款利息及水電、 管理費，且原告完成申貸撥款交屋之最後期限為95年5 月5 日，有同前契約書備註第5 條可稽（本院卷11頁）。經查， 該土地增值稅單已於95年3 月24日核發，有被證4 可查，原 告並未依約於3 週內完成銀行貸款，亦未於95年5 月5 日契 約書上所定期限付款，即使以被告戊○○、丁○○同意延長 原告支付尾款及交屋之最後期限95年5 月15日，原告仍未履 約，有證人甲○○於96年1 月8 日到庭結證在卷，故被告戊 ○○、丁○○以95年6 月6 日內湖碧湖郵局存證信函第222 號（被證3 號），限期3 日催告原告給付房款，否則屆期即 以該存證信函解除契約，不再通知，並沒收原告已支付之款 項。原告既未於收受該存證信函後3 日內給付尾款，已屬給 付遲延，被告戊○○、丁○○限期3 日屆滿後解除系爭不動 產之買賣契約，並依系爭買賣契約第11條第2 項沒收原告已 支付之款項，應屬合法有效。
㈢原告雖曾發95年5 月23日士林劍潭郵局存證信函第100 號（ 原證10號）及95年6 月7 日士林劍潭郵局存證信函第122 號 （原證5 號，原告原誤認此存證信函係其95年5 月26日所發 ，嗣已更正）予被告戊○○及丁○○，惟其內容僅要求被告 戊○○、丁○○修復漏水之瑕疵，並非解除契約，然依前述 ，系爭不動產並無漏水或漏雨之瑕疵，原告之主張並不影響 被告有關系爭不動產尾款之催告及解除契約之效力，從而， 原告至95年6 月27日再以士林劍潭郵局存證信函第221 號（ 原證12號）主張解除系爭買賣契約（原告起訴狀誤引原證6 號其95年6 月19日台北安和郵局存證信函第1572號，主張原 告已於95年6 月10日解除契約云云，實則該存證信函內容並 非解除契約），姑且不論其解除契約有無理由，事實上，系 爭買賣契約早經被告戊○○及丁○○解除，業如前述，原告 再主張解除契約，已無從發生解約之效力。從而，原告據以 主張被告戊○○及丁○○於其解約後應返還第1 期款930,00 0 元及加倍之930,000 元部分，自無理由，並不可採。 ㈣原告另主張其於95年6 月14日已依約向新店市調解委員會申 請調解，但被告中信房仲公司無視買賣雙方之爭議，竟違反 系爭買賣契約書第9 條及房屋交易安全契約第5 條第1 項第 3 款規定，違約將第1 期款930,000 元交予被告戊○○、丁 ○○，侵害原告之委任人權利，應依民法第544 條賠償原告
930,000 元云云。被告中信房仲公司則辯稱被告戊○○及丁 ○○已解除系爭買賣契約，其通知原告後，原告並未於7 日 期限內對被告戊○○、丁○○起訴，其將繳付之款扣除費用 後撥付被告戊○○、丁○○，並未違約等語。經查，依兩造 訂定之房屋交易安全契約第5 條第1 項約定，買賣標的物之 產權移轉前，買賣雙方如有一方或雙方違約，經他方依約完 成催告及解除或終止契約，檢具相關文件，被告中信房仲公 司應對違約一方或雙方發出通知，確認7 日內是否提出訴訟 ，若於期限內提出，則應待確定之司法判決再處理，否則於 買方違約時，應扣除服務報酬、稅費後，將餘額撥付賣方， 有契約書在卷可稽（本院卷18頁），就本件而言，原告並未 證明系爭不動產有漏水之事實，被告戊○○、丁○○亦未拒 絕瑕疵擔保，而原告未依約付款，經被告戊○○、丁○○催 告後解約，被告中信房仲公司以95年6 月16日台北44支郵局 存證信函第2106號（原證11號）依約通知原告應於7 日內對 被告戊○○、丁○○起訴，嗣又以95年6 月21日台北44支郵 局存證信函第2128號（原證8 號），通知原告若未起訴則將 於95年6 月25日撥款予被告戊○○、丁○○，因原告並未於 期限內對戊○○、丁○○起訴，被告中信房仲公司依約將原 告支付第1 期款之餘款撥付被告戊○○、丁○○，應認尚與 兩造間房屋交易安全契約之規定相符，原告主張被告中信房 仲公司違反民法第544 條規定而應負賠償責任，並無理由， 自非可採。至於原告主張其於95年6 月14日已依約向新店市 調解委員會申請調解，係符合系爭買賣契約第9 條第2 項及 房屋交易安全契約第5 條第1 項第3 款之規定，故被告中信 房仲公司不得將其第1 期款撥付被告戊○○、丁○○云云， 然查，系爭買賣契約第9 條第2 項係原告與被告戊○○、丁 ○○間之約定，本與被告中信房仲公司無涉，又房屋交易安 全契約第5 條第1 項第3 款僅在雙方違約或違約責任無法認 定時始有適用，與本件之情形並不相同，當無適用之餘地， 應認原告之主張，並非可採。
㈤至於原告另主張訊問證人岳潔雅或將系爭不動產送交鑑定有 無漏水或漏雨等證據方法，惟查證人岳潔雅之待證事實，與 證人丙○○相同，證人丙○○既已到庭作證，應無再傳訊證 人岳潔雅之必要，又系爭不動產於本院95年11月間勘驗時已 未發現有漏水或漏雨之現象，即使以原告提出之95年6 月間 現場照片，亦難認有漏水或漏雨之情形，況被告戊○○、丁 ○○原未拒絕物之瑕疵擔保，本件糾紛純屬原告無法向銀行 貸款繳付尾款所致，應無再就系爭不動產鑑定之必要，附此 敘明。
五、原告依買賣關係、房屋交易安全契約及民法第544 條規定， 請求：㈠被告戊○○、丁○○應連帶給付原告930,000 元及 遲延利息，被告中信房仲公司應給付原告930,000 元，但於 被告戊○○、丁○○給付範圍內，或被告中信房仲公司給付 範圍內，其餘被告免給付義務。㈡被告戊○○、丁○○應另 給付原告930,000 元，均無理由，應予駁回。原告陳明願供 擔保，聲請宣告假執行，亦失所附麗，應併予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 26 日 民事第一庭 法 官 高愈杰
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 1 月 30 日 書記官 高楚安
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