臺灣士林地方法院民事判決 94年度重訴字第318號
原 告 甲○○
訴訟代理人 侯秉政律師
複代理人 戊○○
被 告 己○○
訴訟代理人 乙○○
丁○○
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國96年1 月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告及被告共有坐落臺北市○○區○○段五小段五一二地號土地，應依附圖所示予以分割，其中編號五一二- Ａ００一、面積九十七平方公尺之土地所有權全部分歸原告單獨所有，編號五一二、面積九十七平方公尺之土地所有權全部分歸被告單獨所有，原告並應給付被告新台幣貳拾肆萬貳仟零柒拾壹元。訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行 協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政 機關調處。」，土地法第34條之1 第5 項前段雖有明文，惟 該項法文，並未規定非經該管地政機關之調處程序，不得逕 行訴求法院裁判分割，亦即聲請該管地政機關調處，並非其 請求裁判分割起訴必備之要件，應認僅係共有人尋求共有物 分割糾紛解決之可循方法之一，被告抗辯本件原告起訴前未 經聲請調處，其訴為不合法云云，殊非有據。
二、被告雖陳明已另對原告訴請確定經界，而主張本件訴訟應予 停止云云。惟分割共有物與鄰地經界涉訟，分為不同之法律 關係，且非本件裁判基礎之法律關係，亦非法定當然停止之 事由，又據被告所提出起訴狀記載顯示（本院卷二第33頁） ，其僅對其中臺北市○○區○○段5 小段同小段516 地號土 地共有人之一之本案原告起訴，而果如被告屢次於本件訴訟 中所陳其餘鄰地所有人對經界亦同有爭執，則除於該另案訴 訟程序進行中別為追加外，徒憑該案訴訟亦不能謀求終局解 決，是本院認無因該案訴訟而裁定停止之必要，否則勢將導 致訴訟延宕，不利於當事人權益及訴訟經濟，應予敘明。三、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段5 小段512 地號土 地（以下稱系爭土地）為兩造所分別共有，因該土地維持共 有，不利使用及權利之行使，且無不能分割之約定，前經原 告向被告請求協議分割，均未獲置理，嗣經聲請調解亦未能 成立，顯然無法達成分割協議。為此，依據民法第823 條規
定，訴請裁判分割等語，並聲明求為判決：兩造所共有之系 爭土地，應予原物分割。
四、被告則以：系爭土地原共有人即訴外人蔡程夫於民國93年11 月9 日將系爭土地所有權應有部分出賣予原告前，未依民法 第819 條第2 項或第828 條第2 項規定，以書面或口頭徵得 被告同意，亦未依土地法第34條之1 、第104 條規定通知被 告行使優先承買權，原告明知如此，仍向蔡程夫購買，渠等 所定買賣契約顯非合法，所為買賣及所有權移轉行為均屬無 效，故原告非系爭土地所有權人，被告亦將對渠等起訴請求 確認買賣契約無效，於未經依法判決原告為所有權人之前， 自不得請求分割系爭土地。又系爭土地與鄰地經界，前經臺 北市士林地政事務所人員數次施測，惟所定界址、標線均不 利於被告，施測人員亦從不聽取被告意見，以致至今被告及 鄰地所有權人均無法明瞭界址何在，且有所爭議，臺北市士 林地政事務所人員所製測量成果圖既與實情不符，是在界址 不明前無從辦理分割，被告亦已另案訴請確認經界而繫屬中 ，是本件應待經界訴訟確定後方得分割。縱予分割，因被告 之母蔡秀琴在系爭土地上有建物一棟，占用面積為52.50 平 方公尺，是於裁判時，亦應保障被告尚有44.5平方公尺面積 之權益等語置辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。五、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈被告就系爭土地有所有權應有部分1/2 之權利，至另外之所 有權應有部分1/2 ，則原登記為蔡程夫所有。嗣於93年12月 10日經以蔡程夫及原告名義，以買賣為原因，而共同申辦土 地所有權移轉登記，由蔡程夫將系爭土地所有權應有部分1/ 2 移轉登記予原告，事經臺北市士林地政事務所於同日以該 所第27561 號收件後，於同年月13日辦畢登記，並掣發93年 北士字第041156號土地所有權狀，該土地所有權乃經此移轉 登記為原告所有迄今。
⒉系爭土地有被告之母蔡秀琴所有，門牌號碼為臺北市北投區 ○○○路2 段93號之加強磚造2 層樓房（以下稱93號房屋） ，及為原告所有，門牌號碼為臺北市北投區○○○路○段93 -1號磚造平房（以下稱93-1號房屋）坐落其上。 ⒊原告為系爭土地之分割，曾經向臺北市北投區調解委員會聲 請調解，但因被告未到場而調解不成立。
㈡上開事實，且有土地登記謄本（本院士林簡易庭94士調字第 191 號卷第8 頁）、臺北市北投區調解委員會通知及調解不 成立證明書（同上卷第9 頁以下）、臺北市士林地政事務所 函檢送土地所有權移轉登記申辦資料（本院卷一第99頁以下
）、建物所有權狀（同上卷第160 頁）、土地登記簿（同上 卷第22頁）等，在卷可稽，均堪認為真實。
六、茲原告主張伊為系爭土地共有人，而依據民法第823 條規定 ，訴請就系爭土地予以裁判分割，被告則以前開情詞置辯。 是本件兩造爭執要點闕在於：原告是否為系爭土地共有人、 原告得否訴請裁判分割、系爭土地應為如何之分割等項。本 院判斷如下：
㈠原告確為系爭土地之共有人：
⒈按「依本法所為之登記，有絕對效力。」，土地法第43條定 有明文。是依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使 債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴 ，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力（最高法 院50年台上字第96號判例意旨參照）。而「共有人出賣其應 有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」 ，固為土地法第34條之1 第4 項所明定，但該項優先購買權 ，係屬債權性質，故該條項規定之優先承購權係指他共有人 於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請 求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規 定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得 主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年 度台上字第853 號、66年度台上字第1530號判例意旨參照） 。
⒉本件原告因買賣而自蔡程夫受讓系爭土地所有權應有部分12 ，且已辦畢所有權移轉登記，並迄今未經變更或塗銷，此有 同上臺北市士林地政事務所檢送之所有權移轉登記資料、土 地登記謄本與土地登記簿等可憑，自應認原告為經合法登記 之土地共有人，而縱原告與蔡程夫二人買賣時，蔡程夫未通 知被告，使得依土地法第34條之1 規定行使優先承買之權， 亦僅屬被告與蔡程夫間之別一法律關係，不因此影響該買賣 契約關係是否有效成立，被告執此抗辯渠等買賣及所有權移 轉登記無效云云，要非有據。而被告所謂將對原告起訴確認 買賣無效云云，即無實際上之訴訟繫屬，殊不影響此部分之 認定。
⒊至被告雖另抗辯原告與蔡程夫所為買賣與所有權移轉，違反 民法第819 條第2 項、第828 條第2 項及土地法第104 條而 無效云云。然蔡程夫因買賣而讓與原告者，為土地所有權應 有部分之物權，並非就共有之系爭土地加以處分、變更或設 定負擔，而蔡程夫與被告間，就系爭土地原為分別共有，並 非公同共有，被告就系爭土地，亦無證據顯示有向蔡程夫租 地建屋之租賃關係存在，即均無上開規定適用之餘地，其任
予旁引抗辯，委無可取。
㈡原告得訴請裁判分割系爭土地：
⒈按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第823 條第1 項 前段定有明文。本件兩造為系爭土地之分別共有人，前經原 告聲請調解，因被告未到場而不能成立調解，且於提起本件 訴訟後，被告仍為反對分割之陳述，堪認無法達成分割協議 ，又無因使用目的不能分割，或因契約約定不分割之情事存 在，原告憑本該項規定，訴請裁判分割，於法尚無不合。 ⒉被告雖稱因系爭土地與鄰地間經界位置有所爭議，已另訴請 求判決，故原告現在不得請求分割云云。然經界糾紛，為異 於共有人間內部關係之對外法律關係，僅得依法對其他土地 所有權人請求救濟，不能因此妨礙或消滅原告請求分割共有 土地之權。況公文書之形式真正，依據民事訴訟第355 條第 1 項規定應受推定，雖其實質上證據力如何，應分別以觀， 但如該公文書內所記載之事項，係有權製作之人自己實驗所 得，如勘驗筆錄、鑑定意見書等，除有反證外，即應認為該 項事實為真正（最高法院30年度抗字第627 號判例參照）。 本件系爭土地經界所在，前曾由被告申請鑑界後，迭經臺北 市士林地政事務所、臺北市政府地政處土地開發總隊派員實 地測量鑑定，並分別掣有複丈成果圖可憑（本院卷一第38頁 以下），而據證人即臺北市士林地政事務所指派之實地施測 人員丙○○到庭結證陳明：鑑界依據的圖根點，是臺北市測 量總隊實地測量而來，他們在全臺北市內設置基準點，之後 依據數學方法得出座標，以供鑑界使用，圖根點及座標均由 臺北市政府地政處開發總隊提供，本件卷附複丈成果圖為其 施測所製作，面積則是經電腦計算所得等語（本院卷二第50 頁以下），已足證明如附圖所示複丈成果圖及本院卷內其他 臺北市地政事務所複丈成果圖，為公務員本於其職權而實地 鑑定所得，且客觀上該等複丈成果圖所標示系爭土地坐落， 與臺北市政府地政處土地開發總隊派員施測結果相符，無何 瑕疵可指，不能認有被告指摘之不符，其猶執此主張因經界 所在不明而不能分割云云，難認可採。
㈢系爭土地應予分割如附圖所示，將圖示編號512 部分（以下 稱甲部分）分歸被告，將圖示編號512-A001部分（以下稱乙 部分）分歸原告，原告並應給付被告242,071元以為補償： ⒈按「分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之 聲請，命為左列之分配：以原物分配於各共有人。變賣 共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有 人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」 ，民法第824 條第2 項、第3 項定有明文。而分割共有物究
以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共 有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為 適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之 分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分 之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形， 如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分 之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值 之高低，互以金錢為補償。
⒉系爭土地整體面積為194 平方公尺，而所面臨之主要道路為 臺北市北投區○○○路○段，其上有93號、93-1號房屋坐落 其上，其中93號房屋屬被告之母蔡秀琴所有，93-1號則為原 告所有，此為兩造所不爭（本院卷一第124 頁勘驗筆錄）， 且有本院囑由臺北市士林地政事務所派員測繪之複丈成果圖 （同上卷第138-2 頁）及建物所有權狀（同上卷第160 頁） 附卷可參。本院審酌系爭土地上開立地環境、利用狀況，及 原告陳明：應以面臨馬路一面中線為準分割，分割後如需拆 除93-1號建物，伊無意見等語（本院卷一第60頁、第150 頁 以下），並被告亦陳明希望以面臨道路一面之土地中線分割 之意願（見同上勘驗筆錄），且系爭土地無不能原物分割之 狀況，認應予原物分割。而考之系爭土地除面臨中央南路二 段之主要道路一面外，其餘三面均緊鄰狹小通路，如不以臨 路一面之面寬中點為準分割，而改以其他三面另為橫向或縱 向分割，勢將導致利用價值之重大減損，更將與現有利用狀 況不符，造成其上建物及分割後土地利用之不利益，故應以 該土地面臨臺北市○○○路○段一面寬度之中點為基準，以 兩造應有部分各1/2 之比例，將系爭土地分割為如附圖所示 甲、乙二部分，由兩造各單獨取得面積為97平方公尺之土地 所有權全部，另因被告之母蔡秀琴所有之93號房屋主要坐落 在分割甲部分土地上，原告則表明93-1號房屋拆除亦無礙之 上情意見等一切情狀，認應將甲部分分歸被告單獨所有，將 乙部分分歸原告單獨所有為適當，爰以此定為分割之方法。 ⒊系爭土地如以所定上開分割方法加以分割之結果，因分割後 為甲、乙二部分，經本院送由永聯不動產估價師事務所指派 所屬估價師游振輝具結後，鑑定其市場價值，並提出估價報 告一份（外放）。據其鑑定結果，認為分割後，甲部分之價 值為9,051,358 元，乙部分之價值為9,535,500 元，總價合 計為18,586,858元（0000000+0000000=00000000）。而兩造 應有部分各為1/2 ，原應各受分配之土地價值為9,293,429 元（00000000÷2 ＝0000000） ，但因被告所分得之甲部分 有面積5 平方公尺，現為巷道占用，亦有複丈成果圖附件為
憑（本院卷二第4 頁），故鑑定價值僅有9,051,358 元，乃 受分配之土地價值短少242,071 元（0000000-0000000=2420 71），即原告因分割取得乙部分所多得之價值為242,071 元 （0000000-0000000=242071），則原告就被告因土地分割而 價值短少部分，依據前揭民法第824 條第3 項規定，應予如 數補償。
七、從而，原告主張為系爭土地共有人，援引民法第823 條規定 ，訴請裁判分割，應認為有理由，並以上開分割方法為適當 ，爰予裁判分割如主文第一項所示，並諭知原告應補償被告 之數額。
八、被告另陳關於系爭土地上另筆房屋內原住有蔡程夫之祖母、 被告親屬自94年1 月起屢遭騷擾等情，均核與本件分割共有 物之判斷無涉，而兩造其餘攻擊防禦方法，經核亦均無礙於 本院之判斷，於茲不贅。至被告另聲請詢問地政事務所人員 劉清田、陳光熙、鑑定人游振輝及鄰地所有權人蔡煥章、蔡 要、陳木根與蔡程夫親屬蔡素心、王程麒一節，本院認為無 予調查之必要，併此敘明理由如下：
㈠被告聲請詢問之證人劉清田、陳光熙，雖指為臺北市士林地 政事務所所屬人員，但據上開丙○○證述，可知丙○○方為 實際施測及製作複丈成果圖之人，且其前到庭所述復已足以 為證，自無另行詢問劉清田、陳光熙之必要。
㈡查被告聲請詢問蔡煥章、蔡要、陳木根、蔡素心、王程麒等 人，理由略稱：系爭土地分割，涉及516 地號、517 地號土 地所有權人蔡煥章、蔡要、陳木根權益，蔡素心、王程麒世 居該處20餘年，對於512 地號、511 地號土地界址，有長久 認識，故有詢問必要云云。然土地經界何在，涉及專業判斷 ，且必備精密儀器實際測量，不能徒憑以長期占用狀況之印 象判別正確經界線之位置，且某土地間經界位置，將影響其 他遞延位置土地之經界所在，亦不得僅單憑某地共有人略謂 如何而評斷，是被告聲請詢問此等鄰地所有權人蔡煥章、蔡 要、陳木根或居住人等，因無論渠等主觀認知如何，仍不得 憑為系爭土地外部經界何在之主要依據，且該等經界法律關 係，非本件訴訟標的，亦非判決之基礎法律關係，已如前述 ，乃不影響本件共有人內部共有物分割之判斷，是就此等人 員即無必要通知到庭詢問。
㈢被告聲請詢問鑑定人游振輝，所稱理由為：發現鑑定意見有 諸多不合理及可疑之處，有詢問之必要云云，但經本院詢問 對估價報告何處有所質疑時，乃稱：與地政事務所測量有關 ，另外不知為何估價報告書內使用分區證明書係由原告訴訟 代理人戊○○申請云云。惟臺北市士林地政事務所複丈成果
如何，本非游振輝所能證述之情事，使用分區證明只須係屬 真正，由何人提供或鑑定人如何取得，更無礙於估價鑑定結 果之可否採取，是其為質疑上情，而聲請詢問鑑定人游振輝 ，應認同無調查之必要。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 判 決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 31 日 民事第一庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
送達之判決印製錯誤，故如不服本判決，應自本件重新送達後翌日起20日之上訴期間內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 3 月 15 日 書記官 林立原