臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 富貿建設有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 楊雅棠律師
被 告 亞歷山大股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國95年12月22日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國88年5月1日與原告簽訂租賃契約，承租座落台北 縣永和市○○路499號5樓部份及6樓全部房屋，租期10年， 自88年5月1日起至98年4月30日止，租金每月102萬元。詎被 告於95年6月2日以存證信函通知原告終止契約，承租至95年 7月31日止，乃自95年7月份起未支付租金。經原告委託律師 發函通知被告拒絕其提前解約，復於95年8月7日發函要求被 告支付2期租金，被告則拒絕支付，爰依民法第421條及第 439條規定，起訴請求被告應給付所積欠95年7月、8月之租 金共204萬元。
㈡被告僅提出營收記錄，自無法證明永和店是否虧損。況依據 被告公司之網站資料可知，其欲不斷地積極拓展台灣地區之 經營版圖，是被告所辯市場環境之艱困，對被告當無影響。 再由被告提出之營收記錄可知，93年1月至95年6月營收總計 360,346,676元，每月平均1200萬餘元，因此單就永和店而 言，應無虧損情形。被告公司之經營型態係採會員制，會期 以年為單位，甚至三個年度或五個年，自不能單憑數月營收 為據。被告結束系爭房屋所在永和店之營業，乃因中和店業 績不如預期且兩店之客源大部分重疊，被告為節省成本，乃 將永和店客戶移往中和店，進而結束永和店之營業，並非永 和店有虧損之情形。縱被告經營不善而有契約終止權，然其 為終止契約之存證信函並未表明其理由，原告自無從知悉其 法律依據，更無法提出說明，因此被告終止契約不合法，兩 造之租賃關係仍屬存在，原告自得請求給付租金。 ㈢至於，被告主張系爭房屋不符建築物使用登記，而原告未能 申請變更使用執照，其有權提前終止契約云云。然依據系爭 租賃契約第5條第㈡款約定：「乙方如需變更租賃物使用用
途，甲方負責提供建築物建照....，費用則由乙方自理。」 足見原告並無申請變更之義務。關於系爭房屋遭台北縣政府 以不符建築物使用登記為由，而處分罰鍰並限期改善一節， 被告指稱前縣議員江上清向其稱不需變更系爭房屋之使用用 途，且違規使用不會遭到縣政府處罰，而其曾提出變更使用 用途申請等，顯係憑空捏造，委不足採。查江上清從未擔任 縣議員，江上清豈有可能利用其議員職務向被告為任何不當 之保證或承諾？且系爭房屋於租賃契約簽訂之前即86年6月 間已變更用途為「公共浴室」，而非保齡球館，此有台北縣 政府工務局變更使用執照可稽。是原告果真享有特權，則何 必於申請變更系爭房屋之用途？
㈣查原告所屬之吉貿集團於民國86年1月20日與被告公司及藍 灣工程股份有限公司、建越工程股份有限公司等簽訂合作契 約書，因原告並無經營休閒俱樂部之經驗，故僅負責大部份 資金之籌措，餘如工程設計由亞歷山大等公司共同完成，此 載明於上開合作契約書第5條。吉貿集團與被告公司等為經 營系爭休閒俱樂部乃成立吉歷股份有限公司，依據上開合作 契約書第3條約定，乃由被告取得該公司之經營權，吉貿集 團無法過問該公司之一切事務，甚至無法瞭解公司之營運及 財務等狀況，吉貿集團遂於88年5月4日將吉歷股份有限公司 持有之全部股權轉讓與被告公司，並由兩造於88年5月4日另 行訂立系爭租賃契約。
㈤證人陳小瑩之證詞不實在。據原告向陳秀媚小姐查證結果， 於95年5月30日第一次會面時，證人陳小瑩並未向其提及罰 單問題，僅片面要求解約，因此陳秀媚小姐無法同意，遑論 轉達予其他股東。而於95年6月14日第二次會面時，證人陳 小瑩則稱其會員僅7千多人，業績下降而要求解約，並未主 張其已虧損，且未提出任何數據或資料。至於，張貼公告一 事，陳秀媚已明白表示無法同意被告解約，故乃要求於雙方 未解決租賃事情之前，不要貼公告。實際上，陳秀媚既已明 白表示無法同意被告解約，則被告是否張貼公告已與原告無 涉。
並聲明：被告應給付原告204萬元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯：
㈠租賃契約已於95年7月31日終止：
依原、被告雙方所簽訂之租賃契約書第9條第㈢項規定，「… 非依本租約有關之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變 、戰爭、法令規定乙方（即被告）不得營業等不可抗爭之因素 ，或乙方經營不善，則不在此限…」。按被告之永和店（即
設於原告所有之租賃物）近三年來向國稅局報繳的營業稅金 額記錄可知，營收狀況確實逐年在下降，因此被告只得忍痛 將營收狀況不佳的永和店提前結束營業。依被告公司內部所 做永和分部2006部門損益表可知，到民國95年9月底為止， 被告總計損失大約17,816,133元；若計算到95年7月底止， 則總計損失14,832,683元。被告經營各營業據點均單獨設立 一分公司，為個別之法人團體。且各營業據點，均有其獨立 的人事及會計制度，一個分公司盈虧與否，均由其自負責任 及分配利益。因此，縱然有其他分公司有盈餘，並不能將之 分潤予虧損之其他分公司，故就原告要求提出被告中和分公 司之帳務資料，並非合理。被告曾以95年6月2日台北34支局 第914號存證信函通知原告，將提前於95年7月31日終止租賃 契約，並於此期限前完成搬遷，清空租賃物交還予原告，此 為原告所明知且不爭執之事實。另被告曾被台北縣政府，以 不符建築物使用登記為由，處分罰鍰並限期改善，被告未取 得相關係爭租賃物有關之建築結構圖，以致於無法申請變更 營業登記及使用執照而原告迄今仍不能申請變更使用執照， 讓租賃物符合被告營業使用，被告若再繼續在租賃物營業下 去，依台北縣政府之行政處分，將依建築法第91條規定處理 ，除連續罰款外，還將斷水斷電，甚至強制拆除。因此被告 依租賃契約書第9條第㈢項規定，被告亦有權提前終止租賃 契約無疑。被告確實依照租約之規定，向原告送達提前於95 年7月31日終止租約之意思表示，並在期限屆至前交還租賃 物，自應已終止租約無誤。
㈡租金均已清償完畢：
被告所繳納之租金，先前已清償至95年6月份。被告已依雙 方所簽署之租約第4條規定，被告於租約生效時，已繳納新 台幣120萬元做為押租金予原告。而該項金額，原告應於契 約終止時無息如數退還予被告。如前述雙方租約已然於95年 7月31日終止了，原告應依租約本條之規定負返還押租金之 義務。至於原告要求給付之95年7月份之租金102萬元，因與 前述原告應返還被告之押租金，都已屆清償期且種類相同， 故被告依據民法334條第1項及335條第1項規定，曾以存證信 函，告知以押金120萬元抵扣之，故原告此項債權應已符合 民法抵銷之規定，視同清償完畢而消滅。
㈢原告變更係爭租賃物之用途，並非基於被告之設計或需求： 原告又主張已變更係爭租賃物使用執照之用途為公共浴室等 語，但主管機關處分的主要因素，是違法使用租賃物於游泳 池及健身房兩項目。而這兩項也是雙方簽訂合作契約書第6 條俱樂部經營方式「…設施含游泳池、健身房…」所明訂的
首要營業項目。倘若原告係是依據被告之設計，或者依被告 之需求，理應變更租賃物許可使用項目，當然要包含游泳池 及健身房等項目才對顯見原告此項主張亦與事實不符。系爭 吉歷公司在被告承接前，實為原告所管控主導：原告與被告 間簽有如原證八之合作契約書固屬實情，但從其內容亦可看 出，原告與其所指定之建築施工廠商藍灣工程公司、建越工 程公司，合占股份為百分之八十，又分占吉歷公司之公司董 、監事、監察人等職務，原告之江上清先生又擔任吉歷公司 董事長，相較之下被告股份才占百分之二十，如此原告主張 完全無法過問吉歷公司之經營管理，實難以令人置信。同一 合作契約書第三條規定雖記載經營權由被告負責，但從同契 約第六條俱樂部經營方式、第七條經營顧問費及第八條經營 分紅可知，被告在未承接吉歷公司時期，實是提供自己健身 俱樂部之管理經營上的實務經驗等等服務，再從營收中賺取 一定比例的紅利。因此事實上在吉歷公司之管理經營，以及 租賃物、其所在大樓及其建築相關事務的主導決定權還是在 原告手上，而非如其所主張一無所知或無從管理。從而原告 與被告於八十八年五月間簽署如原證九之股權承作協議書之 原因，自非如原告所主張的理由。當時原告會要求退出吉歷 公司，實有其自身之考量，則非被告所得聞問。 ㈣原告明知租賃物有違法使用的狀況，如被證九之處分書，正 本亦有寄交予原告公司之江上清及許桂林二人，再如被證十 之處分書，正本直接寄交原告公司。被告之證人陳小瑩與原 告代表陳秀媚會談時，確實有告知因為相關違法缺失，已造 成被告無法再經營永和分部。退一步言，縱然證人陳小瑩當 時沒有鉅細靡遺地說明，永和分部之違法使用租賃物之細節 ，原告也不能否認早已知悉租賃物有違法使用之事，也就不 能反對被告以此為由，終止係爭租賃契約。
㈤被告並非因為成立中和分部，才會結束永和分部： 除先前已提出之說明數項理由外，被告尚有同在台北市○○ 路相距不到一百公尺的世貿分部（設於台北市○○路22號4 ～5F）及紐約紐約分部（設於台北市○○路12號4～5F）兩 家分店可資證明，這兩家分部距離更近而且都尚在營業中， 絕非如原告主張，因為有相近的分部，才會關掉永和分部。 被告完全是看該分部的營收是否可以支持其成本，來決定是 否維持一家店繼續營業。
㈥原告主張其代表陳秀媚表示不同意終止契約等語，事實上並 不影響被告終止契約之效力。至於事後陳秀媚表示要求被告 延後公告結束營業乙事，確係如證人陳小瑩所述。縱原告事 後不承認，不論要求延後公告當時其內心真意或目的為何，
仍足證被告與原告方面就終止租賃契約乙事，一直有相當的 聯絡，絕非如原告主張一般不知情或未受通知。 ㈦被告健身俱樂部採會員制，與永和分部之盈虧並無關連性： 如被證十四之損益表第一頁左上角第一項營業收入欄，其內 各項均為「現金制營收」，即表示永和分部的營收，是以當 月份實收的現金金額為準。因此並不如原告所主張，要按會 員契約的存續期間來分攤。然若真的要照原告所主張模式， 那麼在損益表上每月的營收金額，事實上將會更低。 並聲明：請求駁回原告之訴。
三、經查，兩造於88年5月1日就原告所有座落台北縣永和市○○ 路499號5樓部份及6樓全部房屋簽訂租賃契約，約定租期10 年，自88年5月1日起至98年4月30日止，租金每月102萬元， 被告於95年6月2日以存證信函通知原告終止契約，承租至95 年7月31日止之事實，有房屋租賃契約書、台北郵局34支局 第914號存證信函、台北郵局監察院郵局第279號存證信函在 卷可稽，且為兩造所不爭執。本件兩造之爭點在於被告是否 確因經營不善而有權終止系爭租約及被告以存證信函終止租 約但未表明其理由，其終止租約是否合法。茲分述於下： ㈠依系爭租賃契約書第9條第㈢項規定，「…非依本租約有關 之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令 規定乙方（即被告）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經 營不善，則不在此限…」，查被告設於系爭租賃物之永和店 ，依被告提出之財政部臺灣省北區國稅局營業人銷售額與稅 額申報書顯示 (見被證2)，93年1-2月起至95年7-8月近三年 來向國稅局報繳的營業稅金額，被告永和店之營收狀況確實 逐年在下降，至95年7-8月之銷售額已呈負數，參以被告公 司內部所做永和分部2006部門損益表可知，若計算到95年7 月底止，被告總計損失14,832,683元 (見被證14)，則被告 永和店經營不善之事實，已堪認定。是依上開約定，被告自 得終止系爭租約。原告雖主張被告僅提出營收記錄，無法證 明永和店是否虧損；況依據被告公司之網站資料可知，其欲 不斷地積極拓展台灣地區之經營版圖，是被告所辯市場環境 之艱困，對被告當無影響。被告結束系爭房屋所在永和店之 營業，乃因中和店業績不如預期且兩店之客源大部分重疊， 被告為節省成本，乃將永和店客戶移往中和店，進而結束永 和店之營業，並非永和店有虧損之情形，被告應無終止權云 云。但按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告就其終止租 約之事由即經營不善之事實，已盡其舉證責任，原告如認被 告永和店並未虧損，其就此一有利於己之事實，應負舉證責
任，否則自難作有利於原告之認定。再者，被告為知名之連 鎖健身公司，其網站資料應當係顯示出積極拓展台灣地區之 經營版圖之決心，以招攬顧客，縱其經營上有市場環境艱困 之問題，自不會自曝其短公告週知，致消費者有所疑慮，產 生不良之骨牌效應，要不能以被告於網絡上之資料作為被告 公司單一據點營業狀況之認定。另縱令被告永和店與中和店 有客源大部分重疊、為節省成本之情況，亦無礙於永和店虧 損之事實。原告空言指摘被告永和店並無虧損之情節，不足 採信。
㈡原告雖主張被告為終止契約之存證信函並未表明其理由，終 止契約不合法，兩造之租賃關係仍屬存在。按終止權之行使 ，依民法第263條準用第258條之規定，應向他方以意思表示 為之，此項意思表示無一定之方式，苟由有終止權人向他方 當事人以書狀或言詞表示其終止契約之意思，即應認有終止 之效力，無待他方當事人之同意。第查，依系爭租賃契約書 第9條第㈢項規定，「…非依本租約有關之規定，不得終止 本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令規定乙方（即被告 ）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經營不善，則不在此 限…」，被告公司有經營不善之終止租約事由已如前述，被 告公司之代表陳小瑩於95年5月30日即向原告之代表陳秀媚 以經營不善為由為終止租約之意思表示乙節，業據證人陳小 瑩到庭證述屬實，嗣被告寄發終止契約之存證信函中雖未敘 明終止租約之事由，惟該終止租約之事由已經被告公司之代 表陳小瑩以言詞告知，核諸前開說明，本件被告為終止契約 之存證信函雖未表明其理由，但並不因此影響其終止契約之 效力；至原告公司之代表陳秀媚雖表示不同意被告之終止租 約，惟終止權之行使，無待原告之同意。是原告主張被告為 終止契約之存證信函並未表明其理由，其終止契約不合法， 自不可採。
綜上所述，被告抗辯系爭租約已於95年7月31日終止，應可採 信，而被告於簽訂租約時，已依租約第4條給付原告120萬元做 為押租金，此為原告所不爭執，原告應於契約終止時，將押租 金無息如數退還予被告。系爭租約既於95年7月31日終止，原 告應依約應返還押租金120萬元。至於原告要求給付之95年7月 份之租金102萬元，因與前述原告應返還被告之押租金，都已 屆清償期且種類相同，被告依據民法334條第1項及335條第1項 規定，於95年8月16日以台北台塑郵局存證信函，通知原告以 押金120萬元抵扣之，故原告此項債權應已符合民法抵銷之規 定，視同清償完畢而消滅。從而，原告起訴請求被告給付95年 7月、8月之租金，為無理由，應予駁回。
四、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 1 月 5 日 臺北簡易庭
法 官 陳姿岑
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 1 月 5 日 書記官 王曉雁
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