臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 萬象大廈管理委員會
法定代理人 羅欽仁
訴訟代理人 江雅萍律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，就其中被告甲○○部分，本
院於民國九十五年十二月二十七日辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣陸萬柒仟零陸拾元，及自民國九十五年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應自民國九十五年一月三十一日起至喪失萬象大廈區分所有權人身分之日止，按月於每月底給付原告新臺幣玖仟伍佰捌拾元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之四十六。
本判決第一項得假執行。但被告甲○○如以新臺幣陸萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告甲○○如以新臺幣壹佰壹拾肆萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告法定代理人於本院審理中代理權消滅，業經法定代理人 羅欽仁具狀聲明承受訴訟。
二、原告起訴主張：
（一）被告甲○○為坐落臺北市○○區○○段一小段一一七、一 一八、一一九、一二０地號土地上、建號同段第三一０一 、三一０二、三一０三、三一０四、三一０五、三一０六 、三一０七、三一０八、三一０九、三一一０、三一一一 、三一一二、三一一三、三一一四、三一一五、三一一六 、三一一七、三一一八、三一一九、三一二０、三一二一 、三一二二、三一二三、三一二四、三一二五、三一二六 、三一二七、三一二八、三一二九、三一三０、三一三一 、三一三二號、門牌號碼臺北市○○○路○段一二六巷一 號二樓、二樓之一、之二、之三、之四、之五、之六、之 七、之八、之九、之十、之十一、之十二、之十三、之十 四、之十五、之十六、之十七、之十八、之十九、之二十 、之二一、之二二、之二三、之二四、之二五、之二六、 之二七、之二八、之二九、之三十、之三一「萬象大廈」
三十二戶房屋所有權人，為「萬象大廈」區分所有權人， 依「萬象大廈」大樓規約、區分所有權人會議決議，被告 甲○○自民國九十四年六月起每月共應繳納管理費九千五 百八十元。詎被告甲○○自民國九十四年六月起至九十二 年十二月止，共積欠七個月管理費六萬七千零六十元未繳 ，爰依公寓大廈管理條例第二十一條、區分所有權人會議 決議、大廈規約請求被告甲○○如數給付，並給付自起訴 狀繕本送達被告甲○○之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，以及被告甲○○自九十五年一月三 十一日起至喪失萬象大廈區分所有權人身分之日止，按月 於每月底給付原告九千五百八十元，及自次月一日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）對被告答辯之陳述：
１「萬象大廈」於七十年間興建完成，規約係沿用建商與住 戶買賣契約所附住戶公約，「萬象大廈」僅有一管理委員 會即原告，該大樓所有公共設施（含電梯、樓梯間）之管 理、維修、保全、信件收受、環境清潔、消防設備及公共 用水電款項繳付均由原告負責，原告管理、負責之範圍非 僅限五樓以上，此由原告與三樓區分所有權人南華投資股 份有限公司間另案經三審定讞南華投資股份有限公司應向 原告繳納管理費一節即明。
２被告所提房屋買賣契約書暨住戶公約、市場營業守則、商 場營業守則中，已載明「萬象大廈」僅有一管理委員會， 針對地下一樓市場及一、二樓商場另設市場管理處、商場 管理處，但仍受管理委員會之指導監督，凡「萬象大廈」 全體住戶均應按其受益程度分攤負擔大廈管理管理費用， 而大廈管理費用指管理委員會因管理本大廈而支出之一切 費用，且依商場營業守則第十五條之規定，營業住戶除應 負擔管理費用外，並應對因營業住戶特殊需要產生之費用 分攤負擔之，故被告甲○○仍應繳納管理費。
３（被證四）公告僅係住戶連署公告，除房屋買賣契約書暨 住戶公約、市場營業守則、商場營業守則、管理費徵收收 據、支票影本、相片外，其餘證物均為影本，否認其真正 。縱然三至十一樓住戶曾經自行改選住戶代表並修改住戶 公約，因該次會議並不無地下一樓至二樓之區分所有權人 到場，其決議自不合法，且該決議中亦認整體不可分割之 公共設施用電及必要維護費（大廈公共設施高壓變電站系 統、給水、排水系統、消防、衛生、路燈系統等）仍比照 原方式由全樓住戶統一分攤收繳，故被告甲○○仍不得拒 繳管理費。
４證人丙○○屢次代理南華投資股份有限公司與原告進行訴 訟，其所述自有偏頗之虞，無可採信。
（三）證據：提出建物登記謄本、管理費徵收存根單、催收函暨 掛號郵件收件回執、管理費催收通知單、律師函。三、被告甲○○則以：
（一）「萬象大廈」興建之初即規劃三個管理委員會，分別管理 五樓以上辦公住宅、一至四樓商場及地下一樓市場，原告 為五樓以上辦公住宅部分之管理委員會，僅能向五樓以上 區分所有權人收取管理費。（後改稱）三個管理委員會係 分別管理三樓以上辦公住宅、一至二樓商場及地下一樓市 場，原告為三樓以上辦公住宅部分之管理委員會，僅能向 三樓以上區分所有權人收取管理費。
（二）且「萬象大廈」地下一樓及一、二樓事實上無人管理，且 屢經要求均拒不召開住戶大會、向市政府為組織報備登記 。
（三）其確曾向原告繳交九十年十二月至九十四年五月份之管理 費，但現已另行起訴請求原告返還等語，資為抗辯，請求 駁回原告之訴。
（四）證據：提出（被證一至三）房屋買賣契約書暨住戶公約、 市場營業守則、商場營業守則、商業區規約、（被證四） 75.12.27管理委員會公告影本、（被證五）管理費徵收收 據、支票影本、（被證七）相片、（被證九）存證信函、 （九十五年十一月一日庭提）75.11連署書、76. 01.06管 理委員會開會通知、76.01.10住戶代表／委員聯席會議紀 錄、76.01.12管理委員會公告、76.01.20管理委員會公告 暨選舉結果表、76.03.15管理處公告暨附註、76.04.29管 理處函、忠孝市場管理委員會函暨會議議程影本，另聲請 訊問證人即南華投資股份有限公司陳專銘、「萬象大廈」 第二至四屆管理委員會主任委員丙○○。
四、原告主張之事實，業據提出建物登記謄本、管理費徵收存根 單、催收函暨掛號郵件收件回執、管理費催收通知單、律師 函為證，上開證據及數額之真正，並為被告甲○○所不爭執 ，應堪信為真實。被告甲○○所辯，亦據提出房屋買賣契約 書暨住戶公約、市場營業守則、商場營業守則、商業區規約 、75.12.27管理委員會公告影本、管理費徵收收據、支票影 本、相片、存證信函、 75.11連署書、76.01.06管理委員會 開會通知、76.01.10住戶代表／委員聯席會議紀錄、76.01. 12管理委員會公告、76.01.20管理委員會公告暨選舉結果表 、76.03.15管理處公告暨附註、76.04.29管理處函、忠孝市 場管理委員會函暨會議議程影本為憑，並引用證人丙○○之
證詞，但除房屋買賣契約書暨住戶公約、市場營業守則、商 場營業守則、管理費徵收收據、支票影本之真正外，俱為原 告否認。茲分述如下：
（一）被告甲○○為坐落臺北市○○區○○段一小段一一七、一 一八、一一九、一二０地號土地上、建號同段第三一０一 至三一三二號、門牌號碼臺北市○○○路○段一二六巷一 號二樓、二樓之一至之三一「萬象大廈」三十二戶房屋所 有權人，為「萬象大廈」區分所有權人，甲○○自九十四 年六月起未向原告繳納「萬象大廈」共有、共用部分之管 理費，而「萬象大廈」於七十年間興建完成，房屋起造人 與買受人間房屋買賣契約書均檢附住戶公約、市場營業守 則、商場營業守則，其內規定「萬象大廈」各層（含地下 層）所有權人每年各選舉住戶代表二人，由住戶代表中選 九人組成管理委員會，另因應「萬象大廈」一至二樓商場 、地下一層市場之特殊需要，設立「商場管理處」、「市 場管理處」以資管理，此經原告陳明在卷，核與其所提建 物登記謄本、管理費徵收存根單、催收函暨掛號郵件收件 回執、管理費催收通知單及被告甲○○所提房屋買賣契約 書暨住戶公約、市場營業守則、商場營業守則、管理費徵 收收據、支票影本所載一致，復經被告甲○○供承不諱， 應堪信為真實。
（二）被告甲○○雖辯稱原告為三樓以上辦公住宅部分之管理委 員會，僅能向三樓以上區分所有權人收取管理費，且「萬 象大廈」地下一樓及一、二樓事實上無人管理云云，並提 出 75.11連署書、76.01.06管理委員會開會通知、76.01. 10住戶代表／委員聯席會議紀錄、76.01.12管理委員會公 告、76.01.20管理委員會公告暨選舉結果表、76.03.15管 理處公告暨附註、76.04.29管理處函、忠孝市場管理委員 會函暨會議議程為憑，並引用證人丙○○之證詞，但均為 原告否認。經查：
１依兩造不爭執真正之房屋買賣契約書暨住戶公約、市場營 業守則、商場營業守則，「萬象大廈」興建完成後，房屋 起造人及其後各區分所有之買受人均同意依買賣契約檢附 之住戶公約、市場營業守則、商場營業守則規定選舉代表 組成管理委員會處理「萬象大廈」共有、共用部分之管理 、修繕、維護事項，是該住戶公約經所有「萬象大廈」區 分所有權人同意，性質上等同於全體區分所有權人決議制 定之規約，為全體區分所有權人應共同遵守之事項。 ２而「萬象大廈」因應一至二樓商場、地下一層市場之特殊 需要，固另設立「商場管理處」、「市場管理處」以資管
理，但依該住戶公約第一條前段規定「本大廈之產權分屬 各層各戶之所有權人，稱為業主‧‧‧」，第三條前段規 定「本大廈各層業主（包括地下層）應選舉住戶代表二人 ‧‧‧」，第六條第一項規定「住戶代表會議由各層住戶 代表組成之‧‧‧」，第七條第五項後段規定「『商場管 理處』、『市場管理處』仍應接受管理委員會之指導監督 」，第九、十、十一條規定「本大廈之公共設施（包括公 共場所及公共設備）權益屬於全體住戶‧‧‧」、「所謂 公共場所，係指各業主私有房屋以外之本大廈各部分供公 眾使用之空間，凡道路或通路、排水溝、騎樓、門廳、門 廊、電梯間、樓梯間、公共廁所等均屬之」、「所謂公共 設備，係指各業主私有設備及本公司（此指中聯信託投資 股份有限公司、南華營造開發股份有限公司）產權所有之 設備以外之本大廈各種設備，其使用目的及性質為公眾所 共享者而言，凡公用電器設備、消防設備、避雷避難設備 、防盜及警備設備、清潔設備均屬之」，第二十一條規定 「為求對本大廈之公共設施與秩序作完善之處理，並為適 應本大廈住戶之特殊需要，另訂『萬象商業中山營業守則 』、『新鮮冷氣市場營業守則』，該守則與本公約為不可 分割性，與本公約具有同等效力」，是「萬象大廈」僅設 有一管理委員會，負責該大廈地下層至地上十一層全部共 用部分、公共設施之管理、維護、修繕。
３另證人丙○○雖亦證稱：「萬象大廈」分設三個管理委員 會，地下一樓至二樓為市場、二樓為店鋪式市場，成立一 個管理委員會，三樓為停車場、電影院、三溫暖等、四樓 為辦公兼住宅，成立另一個管理委員會，五樓以上為純住 宅，為另一個管理委員會，但證人丙○○所述，就商場及 市場之樓層範圍、管理委員會及商場市場管理處之不同等 節，要與住戶公約、市場營業守則、商場營業守則所定歧 異，參諸證人丙○○證稱其為「萬象大廈」第四屆管理委 員會主任委員，惟據被告甲○○所提75.03.29「萬象大廈 」第五屆住戶代表暨第一次委員聯席會議紀錄第五點主席 致詞所載，「萬象大廈」管理委員會斯時已經連續三屆由 張培德擔任主任委員，是證人丙○○所述多與事實有間， 尚難遽採。
４至被告甲○○所提 75.11連署書、76.01.06管理委員會開 會通知、76.01.10住戶代表／委員聯席會議紀錄、76.01. 12管理委員會公告、76.01.20管理委員會公告暨選舉結果 表、76.03.15管理處公告暨附註、76.04.29管理處函、忠 孝市場管理委員會函暨會議議程部分，已經原告否認，被
告甲○○復始終未能提出上列證物原本以供核對審酌，上 揭證據之真正，已非無疑，況縱被告甲○○所提上述證據 均為真正，即七十六年一月六日「萬象大廈」管理委員會 應七十五年十一月間住戶代表十八人關於『三至十一樓改 組單獨成立管理委員會』之連署要求，於同年月十日召開 三至十一樓住戶代表會議，三至十一樓住戶代表決議按不 同用途劃分地下一樓、一至二樓與三樓以上分開獨立各自 管理，並修正住戶公約第三條前段、刪除第七條第五項後 段、第二十一條規定，「萬象大廈」管理委員會並於同年 一月十二日對三至十一樓區分所有權人公告於同年月十九 日改選三至十一樓住戶代表，其後則有函文往來表明終止 服務、不再代繳水電費、徵收服務費，然「萬象大廈」住 戶公約之修改，須由管理委員會或住戶代表一定比例連署 提出修正案，經住戶代表會議決議始得修正，該公約第十 九條第二項規定甚明，而七十六年一月十日「萬象大廈」 管理委員會僅召開三至十一樓之住戶代表會議，逕決議改 組管理委員會組織及管理權限範圍、修正住戶公約，是項 決議自與全體區分所有權人均同意之住戶公約第十九條第 二項規定相悖，仍不生效力。
５綜上所述，「萬象大廈」僅設有一管理委員會，負責該大 廈地下層至地上十一層全部共用部分、公共設施之管理、 維護、修繕，被告甲○○所辯要與住戶公約之規定相違， 委無可採。
（三）「萬象大廈」住戶公約第十六、十七條規定「本大廈之管 理費用係指管理委員會因管理本大廈而支出之一切費用， 包括管理委員暨各級行政管理人員之人事及行政費用、本 大廈公共場所之維護及清潔費用、本大廈公共設備之維護 、檢修或更新費用、其性質屬於本大廈整體因而發生之其 他費用」、「本大廈管理費用應由全體住戶按其受益程度 分攤負擔，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之 」，是被告甲○○自應依「萬象大廈」管理委員會所定管 理費計算標準向原告繳納共有共用部分管理費。五、按公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日制定公布，九 十二年十二月三十一日修正公布全文，並自公布日施行，惟 並無溯及既往之規定，而本件「萬象大廈」建物於七十年間 即已建築完成，此觀卷附建物登記謄本所載即明，又公寓大 廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有 權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召 開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負 責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，公寓大廈管理
條例第五十五條第一項規定甚明，是本件建物依法仍應召開 區分所有權人會議並成立管理委員會，僅應分別適用九十二 年十二月三十一日修正前後之公寓大廈管理條例，先此敘明 。公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔，修正前後之公寓大廈管理條例第十條 第二項均為相同之規定，僅修正後之同條項後段增列「其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。六、又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；債務人遲延者，債權人 得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百 三十一條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三 條亦有明文規定。本件被告甲○○為坐落臺北市○○區○○ 段一小段一一七、一一八、一一九、一二０地號土地上、建 號同段第三一０一至三一三二號、門牌號碼臺北市○○○路 ○段一二六巷一號二樓、二樓之一至之三一「萬象大廈」三 十二戶房屋所有權人，依「萬象大廈」管理委員會所定標準 計算每月應繳納大樓管理費九千五百八十元，其積欠九十四 年六月起至九十四年十二月止之大樓管理費六萬七千零六十 元未繳，業如前述，則原告依公寓大廈管理條例第二十一條 、區分所有權人會議決議、大廈規約請求被告甲○○給付六 萬七千零六十元，及自起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日即 九十五年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，以及自九十五年一月三十一日起至喪失萬象大廈 區分所有權人身分之日止，按月於每月底給付原告九千五百 八十元，及自次月一日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、末按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：（三）就 第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決；（五）所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十
萬元之判決，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第 五款亦有明定，本件為適用簡易程序所為被告甲○○敗訴之 判決，爰依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣 告被告甲○○得供擔保免為假執行。
據上論結，本件原告之訴就被告甲○○部分有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第八十五條第一項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於裁定書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日 書記官 林錫欽
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