最高法院民事判決 九十六年度台上字第一六九號
上 訴 人 甲○○○（即王鳳池之承受訴訟人）
乙 ○ ○（同上）
丙 ○ ○（同上）
丁 ○ ○（同上）
共 同
訴訟代理人 楊 進 興律師
被 上訴 人 台北市私立北大幼稚園
兼 法 定
代 理 人 癸 ○ ○（兼黃阿詳及黃陳懷之承受訴訟人）
被 上訴 人 辛 ○ ○（同上）
壬 ○ ○（同上）
己 ○ ○（同上）
庚 ○ ○（同上）
黃 薪 彗（原名黃秀琴，兼黃阿詳及黃陳懷之承受
訴訟人）
戊 ○ ○
共 同
訴訟代理人 姜 鈺 君律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年
四月十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十四年度重上更㈡
字第一０八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求㈠被上訴人戊○○拆屋還地及給付損害金，㈡被上訴人台北市私立北大幼稚園、癸○○、辛○○、壬○○、己○○、庚○○、黃薪彗遷出房屋之上訴，及各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：伊之被繼承人王鳳池於民國八十一年間向法院標得坐落台北市○○區○○段四小段六○四號土地（下稱系爭土地），詎被上訴人癸○○、辛○○、壬○○、己○○、庚○○、、黃薪彗（下稱癸○○等六人）之被繼承人黃阿詳（黃阿詳死亡後，其繼承人為妻黃陳懷及子女癸○○等六人，嗣黃陳懷又死亡，其繼承人為癸○○等六人）所有門牌號碼為台北市○○路三二一巷二三號一至四樓之房屋（下稱系爭房屋）竟無權占用該地，並主張就系爭土地有優先購買權，先後二次對伊提起訴訟，致執行法院遲至八十八年六月四日始核發權利移轉證書與伊，伊自八十二年七月二十日繳交投標保證金新台幣（下同）二百五十四萬
元起至八十八年六月八日止，受有法定利息七十四萬七千三百八十六元之損害。又黃阿詳已於八十八年六月九日將系爭房屋以贈與為原因移轉登記與其孫即被上訴人戊○○，並將系爭房屋之一、二樓提供被上訴人癸○○經營台北巿私立北大幼稚園（下稱北大幼稚園），均屬無權占有系爭土地，被上訴人戊○○並應賠償伊相當於年租三百八十七萬零四百元之損害。爰依民法第一百八十四條第一項及第七百六十七條規定，求為命：㈠戊○○拆除系爭房屋如台北市政府地政處測量大隊九十三年五月五日鑑定圖所示ａ、ｄ、ｆ、ｈ部分（即一至四樓房屋部分），及ｂ、ｃ、ｅ、ｇ、ｉ、ｊ部分（即加蓋部分），返還占有土地與伊，並給付伊自八十八年六月九日起至返還土地之日止，按年以三百八十七萬零四百元計算之損害金。㈡癸○○等六人及北大幼稚園應自系爭房屋騰空遷出。㈢癸○○等六人連帶給付伊七十四萬七千三百八十六元之判決。
被上訴人則以：系爭房地原為訴外人陳森茂、陳森正、陳秀雄（下稱陳森茂等三人）共有，嗣經分別分次拍賣，由訴外人盧益村於七十一年間取得系爭房屋所有權，黃阿詳則輾轉自盧益村之買受人三六九實業有限公司取得系爭房屋所有權。系爭土地則於八十一年間由王鳳池拍定取得所有權，應認基地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，伊非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭房屋於六十三年一月三十一日，一至四樓雖依序登記為陳張月、陳王靜美、蘇美滿、陳森正所有，惟陳張月為陳劉三國之妻、陳王靜美為陳森茂之妻、蘇美滿為陳秀雄之妻，依當時之夫妻財產制，應認一至三樓依序為陳劉三國、陳森茂、陳秀雄所有。而系爭土地原為陳劉三國所有，陳森茂等三人於六十三年十二月八日因繼承而登記為所有人。陳張月於六十五年四月十三日亦將一樓移轉登記為陳森茂等三人應有部分各三分之一。是時，系爭房地均為陳森茂等三人所有。嗣盧益村於七十一年六月二日於法院拍賣程序中標得系爭房屋，並輾轉於七十五年七月十日移轉登記為黃阿詳所有。黃阿詳將之提供被上訴人北大幼稚園使用，再於八十八年六月九日贈與被上訴人戊○○；而系爭土地則於八十一年間由王鳳池拍定。則系爭房屋及土地之所有人原既屬相同，因先後出賣而異其所有人，上訴人未能舉證證明系爭房地於歷次買賣時，有特別情事可解釋為契約當事人之真意係限於賣屋而無基地使用之情形，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷上訴人默許系爭房屋繼續使用系爭土地，雙方之法律關係為租賃關係，被上訴人並非無權占用系爭土地。至黃阿詳對王鳳池就系爭土地所提確認優先購買權存在之訴訟，固經最高法院八十八年度台上字第五三七號判決黃阿詳敗訴確定，然本件之
訴訟標的與該事件並不相同，不受該判決之拘束。另最高法院八十三年度台上字第一三○九號確定判決，係認黃阿詳非系爭土地地上權人，無優先購買權，與本件認黃阿詳與王鳳池間有租賃之法律關係存在無違，亦不受該判決既判力拘束。又黃阿詳取得系爭房屋所有權時，其占用系爭土地之權源既有爭執，自有訴請法院判決之確認利益，其先後二次訴請確認優先購買權存在之訴訟行為，屬訴權之正當行使，難認有侵害上訴人權利之情事。綜上所述，上訴人依民法第七百六十七條及第一百八十四條第一項規定，請求戊○○拆屋還地及給付損害金，請求癸○○等六人及北大幼稚園自系爭房屋遷出，及癸○○等六人連帶給付損害金，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
關於廢棄發回部分：
按土地與房屋同屬一人所有，而將土地與房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，除有特別情事，可解釋兩造真意，限於賣屋而無基地之使用外，固應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟系爭房屋係於七十一年六月二日由盧益村於法院拍賣程序中標得，為原審認定之事實。而拍賣其性質雖為買賣之一種，但其程序與普通買賣不同，係由拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，為允為出賣之意思表示。系爭房屋於七十一年六月二日拍賣時，土地所有人既未參與，似無可能默許房屋承買人繼續使用土地，而就系爭土地與房屋承買人成立租賃之合意。尤以系爭房屋二樓及三樓於法院拍賣時，依序登記為陳王靜美、蘇美滿所有，執行債務人為彼二人，而非土地所有人，土地所有人更不可能默許房屋承買人繼續使用土地，而與之成立租賃之合意。且執行法院查封債務人房屋執行拍賣，通常亦僅限於賣屋而無基地之使用。則上訴人主張陳森茂等三人係於強制執行狀況下出售系爭房屋，屬上開判例之除外情形等語（見原審更㈡卷第三八、一一一頁），是否毫無足取，非無研求之餘地。倘上訴人上開主張屬實，且盧益村日後亦未與系爭土地當時之所有人陳森茂等三人達成系爭房屋得使用系爭土地之協議，其占用系爭土地，即無正當權源。黃阿詳於七十五年七月十日輾轉受讓系爭房屋所有權，就該屋占用系爭土地，自屬無權占有。則王鳳池於八十一年法院拍賣系爭土地時，縱已知其上有房屋而仍買受，亦難認其有默許房屋所有人繼續使用系爭土地之情事。原審就此未詳加審究，遽認房屋所有人戊○○與上訴人就系爭土地有租賃關係存在，不無可議。上訴論旨，指摘原判決關於駁回其請求戊○○拆屋還地及給付損害金，暨請求北大幼稚園與癸○○等六人遷出房屋之上訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
查上訴人請求被上訴人癸○○等六人連帶給付七十四萬七千三百八十六元部分，原審維持第一審所為其敗訴之判決，認事用法均無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十六 年 一 月 二十四 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 劉 福 聲
法官 王 仁 貴
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 二 月 七 日 Ｋ