臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第168號
上 訴 人 李正瓦
李茂賢
共 同
訴訟代理人 呂瓊來
被上訴人 李文欽
被上訴人 李文志
兼共同
訴訟代理人 李清池
上 一 人
訴訟代理人 林勇政
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年5
月16日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度訴字第232號），
提起上訴，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號 土地、地目建、面積347平方公尺土地（下稱系爭土地）為 兩造所共有，應有部分為上訴人李正瓦、李茂賢各3分之1； 被上訴人李文志9分之1、李文欽18分之1、李清池6分之1， 然系爭土地迄今仍保持共有，致土地無法充分利用，而兩造 間並未定有不能分割之期限，亦無因物之使用目的，不能分 割之情形，爰依民法第823條第1項規定訴請裁判分割。並請 求依雲林縣北港地政事務所民國106年4月5日土地複丈成果 圖（丙案）（下稱附圖丙案）所示方法予以原物分割等語。 原審判決使被上訴人李清池得以保有全部違法建物，又使上 訴人分得之土地較其應有部分為少，實有違誤。爰提起上訴 ，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求判決准兩造所共有坐 落雲林縣○○鄉○○○段000地號土地、面積：347平方公尺 土地分割如附圖丙案所示A部分面積115.66平方公尺分歸被 上訴人李文志、李文欽、李清池保持共有、B部分面積115 .67平方公尺分歸上訴人李正瓦所有、C部分面積115.67平方 公尺分歸上訴人李茂賢所有。
二、被上訴人則均以：系爭土地於67年間共有人拆掉舊屋重新建 築時即由建築之承包人吳天賜作成四間，由共有人抽籤然後 各自建築，當時中間之通路是上訴人二人與渠等兄弟協調， 由上訴人兄弟提供該通道由其使用後面之通道之兄弟通行的 ，本來理應由上訴人二人自行負擔，原審判決全體共有人負
擔被上訴人再補償已經吃虧，上訴人不論主張要拆屋或補償 金偏低，皆已損害經濟利益，且沒有提出鑑定價格比市價低 之具體證據。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落雲林縣○○鄉○○港段000地號、地目建、面積三四七 平方公尺土地為兩造所共有，應有部分為上訴人李正瓦、李 茂賢各3分之1；被上訴人李文志9分之1、李文欽18分之1、 李清池6分之1。
㈡系爭土地現況為略呈正方形，東臨雲000線對外通行聯絡， 中間並設有巷道，而可對外與雲000線通行聯絡，其上則有 如雲林縣北港地政事務所104年7月29日土地複丈成果圖（下 稱現況圖）所示編號A為一層磚造房屋、面積43平方公尺， 現由被上訴人李文欽、李文志管理使用；編號B為二層磚造 房屋、面積77平方公尺，現為被上訴人李清池管理使用；編 號C為巷道、面積44平方公尺；編號D為二樓磚造房屋、面積 70平方公尺，現為上訴人李正瓦管理使用；編號E為二層磚 造房屋、面積70平方公尺，現為上訴人李茂賢管理使用；編 號F為一層磚木造瓦頂平房、面積7平方公尺，為被上訴人李 文欽、李文志之被繼承人李秋煌，及上訴人李正瓦、李茂賢 所共有；編號G為磚造圍牆內空地、面積10平方公尺，現為 訴外人李茂春管理使用，除上開磚造房屋外，其餘均建築年 代久遠等情，經原審法院到場履勘明確及囑託雲林縣北港地 政測量屬實，並有勘驗測量筆錄、附圖、地籍圖謄本、現況 照片、現況圖在卷可參（見104港簡調71號卷第14-16頁、原 審卷第31-33、35-40、42-43頁）。 ㈢依現況圖所示編號G部分，面積10平方公尺磚造圍牆內空地 ，為上訴人李茂賢之弟弟即訴外人李茂春所占有使用。四、本件兩造所爭執之處，應在於：本件應如何分割系爭土地， 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益？茲論述如 下：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分 割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者， 法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：一、以原物 分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人 ，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文 。上訴人主張系爭土地為兩造所共有，應有部分為上訴人李 正瓦、李茂賢各3分之1；被上訴人李文志9分之1、李文欽18 分之1、李清池6分之1。上訴人欲分割系爭土地以便利土地 之利用，然系爭土地之共有人間並無不分割之特約，亦無因
物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成協議分割等情， 業據上訴人提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證，並經原審 現場履勘明確，製有勘驗筆錄在卷可稽，復為被上訴人所不 爭執，再徵之被上訴人另主張以附圖乙案所示方案分割情節 以觀，顯見系爭土地之分割不能以協議決定，足認兩造無法 達成協議分割，堪信上訴人上開之主張屬實。是上訴人以兩 造不能達成分割協議，訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有 據，應予准許。
㈡復按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共 有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部 分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割（ 如為道路）或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地 分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判 例、96年度台上字第108號判決意旨參照）。又裁判上定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之 拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、 分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體 共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（ 最高法院98年度台上字第2058號、96年度台上字第108號判 決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地略呈正方形，東臨雲000線對外通行聯絡，中間 並設有巷道，而可對外與雲000線通行聯絡，其上則有如 現況圖所示編號A為一層磚造房屋、面積43平方公尺，現 由被上訴人李文欽、李文志管理使用；編號B為二層磚造 房屋、面積77平方公尺，現為被上訴人李清池管理使用； 編號C為巷道、面積44平方公尺；編號D為二樓磚造房屋、 面積70平方公尺，現為被上訴人李正瓦管理使用；編號E 為二層磚造房屋、面積70平方公尺，現為被上訴人李茂賢 管理使用；編號F為一層磚木造瓦頂平房、面積7平方公尺 ，為被上訴李文欽、李文志之被繼承人李秋煌，及被上訴 人李正瓦、李茂賢所共有；編號G為磚造圍牆內空地、面 積10平方公尺，現為李茂春管理使用等情，經原審到場履 勘明確及囑託雲林縣北港地政測量屬實，並有勘驗測量筆 錄、附圖、地籍圖謄本、現況照片、現況圖在卷可參。 ⒉上訴人主張依丙案所示，被上訴人則主張依乙案所示分割 ，本院茲審酌：
⑴依系爭土地上開之現況，其上除上開G空地為訴外人李 茂春管理使用外，其餘均為兩造因所有上開建物而為管 理使用，土地使用現況尚屬單純。被上訴人主張之分割 方案即如附圖乙案所示，符合兩造使用土地現況情形，
應屬可採。
⑵上訴人雖主張系爭土地依附圖丙案所示方法分割，然依 此分割方案將致被上訴人李正瓦所有上開編號D之二樓 磚造房屋，及被上訴人李清池上開所有編號B之二樓磚 造房屋遭部分拆除，實有礙物之經濟利用、價值。至於 上訴人又主張被上訴人李清池所有上開現況圖上編號B 之二樓磚造房屋係違章建築，本應予拆除而無保護之必 要等語，然按建築法第25條固規定：「建築物未經申請 直轄市、縣、（市）（局）主管建築機關之審查許可並 發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」但被上訴人 李清池未依該規定申請建造執照即行建築，充其量僅其 建築物為違章建築，違反行政管理之規定，且被上訴人 李清池所有二層樓磚造建物使用系爭土地面積達77平方 公尺，依原審勘驗照片顯示，其建築外觀新穎，據此， 亦難認李清池所有之建物無經濟上之利用價值。 ⑶另觀系爭土地之地籍圖及原審前開勘驗筆錄暨附圖可知 ，兩造於系爭土地上建築之房屋大門均朝東側向之同段 136-1地號空地，與外部通行道路連接，據此，兩造於 系爭土地上建築房屋時，實無留設如現況圖上C部分巷 道之必要，惟現況圖B、D部分之建物間卻留設有C部分 巷道，且該部分巷道經本院函詢雲林縣政府是否為既成 道路，經該府以106年1月10日府工運二字第1063300017 號函檢附勘查記錄稱「⒈經查本案部分土地現況為一水 泥鋪面巷道，該巷道路寬約不足3米，且為無尾巷，路 段盡頭為私有土地，私有土地周邊有數名住戶，無連接 對外道路。⒉依據大法官釋字第400號解釋略以：「… 既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行 所必要，而非僅為通行之便利或省時。…」旨揭巷道內 僅連接私有土地，為供部分人士通行使用，並非供不特 定之公眾使用。3.另○○鄉公所無法提供旨案地號航照 圖及鄰近建築物建築線指所定相關資料，尚不能確認該 巷道通行之年代是否久遠。4.綜以上各項結論，旨案之 部分土地不符示合上開解釋為既成道路。」等語（見本 院卷第105-111頁），基此，該C部分巷道顯係兩造建築 B、D建物時刻意留設。再參以系爭土地西鄰同段135地 號土地（下稱135地號土地），再西接同段206-1、206- 2、206-3、206-4等地號土地，均未臨路，而135地號土 地上有上訴人李茂賢、李正瓦及被上訴人李秋煌所共有 之磚木造房屋暨訴外人即上訴人李茂賢之弟李茂春所有 之磚造房屋，均利用現況圖C部分巷道連接通行對外道
路，被上訴人抗辯：系爭土地共有人於建築系爭土地上 建物時即約定留設C部分巷道，以供上訴人之弟李茂春 使用等語（見原審卷第58頁反面），尚非無據，應屬可 採。基此，現況圖C部分既為系爭土地共有人所合意留 設，被上訴人主張以該巷道為界，依兩造所有建物使用 現況分割如附圖乙方案所示，益屬可採。
⑷至於如附圖乙案之分割方案分割系爭土地，將產生上訴 人李正瓦、李茂賢所分得土地面積較其原應有部分換算 面積為少，被上訴人李文欽、李文志、李清池所分得之 土地面積則較其原應有部分換算面積為多之情形，惟此 乃兩造共有人合意以現況圖C部分巷道為界建築所生不 得已之結果，如堅持依共有人應有部分比例分配所分得 之土地面積，又需兼顧土地共有人上開留設C部分巷道 之合意，勢必將附圖乙案之南側分割一面積僅為40平方 公尺，即如附圖甲案北側長度為19.45公尺、南側長度 為19.05平方公尺、南北寬度為2.08公尺之土地與上訴 人一方之共有人，則該部分土地亦顯不利供建築使用， 而無法充分發揮土地之經濟利用價值。
⑸再依上訴人主張之附圖丙案，被上訴人李文欽、李文志 、李清池案所獲分配編號A部分土地之西側，其上因另 有上訴人李茂賢之弟李茂春所有磚造圍牆內空地而遭占 用，將來恐衍生拆屋（牆）還地等糾紛，徒增紛擾。是 系爭土地如依此分割方案分割實有違分割前之使用狀態 、經濟效用，且無法充分發揮分割後各共有人分得部分 之利用價值，更衍生拆屋（牆）還地等糾紛，故本院認 此分割方案不可採。
⒊綜上，本院認系爭土地依附圖乙案所示方法分割，兩造均 能分別使用、管理上開現況圖編號A、B、D、E之一、二樓 磚造房屋，如此均能發揮該等建物之經濟利用價值，亦無 再衍生拆屋還地等糾紛。又依該分割方案，上訴人李茂賢 雖另獲分配編號E部分土地，面積僅為11平方公尺，日後 恐無法供建築使用，惟考量該部分土地係其弟李茂春以圍 牆所占有之空地，並供李茂春所有房屋出入使用，彼等兄 弟就此部分土地日後可磋商、協調，而有整合之可能，甚 或透過互相交換土地之方式解決，是認將此部分土地分歸 上訴人李茂賢所有較為妥適。再依該分割方案係依兩造現 使用區域為分割原則，變動較小，亦無他人互相配合之牽 制，影響較小，分割後兩造取得之土地均屬方正，各共有 人間均便於利用，並均臨道路出入方便，符合大多數人之 利益，及系爭土地之經濟利用等各情，故認依附圖乙案所
示方法分割對兩造較公平、合理，且符合土地整體之利用 價值，並兼及兩造間共有價值平等均衡原則。
㈢按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例 分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配， 仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值 ，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平， 惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用 價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應 有部分受分配，得以金錢補償之適用（最高法院63年台上字 第2680號判例參照）。故所謂原物分配，除按原物之應有部 分比例分配外，亦得以原物換算價值後，再按應有部分比例 分配，以兼顧共有人之利益與實質公平。經查，兩造共有系 爭土地，應有部分詳如土地登記謄本權利範圍欄所載，本件 依附圖乙案所示之分割方案分割系爭土地，上訴人李正瓦、 李茂賢所分得土地面積較其原應有部分換算面積為少，被上 訴人李文欽、李文志、李清池所分得之土地面積則較其原應 有部分換算面積為多，是系爭土地共有人於分割後，就所分 得之土地面積因有不能按其應有部分受分配之情形，依上開 說明，自應以金錢互為找補。經原審囑託客觀不動產估價師 事務所鑑定系爭土地分割之價值分配與差額找補之價值為何 ，鑑價結果為：被上訴人李文欽、李文志、李清池應補償上 訴人李茂賢、李正瓦如附表所示金額等情，有估價報告書附 卷可按。本院審酌估價報告書考量系爭土地坐落位置在雲林 縣○○鄉○○港段，土地使用分區為鄉村區乙種建築用地， 依被上訴人要求將系爭土地視為空地，採獨立估價方式評估 ，考量當地市場供需情況，蒐集相關市場買賣實例，運用不 動產估價技術規則所定之鑑價方法【比較法】及【土地開發 分析法】，經整理、比較、分析、調整，分別賦與兩者適當 之權重，求得系爭土地市場價格，並以此推算持分價值及使 用現況價值之差額，得出共有人就應有部分與分割後取得土 地之價值增減差額，鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允。復 參酌系爭土地位於○○鄉市區南側，鄰近○○○溪，104年 度土地公告現值為每平方公尺2,600元，周遭別無商業交易 活動，僅端賴雲000線及上開現況圖所示編號E巷道對外交通 ，屬典型之農村聚落型態，該地居民呈老年化狀態，人口外 流情況十分明顯，市況不繁華，生活機能不甚良好等情，有 現場照片、勘驗筆錄、估價報告書在卷足憑，是認該鑑價結 果，堪予採信。上訴人雖主張估價報告書係以系爭土地視為 空地所為之鑑定，該鑑定結果不可採等語，然系爭土地依附 圖乙案所示方法分割，分割後兩造即各自取得其等所有上開
建物所占用之土地，而無被占用等情事對所有權價值之影響 ，是估價報告書將系爭土地視為空地，採獨立估價方式評估 ，而運用比較法及土地開發分析法之鑑價方法，予以推算持 分價值及使用現況價值之差額，並無違誤可言。此外，上訴 人迄今並未提出具體理由指明鑑價報告有何違反技術法規或 經驗法則之情事，或有其他不合法、不適當之情形，所辯即 乏依據，自難採憑。綜上，本院審酌系爭土地之地理位置、 附近交易情形、各共有人分得土地臨路情形等情，認被上訴 人李文欽、李文志、李清池應補償上訴人李茂賢、李正瓦如 附表所示金額，作為其不能按其應有部分受分配之補償，應 屬合宜公允。
五、綜上所述，被上訴人主張其為系爭土地共有人，依民法第82 3條規定請求判決分割共有系爭土地，經審酌共有人利益均 衡、共有物之利用及經濟效用，認分割方案以附圖乙方案分 割，較為可取。原判決以之為分割方案，於法並無不合。上 訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與判決結果不生影響，無一一論述必要，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 高明發
法 官 莊俊華
法 官 李杭倫
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 5 日
書記官 黃鋕偉
附表：
┌────┬───────┬─────────────────────┐
│ │ │應提出補償金額（新臺幣，除被上訴人李文志外│
│ │ │，其餘均係元以下4捨5入） │
│受補償人│應受補償金額 ├──────┬──────┬───────┤
│ │（新臺幣） │ 李文志 │ 李文欽 │ 李清池 │
├────┼───────┼──────┼──────┼───────┤
│李正瓦 │104,138元 │34,713元（元│ 17,356元 │ 52,069元 │
│ │ │以下無條件進│ │ │
│ │ │位） │ │ │
├────┼───────┼──────┼──────┼───────┤
│李茂賢 │37,175元 │12,391元（元│ 6,196元 │ 18,588元 │
│ │ │以下無條件捨│ │ │
│ │ │去） │ │ │
└────┴───────┴──────┴──────┴───────┘