臺灣花蓮地方法院民事判決 95年度訴字第35號
原 告 丁○○
訴訟代理人 李文平律師
被 告 財團法人基督教中央教會總部
法定代理人 己○○
訴訟代理人 林武順律師
被 告 乙○○
上列當事人間履行契約事件，本院於96年1月25日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
1.花蓮縣瑞穗鄉○○段1992、1993地號土地（以下簡稱系爭土 地）為原告所有，被告財團法人基督教中央教會總部（原名 財團法人屏東縣中華基督教安提阿中央教會總部，以下簡稱 中央教會）向原告表示，由原告出資興建房舍，其願以每月 新台幣（下同）13萬元承租，被告中央教會可以貸款並以該 13 萬元清償貸款本息，原告爰興建花蓮縣瑞穗鄉○○○路 295-1號房屋（即瑞穗會堂，以下簡稱系爭房屋），並由原 告、原告之子戊○○及訴外人楊清水分別向銀行貸款80萬元 、75萬元、280萬元以為支付，被告中央教會並表示該13萬 元均用以清償上開三筆貸款，且於3年內清償完畢，原告基 於信賴，同意由被告中央教會匯款清償。
2.兩造嗣後訂立租賃契約（以下簡稱系爭租約），由被告中央 教會為承租人，被告乙○○為連帶保證人，約定租賃期間自 91年6月1日起至96年4月1日止，每月由被告中央教會給付租 金13萬元，詎三年到期，就原告及戊○○部分，被告中央教 會均只依一般貸款額度繳納，導致上開三筆貸款均只清償一 小部分：原告貸款80萬元部分，被告中央教會每月僅清償 10,135元，自91年6月起至94年12月止，共清償43次，合計 金額為435,805元。戊○○貸款75萬元部分，被告中央教會 每月僅清償約5,200元（不足5,200元部分，併依5,200元計 算），自91年6月起至94年12月止，清償42次，合計金額為 218,400元；訴外人楊清水部分，因楊清水不願提供資料， 被告中央教會每月清償之金額不明，依相同之利率水準百分 之九計算及相同還款年限20年計算，每月還款之金額為 25,193元，自91年6月起至95年1月止，共計清償44次，合計 金額為1,108,492元。
3.依兩造系爭租約之約定，被告中央教會每月應給付原告13萬 元，自91年6月起至95年1月止，共計應給付44個月，合計金 額為572萬元，被告中央教會上揭給付合計僅1,762,697元， 尚短少3,957,303元，原告曾發函請被告中央教會給付，遭 被告中央教會拒絕，無法和解，爰依兩造間租賃契約之租金 給付請求權，提起本件訴訟。
4.依國稅局玉里稽徵所函，認為系爭土地附近91年度房屋當地 一般租金標準為每坪每月租金200元，本件使用租賃物共226 坪，租金為45,200元，加上土地租金8,000元，為53,200元 ，惟國稅局之課稅標準通常會遠低於一般租金行情，為一般 人所明知，原告提出姜義展地政士出具系爭土地及地上物之 租金估價報告書每月租金為十萬元，與一般市場行情較為接 近，且系爭房屋是配合被告中央教會全新興建，若非以此約 定，原告無可能向銀行貸款，負擔高額利息施作，且由原告 雇工施作興建，是雙方約定租金前五年為每月13萬元，實符 合常情及雙方之真意。
5.對被告抗辯之陳述：
⑴原告除土地外，僅有系爭房屋出租給被告中央教會，並無 標的誤認之問題，且因有此租賃契約，被告中央教會才可 以使用系爭房屋，而系爭房屋確係由原告自行出資設計、 承造，並由原告之子戊○○找工人施工，若係被告出資興 建，何可能登記原告名下，且與原告訂立承租契約。 ⑵被告向原告承租系爭房屋之扣繳憑單，每年度金額均達7 、80萬元，足證被告所稱每月月租8千元與事實不符。被 告稱有發票等憑證，因當時原告在被告處，因被告報稅之 利，且該發票對原告亦無用處，被告既已承租，原告遂同 意被告中央教會以其名義開具發票，與房屋由誰原始出資 ，實屬二事。
⑶當初被告中央教會情商由原告貸款興建系爭房屋，而非以 原告現成所有之地上物來承租，故約定租金前五年為每月 13 萬元，以利原告早日清償銀行貸款，至五年後原告等 之貸款已還清後，即調降租金。原告全家人均在被告教會 聚會，原告之子戊○○與媳婦乙○○均在被告處服務，是 以從未懷疑被告未依約履行，直至原告之子戊○○因故離 職後，欲以系爭房屋向銀行辦理抵押時，方發現上情。 6.並聲明：被告應連帶給付原告新台幣3,957,303元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告 願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告連帶負擔。二、被告中央教會答辯則以：
1.系爭租約之出租人雖為原告，惟連帶保證人即被告乙○○乃
原告之子戊○○之配偶，且系爭租約並未載明租賃標的，每 月租金亦高達13萬元，該租約是否屬實顯有可疑，原告依據 該不生效力且與真實不符之租賃契約請求被告給付款項，顯 有未合。
2.原告之子戊○○原為被告中央教會屬下人員，因花蓮地區聚 會人數增多，乃由原告之子戊○○提供原告所有系爭土地， 由被告中央教會出資在系爭土地上以原告名義申請建造農舍 ，供被告中央教會聚會之用，由被告中央教會每月支付5千 元或8千元之租金予原告。至於興建房屋之資金來源及清償 銀行貸款之過程，則與應付原告之租金，為不同之二件事， 嗣戊○○於94年4月間離開被告中央教會，被告中央教會要 求戊○○釐清各項關係，惟戊○○避不見面，而原告竟虛構 事實，提起本件訴訟，意圖侵吞教會財產，且有藉機訛詐之 嫌。
3.系爭房屋是被告中央教會所興建，不可能再向原告承租給付 租金，扣繳憑單是戊○○提供資料給承辦人員製作，承辦人 員不瞭解實際情形就據以製作。
4.否認原告提出之租金行情估價表之真正及正確性，姜義展地 政士無此方面專業能力。
5.被告中央教會興建系爭房屋即瑞穗會堂乃因當時擔任被告中 央教會主官戊○○，為當地聚會場所之需要，主動向被告中 央教會表明願意提供自家土地租給教會興建會堂，惟教會建 堂經費不足，且被告中央教會係政府立案宗教性質財團法人 ，且不動產擔保品不足，以致無法向銀行貸款，當時戊○○ 建議找教會人員以個人名義先後向當地四家金融機構貸款 425萬元集資建堂。經當時被告中央教會承辦人員甲○○向 委託之得漁會計事務所會計師請教，獲知教會非貸款債務人 ，且財團法人無法以支付銀行貸款名目登帳，被告遂接受戊 ○○之建議，以簽訂會堂租賃契約支付房租名目登帳，實際 上乃由被告中央教會按月匯款支付償還各家金融單位貸款之 本金、利息（及每月8千元之土地租金），亦即興建房屋之 資金來源及清償銀行貸款之過程，與應付原告方面之租金， 乃屬不同之二件事。有關系爭租約之簽訂，因原告住居花蓮 ，遂由承辦人甲○○將租賃契約書由戊○○拿給原告及其妻 即被告乙○○簽名蓋章，因大家均是教會同工，彼此信任， 並瞭解簽約乃是形式，僅為方便會計出帳作業而已，並非確 有簽訂租賃契約之真意。
6.被告中央教會初期規劃每月償還13萬元，惟試繳3個月後， 因無法支應，經當時被告中央教會實習參謀長戊○○召集承 辦人甲○○和財務同工張雯萱研討後，建議調整回復正常繳
款每月7萬元（含銀行本金、利息及土地租金8千元），自91 年9月至94年1月止3年2月期間，共計支付清償銀行貸款42次 ，原告均無異議，嗣因戊○○因故離開被告中央教會，被告 中央教會要求戊○○釐清各項關係，包括系爭房屋所有權之 登記名義問題及重新訂立書面契約，惟戊○○避不見面，被 告中央教會在戊○○未釐清各項關係前，為確保權益，遂自 94 年12月起停止支付清償戊○○個人名義向台灣土地銀行 之貸款，藉期迫使戊○○出面協調解決。
7.被告中央教會向原告承租之標的物，實際上僅為系爭土地部 分，每月租金為8千元，系爭房屋原本即屬被告中央教會出 資興建，殊不可能再向原告承租，原告提出之租賃契約書， 顯與真正情形不符，僅係為配合會計作業程序所簽立，不僅 未曾依照該契約書履行，且出於通謀虛偽意思表示，應屬無 效。惟如認雙方隱藏他項法律行為者，則適用關於該項法律 行為之規定，原告僅能請求每月8千元之租金。 8.並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之 判決時，請准供擔保免為假執行。
三、被告乙○○對原告之請求則予以認諾。
四、得心證之理由：
本件爭執之重點，在於系爭租約是否為原告與被告中央教會 、乙○○間通謀虛偽之意思表示而無效？系爭房屋是否由原 告出資興建？茲敘述如下：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，但不得以其無效，對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱 藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第 87條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。系爭 租約由原告為出租人、被告中央教會為承租人、被告乙○○ 為連帶保證人，訂立房屋租賃契約，租賃期限為五年，自91 年6月1日起至96年4月1日止，租金每月13萬元（稅金外加） ，租賃房屋所在地及使用範圍、租金應於每月何日繳納均空 白未記載等情，有兩造不爭執其真正之房屋租賃契約書影本 一份在卷可按。原告依系爭租約請求被告給付每月租金13萬 元，被告中央教會則抗辯系爭租約為通謀虛偽意思表示而無 效，就此有利於被告中央教會之事實，自應負舉證之責任。 被告中央教會對此有利之事實提出證人甲○○、庚○○、丙 ○○及花蓮瑞穗建堂貸款支出明細一冊、花蓮瑞穗建堂工程 支出明細上、下冊等為證，原告則提出證人戊○○、被告乙 ○○以證明系爭房屋為原告出資興建，系爭租約並無通謀虛 偽意思表示而無效之情形。經查：
⑴證人甲○○證稱：簽立系爭租約是為了清償貸款，因我們 蓋會堂花四百五十萬元，所以以教會信徒名義來向銀行借 款，牧師希望能夠在三年時間內清償貸款，所以契約上寫 一個月要付十三萬元，但三個月後發現沒有辦法支付，牧 師委任教會會計張雯萱、戊○○、我來處理，我們三位先 開會討論後，認為每個月先清償銀行應繳的貸款及土地租 金的五千元即可，向牧師報告後就如此執行；因為被告中 央教會設立財團法人時，並非以現金來作為財團的財產， 而是以教徒奉獻出的土地來設立，所以銀行不接受被告中 央教會的貸款申請。這些情形原告、戊○○、乙○○都知 道。租金金額事實上是五千元，但因原告與被告訂定契約 後，會喪失老人津貼三千元，所以在一年後租金就調為八 千元。租金是租用土地而已，訂定租金的金額是我們詢問 原告後，原告主動講五千元就可以等語（見本院卷第148 頁起）。
⑵證人丙○○證稱：因戊○○說我們教會很小是否重蓋，但 錢不夠，我就以我先生楊清水的土地及我的房子來向銀行 貸款來蓋教會，貸款二百五十萬元，貸款下來的錢就交給 我的女兒楊美枝，楊美枝當時在教會傳福音，幫忙蓋教會 ，她也有擔任教會的會計。貸款用來買一些蓋房子的材料 ；向銀行貸款的錢，由中央教會按月支付本金及利息，我 並不知道中央教會與原告簽訂租賃契約一事等語（見本院 卷第151頁起）。
⑶證人庚○○證稱：因中央教會要蓋會堂，不夠錢所以我向 我岳父母丙○○、楊清水提出以房子及土地去辦貸款來幫 助教會，並由丙○○、楊清水直接與戊○○談貸款的事， 貸款談好事後岳父母有跟我講。蓋教堂的事我從頭都有參 與。（問：蓋教堂的錢如何支付？）由瑞穗的會計付給廠 商，每筆錢都是如此，我沒有聽說錢有由戊○○支付的。 （問：是否有很多由信徒幫忙蓋教會，而沒有請領工錢的 ？）有，每天約有二十個信徒在工作，都沒有領工錢。有 時候也有五、六十個信徒工作等語（見本院卷第152頁起 ）。
⑷證人戊○○證稱：我在中央教會服職十年。約在二年前離 職，當時在中央教會擔任花蓮地區主官，也是花蓮地區的 負責人。當初中央教會主任牧師己○○，來跟我談說要蓋 教會，由原告出錢，被告中央教會來承租，原告答應由我 們出資興建教會，興建到一半資金不足，我詢問其他信徒 有無願意貸款供教會蓋教堂，我找楊清水夫婦，他們答應 以他們的土地及房子來辦貸款。我跟中央教會談好在三年
內攤還完畢，以一個月要十三萬元，不料，三個月後每個 月就只有付六、七萬元，直到二年前我離職，他們沒有攤 還完畢，我就把我貸款七十五萬元部分還清，中央教會還 是有付原告及楊清水的貸款。（問：租賃標的為何？）土 地及房屋。（問：十三萬元是單純租金或租金加上貸款總 額？）含租金及貸款。實際上是用償還貸款來付租金。蓋 教堂由我負責，貸款下來的錢，都是由教會會計楊美枝處 理，經過我的同意才能夠付款。（問：興建教會花費多少 錢？）有算錢的將近四百五十萬元。實際原告與我支付的 金額共155萬元，也就是向銀行貸款的金額。（問：約定 租金十三萬元，實際原告領到多少錢？）實際領到八千元 ，其他的均償還銀行貸款。（問：楊美枝是教會的會計還 是你私人職員？）是教會的職員。（問：興建教堂支出款 項，是否以中央教會名義取得憑證？）有的是，有的不是 。有開發票的，都是開給中央教會等語（見本院卷第154 頁起）。
⑸被告乙○○稱：系爭租約是被告中央教會寫的，租金13萬 元也是中央教會提出的，預計三年內還清全部貸款，原告 答應出資蓋教堂，有講貸款還清後，租金可以調整；戊○ ○是代表中央教會處理貸款蓋房子等事，是中央教會要我 當保證人；原告在租賃期間實際上（按月）拿到8千元， 其餘撥到各銀行繳貸款等語（見本院卷第163頁起）。 ⑹依前開證人甲○○、丙○○、庚○○、戊○○及乙○○之 證詞，可知興建系爭房屋之資金，雖是由證人丙○○及其 夫楊清水向銀行貸款250萬元、由原告向銀行貸款80萬元 、由證人戊○○向銀行貸款75萬元，惟貸款所得之款項均 交由被告中央教會會計用以支付興建系爭房屋之款項，證 人戊○○當時為被告中央教會在花蓮地區之負責人，其亦 是代表教會處理貸款興建教堂事宜，且興建教堂之相關發 票等憑證亦是開給被告中央教會，並有證人甲○○提出之 花蓮瑞穗建堂工程支出明細資料可考，尚難認為系爭房屋 為原告出資興建；而原告等人之銀行貸款，均由被告中央 教會按月直接向銀行清償，僅按月給付原告系爭土地之租 金8千元（原為5千元），且嗣後每月還款之金額亦僅為6 、7 萬元而非系爭租約上記載之13萬元；又原告之子即證 人戊○○原為被告中央教會在花蓮地區之負責人，二年前 始離職，原告及證人戊○○對於上揭給付土地租金及攤還 貸款之情形應甚為了解，綜上，堪認原告與被告中央教會 間並無承租系爭房屋且須按月給付租金13萬元予原告之意 思，僅有被告中央教會須按月給付系爭土地之租金8千元
予原告及按月向銀行償還貸款之合意；再參酌系爭租約是 由被告乙○○擔任連帶保證人，而被告乙○○為原告之媳 、戊○○之妻，若被告中央教會無法給付系爭租約之租金 13萬元，則須由被告乙○○付款，形同由原告一家人自行 負擔系爭租約之責任，顯與一般經驗法則有違，足證系爭 租約為兩造通謀虛偽之意思表示，應屬無效，原告自不得 依無效之系爭租約請求被告中央教會按月給付13萬元之租 金。至於證人戊○○、乙○○為原告之子、媳，所述被告 中央教會向原告承租系爭房屋，租金13萬元云云，有偏頗 原告之虞，尚不足採。
2.本件被告中央教會與原告間並無按月給付租金13萬元予原告 之意思，究其真意僅有約定按月給付土地租金8千元予原告 及按月向銀行清償貸款之意思。惟被告中央教會就原告系爭 土地租金8千元及原告向銀行貸款部分，迄今均按時支付， 為原告及證人戊○○所是認（見本院卷第154、164頁），是 原告亦無從依兩造間給付土地租金8千元及清償貸款之約定 向被告中央教會請求給付系爭土地租金及貸款甚明，原告之 主張，為無理由。
3.按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於 其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條 定有明文。次按當事人就其提出之事實，應為真實及完全之 陳述，同法第195條第1項亦有規定。本件被告乙○○就原告 主張之事實，於本院言詞辯論時，雖為認諾之表示（見本院 卷第72頁），惟參酌前述各節，系爭租約為兩造間通謀虛偽 而無效，被告乙○○對原告依系爭無效租約之請求為認諾， 顯有違前揭條文所述真實陳述之義務及誠實信用原則，本院 自無從逕為被告乙○○敗訴之判決，併此敘明。五、綜上所述，本件原告依系爭租約向被告等請求每月租金13萬 元，並扣除已給付之1,762,697元，合計請求3,957,303 元 及其法定利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決 ，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
六、兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，於本件勝負之結果不生影響 ，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 8 日 臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 林碧玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 96 年 2 月 8 日 法院書記官 陳賜福