返還價金
臺灣高等法院(民事),上易字,106年度,312號
TPHV,106,上易,312,20170725,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度上易字第312號
上　訴　人　楊志政
被 上 訴人　遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人　趙文嘉
訴訟代理人　蘇弘志律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年12
月30日臺灣桃園地方法院105年度訴字第587號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於106年7月11日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依兩造間 預售屋買賣契約第7條第3項第4款第1點約定及民法第259條 規定，聲明請求被上訴人應給付新臺幣（下同）2,094,000 元本息，嗣上訴人就其敗訴部分上訴後，主張約定違約金過 高應予酌減，乃追加依民法第179條之規定為請求權基礎（ 見本院卷第57頁反面），經核原訴及追加之訴之基礎事實， 均係基於上訴人未於期限內辦理銀行貸款是否具可歸責性所 衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1 項第2款規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於民國102年3月9日就「遠雄龍岡」社區A 07棟第5樓建物、第224號停車位及其所坐落桃園縣平鎮市（ 已改制為桃園市○鎮區○○○段00000○00000地號土地之應 有部分（下稱系爭預售房地）簽訂預售屋買賣契約（下稱系 爭契約），當時伊已逾65歲無法向銀行貸款，就此已有風險 意識，故於簽約時要求被上訴人於系爭契約第7條第3項第4 款第1點以手寫方式另立特約事項，言明貸款不足額時，雙 方應磋商付款方式，協商不成解除契約，並加計年息1%返還 價金。又被上訴人所屬銷售人員知悉伊將來貸款定有問題卻 未告知，仍誘使伊簽立記載「無法核貸時應自行補足差額」 等文字之同意書及系爭契約。嗣被上訴人通知伊辦理貸款， 惟因伊年齡超過65歲，且另找伊配偶陳秀珍，亦因其收入太 少不符條件，均遭銀行拒絕貸款，而無法貸款。被上訴人依 約應與伊協商差額部分之付款方式，卻只是一再寄發存證信



函並解除契約，兩造已協商不成，故依系爭契約第7條第3項 第4款第1點約定，應視為雙方解除契約，並加計年息1%返還 價金。退步言，縱認系爭契約業經被上訴人解除，被上訴人 應回復原狀返還伊已給付之價金2,094,000元，被上訴人要 求扣抵違約金1,252,500元，顯屬過高，應予酌減等語。爰 依系爭契約第7條第3項第4款第1點約定、民法第259條、第1 79條規定，求為命被上訴人返還1,252,500元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率1%計算之利息（上 訴人於原審係聲明請求被上訴人給付2,094,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率1%計算之利息 。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴 人應給付上訴人841,500元本息，並駁回上訴人其餘請求。 上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，且於本院追加依 民法第179條之規定為請求權基礎。被上訴人就其敗訴部分 即原審判命給付841,500元本息部分，則未聲明不服，業已 確定）。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄 。（二）上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人1,252,500 元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週利率1%計算之 利息。
二、被上訴人則以：兩造於102年3月9日簽訂系爭契約時，銷售 人員已促請上訴人注意其年齡信用將影響貸款問題，並經上 訴人簽署載明辦理銀行貸款所需具備之條件之同意書（下稱 系爭同意書）。且不動產買受人之年齡即使超過65歲，如果 所得穩定、富於資產，具有還款能力，銀行未必會拒絕貸款 。又系爭契約第7條第3項第4款之約定，係就買受人辦理貸 款但其貸款數額不足之問題，而上訴人稱遭銀行拒絕貸款， 並非貸款不足額之處理事項。嗣上訴人因個人因素無法通過 銀行貸款審核，無法順利辦理貸款，並非系爭契約第7條第3 項第4款第1點所定「不可歸責於雙方」之事由，而係同條款 第3點「可歸責於買方」之事由。另系爭契約第7條第1項、 第2項及第8條之約定，是就工程進行期間繳納工程期款之約 定，不包括銀行貸款部分。上訴人已繳納2,094,000元，所 欠第4期自備款332,000元及可向銀行貸得而未貸得之價金58 4萬元遲未繳納，伊已於104年8月24日、同年9月3日催告上 訴人繳納自備款，以及於104年11月11日、同年11月26日催 告上訴人繳納銀行貸款部分之金額，上訴人置之不理，伊業 於105年1月28日依系爭契約第25條第3項約定通知上訴人解 除契約，並得依該條項約定沒收總價金之15%作為違約金， 系爭契約解除後，伊再委託銷售系爭房地，前後須付14%之 銷售酬佣成本，並支出支出兩次的人事費用、管銷費用、其



他費用，共計3%，成本已達17%。且系爭房地以總價760萬元 再出賣予第三人，另有差價損失75萬元，約為系爭契約總價 835萬元之8.9%。故伊所受成本與差價損失已達系爭契約總 價25.9%，伊沒收15%作為違約金，並無過高等語，資為抗辯 。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第58頁）
㈠兩造於102年3月9日簽立系爭契約，買賣價金為835萬元，被 上訴人已給付2,094,000元（見原審卷第58至100頁、第149 頁）。
㈡上訴人因年齡超過65歲，其配偶陳秀珍因收入不符條件，而 無法以系爭房屋向銀行貸款。
㈢被上訴人於105年1月28日通知上訴人解除契約，並依系爭契 約第25條第3項以總價款之15%即1,252,500元作為違約金（ 見原審卷第9至10頁）。
㈣被上訴人曾通知上訴人領取其已繳納款項扣除違約金後之剩 餘金額，但上訴人迄未領回該部分款項（見原審卷第137頁 ）。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠上訴人因年齡超過65歲等無法以系爭房屋辦理貸款，依約是 屬不可歸責於兩造當事人之事項或可歸責於上訴人所致之事 項？被上訴人有無詐欺上訴人簽立系爭契約及同意書？上訴 人依系爭契約第7條第3項第4款第1點約定，請求被上訴人返 還價金1,252,500元本息，有無理由？ ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例意旨參照）。且解釋私人之契約應通觀全文，並 斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18 年上字第1727號判例意旨參照）。
⒉查上訴人於102年3月9日向被上訴人購買系爭預售房地時， 有簽署系爭同意書，記載：「立同意書人楊志政（下稱立書 人）…已經貴公司（及銷售人員）明確告知承貸金融機構對 辦理銀行貸（借）款之相關條件如下：一般貸款者年齡需 介於20～65歲之範圍內。貸款者之個人信用狀況需無異常 ，且負債比不得過高。需具備基本之還款能力，貸款額度 視客戶收入來源簽核。……若不符合上述相關條件或因可歸 責於立書人之事由，致貸款成數不足或無法核貸時，立書人 同意自行補足其成數不足或無法核貸部份。……」等語（見 原審卷第8頁），是上訴人於簽立系爭契約當時，已另簽署 系爭同意書同意若於貸款時因年齡超過65歲或不具備基本還



款能力，致無法取得金融機構核貸或貸款成數不足時，由其 自行補足其成數不足或無法核貸部分。且上訴人年齡超過可 核貸之年齡或不具備基本還款能力，係上訴人個人償債能力 之事由所致，故屬於可歸責於上訴人之事由。又兩造於102 年3月9日簽立系爭契約，其中第7條「付款時間」第1項約定 ：「本契約買賣總價款買方（即上訴人）同意按附件三所 列付款明細表所載金額、時間及付款方式如期給付…」；第 2項約定：「自備款支付款時間：…」；第3項約定：「 貸款約定（一）辦理貸款…（二）未如期辦理貸款：買方未 依賣方（即被上訴人）通知期限辦理貸款手續…者，視同不 需辦理銀行貸款…（四）貸款不足額：第（一）款前段由賣 方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時，其差額 依下列方式處理：1.不可歸責於雙方時：雙方經磋商後同意 ，貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商 不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價金加計年 息1%返還。2.可歸責於賣方時：賣方應就差額部分，依原承 諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能提供相 同條件時，買方有權解除契約。3.可歸責於買方時：買方同 意於接獲賣方通知之日起30天內一次給付其差額，或經賣方 同意分期給付其差額。…（八）不需辦理銀行貸款：買方如 無需辦理銀行貸款時，應於本預售屋取得使用執照後，所有 權移轉過戶予買方前，於賣方通知之日起七日內，以現金或 即期票據一次付清銀行貸款金額予賣方，逾期未給付或票據 未兌現時，視同買方違約，應依本契約相關約定辦理」等語 （見原審卷第61頁反面、第62頁）。準此，系爭契約就價金 之給付時間，於體系上及文義上已清楚分就「自備款」及「 貸款」約定不同付款時間，並就「貸款」部分，分別上訴人 係「未如期辦理貸款」、「貸款不足額」或「不需辦理銀行 貸款」等情形約定不同處理方法及辦理時間，且若上訴人貸 款金額不足，即貸款金額如少於預定貸款金額時，應視其原 因係屬不可歸責於兩造或可歸責於賣方或買方，而有不同效 力，則於體系上及文義上既已明確為上開之區分，即不應捨 契約文字而更為曲解。故應視上訴人是「未如期辦理貸款」 、「貸款不足額」或「不需辦理銀行貸款」等情形，而有不 同處理方法及付款時間。而所謂「未如期辦理貸款」，依文 義係指未於期限內辦理貸款，亦即完全未經銀行核准貸款之 情形；另所謂「貸款不足額」，系爭契約已載明係指「由賣 方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時」，亦即 上訴人已與銀行談妥貸款金額，但貸款金額少於系爭契約預 定之貸款金額584萬元而言。查本件上訴人因年齡超過65歲



，且其配偶陳秀珍因收入不符條件，而無法以系爭房屋向銀 行貸款乙節，為兩造所不爭執，足認上訴人是完全無法獲得 銀行貸款，而非已洽定銀行辦理，僅銀行核貸之金額少於系 爭契約預定之貸款金額584萬元之情形，故應適用系爭契約 第7條第3項第2款「未如期辦理貸款」之約定，上訴人未依 被上訴人通知期限辦理貸款手續，即視同不需辦理貸款，應 於被上訴人通知之日起7日內，一次付清貸款金額584萬元， 否則即視同上訴人違約，被上訴人得依系爭契約第25條「違 約之處罰」約定辦理。換言之，上訴人係遭銀行拒絕辦理貸 款，不屬於系爭契約第7條第3項第4款所約定已洽定銀行貸 款但貸款金額不足584萬元之情形，亦即本件情形不適用系 爭契約第7條第3項第4款之約定，更何況系爭契約第7條第3 項第4款第1點所謂不可歸責於雙方致貸款不足額，係指其貸 款不足額之原因非因可歸於當事人雙方個人之事由所致者而 言，例如原符合金融機構授信條件，嗣經政府變更金融業者 對不動產買賣之授信條件，致貸款不足額等，然本件上訴人 無法以系爭房地向銀行貸款，屬於可歸責於買方即上訴人之 年齡、還款能力等個人事由所致，根本與系爭契約第7條第3 項第4款第1點所約定之情形不合。
⒊上訴人主張：其於簽立系爭契約時，已意識到逾65歲無法向 銀行貸款，故於簽約時要求被上訴人於系爭契約第7條第3項 第4款第1點以手寫方式另立特約事項，言明貸款不足額時， 雙方應磋商付款方式，協商不成解除契約，並加計年息1%返 還價金等語。惟查，被上訴人辯稱系爭契約第7條第3項第4 款第1點以手寫方式另立約定事項，係其在本件「遠雄龍岡 」建案銷售時所用於所有買賣契約之作業安排，並非因上訴 人要求而當場更改契約文字乙情，業據提出該建案其他戶之 遠雄龍岡預售屋買賣契約書3份為證（見原審卷第140至148 頁），而觀該等契約書第7條第3項第4款第1點「1.不可歸責 於雙方時：」底下，均以直線刪除原印刷字體部分，另以手 寫方式記載：「雙方經磋商後同意，貸款不足額時，雙方另 行磋商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契 約，賣方應將買方已繳價金加計年息1%返還。」等文字（見 原審卷第141、144、147頁），足認此等手寫約定事項，亦 同為被上訴人為與多數人簽立同類型契約所預定之契約條款 ，並非上訴人所稱為因應其個人之特殊情況，雙方所另行磋 商議定之條款。況系爭契約第7條第3項第4款第1點文義上明 白約定係適用於不可歸責於雙方致「貸款不足額」時，方有 適用，上訴人更簽署系爭同意書，明白表示若於貸款時因年 齡超過65歲或不具備基本還款能力，致無法取得金融機構核



貸或貸款成數不足時，由其自行補足成數不足或無法核貸部 分。是上訴人主張系爭契約第7條第3項第4款第1點約定，亦 適用於其因個人年齡或還款能力不足致無法核貸之可歸責於 己之情形，尚非可取。另上訴人主張被上訴人所屬銷售人員 知悉其將來貸款定有問題卻未告知，仍與指定之貸款銀行聯 手，誘使其簽立記載無法核貸時應自行補足差額之系爭同意 書及系爭契約等情，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以 實其說，且上訴人所簽署之系爭同意書已明白告知上訴人銀 行核貸之條件，故其前述主張，自難採信。
⒋綜上，上訴人因貸款時年齡超過65歲，且其配偶因收入不符 條件，而無法以系爭房屋向銀行貸款，並非是已洽定銀行貸 款但貸款成數不足之情形，且係其個人因素所致，屬可歸責 於己之事由，自不適用系爭契約第7條第3項第4款第1點關於 不可歸責雙方致貸款不足額之約定。因此，上訴人主張被上 訴人於其無法獲得銀行核貸時，應依系爭契約第7條第3項第 4款第1點約定與其協商還款方式，卻未依約定為之，並一再 催告其繳款，可見雙方協商不成，即應依該約定視為雙方同 意解除系爭契約，被上訴人應將已繳之價金加計年息1%返還 云云，為不足取。從而，上訴人依系爭契約第7條第3項第4 款第1點約定，請求被上訴人返還已繳價金1,252,500元本息 ，即非有據。
㈡被上訴人依系爭契約第25條第3項約定，解除系爭契約，並 以總價款之15%即1,252,500元作為違約金，有無理由？ ⒈查系爭契約第25條「違約之處罰」第3項、第4項約定：「買 方（即上訴人）違反有關本契約所約定之付款方式、時間者 ，賣方（即被上訴人）得解除契約；解除契約時賣方得沒收 依本契約總價款百分之15計算之金額。但該沒收之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限」、「買賣雙方當事人除依 前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償」等語（見原 審卷第67頁背面），是上訴人違反系爭契約第7條關於付款 方式及時間之約定時，被上訴人得依系爭契約第25條第3項 解除系爭契約，並沒收系爭契約總價款15%計算之金額作為 違約金，且此違約金之約定，屬於損害賠償額預定性質。 ⒉查上訴人以系爭房屋貸款遭銀行拒絕，無法獲得銀行貸款乙 情，詳如前述，故依系爭契約第7條第3項第2款「未如期辦 理貸款」之約定，上訴人未依被上訴人通知期限辦理貸款手 續者，即視同不需辦理貸款，依同條項第8款約定，應於系 爭預售房屋取得使用執照後，於被上訴人通知之日起7日內 ，一次付清貸款金額584萬元，否則即視同上訴人違約，被 上訴人得依系爭契約第25條「違約之處罰」約定辦理，亦如



前述。又系爭預售房屋於104年7月6日取得使用執照，此有 系爭建案使用執照第1頁可憑（見本院卷第116頁）。而被上 訴人於104年11月11日寄送存證信函予上訴人，記載：「… 前經本公司屢次催辦敦請台端配合辦理銀行貸款及對保等相 關手續，然迄今仍未辦理…請台端於函到七日內依…預售屋 買賣契約書第七條第三項之約定，繳清銀行貸款金額新臺幣 伍佰捌拾肆萬元…」等語（見本院卷第42至45頁），是被上 訴人已催告上訴人於期限內辦理貸款，惟被上訴人並未於期 限內辦理銀行貸款，依約視同不需要辦理銀行貸款。被上訴 人復於系爭預售房屋104年7月6日取得使用執照之後，即104 年11月26日寄送存證信函予上訴人，再次催告上訴人於7日 內應繳清銀行貸款金額584萬元，如逾期被上訴人將依系爭 契約第25條第3項違約條款辦理等語（見本院卷第42至45頁 ），然被上訴人仍未於期限內繳清584萬元，依系爭契約第7 條第8項約定，被上訴人得依系爭契約第25條第3項約定解除 系爭契約。因此，被上訴人於105年1月28日寄送存證信函予 上訴人，表示依系爭契約第25條第3項約定解除系爭契約， 並沒收系爭契約總價款15%計算之金額1,252,500元（計算式 ：8,350,000元×15%＝1,252,500元〈見本院卷第46、47頁 〉，未超過上訴人已繳納之價款2,094,000元）作為違約金 ，自屬有據。
㈢系爭契約第25條第3項約定之違約金，是否過高？上訴人依 民法第179條規定，請求被上訴人返還應酌減之違約金1,252 ,500元本息，有無理由？
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。又當事 人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀 況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人 可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者， 亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠 償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損 害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院 88年度台上字第1968號判決參照）。
⒉查被上訴人業於105年1月28日依系爭契約第25條第3項約定 解除系爭契約，且依約從上訴人已繳納之價款2,094,000元 中沒收系爭契約總價款15%計算之1,252,500元作為違約金， 而此違約金約定屬損害賠償總額預定性，已如前述。又被上 訴人辯稱其與遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房地 產公司）就「遠雄龍岡」之不動產銷售簽訂委託銷售契約書



，依該委託銷售契約第6條第1款約定「乙方（即遠雄房地產 公司）銷售酬佣以甲方（即被上訴人）通知乙方銷售價格之 7%計算」；及第4款約定「客戶（買方）簽訂買賣契約前退 訂（戶）時，其訂金由甲方負責返還；簽約後解約者，由甲 方依據買賣契約之約定自行處理」。系爭契約解除後，仍在 委託銷售期間，故被上訴人仍委託遠雄房地產公司再行銷售 ，前後須付14%之銷售酬佣成本，並支出兩次的人事費用、 管銷費用、其他費用，共計3%，成本已達17%，已逾違約金 約定之15%。且系爭房地經其透過遠雄房地產公司於105年11 月25日以總價760萬元再出賣予第三人，另有差價損失75萬 元，約為系爭契約總價835萬元之8.9%。故其所受成本與差 價損失已達系爭契約總價25.9%，其沒收15%作為違約金，並 無過高等情，並提出前述委託銷售契約書、再行出賣之成屋 買賣契約書為證（見本院卷第73至84頁）。經查，被上訴人 將系爭房地再行出賣之價格為760萬元（見本院卷第78頁） ，與系爭契約之價款835萬元，相差75萬元，且需再次支付 委託銷售之酬佣532,000元（760萬元×7%＝532,000元）， 足認其因上訴人違約至少受有1,282,000元之損害（750,000 ＋532,000＝1,282,000元），顯然高於約定違約金1,252,50 0元，自難認該違約金約定有過之情事。且內政部公布之預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第1條第24項第4 款規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣 方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五 ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳 價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷第54頁 ），內載之賣方解約違約金之計算方式不得高於房地總價15 %，足見系爭契約所約定賠償房屋總價15%之違約金，並無高 於一般行情，而無過高之虞。因此，上訴人抗辯依系爭契約 約定以契約總價15%計算違約金過高，請求酌減云云，委無 可採。
⒊據上所陳，系爭契約第25條關逾違約金之約定，並無過高之 情事，上訴人請求酌減違約金，並依民法第179條規定，請 求被上訴人返還已沒收之違約金1,252,500元本息，並非有 據。
㈣上訴人依民法第259條規定，請求被上訴人返還已繳價款 1,252,500元本息，有無理由？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之； 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民 法第259條第1款、第2款定有明文。查被上訴人業於105年1



月28日依系爭契約第25條第3項約定解除契約，兩造依民法 第259條規定，互負回復原狀之義務。又上訴人業已給付被 上訴人價金2,094,000元，此為兩造所不爭執，惟被上訴人 依系爭契約第25條第3項約定，得沒收契約總價款15%之違約 金1,252,500元（8,350,000元×15%＝1,252,500元），故除 上開違約金外，被上訴人自上訴人處所取得之價金841,500 元（2,094,000－1,252,500＝841,500），仍應返還予上訴 人。而原審判決已判命被上訴人應返還上訴人841,500元， 及自105年4月16日起至清償日止，按週年利率1%計算之利息 （此部分被上訴人未上訴，業已確定）。因此，上訴人依民 法第259條規定，請求被上訴人再返還遭被上訴人依違約金 相關約定沒收之價款1,252,500元本息，洵非有據。五、綜上所述，上訴人依系爭契約第7條第3項第4款第1點約定、 民法第259條規定，請求被上訴人應再給付上訴人1,252,500 元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週利率1%計算之 利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判 決，所持理由雖與本院有部分不同，惟結論並無二致，仍應 予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。另上訴人追加依民法第179條之規定為 同一聲明請求部分，亦為無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 邱靜琪
法 官 賴秀蘭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 林淑貞