臺灣高等法院民事判決 106年度上字第312號
上訴人即附
帶被上訴人 楊碧玲
總瑩建設股份有限公司
上一人 之
法定代理人 張廖貴裕
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
被上訴人即
附帶上訴人 陳士紘
訴訟代理人 陳虹均律師
鄧湘全律師
上一人之
複代理人 洪國華律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106 年
1 月13日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第986 號第一審判決提
起上訴，被上訴人提起附帶上訴，並為訴之追加，本院於106 年
6 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決所命給付超逾「上訴人應於被上訴人將桃園市○○區○○段○○○○號建物（權利範圍全部）所有權移轉登記予上訴人總瑩建設股份有限公司、及將坐落桃園市○○區○○段○地號土地（權利範圍十萬分之三十六）所有權移轉登記予上訴人楊碧玲之同時，給付被上訴人新臺幣貳佰柒拾萬貳仟零肆元，及其中新臺幣壹佰柒拾壹萬元按附表所載利息起算日、週年利率計算之利息」部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴、追加之訴併假執行之聲請均駁回。第一審命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審關於上訴部分之訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。第二審關於附帶上訴及追加之訴訴訟費用部分，均由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部份
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。查被上訴人 即附帶上訴人陳士紘（下稱被上訴人）起訴聲明原請求上訴
人即附帶被上訴人總瑩建設股份有限公司、楊碧玲（下分別 稱為總瑩公司、楊碧玲，合稱為上訴人）應各給付被上訴人 新臺幣（下同）328 萬2018元（含買賣價金171 萬元、違約 金91萬5000元、代墊款14萬6004元、遲延利息50萬3505元、 民國105 年度之房屋稅5747元及地價稅1762元）本息之不真 正連帶責任（見原審卷第108 頁至110 頁）；嗣於本院審理 中為訴之追加，請求上訴人應各給付其所繳納之106 年度房 屋稅9816元本息之不真正連帶責任（見本院卷第146 頁）， 核其追加之訴與原訴，二者主張之基礎事實係屬同一即兩造 間買賣契約是否合法解除暨解除後所生法律關係等同一基礎 事實，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部份
一、被上訴人起訴主張：伊之母親即訴外人王美云因購買坐落桃 園市○○區○○段0 地號土地上之「湯城世紀甲區編號B22 棟7 樓」預售屋（嗣編為桃園市○○區○○段000 ○號建物 ，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其基地（同段6 地號土 地權利範圍10萬分之36，下稱系爭土地），而於99年12月20 日分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂大樓房屋預定買賣合約書（ 下稱系爭房屋合約）及大樓土地預定買賣合約書（下稱系爭 土地合約，與系爭房屋合約併稱為系爭二合約），約定房屋 價金213 萬元、土地價金397 萬元，合計總價610 萬元，且 依系爭房屋合約第29條地系爭土地合約第12條約定，系爭二 合約具有連帶不可分性應共同履行，任何一部分不履行時視 同全部違約，解約時視為全部解除，嗣經買賣雙方同意，由 伊承擔系爭二合約之權利義務（以下如無特別表明，就被上 訴人承擔契約前之買方，仍以被上訴人稱之）。又伊迄今陸 續繳納買賣價金共171 萬元，及規費、契稅、代書費、火險 等代墊款計14萬元6004元（下稱代墊款），並另繳付105 年 度房屋稅5747元、地價稅1762元。又依系爭房屋合約第15條 第1 、2 項約定，總瑩公司應於102 年12月15日完成主建物 附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照，惟其 並未依約於102 年12月15日前完工，且遲至104 年8 月10日 方取得使用執照，遲誤取得使用執照時間已逾6 個月，被上 訴人遂依系爭房屋合約第26條第1 項約定，於105 年4 月1 日以存證信函通知上訴人解除系爭二合約，並經總瑩公司、 楊碧玲分別於105 年4 月7 日及同年月6 日收受。系爭二合 約既經解除，總瑩公司、楊碧玲自應本於不真正連帶債務關 係，依系爭房屋合約第26條第1 項、系爭土地合約第9 條約 定返還伊繳納之房地價款已付價金171 萬元，及按附表所載 各期金額及日期起算至清償日止按附表所列之台灣銀行基本
放款利率計算之利息，並賠償房地總價款15% 之違約金91萬 5000元，及分別自105 年4 月19日起至清償日止按年息5 ﹪ 計算之利息。又總瑩公司曾向伊代收規費、契稅、代書費、 火險等代墊款共計14萬6004元，及伊已繳納105 年房屋稅57 47元及地價稅1762元，依民法第259 條第1 款、第2 款、第 179 條規定，上訴人亦應依不真正連帶債務關係返還代墊款 14萬6004元及各自受領時起按年息5 ﹪計算之利息，以及返 還房屋稅5747元、地價稅1762元暨法定遲延利息。另上訴人 既逾期未完工，自應依系爭房屋合約第15條第2 項約定給付 每逾一日按已繳房屋價款萬分之五計算之遲延利息即50萬35 05元及法定遲延利息，且亦屬不真正連帶債務。並於原審求 為判決：㈠總瑩公司、楊碧玲應各給付被上訴人328 萬2018 元；及其中171 萬元按附表所載「各期已付價金總額」及利 息起算日起至清償日止按附表所載週年利率計算之利息、其 中91萬5000元自105 年4 月19日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息、其中4 萬6004元自102 年7 月28日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息、其中10萬元自102 年10月26日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息、其中5747元自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ﹪計算之利息、其 中50萬3505元自105 年7 月5 日起至清償日止按年息5%計算 之利息、及其中1762元自105 年11月25日追加暨變更訴之聲 明狀送達後之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡前 開聲明，如任一上訴人已為給付，另名上訴人於其給付範圍 內，免除給付之義務。㈢並願供擔保請准宣告假執行。【原 審判決總瑩公司、楊碧玲應於被上訴人將系爭房屋、系爭土 地所有權分別移轉登記予總瑩公司、楊碧玲之同時，分別給 付被上訴人各270 萬9513元（即買賣價金171 萬元+ 違約金 91萬5000元+ 代墊款7 萬7004元+105年度房屋稅5747元+105 年度地價稅1762元），及其中171 萬元按附表所載「各期已 付價金」及「利息起算日」起至清償日止按附表所載週年利 率計算之利息。前開給付如任一上訴人為給付，另一人於其 給付範圍內免給付義務，而駁回被上訴人其餘之訴。總瑩公 司、楊碧玲就其敗訴部分全部提起上訴。被上訴人就其敗訴 部分其中6 萬9000元（即代墊款中之契稅4 萬1000元、代書 及規費2 萬8000元）本息部分提起附帶上訴，並為前揭訴之 追加。至被上訴人原審請求超逾上開附帶上訴部分，業據原 審判決駁回，未據其聲明不服，非本院審理範圍】。並於本 院答辯聲明：上訴駁回；及附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁 回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，總 瑩公司應再給付被上訴人6 萬9000元，並自102 年10月26日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上開廢棄部分 ，楊碧玲應再給付被上訴人6 萬9000元，並自102 年10月26 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前二項請求 於6 萬9000元範圍內，如任一上訴人為給付時，其他上訴人 於其給付範圍內，免除其給付責任。㈤願供擔保，請准宣告 假執行。追加之訴聲明：總瑩公司、楊碧玲應各給付被上訴 人9816元，及自追加訴訟狀繕本送達之翌日即106 年6 月2 日起至清償日按年息5 ﹪計算之利息；如任一人為此項給付 ，另一人於給付範圍內免給付義務
二、上訴人則均以：被上訴人僅受讓系爭二合約之債權，並無承 擔契約，自無解除契約之權利。且系爭房屋合約既約定總瑩 公司於102 年12月15日前未取得使用執照，且逾期6 個月以 上者，被上訴人即得解除，可知被上訴人於103 年6 月16日 即可向上訴人主張解約，然上訴人卻仍於103 年9 月15日、 104 年9 月7 日繳納期款，且迄總瑩公司於104 年8 月10日 取得使用執照，並於104 年12月29日將系爭房地所有權移轉 登記予被上訴人，被上訴人仍未表示反對，堪認上訴人已經 依債之本旨提出給付，被上訴人亦已經受領給付，其解除約 已歸於消滅，自不得再主張解除契約，否則有違誠信原則。 然被上訴人竟遲至105 年4 月1 日始發函解除契約，且無先 行定期催告伊等履行，自不生解約之效力。又系爭二合約為 聯立關係，並非不真正連帶債務關係，上訴人不負不真正連 帶給付責任；且本件遲延原因僅發生於系爭房屋合約之當事 人總瑩公司，與系爭土地合約之當事人楊碧玲無關，被上訴 人所繳納之價款均為系爭土地合約之土地價款，收取人僅為 楊碧玲；則總瑩公司不負返還價金之義務，被上訴人亦不得 請求楊碧玲賠償違約金；縱認上訴人應賠償違約金，其違約 金僅得按房屋價款213 萬元之15 %計算，且該違約金性質屬 損害預定性之違約金，而被上訴人所受損害僅為已繳價款之 利息損失，其請求之違約金高達91萬5000元，顯然過高，應 予酌減。至被上訴人所繳納之代墊款14萬6004元部分，係由 總瑩公司預先收取，與楊碧玲無涉，且依系爭房屋合約第23 條第1 項約定，本應由買方被上訴人負擔。況其中契稅4 萬 1000元、代書及規費2 萬8000元部分，已用於移轉系爭房地 所生之相關費用。而系爭房地既已移轉登記予被上訴人所有 ，其後所生之房屋稅及地價稅本應由其負擔，被上訴人履行 其公法上之義務繳納稅金，並繳付予稅捐機關，上訴人自無 不當得利，系爭二合約如已解除，被上訴人應得自行申請退 稅，自不得於本件為請求等語，資為抗辯。並於本院上訴聲 明：㈠原判決不利於總瑩公司、楊碧玲部分廢棄。㈡上開廢
棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另 就附帶之訴及追加之訴答辯聲明：㈠附帶上訴及追加之訴均 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、經查，被上訴人主張：訴外人王美云於99年12月20日因買受 系爭房地即湯城世紀預售建案甲區編號B22 棟7 樓房屋及其 基地，分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋合約、系爭土 地合約，約定房屋價款213 萬元、土地價款397 萬元，房地 總價610 萬元，王美云已繳納價金共計171 萬元、代墊款14 萬6004元；又系爭房屋合約第10條第1 項約定：「本預售屋 之建築工程，自民國100 年12月31日前開工，並於民國102 年12月15日以（前）完成主建物附屬建物及使用執照所定之 必要設施，並取得使用執照」，惟總瑩公司迄至104 年8 月 10日方取得使用執照，遲延完工日數為603 日之事實，已為 上訴人所不爭執（原審卷第101 頁背面），並有系爭二合約 、暫繳款收據、繳款證明單、匯款單等件可稽（原審卷第13 頁至34頁、39頁至40頁背面、96頁至100 頁），堪認實在。四、又被上訴人主張：伊於102 年10月6 日經買賣雙方同意而承 擔系爭二合約，並於105 年4 月1 日以上訴人逾期取得使用 執照為由，寄發存證信函通知上訴人解除系爭二合約，上開 存證信函分別經總瑩公司、楊碧玲於105 年4 月7 日、105 年4 月6 日收受，而生解除契約之效力，伊自得請求總瑩公 司、楊碧玲各返還已付價金、代墊款、稅款及給付違約金， 渠等並應就上開款項之給付負不真正連帶責任等情，則為上 訴人否認，並以前揭陳詞為辯。茲查：
㈠首按當事人於言詞辯論時，對於他造提出之事實及證據，應 為承認與否之陳述；而民事訴訟法第280 條第1 項規定所謂 視同自認，係指對他造主張之事實，消極的不表示意見之不 爭執而言，倘已於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、 受託法官前積極明確表示對他造主張之事實「不爭執」或「 無意見」者，其性質當屬自認，法院自得以此作為裁判之基 礎（最高法院102 年度台上字第2187號民事裁判意旨參照） 。本件被上訴人陳稱其業經買賣雙方同意而承擔系爭二合約 乙節，已據提出由其寄發予總瑩公司、楊碧玲之存證信函記 載：「本人之母親王美云…於民國99年12月20日與貴公司及 楊碧玲簽立大樓房屋預定買賣合約書、大樓土地預定合約書 ，…本人之母親王美云將前開買賣契約之權利義務轉讓予本 人，並已通知貴公司及楊碧玲。」等語為證（原審卷第35頁 正背面），且為上訴人於原審所不爭執，更自行將之列為不 爭執事項，此有其105 年8 月3 日民事答辯狀、105 年11月
1 日爭點整理狀足參（見原審卷第61頁背面、101 頁背面） ；嗣原法院承審法官於105 年11月10日辯論期日將被上訴人 承擔系爭二合約之權利及義務一節列為本件不爭執事項，亦 據兩造在庭表示同意（見原審卷第106 頁背面），堪認被上 訴人此部分主張可採。上訴人於本院雖否認被上訴人承擔系 爭二合約，抗辯：其僅為受讓債權而已云云，惟上訴人在原 審既已不爭執被上訴人承擔系爭二合約之事實，已構成自認 ，其復未提出任何事證證明其前開自認事項與事實不符並主 張撤銷自認，即應受拘束，不得再行爭執，上訴人前揭抗辯 ，自不足採取。
㈡系爭二合約業經被上訴人合法解除：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。觀諸系爭房屋 合約第29條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，並 與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙方所定 土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約 日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合 約時視為全部解除。」，及系爭土地合約第12條第1 項約定 ：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力， 並與本約所座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶 不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份 不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」等內 容（見原審卷第17頁背面、第30頁背面），可見兩造於締約 時已約定系爭房屋合約與土地合約間具有連帶不可分性，應 共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭 房屋、土地合約屬聯立契約，具有連帶不可分性，是於解除 契約時，亦視為全部解除，洵無疑義。
⒉次查，依系爭房屋合約第15條第1 項本文約定：「本預售屋 之建築工程，自民國99年4 月30日前開工，並於民國102 年 12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施 ，並取得使用執照…」、同條第2 項約定：「賣方如逾前款 期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲 延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違
約，雙方同意依第二十六條第一款違約之規定辦理。」、第 26條第1 項約定：「賣方違反第十五條第二項及第二十四條 第一、二項規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將 買方已繳之房屋價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率 為準）全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十 五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限。」等內容（見原審卷第15頁背面、第17頁背面）， 足見總瑩公司依約應於102 年12月15日以前完成主建物附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，若其逾 期6 個月仍未完工並取得使用執照，被上訴人即得解除系爭 房屋合約。又總瑩公司遲至104 年8 月10日始取使用執照乙 情，已如前三所述，堪認總瑩公司確有逾期6 個月未完工並 取得使用執照之情事，則被上訴人自得依系爭房屋合約第26 條第1 項規定解除系爭房屋合約，且依前揭系爭房屋合約第 29條前段、土地合約第12條第1 項約定，系爭土地合約亦視 為全部解除。經查，被上訴人業於105 年4 月1 日以存證信 函向上訴人為解除系爭二合約之意思表示，並經總瑩公司、 楊碧玲分別於105 年4 月7 日及同年月6 日收受一情，已有 存證信函及回執可證（原審卷第35頁至37頁背面），且為上 訴人不爭執（原審卷第101 頁背面、106 頁背面），從而被 上訴人主張系爭二合約已合法解除，核自非無據。 ⒊上訴人雖辯稱：總瑩公司已於104 年8 月10日取得使用執照 ，之後被上訴人逾103 年9 月15日、104 年9 月7 日依約繳 納二期價金16萬元、4 萬元，及逾104 年9 月15日辦理停車 位變更，伊等復已於104 年12月29日將系爭房地所有權分別 移轉登記予被上訴人，已依債之本旨提出給付，被上訴人亦 已受領，解除權應歸於消滅。被上訴人迄至105 年4 月1 日 始寄發存證信函為解約，不生解除契約之效力，且違反誠信 原則云云，並援引系爭房屋合約附件、系爭土地合約附件 ㈠之記載為憑（原審卷第26頁、31頁）。惟按因給付遲延所 生之法定解除權，如債務人於他方行使解除權以前，已依債 務本旨提出給付，解除權固歸於消滅，但此項法則，於約定 解除權並不適用。約定解除權之消滅原因，應依成立約定解 除權之契約決定之，而該契約是否為定期行為（非於一定時 期為給付，不能達其契約之目的者），則非所問。申言之， 約定解除權不因債務人為給付或給付之提出而當然消滅，其 消滅與否，應依解除權成立契約之內容及趣旨決定之（最高 法院78年度台上字第2177判決意旨參照）。查系爭房屋合約 第15條第1 、2 項、第26條第1 項之內容，係由總瑩公司單 方事先擬定、製作，就預售屋未如期完工取得使用執照，在
遲延完工未逾6 個月者，特別為保留解除權之約定，於遲延 逾6 個月以上時，方予買方解除契約之權利，此項約定解除 權既無任何總瑩公司提出給付後，買方原已取得之解除權即 歸於消滅之記載，在風險負擔之分配上顯已有特別考量，制 訂系爭房屋合約者總瑩公司以此為辯，本無可採。又酌以系 爭房屋為預售屋，是否準時完工、交屋，影響被上訴人之生 活規劃甚鉅，且總瑩公司遲至104 年8 月10日始取得使用執 照，距兩造約定之102 年12月15日已拖延長達1 年8 個月， 情節嚴重，難達契約目的等情，應認總瑩公司雖已於104 年 8 月10日取得使用執照，仍不能使被上訴人已取得之約定解 除權消滅。且被上訴人或其前手於總瑩公司遲延取得使用執 照後，雖仍有給付分期價金及辦理變更車位之舉，然審酌被 上訴人於取得約定解除權後，究竟是否行使或何時行使其權 利，乃取決於被上訴人自行權利行使，則其於行使權利前之 猶豫期間，為避免陷於違約之窘境，乃配合合約續為履行， 自不能解為已無意解除契約，亦與拋棄解除權顯然有別。系 爭二合約所約定之解除權行使既無約定期限，上訴人亦未依 民法第257 條催告被上訴人確答是否解除契約，自難認被上 訴人或其前手之解除權已因此而消滅。再者，系爭房地所有 權業於104 年12月29日移轉登記予被上訴人，固有系爭房地 所有權狀可稽（原審卷第71、72頁），且為被上訴人不爭執 （原審卷第106 頁背面），然被上訴人陳稱：辦理不動產移 轉登記及銀行貸款等相關授權文件，皆係於100 年簽約時即 已先行簽立，總瑩公司遲延履約後未通知伊即逕行辦理所有 權移轉登記手續及銀行貸款程序，迄至銀行通知要行撥款時 ，伊始知上訴人已自行辦理所有權移轉登記，伊隨即向銀行 表示拒絕貸款等語，乃上訴人所不否認，並陳稱：稅捐繳納 完畢之後就可以辦理過戶，在實務上也不需要通知買方；依 契約約定，在取得使用執照後即可直接移轉過戶，伊等確實 是依對方於簽約時之授權直接辦理移轉登記，不需通知對方 ，亦無通知，但銀行在為撥款通知時，即遭對方拒絕，導致 貸款手續並未完成等語（見原審卷第106 頁、本院卷第282 至283 頁），足見被上訴人主張：系爭房地所有權移轉登記 至伊名下時，伊確實並未知情，是迄銀行通知要行貸款撥款 時始為知悉，並隨即向銀行表示拒絕，因而未完成抵押貸款 程序，伊並無積極受領或協力上訴人提出移轉所有權登記之 給付等語，要屬有據，自不能僅因系爭房地已移轉登記予被 上訴人，即認已存有使上訴人相信被上訴人已不為解除契約 之信賴事實。復按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其 取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。所
謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最 高法院47年台上字第511 號判例意旨參照）。本件系爭房地 之所有權雖經移轉登記，惟上訴人亦自承：迄今尚未辦理交 屋程序（見本院卷第107 頁），則上訴人是否已將買賣契約 所負之義務全部履行完畢，實非無疑，則其以其業已履行債 務完畢為由而對抗被上訴人主張行使約定解除權云云，亦乏 所據。是經綜合上開各情，並衡酌系爭房屋合約之內容、旨 趣，及總瑩公司違約之情節、對被上訴人權利之影響程度， 應認總瑩公司雖已於104 年8 月10日取得使用執照及於104 年12月29日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，仍不能 使被上訴人本於系爭房屋合約已取得之解除權消滅，且被上 訴人依系爭房屋合約第26條第1 項規定解除契約，亦無上訴 人所稱違反誠信原則之情形，上訴人此部分辯解自非可採。 ⒋上訴人雖又辯稱：被上訴人並未依民法第254 條之規定先行 催告，即解除系爭二合約，並非合法云云。然按民法第254 條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間 ，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定 解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附 解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不 許。又契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外， 倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之 權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情 事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之 限制（最高法院86年度台上字第3165號、102 年度台上字第 1516號判決意旨參照）。本件依系爭房屋合約15條第1 、2 項、第26條第1 項前揭約定內容，可知被上訴人與總瑩公司 已約明系爭房屋合約在逾期完工逾6 個月者，則視同賣方違 約，允許買方得逕解除契約，即在約定買方得於賣方給付遲 延時，毋須依照民法第254 條之規定催告，即得逕行解除契 約之權利，則上訴人徒以被上訴人未依民法第254 條之規定 催告伊履行債務，其解除契約不合法云云，顯然混淆法定解 除權與約定解除權之行使要件，並不可採。
⒌綜上，總瑩公司未於102 年12月15日以前完成系爭建案並取 得使用執照，而係遲至104 年8 月10日始取使用執照，其確 有逾期6 個月未完工之情事，被上訴人依系爭房屋合約第26 條第1 項約定解除系爭房屋合約，系爭土地合約於系爭房屋 合約解除時亦視為解除。被上訴人主張系爭二合約業經合法 解除，誠屬有據，應堪採取。
㈢被上訴人復主張系爭二合約既經合法解除，其自得請求總瑩 公司、楊碧玲各自返還房地價金、代墊款、稅款及給付違約
金，其二人並應就前揭款項之給付負不真正連帶責任等情， 惟既經上訴人否認，茲再就被上訴人前揭各項請求及上訴人 給付之方式判斷如下：
⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務。無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有 規定者為限，民法第272 條定有明文；是以連帶債務，必當 事人間有明示或法律有規定，始能成立。又按不真正連帶債 務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人 之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任 ，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同 免其責任（最高法院97年度台上字第453 號判決意旨參照） ；是以不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各 債務具有客觀之同一目的所致，各債務人間並無主觀之關聯 。查本件被上訴人與總瑩公司、楊碧玲分別簽訂之系爭房屋 合約第29條、系爭土地合約第12條第1 項分別約定：「本約 之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約 所座落基地之買賣雙方所訂『土地預定買賣合約書』具連帶 不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份 不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」、「本 約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本 約所座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不 可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不 履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，核並未 明示總瑩公司、楊碧玲就系爭二合約各負全部給付之連帶責 任（原審卷第17頁背面、第30頁背面），而係本於系爭二合 約必須同時履行，被上訴人始能取得系爭房屋及坐落系爭土 地完整產權之目的，系爭房屋合約、土地合約任一合約不成 立、無效或解除，均不能達其契約目的，為避免被上訴人無 法實現其簽訂系爭房屋、土地合約之利益，故明定系爭房屋 合約與土地合約「具連帶不可分性應共同履行」，是以所謂 「具連帶不可分性」，係指系爭二合約之存續具有不可分性 質且應同其命運而言，與總瑩公司、楊碧玲所應負契約給付 之責任，顯然無關。又系爭房屋合約、土地合約出賣人既有 不同，則基於債權相對性原則，總瑩公司、楊碧玲本應各自 就所簽訂之契約負履行責任；然細繹系爭房屋合約第29條及 系爭土地合約第12條約定意旨既明示系爭房屋與系爭土地合 約具「連帶不可分性應共同履行」，顯係在強調系爭二合約 係屬聯立之性質，已約明總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土 地合約應負共同履行責任。堪認總瑩公司、良幣零各自均無 庸對系爭房屋合約及系爭土地合約負全部給付責任，而應本
於兩造三方之約定對系爭二合約負共同給付責任，此再由上 開契約約款，從未約明總瑩公司同時負有交付土地之義務， 以及楊碧玲同時負有交付房屋之義務，益徵明白。則被上訴 人主張：上訴人對系爭二合約之履行應負不真正連帶責任云 云，顯屬無據。又系爭二合約上開條款僅約定「共同履行」 之共同給付責任，然契約債務之履行，於解釋上自應包括於 債務不履行時之違約賠償責任及解除契約回復原狀之義務在 內。從而關於被上訴人主張解除系爭二合約後之回復原狀返 還價金，乃至於所收受代墊款之返還，或應負之違約金責任 ，無論係本於系爭房屋合約或系爭土地合約所發生，均應依 約由上訴人共同履行，其理至明。再按數人負同一債務或有 同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應各平均分擔或分受之。其給付本不可分而變為可分 者亦同，民法第271 條定有明文。總瑩公司、楊碧玲就被上 訴人解除系爭二合約後所生價款、其他費用之返還，以及違 約金給付等義務，既應依系爭房屋合約第29條、系爭土地合 約第12條第1 項約定共同履行即應負共同給付之責任，且關 於系爭房地價款、其他必要或有益費用、違約金等債務，其 給付既屬可分，自應由總瑩公司、楊碧玲共同給付即平均分 擔各該債務，洵堪認定。
⒉房地價金171萬元部分：
⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。由他方所受領 之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之。又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高 者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第259 條第1 款、第2 款、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。又 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。同法第17 9 條亦有規定。又「賣方（即總瑩公司）違反第十五條第二 項及第二十四條第一、二項規定者，買方（即被上訴人）得 解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延 利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方…」、 「…解約時賣方（即楊碧玲）除應將買方（即被上訴人）已 繳之土地價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準） 全部退還買方外」，系爭房屋合約第26條第1 項、系爭土地 合約第9 條亦約定甚明（原審卷第17頁背面、第30頁背面） 。查被上訴人以總瑩公司未於102 年12月15日前取得使用執 照，且已逾6 個月，違反系爭房屋合約第15條約定，乃於10
5 年4 月1 日依系爭房屋合約第26條第1 項、第29條約定解 除系爭二合約，業詳前述，又被上訴人或其前手係於附表所 載「支付時間」交付如「各期已付價金」所載之價金，合計 給付價金171 萬元，各期臺灣銀行放款利率則如附表「週年 利率」所載，此有系爭土地合約付款明細、臺灣銀行存（放 ）款牌告利率、繳款證明書可證（見原審卷第31至32頁、38 頁、96頁至100 頁），系爭土地合約既經解除，被上訴人自 得依前揭規定訴請返還價款171 萬元，並加計自受領時即如 附表「支付時間（即利息起算日）」起按附表所示「週年利 率」為計算之遲延利息，且應依前開說明，由總瑩公司、楊 碧玲負共同給付之責任。被上訴人超逾上開部分之請求，則 屬無據，不應准許。
⒊違約金91萬5000元：
查被上訴人主張上訴人應依系爭房屋合約第26條第1 項及系 爭土地合約第9 條約定給付按房地總價15﹪計算之違約金計 91萬5000元等語，雖經上訴人否認，然查： ⑴按系爭房屋合約第26條第1 項約定：「賣方（即總瑩公司） 違反第15條第2 項及第24條第1 、2 項規定者，買方（即被 上訴人）得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋 價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還 買方外，並應同時賠償房屋總價款15﹪之違約金…」（原審 卷第17頁背面）。且查總瑩公司未依系爭房屋合約第15條第 2 項約定於102 年12月15日前取得使用執照，且係於逾6 個 月後之104 年8 月10日始取得使用執照，已如前述，總瑩公 司既違反系爭房屋合約第15條第2 項約定，自應依第26條第 1 項約定賠償按房屋總價款15﹪計算之違約金，並應以被上 訴人已繳之買賣價金為上限。且依前揭說明，此項違約金並 應由總瑩公司與楊碧玲負共同給付責任。
⑵次按系爭土地合約第9 條約定：「…倘賣方不依約交付土地 經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交付土地或賣方不 賣時，買方得解除本合約，解約時賣方除應將買方已繳之土 地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退 還買方外，並應同時賠償土地總價款15﹪之違約金，但該賠 償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限…」，有系爭 土地合約足稽（見原審卷第30頁背面），可知關於系爭房屋 執照之逾期取得，並非系爭土地合約第9 條所約定之違約事 由。惟依系爭房屋合約第29條、土地合約第12條第1 項既已 明確約定，系爭二合約具連帶不可分性應共同履行，任何一 部分不履約時視同全部違約（見原審卷第17頁背面、30頁背 面），是總瑩公司違反系爭房屋合約第15條第1 項約定，遲
至104 年8 月10日始取得使用執照，自屬違約，依「任何一 部分不履約時視同全部違約」之約定，自應視同系爭土地出 賣人楊碧玲亦已違反系爭土地合約全部，應依系爭土地合約 第9 條約定賠償按土地總價款15﹪之違約金，並應以被上訴 人已繳之土地價金為限，且依前揭說明，此項違約金給付之 義務，並應由楊碧玲與總瑩公司共同履行，亦甚灼然。 ⑶承上，被上訴人可得依系爭房屋合約第26條第1 項及系爭土 地合約第9 條請求按房屋及土地總價款15﹪計算違約金，應 各為31萬9500元（計算式：房屋價款2,130,000 ×15％＝31 9,500 ）、59萬5500元（計算式：土地價款3,970,000 ×15 ％＝595,500 ），均未逾已繳之買賣價金。從而被上訴人依 系爭買賣合約第26條第1 項、系爭土地合約第9 條約定，可 得請求之違約金計為91萬5000元，並應由總瑩公司、楊碧玲 負共同給付責任。
⑷上訴人雖抗辯：被上訴人請求之違約金過高應予酌減云云。 然查依系爭房屋合約第26條第3 項約定：「買賣雙方當事人 除依前2 款之請求外，不得另行請求損害賠償」（原審卷第 17頁背面），可知上開違約金應屬損害賠償預定性質。復參 酌內政部於99年8 月16日修正公布之預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項第24條第2 款之規定，違約金不得低
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