履行契約
臺灣高等法院(民事),重上字,105年度,791號
TPHV,105,重上,791,20170726,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第791號
上　訴　人　祐生鋁業有限公司
法定代理人　林文來　
訴訟代理人　王永森律師
　　　　　　蔡慧貞律師
被上訴人　　陳得福　
訴訟代理人　林嫦芬律師
　　　　　　林宜家律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國105 年7
月19日臺灣新北地方法院104 年度重訴字第693 號第一審判決提
起上訴，並為訴之變更，本院於106 年7 月5 日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸仟伍佰玖拾伍萬零伍佰元，及自民國一百零六年一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣貳仟壹佰玖拾捌萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣陸仟伍佰玖拾伍萬零伍佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項 但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。查上訴人於原審主 張兩造間簽立不動產買賣契約書，惟被上訴人並未依約履行 塗銷抵押權及土地所有權移轉登記之義務，依民法第349 條 、第348 條及契約約定，聲明請求：㈠被上訴人應將坐落新 北市○○區○○段○○○段000 ○0 地號土地（面積1982平 方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）銀行開具之部分不 動產抵押權塗銷同意書交付與上訴人。㈡被上訴人應將系爭 土地移轉登記並交付於上訴人。㈢被上訴人應給付自民國10 4 年9 月4 日起至履行前開一、二項給付之日止，按日給付 上訴人新臺幣（下同）3 萬3000元。㈣上訴人願供擔保以代 釋明，請准宣告假執行。經原審判決其全部敗訴，上訴人提 起上訴後，於106 年1 月23日主張解除買賣契約，而依契約 約定、民法第259 條第1 款規定及不當得利法律關係，請求 被上訴人返還已付買賣價金，爰變更其聲明為：㈠被上訴人 應給付上訴人6595萬0500元，及自民事更正上訴聲明暨準備 二狀送達被上訴人翌日即106 年1 月24日起至清償日止，按



年息5%計算之利息。㈡上訴人願供擔保請准宣告假執行（見 本院卷一第111 頁、本院卷二第36頁正反面）；核其變更前 後均係本於被上訴人是否違反兩造間所簽立之不動產買賣契 約書之同一基礎事實，且得援用原訴之訴訟資料及證據，與 上開規定相符，應予准許。又上訴人將原訴變更，實質上係 以訴之變更合法為條件而撤回原訴，本院既認上訴人訴之變 更為合法，可認原訴因撤回而終結，法院自應專就變更之新 訴審判之（最高法院29年上字第1771號判例參照），自不生 上訴有無理由，應否廢棄之問題，併此敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：被上訴人為104 年4 月10日分割前系爭土地（ 面積原為3870平方公尺）之所有權人，並授權訴外人陳慶煌 為代理人出面處理出售事宜，嗣後兩造透過訴外人即嘉禾不 動產投資顧問有限公司（下稱嘉禾公司）達成買賣之合意， 約定由上訴人以每坪11萬元購買其中600 坪，總價為6600萬 元，並按實際分割土地坪數再為找補，被上訴人並要求為利 其後續出售周遭約3 萬多坪土地，不動產買賣契約須以8100 萬元作為名義上之買賣總價，且第一、二期款合計3240萬元 須先撥款予被上訴人，嗣於104 年4 月10日完成土地分割， 雙方乃於104 年4 月30日就分割後之系爭土地簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭契約書），並將買賣金額填載為8100萬 元。又因系爭土地經被上訴人連同其他同地段合計37筆土地 為中和區農會設定高額抵押權，雙方亦於系爭契約書第4 條 第8 項、第11項及第15條第8 項約定，被上訴人負有向金融 機構取得抵押權部分塗銷同意書或提出系爭土地抵押權確定 金額，以辦理塗銷抵押權登記之義務。嗣實際辦理分割後， 系爭土地面積僅為1982平方公尺（換算為599.55坪），短少 0.45坪，應減少價金4 萬9500元（110,000 ×0.45＝49,500 ），故系爭買賣之價金應為6595萬0500元（即66,000,000－ 49,500＝65,950,500）。上訴人已分別於簽約時繳納第一、 二期3240萬元，及於104 年7 月16日將其餘價金扣除代墊之 土地增值稅後之尾款3198萬1946元全部匯入履保帳戶，已給 付全部價金6595萬0500元完畢，兩造及嘉禾公司人員並於10 4 年7 月24日在嘉禾公司會議室，就實際約定價金6600萬元 與契約價金8100萬元間之差價1500萬元之資金流向（下稱金 流），協議由陳慶煌先開立面額1500萬元之台支本票交付上 訴人後，再由上訴人給付價金1500萬元，以符合系爭契約書 所載價金8100萬元之給付，陳慶煌並承諾會盡快提出抵押權 部分塗銷同意書（下稱7 月24日會議）。惟上訴人至今未依 7 月24日會議結論開具台支本票，亦未出具向金融機構取得



抵押權部分塗銷同意書或確定金額，致使系爭土地無法辦理 移轉登記，已構成給付遲延，經上訴人於104 年9 月2 日以 金門律師聯合事務所金律字笫000000000 號函文催告後，被 上訴人仍未履行，上訴人乃以民事更正上訴聲明暨準備二狀 繕本之送達向被上訴人為解除契約之意思表示，從而自得依 民法第259 條第1 款、不當得利等規定，請求返還上訴人已 給付之全部價金。爰變更之訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴 人6595萬0500元，及自民事更正上訴聲明暨準備二狀送達被 上訴人翌日即106 年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造於104 年4 月30日簽訂系爭契約書約定 買賣價金為8100萬元，分四期支付，同日並簽訂特別約定事 項、特別約定、協議書及不動產買賣價金信託契約書等文件 ，均載明買賣價金為8100萬元。且被上訴人起初以每坪15萬 元委託嘉禾公司銷售土地，上訴人欲以每坪12萬元購買400 坪特定位置土地，被上訴人認差距過大而婉拒，幾經討論議 價，最後達成以每坪13.5萬元購買600 坪，從未出現過上訴 人所稱每坪11萬元之情，何況兩造間果有約定實際價金為66 00萬元，則就相關之付款期別、金額、金流等理應於簽約時 談妥，豈有於簽約後才商議如何製作金流之理，上訴人主張 本件買賣所約定之價金為6600萬元，且曾於7 月24日會議就 差額1500萬元討論金流，均非事實。且本件係由被上訴人於 簽約當日親自確認買賣價金為8100萬元，並於確認買賣條件 後簽定買賣文件，至陳慶煌僅為眾多居間仲介土地買賣者之 一，並非被上訴人之代理人，陳慶煌於7 月24日會議均係以 自己之意思為討論，並未表明為被上訴人代理人之意旨，與 被上訴人無關。又依系爭契約書第3 條約定，上訴人應於稅 單核下後，自地政士通知日起3 日內支付第3 期款（完稅款 ），而土地增值稅單於104 年5 月即核下，地政士並於104 年5 月18日以簡訊通知上訴人，惟上訴人均未給付，被上訴 人乃於104 年6 月12日寄發存證信函催告，上訴人於104 年 6 月15日收受後仍未依限履行，遲至104 年6 月24日始將土 地增值稅匯入信託專戶；且被上訴人從未同意減少買賣價金 4 萬9500元，上訴人竟逕自從其給付金額扣除4 萬9500元， 其已支付價金合計僅6595萬0500元，尚有1504萬9500元未支 付，並已表明不再支付剩餘款項，顯有違約至明，則被上訴 人於104 年7 月16日寄發存證信函，依民法第254 條及系爭 契約書第10條第1 項約定解除契約，並沒收上訴人已支付之 價金，即屬有理。被上訴人既已解約，上訴人無由再請求被 上訴人履行契約或催告被上訴人交付抵押權部分塗銷同意書



，況依系爭契約書第15條第8 項約定，被上訴人僅需於過戶 前提出部分塗銷確定金額即可，無庸於完稅時提出部分塗銷 同意書；另被上訴人於系爭契約書用印時已將移轉登記所需 文件書類用印後交給地政士，並無違反系爭契約書第5 條約 定產權移轉義務，嗣因上訴人未依約給付價金，地政士始未 著手辦理過戶。因此被上訴人並無給付遲延、給付不能等違 約情事，上訴人主張解除系爭買賣契約，並請求返還價金， 顯無理由等語置辯。並於本院答辯聲明：㈠變更之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執 行。
三、經查，兩造透過嘉禾公司之仲介，於104 年4 月30日簽訂系 爭契約書，約定由上訴人向被上訴人買受系爭土地，面積19 82平方公尺，依系爭契約書之記載，買賣價金為8100萬元， 應分四期給付，第一期簽約款1620萬元於簽約時給付、第二 期用印款1620萬元於被上訴人備齊過戶證件時支付、第三期 款1620萬元由上訴人於土地增值稅單及契稅單核下後自地政 士通知日起3 日內支付，第四期尾款3240萬元由上訴人以貸 款支付，如未貸款或貸款金額不足，則應以現金或銀行本票 補足，上訴人業於上開簽約日支付3240萬元之事實，已有系 爭契約書、本票在卷可稽（原審卷第15至25頁），且為兩造 所不爭執（原審卷第11頁、本院卷二第101 頁），堪認實在 。
四、然上訴人主張：被上訴人將本件買賣授權陳慶煌代理，並就 分割前系爭土地與伊達成出售其中600 坪土地（換算為1983 .47 平方公尺），以每坪11萬元計算總價為6600萬元，並按 實際分割後土地坪數找補之買賣合意，又分割後系爭土地實 際面積為1982平方公尺，故本件買賣價金實為6595萬0500元 ，至於系爭契約書所載之價金僅係為配合被上訴人能以較高 價格出售其餘土地而定等情，則為被上訴人否認，並抗辯買 賣價金即為系爭契約書所載之8100萬元等語。茲就陳慶煌是 否為被上訴人本件買賣之代理人？本件買賣實際約定之價金 若干？等節，判斷如下：
㈠按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其 代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法 第169 條定有明文。查上訴人主張：被上訴人就系爭土地買 賣事宜，已授與陳慶煌代理權，即除104 年4 月30日簽約當 日被上訴人偕同陳慶煌親自到場簽署系爭契約書外，其餘買 賣事項包含簽約前後之磋商、協議均係授權陳慶煌代理為之 等語，核與證人（即嘉禾公司經理，亦為賣方仲介）鄧棋於



原審及本院證述：簽約當天被上訴人有來簽約，後續的部分 由陳慶煌處理，被上訴人有跟伊等說後續的事情由陳慶煌來 處理、陳慶煌是被上訴人的代理，本件從委託買賣開始到簽 約都是跟陳慶煌接洽，委託買賣的委託書就是陳慶煌簽的， 簽約時陳慶煌與被上訴人均在場等語（原審卷第119 頁背面 至120 頁、本院卷一第165 頁）；證人即代書許家豪於原審 證述：簽約時知道陳慶煌與陳得福有親戚關係，簽約完後他 們有表示之後都由陳慶煌來處理等語（原審卷第125 頁）； 以及證人（嘉禾公司副總經理）孟醒宇於本院證述：陳慶煌 表示他是陳得福的代理等語（本院卷二第15頁背面），悉屬 相符。佐以被上訴人於其被訴詐欺即臺灣新北地方法院檢察 署105 年度偵字第5720號案件（下稱偵查案件）陳稱：「因 為我所有的不動產買賣，都是陳慶煌幫我處理…我認為細節 都是陳慶煌幫我談好」、其辯護人則謂：「被告全權授予陳 慶煌處理」（見偵查案件卷第33頁）；另陳慶煌於該偵查案 件105 年7 月20日偵訊時亦證稱：「（與陳得福是何關係？ ）他是我遠房親戚。」、「（問：陳德福是否有委託你代為 處理出售本件土地之事？當時他是怎麼跟你說的？）他叫我 幫他找買主，他說有土地要賣，我說幫他介紹看看，我是從 事土地仲介，這件我是負責代表賣方，嘉禾不動產是代表買 方，本件我都是跟經理鄧棋聯繫。」「（問：後來你是怎麼 幫他處理？）本案談很久，有談成…」、「（問：整個接洽 過程都是由你處理？陳得福有無出面過？）是，陳得福只有 簽約時才出面。」等語（見偵查案件卷第49頁至50頁），益 徵上訴人所述實在。再者，被上訴人係就其名下所有包含分 割前系爭土地在內共14筆合計面積12萬9269平方公尺土地委 託嘉禾公司銷售乙節，有上訴人與嘉禾公司簽署之不動產委 託銷售契約書可稽（本院卷一第183 頁）。嗣兩造就分割前 系爭土地中之600 坪達成買賣合意，故由上訴人之法定代理 人林文來先以個人名義與被上訴人於104 年2 月17日簽訂乙 份不動產買賣契約書（稱2 月17日契約書），約定買賣面積 為1983.47 平方公尺（即600 坪之換算面積，計算式：600 坪×0.3025＝1983.47 ㎡），並載明「實際地號及面積以分 割後為準」；迄被上訴人辦理分割出系爭土地（面積1982平 方公尺），兩造乃於104 年4 月30日重新簽立系爭契約書之 事實，亦有2 月17日契約書及系爭契約書可稽（本院卷一第 29至36頁、原審卷第15頁至25頁），被上訴人對於2 月17日 契約書之真正並無爭執，且不否認系爭土地確實係為本件買 賣分割而來（本院卷一第67頁）。則參諸2 月17日契約書第 17條其他約定事項第8 項已記載「八、賣方陳得福因故不克



前來簽約特委託陳慶煌代理並保證有代理權，否則願負法律 責任」等語，且第17條約定事項下方「陳得福」印章下方已 另由陳慶煌簽署「陳慶煌代」之字樣，而「立契約書人—賣 方」之簽約代理人欄亦由陳慶煌簽署姓名（本院卷一第32頁 、33頁）；另與2 月17日契約書同時簽立之履約保證書之申 請人欄位、及特別約定事項簽名欄位等處之「陳得福」印章 下方，亦經陳慶煌簽署「陳慶煌」姓名（本院卷一第36頁） ，甚至上訴人依2 月17日契約書第17條其他約定事項第九項 約定「買方簽約金以商業本票新台幣參佰伍拾萬元正代現金 支付雙方約定104 年3 月5 日見面兌現」，而於104 年3 月 2 日所開立面額350 萬元、付款人第一銀行北土城分行、受 款人陳得福之支票，亦係由陳慶煌於104 年3 月3 日代被上 訴人收受，亦有支票簽回單1 紙可憑（參本院卷一第37頁） ，顯見陳慶煌不論係在104 年4 月30日換約前後均表明為被 上訴人之代理人，且被上訴人於104 年4 月30日簽約時亦未 否認。是上訴人主張被上訴人就本件買賣事宜確實授與陳慶 煌代理權，除104 年4 月30日簽約當日被上訴人親自到庭簽 署系爭契約書外，其餘買賣事項之磋商、協議均係由陳慶煌 代理被上訴人為之等語，實屬有據，從而陳慶煌以被上訴人 代理人身分就系爭買賣事宜與上訴人間達成之約定或協議， 依民法第103 條規定，自對被上訴人直接發生效力。被上訴 人空言否認陳慶煌為其代理人，亦否認陳慶煌代理被上訴人 與上訴人間就系爭買賣事宜所達成任何協議對其所生之效力 ，自非可取。
㈡再者，上訴人主張：系爭契約書雖記載總價金為8100萬元， 然兩造就本件買賣實係以出售600 坪（換算為1983.47 平方 公尺），並以每坪11萬元計算總價為6600萬元達成合意，且 約定實際交易面積以分割後為準，如有差額再以坪數單價計 算找補，惟被上訴人為利將來能以較高金額繼續出售其他土 地，乃要求將系爭契約書之價金記載以每坪單價13萬5000元 計算之總價8100萬元及以此數額辦理實價登錄，嗣因實際分 割後，系爭土地面積僅為1982平方公尺（換算為599.55坪） ，短少0.45坪，應減少價金4 萬9500元（110,000 ×0.45＝ 49,500），故系爭買賣之價金應為6595萬0500元（即66,000 ,000－49,500＝659,505 ）等情，已據下列證人到庭證述綦 詳：
⒈證人即仲介鄧棋於原審證述：本件買賣當時成交價為6600萬 元，這是買方出的價錢，賣方有答應，但後續要賣三萬多坪 ，為了讓後續好賣出，要把土地價格拉高，賣方要求寫一份 8100萬元的合約，且第一、二期款讓他提前動用；針對實際



金額6600萬元與契約書金額8100萬元的差額1500萬元應由何 人先付一事，於7 月23日（實際應為7 月24日）有在仲介公 司討論，賣方是陳慶煌到場，當時討論係由賣方先開支票給 買方，買方之後再支付1500萬元給賣方等語（原審卷第117 頁至119 頁）。及於本院證述：本件約定買賣價金為6600萬 元，與系爭契約書所載價金8100萬元之差額部分，有約定要 作金流，6 月23日伊、何耀富、公司副總、林文來有開會， 賣方沒有人到，是在講價金6600萬元如何做到8100萬元，結 論為林文來會把錢匯入銀行讓陳得福領，並且由陳慶煌開即 期支票給林文來，於該次會議後有以電話詢問陳慶煌，陳慶 煌回答可以；事後亦於7 月24日會議確定金流怎麼付，就是 就差額1500萬元由陳慶煌開票給林文來去領，林文來再把錢 匯到銀行等語（本院卷一第162 頁、163 頁至164 頁）。 ⒉證人即代書許家豪於原審證述：簽約當天接到仲介的電話， 告知要簽約，伊即前往，簽約的時候問雙方買賣價格多少， 說是8100萬元，簽完之後聽到他們對談內容是賣方為了實價 登錄，價格才會寫高，實際是6600萬元，但契約作8100萬元 ，陳慶煌及被上訴人都在場；嗣後於7 月24日在仲介公司時 ，就8100萬元與6600萬元的差價，買方要求賣方開立本票， 買方才會把差價給賣方，在場的有伊、副總孟醒宇、鄧棋、 買賣雙方及何耀富，當時是討論金流部分及要求賣方跟中和 農會確認貸款餘額等語（原審卷第122 頁123 頁、124 頁至 125 頁）。及在本院證述：本件實際價金是6600萬元，但簽 8100萬元，簽約時有講到錢完稅時再去做金流，但沒有說怎 麼作金流，講開票是簽約後才提到的。所謂金流就是6600萬 元與8100萬元的差額1500萬元，7 月24日會議時提到請陳慶 煌開立銀行本票1500萬元保管在買方這裡，並由買方付1500 萬元到履保專戶，當時伊有在場，該次會議召開原因就是在 討論金流如何運作，金流做完才可以送地政過戶，因為錢要 做足契約上的金額，也就是買方支付給履保帳戶金額要跟契 約金額吻合，這時才可以送過戶。伊於土地增值稅單核下後 ，曾以傳真文件記載「面積減少49500 元」是因為鑑界後面 積有減少，所以金額也跟著減少；4 萬9500元金額是以6600 萬元總價去算，6600萬元先換算出單坪價格，再計算減少面 積的價格。簽約時陳慶煌、陳得福都在場，當時陳慶煌有提 到實價登錄要用8100萬元，以後這筆地剩下的會賣的比較好 ，因為陳得福還有很多地，當時陳得福在他旁邊，仲介也有 提到；以6600萬元計算1 坪價金為11萬元，至於2 月17日契 約書第17條加註文字第5 行記載「實際面積差額時以每坪13 5000元找補」係因契約書寫8100萬元，所以才會寫13萬5000



元，但實際價金為6600萬元，故要以6600萬元為找補，傳真 文件就是以6600萬元來作找補等語（本院卷一第172 頁、本 院卷二第9 頁正、背面、11頁背面至12頁正、背面）。 ⒊證人即買方仲介何耀富於本院證述：本件買賣價金6600萬元 ，賣方並要求第一、二期款讓他先提走，買賣契約書簽8100 萬元之原因是賣方要求，因為這樣他往後土地價格會賣的比 較好一點；賣方原來開價每坪13萬5000元左右，後來答應以 每坪11萬元賣給上訴人；曾有一次開會是在仲介公司會議室 ，伊在場，陳慶煌有說6600萬元與8100萬元的差額他會用即 期支票給買方兌現，再用買方自己的資金來履約，時間大約 在7 月；伊簽約時有在場，當場陳慶煌有講簽8100萬元就好 ，不要簽6600萬元，買方也有提到等語（本院卷一第166 頁 背面至168 頁背面）。
⒋證人即嘉禾公司副總孟醒宇於本院證述：伊於簽約前、後之 協調都有參與，簽約時不在場，本件約定價金為6600萬元， 但契約寫8100萬元，這是賣方陳慶煌要求，陳慶煌是陳得福 的代理，他表示還有3 萬多坪的空地，如果這件寫每坪賣13 萬多元對後面賣的價格有幫助；契約寫8100萬元，實際價金 為6600萬元，中間差額的處理，記得於7 月份有開會，有說 1500萬元賣方要開台支本票，買方之後再匯款過去，但後來 賣方沒有開立台支本票等語（本院卷二第15頁背面）。 ⒌茲斟酌前開證人證詞，並核對鄧棋、許家豪、何耀富、孟醒 宇及訴外人簡銘葇（即原買方之仲介，於104 年3 月2 日離 職後改由證人何耀富擔任）於偵查案件亦皆一致證述：本件 實際上之買賣價金6600萬元，係陳慶煌要求在買賣契約上記 載較高價金8100萬元（見偵查案件卷第40頁），與其等在本 件所證大致相同。復審酌證人鄧棋、何耀富、孟醒宇為分別 為嘉禾公司之經理、業務、副總經理，其中證人鄧棋更為被 上訴人之仲介，證人許家豪則為嘉禾公司配合的代書，均與 兩造均無特殊親誼關係，與被上訴人間復尚有其他土地委託 銷售關係存在，其等作證顯無偏頗上訴人之虞，亦無刻意虛 偽降低買賣價金之必要，堪認前開證人所證為可採。至於上 揭證人對於系爭買賣價金究分幾期支付、各期應付金額若干 及給付時點所證固有出入，然此應係因兩造對實際合意之買 賣價金未以書面詳載，致產生認知及記憶歧異之故，就渠等 對於買賣價金之計算方式及總價等證詞之可信性，應不生影 響。從而上訴人主張：兩造係約定買賣分割前系爭土地600 坪，並以每坪11萬元計算總價6600萬元，再按實際面積計算 找補，至於系爭契約書所載8100萬元則屬虛偽等語，要屬有 據。




⒍至被上訴人雖以第一銀行北土城分行擔任放款業務之證人江 聰龍於本院證述：104 年4 月30日中午12時多林文來打電話 給伊說要簽約了，請伊過去順便簽價金信託契約書，伊到場 時買賣雙方、仲介、代書在場，本件買賣價金8100萬元，這 是契約上面寫的，簽約時沒有任何人說買賣實際價格是6600 萬元等語（本院卷一第169 頁正反面），否認本件買賣兩造 約定之價金為6600萬元。惟審酌證人江聰龍亦已證述：簽約 時伊都在場，但伊到時大家都已經到了，伊是最後到的等語 （本院卷第169 頁背面），顯見證人江聰龍未參與本件買賣 簽約前後之討論，僅於104 年4 月30日簽約當日最後到場， 對兩造及仲介、代書之磋商過程及協議內容，未必知悉。再 參以證人江聰龍既係代表銀行前來處理承作本件買賣履約保 證及貸款事宜，兩造為取得足額貸款，衡情自當不致將實際 約定價金與系爭契約書所載金額不符乙事告知證人江聰龍， 亦不可能在證人江聰龍面前討論實際約定之買賣價金為6600 萬元之情，此由證人江聰龍再證述：買方有拿買賣契約書跟 銀行申請貸款，契約書記載價金8100萬元，銀行如果知道契 約書上金額跟實際買賣價金不一樣，就不會承辦履約保證， 貸款也不會下來，本件實際設定金額為8100萬元，但如果知 道實際買賣價格為6600萬元，這部分就要重新考量，要重新 鑑價等語（本院卷一第170 頁正反面），即可徵之。是本件 自難以證人江聰龍前揭證述，即推翻其餘證人證述本件兩造 約定出售土地600 坪，並以每坪11萬元計算總價為6600萬元 之事實。
㈢另考以上訴人於104 年2 月8 日委託嘉禾公司仲介買賣系爭 土地時，其承購條件為土地500 坪，每坪11萬元，總價5500 萬元；至被上訴人委託嘉禾公司銷售土地總面積共計為12萬 9267平方公尺，總價為18億元，經換算土地總面積約為3910 3.26坪（即129,267 ×0.3025＝39,103.26 ），每坪單價約 為4 萬6032元（18億元÷39,103＝46,032）等情，已有證人 鄧棋所提供由兩造分別簽立之不動產買賣要約書/ 承諾書可 稽（本院卷一第183 頁、194 頁）。則兩造事後協商合意買 賣之土地面積為600 坪，且約定第一、二期款共計3240萬元 同意由被上訴人可先領取動支（見系爭契約書第15條其他特 別約定事項第10項，原審卷第20頁），並以每坪11萬元達成 價金合意，成立本件買賣契約，尚與常情無違，且已遠高於 被上訴人委託銷售之每坪最低金額。且查，上訴人事後以系 爭土地向第一銀行北土城分行申請抵押貸款，經該銀行就系 爭土地鑑價之結果為6055萬5560元，此有該銀行106 年4 月 7 日一北土城字第00010 號函文所附之不動產調查表可稽（



本院卷一第199 頁、237 頁至239 頁），顯見兩造就系爭土 地約定出售土地600 坪，並以每坪11萬元計算為6600萬元， 並無悖離市場行情，再參以不動產交易價格本取決於買賣雙 方相互磋商妥協之結果，則被上訴人以嘉禾公司懸掛廣告之 照片（本院卷一第112 頁），抗辯：伊當時既欲以每坪15萬 元出售，故不可能答應以每坪11萬元買給上訴人云云，顯難 為其有利認定。
㈣此外，證人許家豪於土地增值稅單核下後，曾於104 年7 月 以傳真方式通知上訴人：「關於三峽成福段成福小段000-0 地號案件：㈠總價6600萬元，扣除簽約款1620萬、用印款16 20萬、代墊增值稅0000000 、面積減少49500 ，應付000000 00元…」等語，有傳真文件可稽（見原審卷第140 頁）。茲 審酌證人許家豪前開傳真時間，兩造既尚未發生本件訴訟， 證人許家豪衡情無自行編篡買賣價金之可能，益徵本件價金 係以出售土地600 坪，並以每坪11萬元計算總價6600萬元， 再按實際分割出之系爭土地不足600 坪部分扣減價金4 萬95 00元，故本件應付價金應為6595萬0500元，洵屬明確。況依 上訴人提出104 年7 月24日上訴人、陳慶煌、證人鄧棋、何 耀富、孟醒宇、許家豪等人於嘉禾公司會議室討論時之錄影 光碟及本院勘驗之錄音譯文顯示：「…10:10 嘉禾孟醒宇： 好啦，基本上是下禮拜五以前把過戶都辦好，好不好，陳大 哥你這禮拜一、禮拜二我會盡快，這樣早點拿到錢好不好。 10 :23陳慶煌：早就調好了啦，還在調錢，早就退票了！10 :27 嘉禾孟醒宇：早點把這些錢拿回去。10:28 鏡頭外許家 豪：你們前面那個金流做好…10:30 嘉禾孟醒宇：現在同意 書做好，同意書同意多少錢再認定阿，確定了我們就可以作 金流，金流做好，差不多三四五天…。12:25 嘉禾孟醒宇： 禮拜一這個確認好，禮拜一我們金流就做好，他那邊馬上送 過戶。2:32林文來：那陳先生那個…，我們一千五百萬（台 語）這個部分開始，台支（指台灣銀行本票）那個部分，你 可以跟我說大概甚麼時候，我要跟人家講。12:43 嘉禾孟醒 宇：好，你先去調錢！12 :44林文來：我還是要先跟人家講 12:45 陳慶煌：這樣啦，兩天前跟你說，可以嗎？兩天前跟 你說，我跟銀行說一下，因為我沒跟銀行說好，如果我沒有 講好，我說話算話，我也不想被別人想說，幹你娘，你都隨 便講講，到時候錢調在那邊等，還是說怎樣，到時候調不到 錢，我也不要這樣。…14:28 嘉禾孟醒宇：陳大哥，就麻煩 你了，先確認好這個時間，那個申請用那個一千五百萬（台 語）做金流的前一天跟他說，這樣趕快辦一辦過戶。…15:4 2 林文來：因為四萬多塊我知道，那種都是情緒問題，但是



你要是同意，我當然啦，我也要對股東負責。15:53 陳慶煌 ：是說林董，你買那麼多，還差那四萬多塊，跟人家在那邊 ，…。16:12 嘉禾孟醒宇：好啦，那四萬多塊我們出啦，那 多十幾坪給我們啦，好不好哈哈哈…」等語（原審卷第141 頁、本院卷一第141 頁、155 頁至156 頁），顯見當天確實 有提及先由陳慶煌開立金額1500萬元台支本票及雙方討論價 金減少4 萬餘元等情明確。益徵上訴人主張及證人證述本件 買賣約定價金為6600萬元，嗣後因實際分割後面積不足600 坪部分扣減價金4 萬9500元，雙方並因此就與系爭契約書所 載價金8100萬元間之差額1500萬元約定金流方式，以完成買 賣等情，係屬實在。
㈤基上事證，上訴人主張兩造就本件買賣實係約定出售分割前 系爭土地面積600 坪，並以每坪11萬元計算總價金為6600萬 元，而非系爭契約書所載之8100萬元等語，堪信實在。且審 酌兩造間買賣之系爭土地實係自分割前全部面積為3870平方 公尺之同地號土地分割而來，於分割前兩造所簽署2 月17日 契約書第1 條即記載「三轄區成福段成福小段818-4 地號面 積1983.47 平方公尺，出賣權利範圍全部（實際地號及面積 以分割後為準）」、第17條其他約定事項三並約明「實際面 積有差額時每坪以新台幣拾參萬伍仟元整找補」等語（本院 卷一第29頁、32頁），以及證人許家豪前揭陳情2 月17日契 約書第17條第3項記載「以每坪13500元找補」係因契約書寫 8100萬元之故，但實際價金為6600萬元，故要以6600萬元為 找補，傳真文件就是以6600萬元來作找補之證述（本院卷一 第12頁背面），可知兩造於協商系爭土地買賣時，初雖以出 售600 坪土地據以計價，然亦合意分割後系爭土地實際面積 如有增減，即依面積差額按每坪單價進行找補，洵無疑義。 此再參酌證人即代書許家豪於稅單核下後以傳真文件通知上 訴人付款之明細，亦明載「面積減少4 萬9500元」，即係按 系爭土地分割後實際面積不足600 坪之差額計算找補乙節， 益臻明瞭。茲查系爭土地實際面積為1982平方公尺，換算為 599.55坪，既如前述，從而本件買賣價金應為6595萬0500元 （即每坪11萬元×599.55坪＝65,950,500），應堪認定。五、又上訴人主張：伊業已如數給付全部價金6595萬0500元完畢 ，惟被上訴人拒不履行塗銷抵押權（含提出部分塗銷同意書 或部分塗銷之確定金額）及系爭土地移轉登記之義務，經伊 催告，仍未獲置理，伊再以民事更正上訴聲明暨準備二狀繕 本之送達，向被上訴人為解除契約之意思表示，自得請求被 上訴人返還已付價金6595萬0500元及法定遲延利息等語，雖 亦為被上訴人否認，並以前揭陳詞為辯，然查：



㈠按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利。」、「出賣人不履行第348 條至第351 條所 定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權 利。」民法第349 條及第353 條分別明文規定。另系爭契約 書第4 條貸款處理第8 、11項已約定：「乙方（即被上訴人 ）原金融機構之抵押權除本房地外另有其他共同擔保土地或 建物，乙方應向該金融機構取得『部分塗銷同意書』並辦理 權利內容變更登記…。十一、甲（即上訴人）、乙雙方應於 完稅前完成本條第一項至第十項之義務，以確保交易安全。 」；另第15條其他特別約定事項第8 項亦規定：「八、買方 簽約時已知悉本標的有2 筆抵押權，賣方應於過戶前提出部 分塗銷確定金額。」等節，亦有系爭契約書足據（見原審卷 第17頁、20頁）。查被上訴人所出售之系爭土地，乃與被上 訴人名下所有同地段313 之1 地號等共計37筆土地為新北市 中和地區農會設定擔保金額3 億6000萬元之最高限額抵押權 ，此有系爭土地登記謄本之他項權利部可稽（原審卷第44頁 至45頁），故上訴人陳稱被上訴人負有塗銷系爭土地上所設 抵押權之義務，且為塗銷該抵押權，其應提出部分塗銷同意 書或提出可據以塗銷系爭土地抵押權之確定金額等語，要與 契約約定相合。次依證人即代書許家豪亦已證述：7 月24日 會議除討論金流的部分，第二個就是要求賣方要跟中和農會 確認貸款餘額，賣方表示他會處理，但並無提供部分抵押權 塗銷同意書給伊，賣方於過戶時必須把抵押權塗銷；系爭契 約書第15條第8 項的記載是伊修正的，是因為買方要求賣方 要提出部分塗銷抵押權同意書，向中和農會申請塗銷部分抵 押權，賣方表示說他會去處理，但是他不確定中和農會是不 是有那種部分塗銷同意書，伊說至少要先把塗銷金額確定， 所以後來才會加註這些內容；所謂塗銷確定金額就是系爭土 地所擔保的抵押權金額，是要向中和農會申請；後來賣方沒 有提出確定塗銷系爭土地抵押權的確定金額；當初寫這份的 原意是如可以確定金額，就要提供這個金額塗銷抵押權，如 無法塗銷賣方要拿錢出來補足以塗銷抵押權。本件買賣最後 無法辦理移轉的原因是因為賣方無法提出部分抵押權塗銷同 意書，他說他有去跟農會要求這件事，但是後來沒有下文， 伊有跟他要過這個同意書，但詳細時間不記得，大約是在簽 約完稅前等語（原審卷第124 頁，本院卷二第14頁至15頁） ，顯見上訴人主張：被上訴人依約負有提出部分塗銷同意書 之義務，倘無法取得此種同意書，亦應提出可塗銷系爭土地 抵押權設定之債權金額，俾據以辦理塗銷抵押權登記等語， 應非子虛。復參酌兩造於7 月24日會議討論差額1500萬元之



金流方式時，亦同時討論塗銷抵押權事宜，被上訴人之代理 人陳慶煌於會議中確曾提及會取得中和地區農會之抵押權部 分塗銷同意書之情，亦有錄音譯文記載：「8:03陳慶煌：你 這個一定要簽到他那個總幹事弄到好…不然還多少，還是給 你那個…，讓你拿那個同意書才能確定！8:10嘉禾鄧棋：同 意書。8:15陳慶煌：下面的給你答應啊，隨便答應啊…幹， 到時拿一拿要是不行啊，要還他五千萬一億，不就還要那個 。8:24嘉禾孟醒宇：應該不會啦！是我們還是要確定啦。8: 28陳慶煌：你也沒有早點說，你早說我就早點處理了！對不 對。…8:42陳慶煌：那同意書，你要同意書應該蓋過。8:45 林文來：我哪需要同意書!8:47 陳慶煌：你不是說要同意書 ？8:49嘉禾孟醒宇：有同意書才會有保障啦！8:51林文來： 沒有啦，現在不是…塗銷跟過戶同時嗎? …8:55鏡頭外許家 豪：確認看多少錢！…9:04嘉禾鄧棋：就是884 ，881 之4 這部分的那個同意書啦。9:09嘉禾孟醒宇：818 之4 ，這邊 818 之4 。9:10嘉禾鄧棋：對啦對啦。9:12陳慶煌：…你要 早跟我說啊，對不對！你要是說一定要這個…拿到，我早就 去辦，你說第二順位，你沒想到我自己也去借錢。9:22陳慶 煌：不是不賣給你，欠債欠的要死，欠你這條啦！對不對！ …10:30 嘉禾孟醒宇：現在同意書做好，同意書同意多少錢