臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第1080號
上 訴 人 鍾明成
訴訟代理人 王惠光律師
被上訴人 國泰建設股份有限公司
法定代理人 張清櫆
訴訟代理人 賴盛星律師
複代理人 劉淑琴律師
蔡美君律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年
11月21日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第861號第一審判決提
起上訴，本院於民國106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰玖拾參萬捌仟元，及自民國一百零四年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰玖拾捌萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣伍佰玖拾參萬捌仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
上訴人主張：伊於民國99年5月31日向被上訴人購買位於台中 市○○區○○段000地號土地之「森林苑」建案（下稱系爭建 案）A棟27樓預售屋、停車位與坐落基地所有權應有部分（下 合稱系爭預售屋），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約） ，約定總價金為新台幣（下同）5888萬元，其中4119萬元係以 銀行貸款給付，如委由被上訴人洽得之金融機構無法貸得上開 金額時，就不足額部分伊得分期清償。嗣不動產擔保貸款政策 改變，系爭預售屋僅可向銀行貸得買賣價金之五成（即2944萬 元），被上訴人就貸款不足額之1175萬元價金應同意伊分期付 款，詎被上訴人於103年10月21日、12月15日以書面通知伊（ 下稱10月21日通知函、12月15日通知函），系爭建案已取得使 用執照，即將辦理交屋，系爭預售屋銀行貸款成數由原先買賣 價金七成降為五成之2944萬元，伊應以現金補足貸款不足額部 分，伊遂於104年6月12日寄發存證信函（下稱6月12日存證信 函）催告被上訴人應於文到7日內，依約就貸款不足額部分辦 理分期付款，逾期未辦理則解除系爭契約，惟被上訴人屆期仍
未依約辦理，伊乃於同年月24日寄發存證信函（下稱6月24日 存證信函），解除系爭契約，系爭契約既已解除，被上訴人自 應返還已收受之價金1477萬元，且被上訴人違約未就貸款不足 額部分辦理分期付款，亦應給付相當於總價金15%即883萬2000 元違約金。又縱認被上訴人得解約並沒收伊已給付之價金充作 違約金，金額亦屬過高，應予酌減95%，被上訴人亦應返還扣 除酌減後違約金之餘款予伊等語（原審為上訴人敗訴判決，上 訴人不服提起上訴），並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人2360萬2000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則以：依系爭契約第4條及民法第348條、第367條規 定，伊受領上訴人所給付之價金，為伊權利而非義務，伊未依 6月12日存證信函內容，於上訴人催告期限內辦理分期付款， 自非債務不履行，上訴人不得據此解除系爭契約，其請求伊返 還價金1477萬元及給付違約金，均屬無據。又伊於104年7月2 日寄發存證信函（下稱7月2日存證信函）予上訴人，請上訴人 於文到10日內至被上訴人所洽定之金融機構辦理貸款，並依該 金融機構之貸款條件就貸款不足額部分與伊辦理分期付款、產 權移轉登記、抵押權設定等手續，惟上訴人拒不辦理，伊始於 同年月27日寄發存證信函（下稱7月29日存證信函）解除系爭 契約，並依系爭契約第16條第2款約定沒收系爭預售屋總價款1 5%即883萬2000元充作違約金。倘認伊須返還價金，惟於施工 期間已配合上訴人之申請，就系爭房屋之管線、裝潢等變更施 工，上訴人亦應賠償回復原狀之費用546萬5690元，經以之抵 銷及扣除違約金後，已無價金可資返還等語，資為抗辯，並答 辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
經查，兩造於99年5月31日簽訂系爭契約，約定上訴人以總價 金5888萬元向被上訴人購買系爭預售屋，其中4119萬元係以銀 行貸款給付，如貸款不足額則由上訴人就差額部分分期給付， 後因政府政策改變，銀行僅同意貸款買賣價金之五成即2944萬 元，被上訴人先以10月21日、12月15日通知函通知上訴人辦理 銀行貸款及交屋等手續，及以現金補足貸款不足額部分，上訴 人乃以6月12日存證信函催告被上訴人就差額部分應辦理分期 付款，逾期未辦理則解約，再以6月24日存證信函通知被上訴 人，以被上訴人違約未辦理分期付款為由解約。被上訴人則以 7月2日存證信函催告上訴人依約至金融機構辦理貸款，並就不 足額部分辦理分期付款等手續，逾期則解約，復以7月29日存 證信函通知上訴人，以上訴人違約未辦理上開手續為由，解除 系爭契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、10月21日通
知函、12月15日通知函、6月12日存證信函、6月24日存證信函 、7月2日存證信函、7月29日存證信函在卷可稽（見原審卷第4 -31頁、第36-38頁、第118-119頁、第127頁，本院卷第92-94 頁），堪信為真。上訴人主張其已以6月24日存證信函解除系 爭契約，被上訴人應返還其已受領之價金1477萬元及給付違約 金883萬2000元；倘其解約不合法，惟被上訴人亦已解除系爭 契約，應返還價金1477萬元；縱認被上訴人解約合法，違約金 亦屬過高，應予酌減等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
㈠6月12日存證信函係記載：「...貴公司（指被上訴人），於函 到7日內配合辦理銀行貸款，及分期付款，否則依契約第16條 第2項之反面解釋，以貴公司違反第7條貸款約定解除本件買賣 契約...」，6月24日存證信函則記載：「本人於民國104年6月 12日以...存證信函，...請求貴公司（指被上訴人）於函到7 日內，配合銀行貸款對保，及貸款差額部分分期付款手續，否 則即依契約第16條第2項之反面解釋，以貴公司違反第7條貸款 約定解除本件買賣契約，茲今已逾期限，...聲明解除本件買 賣契約...」（見原審卷第23-29頁），可知上訴人係以被上訴 人違反系爭契約第7條關於貸款事項之約定，解除系爭契約。 惟依系爭契約第16條第1項約定：「乙方（指被上訴人）違反 第8條『主要建材及其廠牌、規格』、第9條『開工及取得使用 執照期限』、第14條『乙方之瑕疵擔保責任』之約定者，甲方 （指上訴人）得解除本契約。...」（見原審卷第4-17頁）， 可知上訴人僅得以被上訴人違反系爭契約第8條、第9條及第14 條約定解除系爭契約，故上訴人以被上訴人違反系爭契約第7 條約定解除系爭契約，已難認與系爭契約約定相符。㈡系爭契約第4條約定：「本契約房地與車位總價含營業稅共計 新台幣5888萬元整...」、第7條約定：「第4條房地總價內 之部分價款新台幣4119萬元整，由甲方（指上訴人）與乙方（ 指被上訴人）洽定之金融機構之貸款給付，...前款貸款若 係由乙方洽定之金融機構辦理者，其貸款金額少於預定貸款金 額時，...㈠不可歸責於雙方時之處理方式如下：⒈差額在預 定貸款金額30%以內部分，乙方同意以原承諾貸款相同年限及 條件由甲方分期清償...有關本條約定之貸款金額，為本買 賣契約之期款；甲方同意於所有權移轉登記完竣並由金融機構 設定抵押權後三日內無條件配合貸款核撥，同時由該金融機構 直接撥付予乙方以抵付甲方應繳之款項...」、第11條約定： 「房地所有權移轉登記期限：土地所有權移轉登記：土地所 有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關 稅費及房屋、土地所有權移轉登記，...房屋所有權移轉登
記：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文 件申辦有關稅費及所有權移轉登記。乙方（指被上訴人）應 於甲方（指上訴人）履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登 記：①依契約約定之付款辦法，除約定之交屋款外，應繳清房 地所有權移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。②提 出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續， 繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立受款 人為被上訴人及票面註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金 額及範圍之本票予被上訴人。...」（見原審卷第4-17頁）。 可知給付價金為上訴人依系爭契約所應履行之義務，縱部分價 金係以銀行貸得款項給付，惟上訴人亦有義務配合辦理貸款及 設定抵押權等相關手續，並應同意由銀行直接將貸得款項撥予 被上訴人，被上訴人則應於上訴人履行上開給付價金等義務後 ，將房屋與基地之所有權應有部分移轉登記予上訴人。而就銀 行貸款不足額部分，雙方並已約定上訴人得分期給付。故辦理 銀行貸款及分期付款均屬上訴人給付價金之方式，並非被上訴 人應履行之契約義務。
㈢兩造均不爭執原本預計可貸得買賣價金七成之銀行貸款，因政 府政策改變，僅可貸得五成，不足額部分依系爭契約第7條第2 項約定，上訴人得按銀行貸款條件分期清償。上訴人主張被上 訴人就貸款不足額部分不同意其依約辦理分期付款，為給付遲 延，經其催告後仍未辦理，為債務不履行，其得解約云云。惟 查，被上訴人雖以10月21日通知函、12月15日通知函通知上訴 人備妥及繳納貸款不足額部分（見原審卷第18-22頁），惟繳 交價金本屬上訴人之契約義務，僅上訴人就部分價金依約得以 銀行貸款或分期付款為給付。故被上訴人通知上訴人備妥、繳 交貸款不足額部分之價金，尚難認與系爭契約約定有何相違之 處。況就上開通知所載內容以觀（同上卷頁），並無不同意上 訴人就貸款不足額部分分期給付之記載，亦難認被上訴人不同 意上訴人可分期清償貸款不足額部分之價金。又上訴人就貸款 不足額部分可分期清償，為系爭契約約定之給付價金之方式， 並非被上訴人之契約義務，已如前述。準此，被上訴人抗辯其 未依6月12日存證信函所載內容，於期限內配合上訴人辦理銀 行對保及分期付款，並無給付遲延及債務不履行可言，上訴人 以6月24日存證信函解除系爭契約為不合法，應為可取。上訴 人主張其已合法解除系爭契約，並非有據。上訴人解約既非合 法，其依系爭契約第16條第1項約定，請求被上訴人賠償總價 款15%之違約金883萬2000元，亦非有據。㈣次查，系爭契約第16條第2項約定：「甲方（指上訴人）違反 第5條『付款條件及方式』、第6條『逾期付款之處理方式』、
第7條『貸款約定』、第11條『房地所有權移轉登記期限』、 第13條『交屋』...之約定者，乙方（指被上訴人）得解除本 契約，並得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金 額已超過已繳價款者，則以已繳價款為限；另如乙方已完成甲 方委託辦理之各項工程變更，乙方亦得請求甲方賠償乙方回復 原狀之工程費用」（見原審卷第4-17頁）。兩造均不爭執上訴 人雖已給付價金1477萬元，但就其餘價金部分未向金融機構辦 理貸款，就銀行貸款不足額部分亦未分期清償，被上訴人業以 10月21日通知函通知上訴人，將辦理交屋、不動產所有權移轉 及金融機構貸款手續，上訴人應備妥價金餘額，復以12月15日 通知函通知上訴人，預計於103年23月18日至30日辦理不動產 所有權移轉過戶、貸款對保用印等手續，再以7月2日存證信函 通知上訴人，因上訴人未於上開期間辦理所有權移轉登記及銀 行貸款等相關交屋手續，請上訴人於收受該存證信函10日內至 被上訴人洽定之金融機構辦理貸款，並依該金融機構貸款條件 就貸款差額與被上訴人辦理分期付款、所有權移轉登記、抵押 權設定等相關手續，並辦理後續交屋，如逾期則依契約相關規 定辦理，上訴人則以104年7月7日存證信函回覆被上訴人，其 已以6月24日存證信函解除系爭契約，被上訴人即以7月29日存 證信函回覆上訴人，因上訴人未於收受7月2日存證信函10日內 辦理貸款及就貸款不足額部分辦理分期付款，亦未辦理後續交 屋，故而解除系爭契約等情，亦有上開各該通知函及存證信函 為證（見原審卷第18-22頁、30-34頁、36-38頁）。上訴人既 未依系爭契約第4條、第7條、第11條之約定給付價金及辦理貸 款、分期付款，經被上訴人限期催告後仍未依約履行，則被上 訴人依系爭契約第16條第2項約定解除系爭契約，自屬有據。㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢者， 應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文 。上訴人因履行系爭契約已繳交價金1477萬元，則於系爭契約 解除後，被上訴人本應依上開規定返還上訴人已給付之價金， 惟被上訴人抗辯其得以違約金883萬2000元及回復原狀之工程 費用546萬5690元抵銷之，此為上訴人所否認。查系爭契約第1 6條第2項約定被上訴人於解約時得沒收依總價款15%計算之金 額，雖未載明其性質為違約金，惟對照系爭契約第16條第1項 約定：「乙方（指被上訴人）違反...解約時，乙方除應將 甲方（指上訴人）已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外 ，並應同時賠償房地總價款15%之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。...」，可徵系爭契約第1 6條第2項約定被上訴人得沒收之總價款15%應屬違約金性質。
是被上訴人抗辯其依系爭契約第16條第2項約定沒收883萬2000 元價金作為違約金，自屬有據。次按約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第252條有明文規定，而該條所 謂約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益為衡量標準；且法院酌減之數額是否 相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 等情形，以為酌定之標準。上訴人雖主張其縱有未如期繳交價 款及辦理貸款等違約之情，亦係因被上訴人違約未辦理分期付 款在先，故而違約金應酌減95%云云，惟查本件係上訴人於被 上訴人以7月2日存證信函通知其至金融機構辦理貸款，並依該 金融機構貸款條件就貸款差額辦理分期付款後（見原審卷第31 頁），未如期辦理貸款及分期付款，並非被上訴人違約，參以 被上訴人抗辯系爭契約為內政部所制訂之制式契約，以及其雖 已解除系爭契約，然因本件買賣糾紛已經進入司法程序，為避 免日後爭議，故仍未出售系爭房地取得價金等情（見本院卷第 92頁、第93頁反面），堪認系爭契約第16條第2項約定以相當 於總價15％金額為違約金，其金額尚屬相當，且被上訴人因上 訴人違約，受有無法即時出售系爭房地以取得價金之損害，是 以被上訴人沒收883萬2000元價金充作違約金，並無過高，上 訴人請求予以酌減，並非有據。
㈥至被上訴人另抗辯上訴人曾依系爭契約第10條約定，向其申請 變更房屋部分之污水管線等設計，其配合變更管線及室內裝修 工程，而上開變更係針對上訴人個人需求所為變更，未必符合 其他客戶需求，故其需再度施工，將房屋回復變更為之前狀態 ，費用為546萬5690元（見本院卷第74-75頁之裝修估價單）， 其依系爭契約第16條第2項約定（見原審卷第16頁），得請求 上訴人賠償恢復原狀之上開工程費用，並與上訴人請求返還之 價金抵銷云云，惟本件為預售屋買賣，且系爭契約第10條約定 ：「甲方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限...」 （見原審卷第11頁），可知上訴人並非就已經完工之房屋申請 拆除後按照其自行設計之格局與室內裝修重新施作，僅係申請 變更被上訴人就房屋格局與室內裝修之原有設計，請求被上訴 人按其所設計之房屋格局與室內裝修施工，已難認屬系爭契約 第16條第2項約定所指之「工程變更」；且系爭房屋依上訴人 自行設計之房屋格局與裝修，縱與被上訴人原始設計不同，是 否必需另行施工，回復至被上訴人原設計格局與室內裝修，並 非必然，被上訴人雖抗辯系爭房屋未必符合其他客戶之需求， 須回復至原始設計之房間格局與裝修，始有可能再行售出云云 ，惟並未舉證證明，已難認可取，況上開費用均尚未支出，故 被上訴人抗辯其得以546萬5690元回復原狀費用與應返還之價
金抵銷云云，並非可取。
綜上所述，上訴人依系爭買賣契約約定及民法第259條第2款規 定，請求被上訴人給付593萬8000元及自起訴狀繕本送達翌日 即104年8月21日（見原審卷第45頁之送達證書所載送達日期為 104年8月20日）起，至清償日止，按年息5%計算之利息部分， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許 。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理 由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求 不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之 聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造均 陳明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰 分別酌定相當擔保金額准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項 、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 呂淑玲
法 官 匡 偉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書記官 王韻雅
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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