臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第534號
上 訴 人 楊油甘
楊明珠
楊明華
共 同
訴訟代理人 李德正律師
視同上訴人 楊明秀
楊明琴
李陳秀蘭（即陳添富之承受訴訟人）
陳火煉（即陳添富之承受訴訟人）
陳德利（即陳添富之承受訴訟人）
陳永坤（即陳添富之承受訴訟人）
陳秀甄（即陳添富之承受訴訟人）
陳美秀（即陳添富之承受訴訟人）
陳永員（即陳添富之承受訴訟人）
被 上訴 人 林永鴻
訴訟代理人 陳麗真律師
上列當事人間請求終止地上權等事件，上訴人對於中華民國105
年3月4日臺灣新北地方法院102年度訴字第2736號第一審判決提
起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命如附表所示地上權之地租應自民國一０二年八月一日起調整為每年新臺幣壹拾陸萬陸仟玖佰伍拾肆元部分，及該訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分之第一審訴訟費用，由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一；餘由上訴人楊油甘、楊明珠、楊明華負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人楊油甘、楊明珠、楊明華（下稱楊油甘等3 人）就原 審酌定坐落新北市○○區○○段000地號、711地號土地（即 重測前為三重埔段大竹圍小段91地號土地，下合稱系爭土地 ）如附表所示未定有存續期間之地上權（下稱系爭地上權） 存續期間至民國110年7月31日止，地租應自102年8月1日起 調整為每年新臺幣（下同）16萬6,954元之上訴部分，其訴 訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，楊油甘等3人對 之提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力 及於未提起上訴之同造當事人李陳秀蘭、陳火煉、陳德利、
陳永坤、陳秀甄、陳美秀、陳永員（下稱李陳秀蘭等7人） 、楊明秀、楊明琴（下合稱楊明秀等2人）（前開9人合稱視 同上訴人），爰將之併列為上訴人，合先敘明。二、視同上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第 386條所列各款情形，應准被上訴人之聲請，由其 對視同上訴人部分一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：原審共同被告陳添富（104年5月4日死亡， 李陳秀蘭等7人為其承受訴訟人）、楊油甘等3人及楊明秀等 2人之被繼承人即訴外人楊來傳，以購得坐落系爭土地上本 國式磚造2樓建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號 ，下稱系爭建物），於41年6月間在系爭土地上設定系爭地 上權，約定地租每坪為蓬萊白米6斤，系爭地上權未定有存 續期間，存續期間已逾20年，且系爭土地升值甚鉅，非系爭 地上權設定當時所能預見。上訴人復未曾給付地租，甚將系 爭房屋出租他人，伊為系爭土地之共有人，如認上訴人得繼 續以蓬萊白米給付地租，將顯失公平，應將原給付調整變更 為金錢給付，並依系爭土地申報地價按年息8％為計算地租 之標準等語。為此，爰依民法第833條之1、第227條之2第1 項、第835條之1、土地法第105條準用同法第97條第1項規定 ，求為判決酌定系爭地上權存續期間至110年7月31日止，並 自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元（被上訴人請 求逾上開部分，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在 本院審理範圍。被上訴人同意地租按照每年16萬6,954元計 算，見本院卷第63頁反面）。
二、上訴人楊油甘等3人則以：系爭建物出租予他人經營商業， 使用現況與系爭地上權設定目的相同。又系爭房屋雖已超過 耐用年限，然結構上仍可正常使用，系爭地上權不應設定存 續期限。而原約定之地租為每年每坪蓬萊白米6台斤，非為 金錢，被上訴人請求將地租種類由白米變更現金，於法無據 等語，資為抗辯。
三、視同上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，亦 未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、原審命李陳秀蘭等7人應就系爭地上權辦理繼承登記；就附 表所示之地上權定其存續期間至110年7月31日止，其地租應 自102年8月1日起，調整為每年16萬6,954元；駁回被上訴人 其餘請求。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於命 系爭地上權存續期間及調整地租部分均廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴 駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第36頁 正、反面）：
㈠系爭房屋係於38年建造本國式磚造2層樓建物，陳添富（104 年5月4日死亡，繼承人為李陳秀蘭等7人）、楊來傳（76年7 月20日死亡，繼承人為上訴人楊油甘等3人及楊明秀等2人） 於41年6月在系爭土地（系爭708地號土地設定面積35.07平 方公尺、系爭711地號土地設定面積6.61平方公尺）上設定 系爭地上權，並於41年9月25日登記為地上權人，供系爭房 屋使用，約定地租為每坪蓬萊白米6台斤、未定有期限，存 續期間已逾20年。
㈡系爭土地共有人計14人，被上訴人為系爭土地共有人之一（ 97年2 月29日以繼承為原因辦妥登記），並取得他共有人劉 俊發、李雪華、詹金木、吳英輝、林陳春霞、林瓊芬、林瓊 芳、林怡君等8人同意提起本件訴訟。
㈢系爭房屋現由詹金木（應有部分1/2）、楊油甘等3人、楊明 秀等2人（公同共有應有部分1/2，96年12月18日登記）共有 ，並由訴外人李雪華出租他人經營商店使用，每月租金6 萬 3,000 元。
六、兩造之爭點如下：
㈠被上訴人請求定系爭地上權之存續期間，是否有據？若屬有 據，其合理之存續期間為何？
㈡被上訴人得否請求變更原給付租金種類？若為肯定，系爭地 上權應否調整地租？金額若干？
七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠被上訴人請求定系爭地上權之存續期間，是否有據？若屬有 據，其合理之存續期間為何？
⒈按為兼顧土地所有權人與地上權人利益，民法第833條之1乃 明定未定存續期間之地上權，土地所有人或地上權人於逾20 年後，得請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物 之種類、性質及利用情形等各種狀況而定地上權之存續期間 ；或於地上權成立之目的不存在時，請求法院終止地上權。 是法院酌定存續期間或終止地上權，係以形成之訴變更當事 人物權內容，縱建物尚得使用或尚有債權契約存在，亦非不 得酌定存續期間（最高法院105年度台上字第1072號判決意 旨參照）。又上開規定，依民法物權編施行法第13條之1規 定，溯及適用於民法物權編99年1月5日修正條文施行前未定 期限之地上權。準此，於民法第833條之1修正施行前未定存 續期限之地上權，於存續期間逾20年或地上權成立目的已不 存在時，法院得以形成判決定其存續期間。
⒉經查：楊來傳、陳添富於41年6月向訴外人陳乃承購系爭房
屋，並於41年9月25日在系爭土地設有系爭地上權，未定期 限，地租約定每年每坪蓬萊白米6台斤等情，有土地登記謄 本、土地登記保證書、土地權利變更登記聲請書、他項權利 登記聲請書在卷可稽（見原法院102年度重調字第104號卷〈 下稱重調字卷〉第21-22、28-30、31-36頁），迄至被上訴 人提起本件訴訟時已逾60年，則被上訴人主張其得依民法第 833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，自屬有據 。
⒊系爭房屋於38年建造完成，為本國式磚造2層樓建物，建物 地板為水泥粉光、內牆及天花板均為油漆、建物裝潢為一般 建材，建物後方有增建，建物總面積為73平方公尺，屋內裝 設水電良好，建物排水設施完善，建物機能為「可」等情， 有廖仁巍建築師事務所鑑定書及房屋屋況照片為憑（見原審 卷㈡第14、85至87、89至99頁），而系爭房屋目前由李雪華 出租予手機通訊業者經營手機配件行等情，亦據兩造分別陳 明在卷（見原審卷㈡第11頁反面、32、50至51、239頁）， 可見系爭房屋現況雖非不堪使用但確已老舊，且依現代建築 技術，亦可長久維持建物不易因毀損致不堪使用。然經原審 囑託陳照坤建築師事務所鑑定結果，系爭土地評估總價為3 億5,991萬650元，系爭地上權之權利價值為291萬2,494元， 系爭建物之合理價格為12萬9,867元等情，有該鑑定報告可 稽（見外放鑑定報告第33、39、40頁）；參以系爭土地屬商 業區建築用地，不論就法令面或市場面而言，開發興建商業 大樓或住商混合大樓均為最有效使用方式（見外放鑑定報告 第17至18頁），顯然系爭地上權存在系爭土地之負擔，將難 以發揮經濟效用及兼顧土地所有人利益。上訴人徒憑系爭房 屋現出租他人每月租金6萬3,000元，系爭建物及系爭地上權 存續確實具有經濟價值，抗辯系爭地上權不應定存續期間云 云，殊無可採。
⒋又系爭建物剩餘耐用年數，經陳照坤建築師事務所依不動產 估價師公會全國聯合會發佈之第4號公報─建物經濟耐用年 數表，一般磚造建物經濟耐用年數為25年，而系爭建物至今 已66年，考量系爭建物維護及整建情形，採用觀察法推估系 爭建物剩餘耐用年數為5年等情，亦經該鑑定報告敘述綦詳 （見外放鑑定報告第22頁）。據鑑定人陳照坤證稱：「一般 的建築物壽命，如果是混擬土建築壽命是50年左右，從系爭 建物外觀照片可看出系爭建物磚牆風化嚴重，因為系爭建物 是靠磚牆來承受重量，如果磚牆風化嚴重的話就是支撐力不 足，所以我判定剩餘耐用年數為5年，這是一個比較主觀的 看法，但是我的考量仍然是以安全為重，若按稅捐單位認定
系爭建物的殘值為0元。系爭建物的屋頂已經是重新改造為 鋼板，但是支撐結構的磚牆面我研判仍是原始的建材」、「 鑑定時是104年9月10日，自該日起算耐用年數5年，這是一 個作為鑑價的標準，但不是說5年到建物就一定會倒塌，而 且系爭建物與其他建物是相連的，如果是獨棟的建物風化情 形會更嚴重」（見本院卷第62頁反面、63頁）。參酌固定資 產耐用年數表所列，商店用、辦公用、住家用等房屋鋼筋混 凝土造等建物耐用年數為50年；不動產估價師公會建物經濟 耐用年數表所載，辦公用、商店用、住家用等各種材質造之 建物，經濟耐用年數為10至50年；新北市政府地價調查用建 築改良物耐用年數及每年折舊率表載明，鋼骨造、鋼骨混凝 土造、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土造之耐用年限為60年、 加強磚造之耐用年限為53年等耐用年限（見原審卷㈡第21 8 至220頁），均係供作財政、經濟、折舊等用途，足為社會 經濟價值評估使用，本院認上開鑑定報告及鑑定人陳照坤之 證述，對照系爭建物建造完成時間、材質等，俱無不合，應 堪採信。
⒌本院審酌系爭地上權係以興建系爭建物為目的，而系爭建物 自建造完成迄今已逾66年，系爭建物自104年9月10日鑑定時 起算耐用年數尚有5年；再衡以系爭建物現仍以每月租金6萬 3,000元出租他人使用收益，系爭土地共有人間已簽立合建 契約，擬在系爭土地上進行都市更新案重建商業大樓，並已 送新北市政府都市更新處進行審查，目前進度到事業計畫審 查等情，為兩造所不爭執（見原審卷㈡第238頁反面），則 原審據此認定系爭地上權之存續期間至110年7月31日終止， 應能兼顧兩造之權益，尚稱允當。又法院酌定系爭地上權存 續期間，並非逕行終止系爭地上權，初無影響楊油甘等3人 依都市更新條例相關規定得行使之權利。是被上訴人請求法 院定系爭地上權之存續期間定其存續期間至110年7月31日終 止，洵屬有據，應予准許。
㈡被上訴人得否請求變更原給付租金種類？若為肯定，系爭地 上權應否調整地租？金額若干？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人固得依民法 第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇 能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法 院75年台上字第2126號判例參照）。又地上權之地租與租賃 契約之租金，固有不同，然就其「因使用土地而支付金錢為 對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之 規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第 986號解釋參照）。準此，土地所有人或地上權人依民法第
835條之1第1項規定，請求法院增加或減少地租，僅能請求 增減地租之數額，不能將原定之地租種類變更。 ⒉系爭地上權原約定之租金種類為蓬萊白米，並非金錢，被上 訴人請求命自102年8月1日起調整地租為每年16萬6,954元， 已將租金種類變更，依上開說明，自無從准許。又系爭地上 權之租金原係約定以蓬萊白米為其計算基礎，計算上或有略 感不便，然以蓬萊白米為給付，於客觀交易秩序上，並無因 蓬萊白米為計算基礎，致使系爭地上權租金之給付，發生悖 於誠信及衡平之問題，對被上訴人而言，尚無因此而有顯不 公平情形，自無民法第227條之2第1項規定「依其原有效果 顯失公平」之情形。此外，被上訴人復未能舉證兩造已合意 變更系爭地上權之地租給付種類為金錢，亦不得依民法第22 7條之2第1項規定，請求變更給付種類。被上訴人於本院審 理時並陳稱：「（問：被上訴人請求調整租金為金錢？）是 ，被上訴人不要蓬萊白米」（見本院卷第83頁正、反面）。 則被上訴人主張依民法第227條之2規定，請求命自102年8月 1日起調整地租為每年16萬6,954元，亦無憑據，不應准許。八、綜上所述，被上訴人依民法第833條之1規定，請求定系爭地 上權之存續期間至110年7月31日，為有理由，應予准許；至 其依民法第227條之2規定，請求命自102年8月1日起調整地 租為每年16萬6,954元，即無憑據，不應准許。原審就上開 不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本 院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應予准許部分 ，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判 決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段 、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 王幸華
法 官 胡宏文
附表：
┌─┬────┬───┬────┬────┬──┬────┬────────┐
│編│地號 │登記地│權利範圍│設定權利│登記│收件字號│備考 │
│號│ │上權 │ │範圍（平│原因│ │ │
│ │ │ │ │方公尺）│ │ │ │
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│１│新北市三│陳添富│公同共有│35.07 │設定│大竹圍字│登記日期： │
│ │重區文化│（已歿│全部 │ │ │第000165│41年9月25日 │
│ │北段708 │） │ │ │ │號 │登記次序： │
│ │地號 │ │ │ │ │ │0000-000 │
│ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：│
│ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │
│ │ ├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤
│ │ │楊油甘│公同共有│35.07 │繼承│重登字第│登記日期： │
│ │ │楊明珠│全部 │ │ │011643號│85年3月19日 │
│ │ │楊明秀│ │ │ │ │登記次序： │
│ │ │楊明琴│ │ │ │ │0000-000至 │
│ │ │楊明華│ │ │ │ │0000-000 │
│ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：│
│ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │
├─┼────┼───┼────┼────┼──┼────┼────────┤
│２│新北市三│陳添富│公同共有│6.61 │設定│大竹圍字│登記日期： │
│ │重區文化│（已歿│全部 │ │ │第000165│41年9月25日 │
│ │北段711 │） │ │ │ │號 │登記次序： │
│ │地號 │ │ │ │ │ │0000-000 │
│ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：│
│ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │
│ │ ├───┼────┼────┼──┼────┼────────┤
│ │ │楊油甘│公同共有│6.61 │繼承│重登字第│登記日期： │
│ │ │楊明珠│全部 │ │ │295370號│96年12月18日 │
│ │ │楊明秀│ │ │ │ │登記次序： │
│ │ │楊明琴│ │ │ │ │0000-000至 │
│ │ │楊明華│ │ │ │ │0000-000 │
│ │ │ │ │ │ │ │存續期間及地租：│
│ │ │ │ │ │ │ │依照契約約定 │
└─┴────┴───┴────┴────┴──┴────┴────────┘
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
書記官 陳永訓