臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1540號
上 訴 人 曾義宏
訴訟代理人 林伯川律師
被 上訴人 莊國安
訴訟代理人 劉炳烽律師
上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國105年9月20日
臺灣臺北地方法院105年度重訴字第147號第一審判決提起上訴，
本院於106年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年1月21日與上訴人簽訂買賣契 約書（下稱系爭契約），買受其所有坐落新北市○○區○○ 段000○000地號、景新段645、663、675之2地號、國道段40 地號、南工段624地號、景華段622之1地號、板南段253地號 、三民段301地號、廟美段579、579之1、580、581地號、民 利段1193地號共15筆土地之應有部分（以下分別以地號稱之 ，合稱為系爭土地），並於系爭契約第4條第1項約定系爭土 地應符合容積移轉實施辦法可供容積移轉。詎伊嗣後發現其 中271地號土地（下稱271號地）長期遭他人占用而不得辦理 容積，上訴人於簽約時故意隱瞞上情，致伊受詐欺而買受27 1號地，伊已於105年5月17日以書狀解除兩造間就271號地部 分之買賣契約，自得請求被上訴人返還價金或賠償損害，而 系爭土地總價款為新臺幣（下同）3,168萬5,938元， 以271 號地103年公告現值占系爭土地總公告現值17.241%計算，27 1號地之價值為546萬2,973元。 爰依系爭契約第4條第1項約 定、及民法第184條第1項前段、第2項規定， 擇一請求上訴 人給付546萬2,973元及法定遲延利息（原審駁回被上訴人請 求上訴人與原審共同被告廖紹普連帶給付同額違約金部分， 未據聲明不服，不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭土地原係訴外人億欣營造股份有限公司（ 下稱億欣公司）陸續購入作為土地容積移轉之用，為達節稅 目的而將系爭土地登記予伊，且億欣公司為伊家族企業，伊 僅係公司登記名義人，簽約過程未與被上訴人接洽，並無實 施任何詐術。另271號地確屬公共設施保留地， 僅因部分遭 人占用而須按公共設施保留地之稅率課徵地價稅，而依新北 市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認定及處理原則 第3條第1項之規定，基地上是否有土地改良物，與該基地是 否可進行容積移轉，並無直接關聯，只要申請人將土地改良
物清理排除並經管理機關確認後，或將占用部分辦理地籍分 割、直接扣除占用部分面積後，其餘部分仍可進行容積移轉 ，故縱未排除該土地改良物， 271號地仍符合容積移轉實施 辦法而屬可供容積移轉之土地，至多僅該土地改良物所占面 積不得計入容積移轉，被上訴人依系爭契約第4條第1項約定 解除契約，自屬無據；且在上訴人返還價金之同時，被上訴 人應將271號地之所有權移轉登記予上訴人等語置辯。三、原審判決：
㈠被上訴人於將271號地（應有部分權利9分之2） 回復登記予 上訴人之同時，上訴人應給付被上訴人546萬2,973元，及自 105年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡被上訴人其餘之訴駁回。
上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第30頁背面，並由本院依相關卷證 為部分文字修正）：
㈠兩造於103年1月21日簽訂土地所有權買賣契約書（臺灣新北 地方法院[下稱新北地院] 104年度重訴字第792號卷[下稱新 北地院卷]第14頁）， 以3,168萬5,938元之價格買受上訴人 所有坐落新北市○○區○○段000○000地號、景新段645、6 63、675之2地號、國道段40地號、南工段624地號、景華段6 22之1地號、板南段253地號、三民段301地號、廟美段579、 579之1、580、581地號、民利段1193地號等15筆土地之應有 部分。
㈡新北市政府稅捐稽徵處於103年12月10日以北稅中一字第103 3530440號函通知被上訴人271號地不符減免地價稅規定，而 依公共設施保留地稅率課徵地價稅（新北地院卷第21頁）。 ㈢被上訴人對上訴人提起刑事詐欺告訴，經新北地院檢察署檢 察官偵查後為不起訴處分確定 （案列104年度偵字第1433號 ，新北地院卷第63頁）。
㈣被上訴人以105年5月17日民事訴之聲明變更狀為解除契約之 意思表示，上訴人於同日收受（原審卷第31、32頁，本院卷 第31頁正背面）。
五、被上訴人主張271號地無法辦理容積移轉， 伊得解除該部分 之買賣契約，請求返還價金或損害賠償；上訴人則否認，並 以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條 之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後， 兩造同意就
本院106年2月7日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為辯論 範圍（本院卷第31頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分 述如下：
㈠被上訴人以271號地無法辦理容積移轉為由，依系爭契約第4 條第1項約定解除契約，並請求回復原狀，有無理由？ ⒈按系爭契約第4條產權保證第1項約定：「㈠乙方（指上訴人 ）保證本契約土地確位於新北市中和都市計畫內，且確屬公 共設施保留用地，並符合容積移轉實施辦法可供容積移轉， 如有不符，甲方（指被上訴人）得解除契約，買賣雙方各負 回復原狀義務。…。」（新北地院卷第15頁）， 而本件271 號地（上訴人原應有部分為2/9）有部分土地被占用， 致該 被占用範圍內之部分土地目前不能為容積移轉，是否屬系爭 契約第4條第1項產權保證，符合容積移轉實施辦法可供容積 移轉之意旨？兩造各執一詞。
⒉按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在 內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約 之主要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上 詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固 應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當 事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據； 解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟 酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，作全盤之觀察，不能徒拘泥字面或截取 書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院103年台簡 上字第17號、103年台上字第713號、 102年台上字第2211號 判決、99年度台上字第1421號判決意旨可參）。本件兩造買 賣系爭土地共15筆，約定該等土地須位於新北市中和都市計 畫內、屬公共設施保留用地、可供容積移轉等要件，堪認被 上訴人買受系爭土地之用意係在辦理公共設施保留地進行容 積移轉，且參諸該15筆地除624地號、622-1地號土地之應有 部分為1/1外，其餘各筆土地之應有部分均小於1， 271號地 為2/9，見系爭契約第1頁即明（新北地院卷第14頁），則依 系爭契約第4條第1項之約定，即須系爭土地15筆每筆之整筆 土地確屬公共設施保留地且均可進行容積移轉，始符兩造約 定之真意，縱使依政府規定得就土地之一部分進行地籍分割 或扣除占用面積進行容積移轉，但此即與雙方簽訂系爭契約 之意旨不同，亦無從認為被上訴人於買受時乃有接受「得就 一部分進行地籍分割或扣除占用面積進行容積移轉」之條件 ，否則買賣雙方即無約定「產權保證」之必要，果有得扣除 地籍分割或占用面積時，則應逐筆核對該等分割或被占用情
況，依實際得容積移轉之範圍及應有部分比例為議價，何況 上訴人亦保證系爭土地無「已徵收」、「已領取協議價購補 償費用」、「已損贈」等情事（系爭契約第4條第4項），益 證所稱容積移轉係指上訴人應有部分均得為容積移轉，並無 捐贈部分或占用部分應予扣除可言。是以，被上訴人主張兩 造真意係約定以271號地上訴人之應有部分均得進行容積移 轉為條件而簽訂系爭契約，即屬有據。 然271號地有部分土 地業經他人占用而該占用部分不符容積移轉規定，有新北市 政府100年10月7日北府城開字第1001161354號通知億欣公司 之函文在卷可稽（新北地院卷第57頁），則被上訴人依系爭 契約第4條第1項約定，以105年5月17日民事訴之聲明變更狀 為解除契約之意思表示，上訴人於同日收受（原審卷第31、 32頁，本院卷第31頁正背面）， 主張解除就271號地之買賣 契約並請求返還該部分之買賣價金，即非無據。上訴人已不 爭執以土地公告現值比例計算271號地價金， 則被上訴人請 求上訴人給付546萬2,973元（本院卷第41頁背面），及自10 5年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核非無據 。
⒊上訴人辯稱：系爭契約第4條第1項約定明確記載上訴人依該 條所保證之事項， 兩造僅就271號地是否符合「容積移轉實 施辦法且可供容積移轉」爭執。而依新北市政府100年10月1 7日函文，可知271號地既經主管機關審核通過許可容積移轉 ，而未經駁回，已足證該土地確實符合「都市計劃容積移轉 實施辦法」第17條規定， 且271號地上固有部分面積被占用 ，然依「新北市都市計畫容積移轉送出基地土地改良物之認 定及處理原則」第3條第1項規定可知， 271號地上有土地改 良物（即占用物），與可否進行容積移轉並無直接關聯，縱 未將占用物清理排除，該土地仍屬可進行容積移轉之土地， 至多僅將土地改良物扣除占用部分面積不記入容積移轉。上 訴人並未違約云云。 惟271號地有部分範圍遭占用致該部分 未合容積移轉規定，該被占用部分既非可為容積移轉，已不 符契約真意，業如前述，則上訴人以仍有部分土地可為容積 移轉即符契約意旨之抗辯，為不足採。
⒋上訴人另稱兩造未曾於系爭契約中就本件15筆土地有無被占 用，特作約定。蓋因本件買賣所重者為土地是否符合容積移 轉辦法，至土地是否被占用，因多數可清理排除，僅減少價 金問題，且本件買賣總價高達3,168萬5,938元，被上訴人當 會進行確認，此觀諸系爭契約第4條第2項約定現況點交，益 證被上訴人於簽約時，已知271號地之現況， 上訴人並無刻 意隱瞞之情事，自無須就土地被占用之事實，負保證責任云
云。惟查，系爭契約就系爭土地並無約定如有部分土地被占 用時之法律效果，然兩造買賣之目的在於容積之移轉，部分 土地被占用致該部分目前不能為容積移轉，自非系爭契約之 本旨，已述如前，則上訴人辯稱部分土地被占用不合容積移 轉時，應扣除該被占用部分仍得容積移轉時，即無違約，洵 非可取。況本件被上訴人主張解除契約，並非減少價金，上 訴人所辯，要無足取。
⒌上訴人又謂被上訴人於103年12月10日接獲新北市稅捐稽徵 處函告知271號地有被占用情形，卻遲至104年10月20日始提 起訴訟，顯怠於通知瑕疵，依民法第356條規定， 應視為承 認所受領之物，不得再主張瑕疵擔保責任，否則構成權利濫 用，並有違誠信原則云云。惟被上訴人固有收受新北市稅捐 稽徵處103年地價稅繳款書（新北地院卷第20頁）， 並聲請 免徵地價稅（新北地院卷第21頁），復提出刑事告訴（新北 地院檢察署104年度偵字第14433號不起訴處分書，新北地院 卷第63至65頁），於該不起訴處分後，旋即提起本件訴訟， 顯見上訴人已知悉被上訴人關於271號地瑕疵之主張， 被上 訴人權利之行使，要與權利濫用、誠信原則無涉。而上訴人 於系爭契約訂立前， 億欣公司曾就271號地容積移轉為申請 ，並經新北市政府於100年10月7日函示在案（新北地院卷第 57至59頁），足見271號地當時有被占用情況， 該被占用情 況既為上訴人所明知，被上訴人據為解除契約事由，亦與權 利濫利或誠信原則無關。被上訴人係行使系爭契約所約定之 解除權，而非民法第359條之解除權， 被上訴人解除契約既 無違誠信原則，已述如上， 則上訴人抗辯依民法第359條規 定，解除契約顯失公平，應以減少價金為宜云云，並非本件 之訴訟標的，上訴人抗辯，不足為採。
⒍上訴人又稱：由系爭契約買賣價金僅約定15筆土地之總價， 及任一筆土地有第4、5條約定之情事契約即全部解除或無效 等情，可證系爭契約以15筆土地為單一標的，未賦予被上訴 人部分解除權；且系爭契約既係就全部買賣標的議定總價， 無從計算各筆土地之買賣價金，其給付自屬不可分，被上訴 人一部解除契約為無理由云云。惟系爭土地固有15筆，得分 別讓售（本院卷第64頁背面至65頁），能否解除契約或有無 瑕疵，自得各筆認定，上訴人主張應以系爭契約全部解除為 必要云云，並不可採。
⒎綜上，被上訴人依系爭契約第4條第1項約定，解除部分契約 並請求返還價金，核無不合，至依民法第184條第1項前段、 第2項規定部分，因與系爭契約第4條第1項係擇一請求， 即 毋庸論，附予說明。
㈡上訴人得否行使同時履行抗辯？
⒈按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。 」民法第264條第1項定有明文。「契約解除，雙方互負回復 原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義 務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於 他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」（最高法院44 年台上字第702號判例參照）。 又「被告就原告請求履行因 雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之 抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待 給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付 之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧 。」（最高法院39年台上字第902號判例、29年上字第895號 判例意旨參照）。
⒉本件上訴人為系爭契約之出賣人， 被上訴人依系爭契約第4 條第1項約定主張解除契約為有理由，前已述及， 則兩造即 互負回復原狀之義務， 上訴人依民法第264條規定行使同時 履行抗辯，即非無由，自應准許。
⒊至假執行部分： 就271號地移轉所有權部分屬上訴人之同時 履行抗辯，並非被上訴人請求部分，原審所為假執行宣告係 指就被上訴人請求給付價金部分，並無不合，附予說明。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第4條第1項之規定，請求上 訴人給付被上訴人546萬2,973元，及自105年5月18日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，暨上訴人於返還上開價金之 同時，被上訴人應移轉登記271號地應有部分2/9所有權予上 訴人，核屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決 ，及為同時履行之諭知，暨假執行並免為假執行之宣告，要 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶
法 官 周祖民
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 劉文珠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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