臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1390號
上 訴 人 紀金鳳
涂育菁
賴淑華
陳映甄
共 同
訴訟代理人 陳亮佑律師
複 代理 人 雷麗律師
被 上訴 人 游修明
訴訟代理人 林仕訪律師
複 代理 人 蔡頤奕律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年8月
24日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1831號第一審判決提起上
訴，本院於106年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人紀金鳳（下稱紀金鳳）於民國（ 下同）103年2月26日訂立買賣契約（下稱系爭契約），由紀 金鳳以價金新臺幣（下同）28,059,900元買受伊所有坐落桃 園市大溪區三層段尾寮小段373-1、374-1、443、443-1、 896、904、905、906地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭 土地）。伊與紀金鳳另於103年7月7日簽定特約事項（下稱 特約事項），同意就系爭契約補附條款。於103年8月間，依 紀金鳳要求就系爭契約買方增列上訴人涂育菁、賴淑華、陳 映甄（下各以姓名稱之，與紀金鳳合稱上訴人）。伊已於 103年8月21日依約將系爭土地移轉登記予上訴人共有，並點 交完畢，另依特約事項約定，排除443-1地號土地遭他人占 用之情形及其上之廢棄物，並將906、373-1、374-1地號土 地上原住民搭建之圍籬、屋舍全數拆除。經兩造彙算，上訴 人應再給付伊尾款4,859,900元。詎上訴人竟以系爭土地業 經套繪，無法興建農舍為由，拒絕給付尾款，並要求酌減價 金。惟系爭土地因遭套繪不能興建農舍，並非欠缺通常效用 ，且兩造並未約定系爭土地應得興建農舍，系爭土地並無物 之瑕疵，上訴人不得請求減少價金。況上訴人於104年2月17 日即知系爭土地遭套繪之事，於同年10月13日始起訴請求減 少價金，已逾6個月除斥期間。又如認上訴人得請求減少價 金，應以919,900元為適當。爰依民法第367條、系爭契約第 3條、特約事項第7款請求上訴人給付尾款等語。聲明求為判
決：㈠上訴人應給付被上訴人4,859,900元，及自103年8月 21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭土地為農業用地，應有得為興建農舍使用 之通常效用。又伊曾向被上訴人表示，購買系爭土地日後欲 興建農舍，然被上訴人於系爭契約簽訂前未曾表示系爭土地 有無法興建農舍之虞，伊亦無從知悉系爭土地業經套繪之事 ，而系爭契約為代書提供之制式契約，伊認契約記載應屬詳 實而得保障雙方權益，故未再明定系爭土地應得興建農舍。 嗣伊因發現系爭土地遭占用無法申請農地農用證明，而於 103年7月7日簽定特約事項，並調整付款及過戶之方式，給 予被上訴人充裕時間處理占用土地問題。詎於系爭土地過戶 後，伊為辦理建屋事宜，接獲桃園市政府工務局（下稱桃園 工務局）104年2月13日函，始知系爭土地業經套繪，伊即通 知被上訴人前來代書事務所商討解決方案，當場伊即請求減 少價金，被上訴人則表示會盡速找前手地主解決，伊亦同意 若被上訴人解除套繪，則不請求減少價金。故依兩造約定， 被上訴人出售予伊之系爭土地，應得興建農舍，被上訴人應 負責協調排除系爭土地經套繪之瑕疵，及給付無套繪之土地 。惟被上訴人迄未解除系爭土地套繪之限制，致系爭土地無 從興建農舍使用，顯有物之瑕疵，伊自得依民法第359條規 定請求減少價金9,720,096元，毋庸給付尾款4,859,900元等 語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人一部勝訴，一部敗訴，即判命上訴人應給付 被上訴人4,859,900元，及自104年9月28日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；並為附條件准免假執行之宣告；另駁 回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就原審判決對 其不利部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被 上訴人就原審判決敗訴部分未據聲明不服，不在本件裁判範 圍內）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第54頁、第93頁及反面）： ㈠被上訴人與紀金鳳於103年2月26日訂立系爭契約，約定紀金 鳳以價金28,059,900元買受被上訴人所有之系爭土地。 ㈡被上訴人與紀金鳳於103年7月7日簽定特約事項，同意就系 爭契約補附條款。
㈢被上訴人於103年8月間，依紀金鳳要求就系爭契約買方增列 涂育菁、賴淑華、陳映甄。
㈣紀金鳳已依約給付價金2,320萬元，被上訴人於103年8月21
日將系爭土地移轉登記予上訴人共有，並於104年2月28日點 交完畢，經兩造彙算，上訴人應再給付尾款4,859,900元。 ㈤被上訴人於104年9月10日委請律師定期15日催告上訴人給付 買賣尾款，上訴人拒絕給付。
㈥系爭土地現因遭鄰地套繪無法興建農舍。
五、上訴人主張系爭土地不能興建農舍，為物之瑕疵，上訴人得 依民法第359條規定請求減少價金等情，為被上訴人所否認 ，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點即為：㈠系爭土地因 有套繪限制而不能興建農舍是否為物之瑕疵？㈡上訴人依民 法第359條規定請求減少價金是否已逾除斥期間？㈢上訴人 請求減少價金應以若干為適當？茲就兩造爭執論斷如下： ㈠系爭土地因有套繪限制而不能興建農舍是否為物之瑕疵？ ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依 第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人 並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法 第345條第1項、第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決 定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台 上字第1173號判例要旨參照）。又所稱物之通常效用，係 指一般交易觀念上應有之效用；契約預定之效用，乃該物 在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人以契約預定之 效用而言。
⒉上訴人主張系爭土地因遭鄰地套繪無法興建農舍，乃欠缺 通常效用而有瑕疵，被上訴人則否認得興建農舍為系爭土 地之通常效用。經查：
⑴按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、 處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有 明文。次按農地、牧地依其使用，屬第二類之直接生產 用地；又依農業發展條例第3條第11款規定，所謂耕地 ，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山 坡地保育區及森林區之農牧用地。土地法第2條第1項、 農業發展條例第3條第11款亦有明文。查本件373-1、 374-1、443-1、896、904、905、906地號土地地目為田 ，443地號土地地目為林，土地使用分區俱為特定農業 區，使用地類別均屬農牧用地，有土地登記謄本在卷可 稽（見原審卷第98至113頁），足見系爭土地乃前述土
地法、農業發展條例規定之直接生產用地及耕地，其依 一般交易觀念所應具備之效用，當為得供種植農作物之 耕作使用或為其他生產之漁牧使用，洵堪認定。本件上 訴人不爭執系爭土地得供農作使用，其目前在系爭土地 上種植農作物乙情，亦有照片足憑（見本院卷第63至66 頁），則系爭土地應無欠缺通常效用之情形甚明。 ⑵又農地本應農用，其搭蓋農舍者，仍應以耕作為目的， 或為便利耕作而建，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之 用，不能以解決實際居住問題為目的。本件系爭土地本 應供作農用，上訴人辯稱購置系爭土地係著眼位處靜謐 ，適宜建屋居住（見原審卷第38頁），已難認興建其所 謂農舍，乃系爭土地之通常效用。再按區域計畫公告實 施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣 (市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市 土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機 關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則， 由中央主管機關定之；非都市土地得劃定為特定農業區 ：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同 農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。區域計 畫法第15條第1項、區域計畫法施行細則第13條第1項款 分別定有明文。內政部依前揭區域計畫法第15條第1項 規定訂定「非都市土地使用管制規則」第3條則規定： 「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、 乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、 鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生 態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地」、 第6條第3項：「各種使用地容許使用項目、許可使用細 目及其附帶條件如附表一」。再依上開管制規則附表一 「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定 ，固編定使用地類別為「農牧用地」者，容許使用項目 除農作使用、林業使用外，尚包括農舍及其他供農牧生 產相關設施等其他10項。惟上開規定係就區域計畫公告 實施後，不屬第11條之非都市土地，由主管機關就該等 土地之容許使用範圍所為管制規範，且其中除農作使用 及林業使用外，其他容許使用項目均設有附帶條件，自 不能憑以遽認該等管制規則所規定之容許使用項目及細 目，即屬農牧用地之通常效用。準此，上訴人據以主張 得興建農舍屬系爭土地之通常效用，尚無足取。 ⑶依前所述，興建農舍非屬系爭土地之通常效用，上訴人 主張系爭土地不具通常效用而有瑕疵，洵非可採。
⒊上訴人又主張兩造有系爭土地應得興建農舍之約定，亦為 被上訴人所否認，經查：
⑴觀諸系爭契約及特約事項之內容，並無系爭土地應得興 建農舍之相關記載（見原審卷第6至17頁），上訴人亦 自承兩造間契約並無明示約定系爭土地得興建農舍（見 本院卷第129頁反面），自難憑相關契約書面，證明兩 造有此約定。又證人即承辦代書莊東和於原審結證稱： 系爭契約紙本是伊事務所提供，伊有參與特約事項之訂 立，雙方沒有約定系爭農地可以蓋農舍等語（見原審卷 第56頁反面至57頁反面），證人即另承辦代書石世昌亦 於原審具結證以：伊有參與兩造間系爭土地買賣過程， 於過程中紀金鳳並沒有明確說土地要作何用途等語（見 原審卷第59頁），由上開證人所證，亦無從證明兩造間 有系爭土地應得興建農舍之約定。又證人莊東和雖證稱 ：買賣雙方簽約完用印的空檔，有聽到買方提到農地建 蔽率的問題等語（見原審卷第57頁），石世昌另證述： 買賣契約用印完成後，紀金鳳有去詢問土地蓋房子的分 割合併還有建蔽率的問題等語（見原審卷第60頁反面） ，然此係買方於簽約後所為，不能憑以認定被上訴人於 簽約前即知上訴人購買系爭土地係為興建農舍及兩造於 簽約時即有約定以得興建農舍為買賣標的物應具備之效 用。況證人莊東和復證以：依伊從事代書經驗，買方要 求農地可以蓋農舍，在買賣雙方要求下，會註記於契約 內等語（見原審卷第57頁反面至58頁），證人石世昌亦 證稱：當初契約上沒有說農地要蓋農舍，如果買方有說 要蓋農舍，以伊的經驗，是依當場內容寫，如果沒有提 出的話，就不會寫等語（見原審卷第60頁反面）。益證 兩造於簽訂系爭契約買賣系爭土地過程中，並未約定系 爭土地應具備得興建農舍之效用。
⑵上訴人另抗辯：縱認兩造原未約定系爭土地應得興建農 舍，嗣後亦變更約定應具備得興建農舍之效用云云。然 查，證人莊東和雖於原審證稱：紀金鳳於104年1月間發 現系爭土地已有農舍套繪之後，兩造曾在伊事務所討論 「關於解除套繪還有減價的問題」等語（見原審卷第57 頁反面），然並未證述討論結果及兩造有何具體約定。 證人石世昌則證以：紀金鳳知道系爭土地有被套繪的情 形後，兩造在伊事務所談了3次，3次伊都在場，當時被 上訴人說要去找上一手地主解除套繪，紀金鳳沒有說要 怎麼處理，只有最後1次才講說如果確定沒有辦法解除 套繪，就要減價等語（見原審卷第59頁反面、第60頁）
，惟被上訴人已否認兩造有變更約定系爭土地應得興建 農舍及其負有交付未經套繪土地之義務，且縱使雙方曾 多次協商系爭土地遭套繪之解決方式，被上訴人因而向 前手詢問相關事宜，亦僅係被上訴人為求順利取得尾款 ，協助上訴人解除系爭土地套繪而已，被上訴人亦未承 諾如套繪無從解除時即同意減少價金，不能遽認兩造已 合意變更契約，以興建農舍作為買賣系爭土地之目的， 或認系爭土地應具備得興建農舍之效用。再者，證人莊 東和於原審當庭提出其於104年3月25日兩造協商時所為 記載，固有：「地主有責任產權要清楚」、「原住民之 使用→根本不知道」、「發生→紀小姐當初買之目的→ 建蔽率不能用掉。游先生當初建蔽率有400坪、當初買 時找4個人」、「現在大家都知道情形下」、「李水木 、邱劉」、「1.可解套繪：2.不可解套繪：找上手同意 配合。①進行解套繪→差額建蔽率之處理（計算）2沒 辦法辦：法定空地分割」等語（見原審卷第65頁），核 屬協商討論內容，亦未載明兩造間已有變更契約之合意 ，尚難憑以為有利於上訴人之認定。
⑶此外，上訴人未提出其他證據證明兩造間有系爭土地應 得興建農舍之約定，則上訴人主張系爭土地欠缺契約預 定之效用而有瑕疵，亦無足採。
⒋由上可知，得興建農舍非屬系爭土地之通常效用，兩造復 無系爭土地應得興建農舍之約定，揆諸首揭說明，系爭土 地因遭套繪而不得興建農舍，不構成物之瑕疵。 ㈡系爭土地不能興建農舍既難認有物之瑕疵，上訴人依民法第 359條規定請求減少價金，顯乏依據，則上訴人請求減少價 金是否已逾除斥期間、得請求減少價金若干等爭點，自無庸 再予論斷。又兩造不爭執經彙算結果，上訴人應再給付尾款 4,859,900元，是被上訴人請求上訴人給付上開尾款，洵屬 正當。
六、綜上所述，被上訴人依民法第367條、系爭契約第3條、特約 事項第7款，請求上訴人給付4,859,900元，及自104年9月28 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許。從而，原審判命上訴人如數給付，並無不合。上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項
、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書記官 林吟玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。