臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1170號
上 訴 人 李偉修
視同上訴人 李行修
李芳美
李英美
李佳燕
李佳蓉
林美雲
李聖哲
兼上列2人
訴訟代理人 李佳寧
被 上 訴人 郭志元
訴訟代理人 曾能煜律師
陳又寧律師
任君逸律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國105
年5月9日臺灣新竹地方法院104年度訴字第528號第一審判決提起
上訴，本院於民國106年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除撤回部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除撤回部分外，均由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按遺產屬於繼承人全體之公同共有，故就公同共有權利為訴 訟者，乃屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起 訴或被訴，否則於當事人之適格即有欠缺（最高法院99年度 台上字第610號裁判要旨參照）。又訴訟標的對於共同訴訟 之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於 共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生 效力，亦為民事訴訟法第56條第1款所明定。本件被上訴人 於原審請求李德修之繼承人即上訴人李偉修（下稱李偉修） 與李行修、李芳美、李英美、林美雲、李聖哲、李佳寧、李 佳燕及李佳蓉應將坐落新竹市○○段000地號土地（下稱163 地號土地）所有權應有部分（下均稱應有部分）34560分之 640（被上訴人於本院言詞辯論期日撤回此部分起訴，經李 佳寧、林美雲、李聖哲表示同意，其餘繼承人於收受民事變 更訴之聲明狀後10日內未提出異議，見本院卷第171頁背面 、176至179頁），及同段177、177-6、177-7、177-8、177 -9地號土地（下各以地號稱之），應有部分均為34560分之
320辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予被上訴人。原審 判決被上訴人勝訴，僅李偉修於民國（下同）105年5月26日 合法提起上訴（見本院卷第6頁），李德修之繼承人既未就 遺產辦理繼承登記及分割，因公同共有之遺產涉訟時，對於 各繼承人共同訴訟必須合一確定，且李偉修之上訴行為，客 觀上係有利益於共同訴訟人，其效力自及於李行修、李芳美 、李英美、林美雲、李聖哲、李佳寧、李佳燕及李佳蓉，應 併列其等為視同上訴人（與李偉修合稱上訴人），合先敘明 。
二、視同上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：伊父即訴外人郭東宏於80年間，與李德修簽 立買賣契約（下稱系爭契約），向李德修買受其所有163地 號（重測前為新竹市○○○段00000地號）土地應有部分 34560分之640及177地號（重測前為新竹市○○○段000地號 ，嗣177地號土地於90年10月31日逕行分割出177-6、177-7 、177-8、177-9地號，下稱分割前之177地號）土地應有部 分34560分之320，郭東宏業已分次給付買賣價金共計新臺幣 （下同）263萬8,300元，惟囿於當時法令限制，郭東宏非自 耕農而不能辦理所有權移轉登記，故約定待日後准予所有權 移轉登記起30天內辦理所有權移轉登記，李德修則以上開土 地設定擔保債權額新臺幣（下同）270萬元之抵押權予郭東 宏。嗣李德修於94年9月15日死亡，其繼承人即訴外人李清 惠於100年1月20日死亡，李清惠之繼承人即上訴人迄未就上 開土地辦理繼承登記。又郭東宏於80年9月16日死亡，其繼 承人協議由伊單獨繼承對上開土地之所有權移轉登記請求權 ，爰依民法第348條第1項、系爭契約及繼承之法律關係提起 本件訴訟，並聲明：上訴人應將李德修所遺177、177-6、 177-7、177-8、177-9地號土地，應有部分均為34560分之 320辦理繼承登記後，將所有權均移轉登記予被上訴人。二、李偉修、李佳寧、李聖哲、林美雲（下稱李偉修等4人）則 以：李德修生前曾向郭東宏借款100萬元，因此就數筆土地 設定抵押權以為擔保，並未將163地號及分割前之177地號土 地出賣，況且，系爭契約未記載簽立日期，賣方欄簽名亦非 李德修所親簽。縱認系爭契約確為李德修所簽立，然系爭契 約約定地目變更後，始為土地所有權移轉登記，該條件尚未 成就，被上訴人無權請求移轉登記，且系爭契約係80年間簽 立，郭東宏遲至104年間始提起本件訴訟，其請求權業已罹
於時效，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。
三、李行修、李芳美、李英美、李佳燕、李佳蓉均未曾於言詞辯 論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審判決上訴人應將李德修所遺177、177-6、177-7、177-8 、177-9地號土地，應有部分均為34560分之320辦理繼承登 記後，將所有權移轉登記予被上訴人。上訴人提起上訴，其 上訴聲明：㈠原判決除撤回部分外廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁 回（被上訴人就163地號土地應有部分34560分之640業已撤 回起訴，非本院審究範圍，茲不贅述）。
五、被上訴人主張李德修曾就177、177-6、177-7、177-8、177 -9地號土地，應有部分各34560分之320與郭東宏簽立系爭契 約，囿於當時法令限制，未能將所有權逕行移轉予非自耕農 之郭東宏，乃約定日後法令准予辦理所有權移轉登記時為之 ，現法令限制已解除，上訴人應依系爭契約約定，將上開土 地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予伊等情，為上訴人 所否認，並執前詞為辯，是本件兩造之爭點為：㈠李德修是 否就上開土地與郭東宏成立買賣契約？㈡被上訴人能否請求 上訴人將上開土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予被 上訴人？㈢被上訴人就上開土地所有權移轉登記請求權是否 罹於時效？
㈠被上訴人主張其父郭東宏於80年間與上訴人之被繼承人李德 修簽立系爭契約，向李德修買受163地號土地應有部分34560 分之640，分割前之177地號（嗣於90年10月31日逕行分割出 177-6、177-7、177-8、177-9地號）土地應有部分34560分 之320，郭東宏死亡後，全體繼承人達成遺產分割協議，由 被上訴人取得上開土地所有權移轉登記請求權，李德修死亡 後，由李清惠繼承，李清惠死亡後，由李行修、李偉修、李 芳美、李英美、李敬修及李佳燕、李佳蓉（李佳燕、李佳蓉 代位其父李潛修繼承）共同繼承，李敬修死亡後，則由其妻 林美雲、子李聖哲、女李佳寧共同繼承乙節，有系爭契約、 土地登記謄本、分割協議書、繼承系統表、除戶戶籍謄本及 戶籍謄本、死亡診斷書（見原審卷第9至22、36至46、78、 101至105、120、91頁）在卷可佐，且上訴人均未拋棄繼承 ，有原審卷附索引卡查詢結果、臺灣臺南地方法院104年11 月6日104南院崑家字第1040057043號函及臺灣士林地方法院 104年11月6日士院勤家靜104年度查詢字第1040218139號函 （見原審卷第49至52、98及106頁）可按。又查，細繹系爭 契約第3條關於付款期限及移交不動產方法約定：「本契 約簽訂時，甲方（指郭東宏）應付給乙方（指李德修）買賣
定金新臺幣貳拾萬元正。第貳次付款：於民國捌拾年肆月 拾壹日付新台幣壹佰萬元正。尾款於民國捌拾年伍月參壹 日付新台幣壹佰肆拾參萬捌仟參佰元正」（見原審卷第9頁 ），緊接上開約定之側旁空白處，並有以手寫方式記載各期 款付款支票之付款銀行、票號、面額等明細資料，且經李德 修於下方簽名蓋章確認等情，上訴人未爭執該印文真正，李 偉修亦自承各期款付款明細資料下方李德修簽名3處確為李 德修之筆跡等語（見原審卷第89頁背面、146頁），堪認李 德修確已依系爭契約約定之各期買賣價金之付款期限及金額 ，收受各期買賣價金，並簽名蓋章確認收訖無訛，是被上訴 人主張李德修與郭東宏間就163地號土地應有部分34560分之 640及分割前之177地號土地應有部分34560分之320已成立買 賣契約，郭東宏並已給付全部價金完畢乙節，堪予信實。 ㈡李偉修等4人雖辯以系爭契約未記載日期，且賣方簽名欄之 李德修簽名非李德修所親簽云云。然李德修與郭東宏於80年 間就163地號土地應有部分34560分之640及分割前之177地號 土地應有部分34560分之320業已成立買賣契約，李德修並已 收訖郭東宏交付之全部價金等情，已如前述，縱系爭契約未 記載簽約日期，甚至賣方欄之簽名非李德修本人親簽，均不 影響李德修與郭東宏間所成立系爭契約之效力，李偉修等4 人此部分所辯，並無可採。至李偉修等4人復辯以：李德修 係因向郭東宏借款100萬元，故將163地號土地應有部分3456 0分之640及分割前之177地號土地應有部分34560分之320設 定抵押權予郭東宏，並非將土地出賣予郭東宏云云。然查， 被上訴人主張李德修將上開土地出賣予郭東宏，於系爭契約 第6條約定「至地目變更准予產權移轉登記起參拾天內」辦 理移轉登記，是以李德修將上開土地設定抵押權270萬元予 郭東宏，以擔保郭東宏之所有權移轉登記請求權等情，有系 爭契約可稽，參以李偉修對於李德修係因借款而將上開土地 設定抵押權予郭東宏乙節，未能舉證證明，則李偉修上開所 辯，尚非可採。
㈢次按89年1月26日修正刪除前土地法第30條規定：「私有農 地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為 共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其 所有權之移轉為無效」，內政部70年3月20日台（70）內地 字第10409號函釋：「目前地政機關對土地法第30條規定之 執行範圍如下：未實施區域計畫或都市計畫地區之田、旱 地目土地。經都市計畫編為農業區、保護區之田、旱地目 土地。經依區域計畫編定為農牧用地之土地。」，75年1 月6日修正之農業發展條例第3條第11款規定：「本條例用辭
定義如左：耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧 用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土 地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記 所記載田、旱地目之土地」；89年1月26日上開土地法第30 條規定修正刪除，同日配合修正農業發展條例第3條第11款 規定：「本條例用辭定義如下：耕地：指合於下列規定之 土地：㈠依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山 坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農 業區、保護區之田、旱地目之土地，或非都市土地暫未依法 編定之田、旱地目土地。㈡國家公園區內，依國家公園法劃 定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定 屬於前目規定之土地。」，另修正同條例第31條規定：「耕 地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管 制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或 法院拍賣而移轉者，不在此限。」，亦即依上開法令規定， 於80年間經依區域計畫法編定為山坡地保育區農牧用地之土 地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，受修正刪除前 土地法第30條規定之限制，迨於89年1月26日土地法第30條 規定修正刪除，並配合修正農業發展條例第3條第11款、第 31條規定，則自89年1月26日起，經依區域計畫法編定為山 坡地保育區農牧用地之土地所有權之承受人固不以具有自耕 能力為限，然仍應符合區域計畫法土地使用分區管制之相關 法令規定，始得辦理土地所有權移轉登記。
㈣經查，163地號土地重測前為新竹市○○○段00000地號土地 ，地目原，經區域計畫法編定為山坡地保育區，未編定用地 ，177-6、177-7、177-8、177-9地號土地係90年10月31日逕 為分割自177地號土地，177地號土地於重測前為新竹市○○ ○段000地號土地，地目林，依區域計畫法編定為山坡地保 育區農牧用地，亦即於80年間分割前之177地號土地屬修正 刪除前土地法第30條規定所指之農地，亦為89年1月26日修 正之農業發展條例第31條規定所指之耕地，其所有權移轉登 記先後受到修正刪除前土地法第30條規定及89年1月26日修 正後農業發展條例第31條規定之限制，163地號土地則不受 各該規定之限制，已據新竹市地政事務所106年3月15日新地 登字第1060001801號函覆在卷（見本院卷第180頁）。又查 ，系爭契約第6條第1項約定：「辦理產權移轉登記時，有關 權利人名義，得由甲方（即郭東宏，下同）自定，乙方（即 李德修，下同）絕不異議，惟是項手續甲方至遲應於取得乙 方交付之證件日起至地目變更准予產權移轉登記起參拾天內 提出辦理」（見原審卷第10頁），亦即李德修應於163地號
及分割前之177地號土地地目變更准予產權移轉登記時起30 日內，將出賣予郭東宏之應有部分移轉登記予郭東宏，質諸 被上訴人亦自承：163地號土地在80年間買賣當時部分由郭 東宏所有廠房占有使用，分割前之177地號土地則係由訴外 人作為新竹汽車教練廠使用，均非作農業使用，當時李德修 與郭東宏約定的意思是待地目變更為建地，准予所有權移轉 登記時，就辦理所有權移轉登記等語（見本院卷第34、236 頁背面），並有80年10月11日航照圖、空照套繪圖（見本院 卷第132、86至90頁）存卷可按，堪認依系爭契約文字明示 之意旨，郭東宏與李德修間於80年間系爭契約成立當時，囿 於分割前之177地號土地受到修正刪除前土地法第30條規定 之限制，買受人郭東宏不具自耕能力，且163地號及分割前 之177地號土地實際上係供建築使用，是以約定應待李德修 將163地號及分割前之177地號土地辦理地目變更為建地，始 行辦理移轉登記，亦即係約定以「地目變更」作為李德修履 行土地所有權移轉登記之清償期。又被上訴人自承分割前之 177地號土地迄今地目猶未變更，地目仍為林等語（見本院 卷第172頁），則系爭契約第6條第1項約定之清償期「地目 變更」顯然尚未屆至，被上訴人自無從請求上訴人辦理177 、177-6、177-7、177-8、177-9地號土地所有權應有部分均 為34560分之320移轉登記。
㈤按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例意旨參照）。被上訴人固主張系爭契約簽立當時 雖約定地目變更始行辦理土地所有權移轉登記，但嗣後土地 法及農業發展條例修正，土地所有權移轉登記不再受到地目 限制，而繫諸土地所編定之使用分區及用地類別，是以解釋 系爭契約第6條第1項約定之履行期或履行條件，應解為土地 所有權移轉登記不受法令限制時即清償期屆至或條件成就， 不再以地目變更為限制云云。然查，郭東宏於80年間向李德 修買受163地號及分割前之177地號土地，斯時分割前之177 地號土地屬修正刪除前土地法第30條規定所指之農地，土地 所有權移轉登記以具自耕能力者為限，而163地號土地地目 原，不受修正刪除前土地法第30條規定之限制，原得逕為辦 理所有權移轉登記，惟系爭契約第 6條第 1項約定李德修就 163地號及分割前之177地號土地均俟地目變更准予所有權移 轉登記後，始行辦理土地所有權登記予郭東宏，已難認系爭 契約第6條第1項約定之真意係指土地法第30條規定之限制解 除後，即應履行土地所有權移轉登記，否則163地號土地於
斯時即不受修正刪除前土地法第30條規定之限制，系爭契約 第6條第1項約定對於163地號土地豈非具文。況查，郭東宏 與李德修於80年間成立系爭契約時，分割前之177地號土地 確受修正刪除前土地法第30條規定之限制，無從辦理所有權 移轉登記予不具自耕能力之郭東宏，且163地號土地實際上 係供郭東宏所有廠房占有使用，分割前之177地號土地則係 供新竹汽車教練廠使用，是以郭東宏與李德修間乃約定俟 163及分割前之177地號土地辦理地目變更，改為可供建築使 用，使分割前之177地號土地因地目變更當然解除修正刪除 前土地法第30條規定之限制後，始行辦理所有權移轉登記， 用意在於表彰郭東宏與李德修訂約時知悉並預期郭宏東不具 自耕能力，原不能受讓分割前之177地號土地所有權移轉登 記，迨日後163地號及分割前之177地號土地辦理地目變更為 建地，改為可供建築使用，分割前之177地號土地當然解除 修正刪除前土地法第30條規定之限制，李德修始為全部出賣 土地所有權移轉之給付，非以不能之給付為契約標的，該約 定內容非無法律上意義，雖嗣於89年1月26日修正刪除土地 法第30條規定之限制及配合修正農業發展條例第31條規定， 改以土地編定分區及用地類別作為所有權移轉登記之限制， 然此非郭東宏與李德修於系爭契約成立時所能預見，自不能 以嗣後法令修正之結果回溯解釋郭東宏與李德修間關於系爭 契約第6條第1項約定之真意，是被上訴人主張系爭契約第6 條第1項約定地目變更不具法律上意義，其真意係指163地號 及分割前之177地號土地所有權移轉登記不受法令限制時， 李德修即應將分割前之177地號土地應有部分34560分之320 移轉登記予郭東宏云云，自非可採。被上訴人復主張系爭契 約第6條第1項約定當時，擬具系爭契約內容之代書誤認163 地號土地受修正刪除前土地法第30條規定之限制，故而未將 163地號土地排除系爭契約第6條第1項約定之適用云云。然 163地號土地於80年間系爭契約成立時地目即為原，迄今並 未變更，非修正刪除前土地法第30條規定所指之農地，所有 權移轉登記本不以具自耕能力者為限，已如前述，被上訴人 既稱系爭契約係由土地代書所擬具，衡情土地代書應具有此 等地政專業知識，被上訴人所辯土地代書誤認163地號土地 受修正刪除前土地法第30條規定之限制云云，非無可疑，被 上訴人就此節復未能舉證證明，實難採信。
六、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項、系爭契約及繼承 之法律關係之規定，請求上訴人將李德修所遺之177、177-6 、177-7、177-8、177-9 地號土地應有部分均為 34560分之 340辦理繼承登記後，將所有權移轉登記予被上訴人，尚非
有據，自難准許。原審為上訴人敗訴之判決（除撤回部分外 ），尚有未合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。