臺灣高等法院民事判決 104年度上字第179號
上 訴 人 戴明玉
訴訟代理人 陳逸鴻律師
複 代理 人 甯若蓁律師
被 上訴 人 呂濙榆
訴訟代理人 蔡茂松律師
複 代理 人 李柏洋律師
黃啟銘律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
3年12月30日臺灣新北地方法院103年度重訴字第115號第一審判
決提起一部上訴，本院於106年7月18日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳仟陸佰貳拾肆萬伍仟參佰肆拾伍元本息及自民國一０二年十二月二十一日起算按日給付新臺幣捌佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：其於民國102年3月10日，經由訴外人立 橋開發股份有限公司（下稱立橋公司）不動產經紀人之居間 仲介，出售所有坐落新北市○○區○○段0000地號權利範圍 10000分之506土地及其上門牌為新北市○○區○○路000號1 樓（即建號28號權利範圍全部，含共同部分60及61建號權利 範圍10000分之81、10000分之5031）房屋（下稱系爭房地） 予上訴人，買賣價金為新臺幣（下同）3500萬元，雙方共同 委任安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）辦理系爭 房地買賣價金履約保證事宜，及由聯錠地政士事務所（下稱 聯錠地政）辦理相關過戶事宜，並訂有不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），被上訴人並於102年5月6日將系爭房 地所有權登記為上訴人名義。上訴人雖已將第1期簽約款、 第3期完稅款、第4期尾款，共計3500萬元匯入上開履約保證 專戶內，其中795萬6255元用以清償被上訴人先前積欠之系 爭房地貸款，尚應給付被上訴人2704萬3745元。又被上訴人 已於102年4月2日交付系爭房地，依系爭買賣契約第7條第1 項之約定，上訴人應於102年4月2日支付全部買賣價金，詎 上訴人竟請安信公司停止撥付履約保證專戶內餘款予被上訴
人，構成給付遲延，依系爭買賣契約第8條第2項約定，上訴 人應自102年4月2日之翌日起每逾1日按買賣總價款10000分 之3計算滯納金予被上訴人。縱認系爭房地未於102年4月2日 完成點交，然依系爭買賣契約第1條第5項之約定，辦理點交 及價金付清最遲不得逾102年5月10日，即上訴人至遲應於10 2年5月10日前支付買賣價金完畢，則上訴人亦應於102年5月 10日之翌日起每逾1日按買賣總價款10000分之3計算滯納金 予被上訴人。上訴人計應給付被上訴人：⑴價金餘款2704萬 3745元；⑵自系爭房地102年4月2日點交之翌日起至102年12 月10日起訴時止之滯納金（即違約金）264萬6000元（計算 式：3500萬元×3/10000×252天＝2,646,000元）。倘認上 訴人應於102年5月10日前支付買賣價金完畢，則自102年5月 10日之翌日起至102年12月10日起訴時止之滯納金224萬7000 元（計算式：3500萬元×3/10000×214天＝2,247,000元） ；⑶自起訴翌日即102年12月21日起至價金餘款給付完成日 止，按日給付滯納金10,500元等情，爰依民法第367條、系 爭買賣契約第8條第2項滯納金之約定，先位聲明：㈠上訴人 應給付被上訴人2968萬9745元（27,043,745元＋2,646,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息，並自102年12月21日起至買賣價金給付完成之 日止，按日給付被上訴人1萬0500元。㈡願供擔保，請准宣 告假執行；備位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人2929萬0745 元（27,043,745元＋2,247,000元），及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自102年12 月21日起至買賣價金給付完成之日止，按日給付被上訴人1 萬0500元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。〔原審判決上訴 人應給付被上訴人2679萬8745元，及自102年12月20日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，及應自102年12月21 日起至上開價金給付完成之日止，按日給付被上訴人3,000 元；而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分提起一部 上訴，被上訴人就敗訴部分未據聲明不服〕。並答辯聲明： 上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人已依系爭買賣契約將全部價金3500萬元 匯入雙方約定之買賣價金履約保證專戶中，然因系爭房屋存 在漏水及違建重大瑕疵，在上開瑕疵解決前，被上訴人所為 通知辦理交屋之行為，並非合乎債務本旨之給付，上訴人得 拒絕系爭房地點交及給付價金餘款。被上訴人迄未於102年5 月10日解決漏水及違建瑕疵，上訴人以存證信函通知解除契 約，倘認解除契約不合法，上訴人亦得請求隱匿系爭房地側 院法定空地違建減少價金520萬元（漏水部分減少價金已另
訴主張），及就點交等契約義務行使同時履行抗辯權。被上 訴人雖曾於102年4月2日先行交付系爭房屋鑰匙予上訴人， 然此僅係借屋裝修，並非點交行為，而所有權狀、鑰匙、車 庫遙控器等俱無交付，甚且被上訴人以鐵鍊鎖屋並張貼警告 標語，被上訴人亦無由請求滯納金（違約金）。另履保專戶 實際餘額僅2604萬3745元，係因上訴人向履保專戶支付之買 賣價金3500萬元，依約代償被上訴人之原貸款795萬6255元 後，由安信公司撥付被上訴人（賣方）仲介服務費，被上訴 人竟向上訴人要求補足100萬元之差額，實屬無理等語，資 為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付超過2604 萬3745元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於102年3月10日，經由訴外人立橋公司不動產經紀 人之居間仲介，出售所有系爭房地予上訴人，買賣價金為35 00萬元，並於102年5月6日將系爭房地所有權登記為上訴人 名義。
㈡兩造共同委任安信公司辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜 ，及由聯錠地政辦理相關過戶事宜，上訴人已將第1期簽約 款、第3期完稅款、第4期尾款，共計3500萬元匯入上開履約 保證專戶內，其中795萬6255元用以清償被上訴人先前積欠 之系爭房地貸款。
㈢上訴人主張系爭房屋漏水所需費用29萬0061元，及原有露台 磚牆敲除運棄及雜物清理費用4萬3700元，合計33萬3761元 ，以此修復費用之數額請求減少價金，業經本院104年度上 字第150號判決被上訴人應給付上訴人33萬3761元本息確定 。
四、本件被上訴人主張依約其得請求上訴人給付2704萬3745元之 剩餘價款本息，並自102年12月21日起至買賣價金給付完成 之日止，按日給付被上訴人1萬0500元之滯納金等情，則為 上訴人所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要 旨厥為：㈠系爭房地是否已於102年4月2日完成點交？㈡被 上訴人就系爭房屋應否負上訴人抗辯之漏水瑕疵擔保責任？ ㈢上訴人抗辯被上訴人隱匿系爭房地側院法定空地違建，應 予減少價金520萬元，是否可採？㈣被上訴人主張上訴人應 給付剩餘積欠之2704萬3745元買賣價金本息，及按日給付被 上訴人1萬0500元之滯納金，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭房地是否已於102年4月2日完成點交？ ⒈兩造不爭執系爭不動產買賣契約書第7條第1項「賣方將買賣
標的物騰空辦理點交(含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車 庫遙控器及相關證件)予買方佔有時，點交手續視為完成； 點交時買方應將買賣價款付清」之約定。
⒉被上訴人主張其於102年3月20日即依系爭不動產買賣契約第 3條第2項約定，將系爭房地之所有權狀交由承辦地政士收執 保管，且於102年4月2日騰空系爭房地並交付鑰匙予上訴人 之情，均為上訴人所不爭執，就此表彰房地產權之所有權狀 、鑰匙堪信已由被上訴人轉移上訴人。且依被上訴人提出之 系爭房地登記謄本之記載，上訴人於102年5月6日登記為所 有權人，完成產權公示程序。至於買賣契約書第7條第1項另 載交付車庫遙控器及相關證件之情，被上訴人主張系爭房屋 並無此設備，此亦為上訴人所不爭執，本院斟酌定型化契約 格式，亦堪信此車庫遙控器應屬贅載。是依買賣契約書第7 條第1項之約定內容，足信被上訴人主張其已依約騰空辦理 點交，應屬有據。
⒊上訴人就被上訴人上開主張雖爭執102年4月2日先行交付系 爭房地鑰匙，僅係借屋裝修，並非點交房地行為云云。然查 ，被上訴人指陳上訴人不僅拆除屋內原有之裝潢，更於系爭 房屋牆柱及門樑上懸掛「店租」之紅布條，並上網出租系爭 房屋，甚且上訴人已將系爭房屋之自來水水號用戶名稱更改 為自己並加以利用之事實等情，已據被上訴人提出與所述相 符之591房屋交易網站相關資料及照片（見原審卷第21至29 頁）、台灣省自來水公司繳費證明（見原審卷第192頁）附 卷可稽。堪認系爭房屋於102年4月2日交付鑰匙後，確已點 交於上訴人，上訴人以物之實際管領人身分，為使用、管理 行為。
⒋又上訴人雖爭執被上訴人尚於該屋外牆以鐵鍊鎖屋，並張貼 警告標語之情，以此爭執被上訴人尚未履行買賣契約書第7 條第1項之點交義務，並提出照片為證。然查，上訴人所指 之警告標語，係以通常之A4紙書就「戴明玉先生，如果你要 進去可以，請會同未拿到錢的前屋主呂熒榆小姐再進屋」、 「如果你要進去可以請會同未拿到賣房屋錢的前屋主呂小姐 再進屋，近幾個月的電費繳太多了(從4月初開始)為何電費+ 水費+管理費都未繳錢？102/5/6房子已在你名義下了，還寫 存證信函給履保不准付款，用電還那麼兇，卻一天到晚或三 不五時都到屋子裡面來做什麼？不付錢請把鑰匙磁卡及違約 金、裝潢回歸原貌，屋名一起歸還更改回呂小姐名義下吧！ 天上不會白白地掉下禮物給你！102/05/10交屋拖延到現在 ？屋主呂小姐留」等語（見原審卷第140頁），上開文書並 未否認被上訴人已點交系爭房屋予上訴人，其立書目的僅在
催促上訴人儘速清償價金，並非警示被上訴人仍未點交，上 訴人不得擅入。再所謂鐵鍊鎖屋，僅是門把處加裝鐵鍊，如 謂尚未點交，被上訴人大可換鎖，不必費事裝鐵鍊，即便此 鐵鍊造成上訴人出入不便，此亦係有無妨礙上訴人權利行使 事宜，非謂尚未點交。故上訴人上開所辯不足採信。 ㈡被上訴人就系爭房屋應否負上訴人抗辯之漏水瑕疵擔保責任 ？
查上訴人主張被上訴人就系爭房屋應負漏水瑕疵擔保責任， 而修復系爭房屋漏水所需費用預估為29萬0061元，加計原有 露台磚牆敲除運棄及雜物清理費用4萬3700元，兩者合計共 33萬3761元等情，業經本院104年度上字第150號判決被上訴 人應給付上訴人33萬3761元確定在案（見本院卷㈡第95、96 頁）。惟上訴人主張系爭房屋漏水請求減少價金部分，因已 另於上開案件對被上訴人主張，於本件不聲明請求（見本院 卷㈠第25頁），故本件被上訴人請求給付買賣價金不扣減該 33萬3761元部分，併此敘明。
㈢上訴人抗辯被上訴人隱匿系爭房地側院法定空地違建，應予 減少價金520萬元，是否可採？
⒈查系爭不動產買賣契約第7條第6項約定「違章建築部分：在 簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，買賣雙方同意 得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若 在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風 險」等情（見原審卷第13頁），為兩造所不爭執。 ⒉被上訴人主張系爭房地簽訂系爭不動產買賣契約後，至交屋 前之期間，並未發生被通知須拆除或被拆除側院法定空地增 建之事實，依約其不必負擔減少買賣價金之責等語。本件上 訴人就被上訴人所述簽約後交屋前，未經通知拆除之情，不 為爭執，上訴人僅以95、96年間曾由新北市政府向被上訴人 之前屋主劉玉美，寄發違章建築認定通知書等情，認為系爭 買賣發生契約第7條第6項約定之情事，自屬有誤。 ⒊況系爭不動產買賣契約書第1條第1項已約定「本買賣標的包 括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有 權處分且隨同主建物移轉，……，買方已確實知悉該權利之 限制及有被拆除之風險」等語，又附於前開不動產買賣契約 書之不動產標的物現況說明書第15點「（建築改良物是否有 增建部分）勾選：是；增建部分陽台外推及露台外推，賣方 保證有權處分且隨同主建物移轉」等語，且雙方親自簽名於 上，有系爭不動產買賣契約書暨所附不動產標的物現況說明 書在卷可稽（見原審卷第11、40頁）。顯然，上訴人購買系 爭房屋前及締約當時，即已明確知悉系爭房屋之增建部分（
陽台及露台外推部分）僅為使用權而非所有權，況上訴人並 未就其遭被上訴人誘使支付高於市價之價金買受系爭房屋等 情事舉證證明之，故上訴人抗辯被上訴人隱匿系爭房屋側院 法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實 ，使其支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，應負瑕 疵擔保責任減少價金520萬元，不足採信。從而，無論依據 系爭不動產買賣契約第7條第6項約定，或民法買賣瑕疵擔保 規定，上訴人均無以房屋增建之事實減少支付買賣價金。 ㈣被上訴人主張上訴人應給付剩餘積欠之2704萬3745元買賣價 金本息，及按日給付被上訴人1萬0500元之滯納金，有無理 由？
⒈被上訴人主張上訴人已將買賣總價3500萬元匯入上開履約保 證專戶內，其中795萬6255元用以清償被上訴人先前積欠之 系爭房地貸款，其後上訴人通知安信建經停止履約保證專戶 內價款撥付等情為上訴人所不爭執，故上訴人雖辯以其已將 3500萬元匯入上開履約保證專戶，然履約保證專戶係受雙方 委任收付款項，上訴人單方止付之效果，等同上訴人停止給 付被上訴人價金，被上訴人自得依據買買契約請求上訴人給 付尚未清償之價金。被上訴人雖稱買賣價金餘款尚欠2704萬 3745元本金云云，然上訴人辯稱上開履約保證專戶，除已支 付被上訴人積欠之795萬6255元貸款外，尚另支付房仲價金 100萬元之情。經查，被上訴人提出之專戶資金控管表（見 原審卷第189頁），確有記載102年3月21日代付賣方（即本 件被上訴人）仲介服務費100萬元之事實，故上訴人實際已 支付被上訴人之金額為895萬6255元，買賣價金餘款應僅餘 2604萬3745元（3500萬元－895萬6255元＝2604萬3745元） 。至系爭房屋漏水減少價金33萬3761元部分，因上訴人主張 已另訴對被上訴人主張，故此部分於本件未予扣除。 ⒉又系爭不動產買賣契約書第8條第2項約定「買方若不依合約 履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應按買賣總價款 萬分之三計算滯納金予賣方(自逾期日起至完成給付日止)， 並應於買賣標的點交時一併繳清……」。故被上訴人依此契 約約定主張上訴人給付滯納金（違約金），亦屬有據。惟按 約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之 違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可 認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依 前開規定，核減至相當之數額（參照最高法院79年度台上字 第1915號判例意旨）。系爭不動產買賣契約書第8條第2項，
已明文約定上訴人應付違約付款之違約金。然本件被上訴人 主張之每日10000分之3計算滯納金違約金額是否過高，依上 開判例意旨，自應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為斟酌之標準。本件被上訴人聲明請求部 分，已有自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之主張 ，依目前社會經濟成長狀況、銀行存放款利率情形及被上訴 人損害範圍，並參酌上訴人於102年4月2日系爭房屋交付後 ，就系爭房屋有漏水之瑕疵數度向被上訴人請求修繕，並一 再透過訴外人立橋公司所屬經紀人黃瑞琪向被上訴人表示， 漏水瑕疵修繕完竣前，上訴人不願給付剩餘房地尾款之意， 後上訴人更以臺北重南郵局第000172號存證信函重申此旨， 上訴人因支付巨額價金，不甘受損，情節尚輕等情狀，認為 本件滯納違約金應酌減為每日以800元計算為適當。故被上 訴人請求自系爭房地點交之102年4月2日翌日起至本件起訴 時之102年12月10日止之滯納金（即違約金）應為20萬1600 元〔計算式：800元×252天＝20萬1600元(已累積之滯納金) 〕。自起訴翌日（即102年12月21日）起至上開買賣價金餘 款給付完成之日止，按日給付800元滯納金。 ⒊綜上，本件被上訴人得請求上訴人給付2624萬5345元〔計算 式：2604萬3745元(價金餘款)+20萬1600元(滯納金)＝2624 萬5345元〕，並自102年12月21日起至上開買賣價金餘款給 付完成之日止，按日給付800元。逾此範圍，被上訴人之請 求不應准許。
㈤被上訴人就系爭房屋固應負漏水瑕疵擔保責任，但依情形， 上訴人解除契約顯失公平，而上訴人請求減少價金業經本院 104年度上字第150號判決減少價金人33萬3,761元確定，已 如前述，上訴人解除契約，並不合法。又被上訴人先位主張 102年4月2日交屋既屬有理由，自無庸論述其備位主張之102 年5月10日契約最遲交屋日部分；另被上訴人既無隱匿系爭 房地側院法定空地違建，上訴人請求減少價金520萬元無理 由，其據此為同時履行抗辯之主張，亦屬無庸論究。六、綜上所述，被上訴人依買賣契約請求權之法律關係，請求上 訴人給付積欠之買賣價金與滯納金2624萬5345元，及自起訴 狀繕本送達上訴人翌日即102年12月20日起至清償日止，按 週年利率5%計算之遲延利息，與自102年12月21日起算之每 日800元滯納金，於法並無不合，應予准許；逾此範圍，則 屬無據，應予駁回，從而原審就超過上開應予准許部分，為 上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文 第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判
決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決關於超過2604 萬3745元本息應准許部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
書記官 陳佳伶
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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