臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第1083號
原 告 丁○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 江鶴鵬律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 王聰明律師
複代理人 乙○○
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國96年1月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國77年12月21日與原告甲○○及訴外人林宗明訂立 買賣契約，購買坐落於台北市○○區○○段二小段第554、 555 、574號土地及第575號道路用地之永久使用通行權（下 稱系爭土地），價金共計新台幣（下同）2419萬7580元。因 系爭土地為原告家族所共有，且其上另有第三人蓋屋占用， 被告為期能取得系爭土地之全部所有權及使用權，遂與原告 訂立承諾書要求原告協助被告取得系爭土地，並協助處理土 地上建物拆屋還地及清理，被告承諾於土地買賣交割完成時 給付原告229萬1437元。
㈡原告已依兩造簽訂承諾書之約定，協助被告取得系爭土地中 554、555、574地號所有權應有部分28512分之24300，其餘 尚未取得部分，係因被告阻止原告依土地法第34條之1規定 通知系爭土地其他共有人，反而私下與其他共有人協商議價 購買，致部分共有人見狀哄抬價格，而無法購買取得系爭土 地其他應有部分。另原告亦確有協助被告清理系爭土地上之 雜物，及提供系爭土地上無權占有人之相關資料予被告，但 因被告遲不對其採取拆屋還地訴訟，而未能拆除土地上之無 權占有物，然被告於93年12月22日與系爭土地上無權占有人 達成訴訟上和解，因此承諾書所載拆除第三人非法占有物之 條件已成就，被告仍應依約定給付原告報酬。並聲明：⑴被 告應分別給付原告丁○○、甲○○各114萬5719元，及自95 年1月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠依系爭承諾書之約定可知，被告並無先為給付報酬之義務，
而係兩造負有同時給付義務。
㈡原告甲○○與丁○○之父林宗明即二房應有部分，合計僅為 28512分之14040，占100分之49，人數占12分之2，並不合於 土地法34條之1所定之要件，且原告亦未依該條規定處理相 關事宜，故原告有可歸責事由。另原告所指被告私下與不願 出售之共有人議價購買等情，係指被告與訴外人楊聰賢之買 賣契約，惟該契約之簽訂係由原告丁○○帶同代書及被告至 楊聰賢處簽約，被告並未私下與楊聰賢接觸亦無抬高價格。 ㈢另關於拆除系爭土地地上物之部分，係被告以共有人之身分 起訴後，於訴訟中與無權占有人達成和解，並非基於原告之 協助，自不能據此即認原告有履行系爭承諾書之約定。故原 告並未將系爭第554、555、574地號土地所有權全部移轉登 記予被告，亦未履行其交付第574號土地之義務，自不得依 承諾書請求給付報酬。為此聲明：⑴原告之訴及其假執行之 聲請均駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告甲○○及訴外人林宗明（即原告丁○○之父）於77年12 月21日與被告訂立買賣契約，被告購買原告家族所共有之台 北市○○段○○段554、555、574地號土地應有部分全部， 及同小段575地號道路用地之永久使用通行權，約定系爭554 、555地號土地價金為1341萬6480元，系爭574、575地號土 地價金為1078萬1100元，共計2419萬7580元。被告並出具承 諾書予原告丁○○、甲○○，約定原告負有協助出賣系爭土 地及拆除地上建物之義務，至於第574地號土地遭第三人無 權占有部分，原告應提供相關證件交由被告提起訴訟處理， 被告則應於土地所有權移轉並給付價金時，給付被告報酬共 229萬1437元。
㈡嗣於80年5月20日止，原告甲○○及訴外人林宗明已將系爭 554、555、574號土地所有權應有部分28512分之24300辦理 繼承登記後移轉登記予被告指定之訴外人林洪燕雪，目前被 告已占有系爭554、555地號土地，並將系爭第574 號土地已 移轉登記之部分之相關證件交給被告，被告業已與訴外人孫 陳格、林登圳達成訴訟上和解，訴外人同意遷讓房屋並拆除 地上物，將系爭第574號土地返還訴外人林洪燕雪。至於其 餘應有部分28512分之4212，為訴外人林國玉、林正章、林 速卿所有，並未移轉登記予林洪燕雪。
㈢被告於80年4月21日與訴外人即三房楊聰賢等八人就系爭第 554、555、574地號土地所有權應有部分28512分之3240另行 訂立買賣契約，依台灣高等法院九十三年度上字第八二四號 判決認定（該判決業已確定），原告甲○○、訴外人林宗明
與被告之間，業已合意解除本件關於上述三房28512 分之 3240應有部分之買賣契約，有台灣高等法院93年度上字第 824號民事判決影本一份在卷可稽（本院卷第35-41頁）。四、原告主張其已依兩造訂立承諾書之約定履行義務，因此被告 應依約分別給付原告二人各114萬5719元之報酬。被告否認 之，並辯稱原告尚未將系爭土地第554、555、574地號全部 移轉登記予被告，亦未履行交付第574地號之義務，自不得 請求給付報酬。
㈠經查系爭承諾書載明：「茲甲○○、丁○○先生協助處理台 北市○○區○○段貳小段……土地出賣於本人，並協助處理 其地上建物拆屋還地及地上物之清理，本人承諾於554、555 地號土地交割土地買主付尾款時，給付新台幣壹佰萬元正。 及於574、575地號土地完成拆屋還地交割土地，買主付尾款 時給付新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰參拾柒元。以作為該協 助酬勞……」，有承諾書影本一份在卷可稽（見本院卷第11 頁）。則據此足證原告負有協助被告取得系爭土地第554、 555地號所有權、並將574、575地號地上物拆除還地之義務 ，且該項義務與被告之給付報酬義務，係立於對待給付之關 係，是於原告未為對待給付前，被告得拒絕自己之給付。是 被告此部分所辯，應屬有據。
㈡按當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得 請求對待給付，民法第267條前段定有明文。從而原告既主 張業已履行系爭承諾書所示給付義務，但因可歸責於被告之 事由致無法將系爭土地所有權全部移轉登記於被告，而不可 歸責於原告，從而原告雖免除給付義務，但得請求被告為對 待給付等情，則原告就此即負有舉證責任。惟原告僅主張被 告於80年4月22日另向訴外人即三房楊聰賢、連中順、連仁 隆、連仁宏、連仁德、連雪惠、連雪琄等七人訂約購買系爭 土地應有部分28512分之3240，造成系爭土地其他共有人哄 抬出售價格，導致原告無法促使訴外人即大房林國玉、林正 章、林速卿等三人出賣系爭土地應有部分28512分之4212於 被告云云，然原告就此並未舉證以明其說，是原告此部分主 張，並無理由。
㈢被告雖另辯稱系爭土地買賣契約業經被告於91年6月17日解 除，且原告丁○○亦於台灣士林地方法院91年訴字第714號 損害賠償事件言詞辯論中陳稱：「林國玉、林正章、林速卿 的部分已經解除了」，並提出起訴狀、言詞辯論筆錄影本為 證（本院卷第91至97頁）。然查本件原告係本於被告所出具 之「承諾書」而請求被告給付報酬，並非本於兩造所簽訂之 「不動產買賣契約書」而為請求，是以系爭買賣契約縱已解
除，並不能證明系爭承諾書亦已解除。惟原告之請求既無理 由，已如前述，則據此亦不能為有利於原告之認定，附此敘 明。
五、綜上所述，原告既未依系爭承諾書之約定協助被告取得系爭 土地第554、555、574、575地號之應有部分全部，從而原告 請求被告分別給付原告丁○○、甲○○各114萬5719元，及 自95年1月28日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理 由，應予駁回。原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失 所附麗，併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 2 月 12 日 民事第六庭 法 官 邱 琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 2 月 12 日 書記官 池東旭