臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第256號
原 告 李俊仁
訴訟代理人 呂偉誠律師
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 劉明芳律師
蘇弘志律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告於民國104年1月9日簽訂預售屋買賣契約書（原 證一；下稱系爭買賣契約），於系爭買賣契約第二條約定， 被告出售坐落新北市○○區○○○段0○段00000地號土地上 所興建「遠雄新宿」編號A5棟第5樓房屋一戶，及停車位編 號第140號車位一位；第四條約定總價新臺幣（下同）2,876 萬元，分為自備款836萬元、銀行貸款2,013萬元、交屋款27 萬元。於簽約前，因原告年屆78歲，已退休無工作，對於能 否符合銀行貸款條件有疑慮，故兩造乃於系爭買賣契約第七 條第三項第㈣點貸款不足額條款，刪除其中第1、⑴、⑵、 ⑶小點之全部內容，另以手寫約定「雙方經磋商後同意：貸 款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商不成 時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價金加計年息1% 返還。」，兩造並於上開手寫約定處用印以表同意。 ㈡兩造簽定系爭買賣契約後，原告已陸續給付自備款合計836 萬元，並於105年4月7日向遠東商業銀行新莊分行洽辦上開 購屋貸款事宜，卻遭遠東商業銀行新莊分行以不符合申貸條 件資格而拒絕申貸，此有遠東商業銀行新莊分行房屋貸款申 請書暨徵信調查表及105年4月11日回文可證，原告始知悉無 法申請購屋貸款，乃與被告公司商議解約退款，均遭被告拒 絕。原告又向新北市政府法制局消費者保護官申訴，雖經新 北市政府法制局消費者保護官調處，但因被告仍拒絕退款而 於105年8月24日協商不成立，原告不得已乃提起本件訴訟。 ㈢系爭買賣契約簽定時，兩造已合意刪除第七條第三項第㈣點 第1、⑴、⑵、⑶小點全部內容，並另以手寫記載約定：「 雙方經磋商後同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分 之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買
方已繳價金加計年息1%返還。」，顯示兩造已特別約定，當 原告無法向銀行辦理足夠購屋貸款以支付價款時，且兩造亦 無法協商成立時，則「雙方同意解除契約，賣方應將買方已 繳價金加計年息1%返還。」之約定之條件已成就，故兩造系 爭買賣契約即告解除，被告應依上開約定，將原告已給付價 款836萬元返還與原告，及自105年8月24日協商不成立之日 起至本件起訴之日止加計年息1%，以及自起訴之翌日起至清 償日止，按法定遲延利率年息5%計算之利息。為此，爰依兩 造間系爭買賣契約第七條第三項第㈣點第1小點手寫之約定 提起本訴為請求。
㈣並聲明：（見本院字卷第10、70、72頁） ⒈被告應給付原告836萬元，及自105年8月24日起至本件起訴 之日即106年3月9日止，按年利率1%計算之利息，以及自106 年3月10日起至清償日止，按年利率5%計算之利息 ⒉原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則抗辯：原告於104年1月9日與被告簽署系爭買賣契約 ，當場亦簽署同意書（被證1；下稱系爭同意書），被告之 銷售人員向原告明確告知承貸金融機構對辦理銀行貸（借） 款相關條件包含：「（前段）一般貸款者年齡需介於20-6 5歲之範圍內。貸款者之信用狀況需無異常，且負債比不 得過高。需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收入來 源簽核。借款人向多家銀行申辦送件，以致增加個人聯徵 記錄影響核貸條件。中央銀行103年6月間發布之地區性信 用管制…。…。」顯示原告逾締約時已知悉未來向銀行借 貸時宜具備之條件，並同意「（後段）若立書人不符合上述 相關條件或因可歸責於立書人之事由致貸款成數不足或無法 核貸時，立書人同意自行補足成數不足或無法核貸部分。」 。系爭同意書之內容與兩造系爭買賣契約第七條第三項第㈣ 點整個契約條文並無矛盾，原告辦理貸款時之信用狀況或其 他相關條件如果因系爭同意書之狀態條件，致無法得到核貸 或貸款成數不足，為系爭買賣契約第七條第三項第㈣點第3 小點之「可歸責於買方之事由」。查原告以理財投資者身分 （較具專業能力）向遠東商業銀行新莊分行申請貸款，該銀 行審核之回覆為：「台端…未符合本行房屋貸款申請條件資 格」，則本件無法辦理貸款顯係因原告個人歸責之因素（即 不符合系爭同意書所載之相關條件）所致，非系爭買賣契約 第七條第三項第㈣點第1小點之「不可歸責於雙方之事由」 甚明。則依系爭同意書及系爭買賣契約第七條第三項第㈣點 第3小點之約定，原告皆須補足無法貸得之款項或差額，故 原告不能片面解除系爭買賣契約請求返還已繳價金等語。並
為答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、原告主張：兩造於104年1月9日簽訂系爭買賣契約，約定原 告以總價2,876萬元向被告買受坐落新北市○○區○○○段0 ○段00000地號土地上所興建「遠雄新宿」編號A5楝第5樓房 屋一戶及停車位編號第140號車位一位，並約定自備款836萬 元、銀行貸款2,013萬元、交屋款27萬元，兩造於簽約時， 並合意刪除系爭買賣契約第七條第三項第㈣點第1小點之⑴ 、⑵、⑶之全部內容，另以手寫記載約定：「雙方經磋商後 同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式， 協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價金加 計年息1%返還。」（下稱系爭手寫約定），及經兩造於上開 手寫約定處蓋印。系爭買賣契約簽立後，原告已陸續給付自 備款合計836萬元與被告，並於105年4月7日向遠東商業銀行 新莊分行洽辦上開購屋貸款事宜，惟嗣經遠東商業銀行新莊 分行以原告不符合申貸條件資格而拒絕申貸之事實，為被告 所不爭執，並有原告所提系爭買賣契約影本、遠雄新宿對保 流程單影本、遠東商業銀行新莊分行房屋貸款申請書暨徵信 調查表影本、遠東商業銀行新莊分行105年4月11日回文影本 等件附卷可稽（見本院卷第14至41頁），而堪認定。四、又原告主張：原告以系爭買賣契約買賣標的之不動產向遠東 商業銀行新莊分行洽辦購屋貸款，遭該行以原告不符合申貸 條件資格而拒絕申貸，經兩造另行協商不成，故系爭手寫約 定之解除條件已成就，系爭買賣契約即告解除，被告應依系 爭手寫約定將原告已給付之價款836萬元附加利息返還原告 一節，則為被告所否認，辯稱：原告個人因不符合遠東商業 銀行新莊分行房屋貸款申請條件資格致無法辦理貸款，此係 因原告個人歸責之因素，屬系爭買賣契約第七條第三項第㈣ 點第3小點「可歸責於買方」之事由，故原告依該第3小點之 約定及系爭同意書之約定，須補足無法貸得之款項或差額， 不能片面解除系爭買賣契約請求返還已繳價金等語。是本件 爭點為：原告向遠東商業銀行新莊分行洽辦購屋貸款，遭該 行以原告不符合申貸條件資格而拒絕申貸，係屬於系爭買賣 契約第七條第三項第㈣點第1小點「不可歸責於雙方」之事 由，還是屬於第七條第三項第㈣點第3小點「可歸責於買方 」之事由？經查：
㈠本件原告係因為已高齡近80歲，且沒有固定工作，故不符合 遠東商業銀行新莊分行申貸購屋貸款資格而遭拒絕申貸一節 ，為兩造所是認（見本院卷第71頁），並有遠東商業銀行官 網所查得該行購屋貸款申請資格資料1紙在卷可參（見本院
卷第67頁）。
㈡次查，系爭買賣契約第七條第三項第㈣點為「貸款不足額」 之約定，其第1小點為「不可歸責於雙方時」之約定，此小 點之下第⑴、⑵、⑶之印刷制式內容，則經兩造合意刪除， 並改為系爭手寫約定，已如前述。是系爭手寫約定之前提， 須原告貸款不足額之原因，為「不可歸責於雙方」之事由甚 明。而系爭買賣契約第七條第三項第㈣點第2點則約定：「 可歸責於賣方時：賣方應就差額部分，依原承諾貸款相同年 限及條件由買方分期清償，如賣方不能提供相同條件時，買 方有權解除契約。」；第3小點則約定：「可歸責於買方時 ：買方同意於接獲賣方通知之日起30天內一次給付其差額， 或經賣方同意分期給付其差額。」（見本院卷第22、23頁） 。而關於何種事由屬於上開約定所稱之「不可歸責於雙方」 、「可歸責於賣方」、「可歸責於買方」之事由，本於契約 自由原則，自可由契約當事人自行特別約定。雖系爭買賣契 約就此未另為約定，然兩造於簽立系爭買賣契約同時，原告 並簽立系爭同意書1份（被證1；見本院卷第66頁）與被告， 此為原告所是認。而查，系爭同意書之內容為：「立同書人 李俊仁（下稱立書人），茲就訂購貴公司興建之『遠雄新宿 』編號…，立書人已經貴公司（及銷售人員）明確告知承貸 金融機構對辦理銀行貸（借）款之相關條件如下：一般貸 款者年齡需介於20-65歲之範圍內。貸款者之信用狀況需 無異常，且負債比不得過高。需具備基本之還款能力，貸 款額度視客戶收入來源簽核。借款人向多家銀行申辦送件 ，以致增加個人聯徵記錄影響核貸條件。依中央銀行103 年6月間所頒布，對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押 貸款業務相關規定如下：⒈……。註：上述各項貸款條件 依各承貸金融機構之作業規定為準。若不符合上述相關條件 或因可歸責於立書人之事由致貸款成數不足或無法核貸時， 立書人同意自行補足成數不足或無法核貸部分。…」。可知 兩造係將原告個人如不符合系爭同意書所載之貸款條件，約 定同屬於系爭買賣契約第七條第三項第㈣點第3點之「可歸 責於買方」之事由甚明，是系爭買賣契約自不因此而於兩造 協商不成時當然解除，原告依約應於接獲賣方即被告通知之 日起30天內一次給付其差額，或經被告同意分期給付其差額 。故原告主張其因個人之年齡以及其無固定收入之因素，致 不符何銀行購屋貸款條件而無遭拒貸，係屬不可歸責於兩造 之事由，依系爭手寫約定，系爭買賣契約之解除條件成就， 被告應依系爭手寫約定返還其已付價金云云，洵無可採。五、從而，本件系爭買賣契約並未符合系爭手寫約定之解除條件
，故系爭買賣契約仍有效存在，原告以系爭買賣契約業已解 除，被告應依兩造間系爭買賣契約書第七條第三項第㈣點第 1小點系爭手寫約定，返還其已付價金836萬元，及自105年 8月24日起至本件起訴之日即106年3月9日止，按年利率1%計 算之利息，以及自106年3月10日起至清償日止，按年利率5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失 所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 12 日
民事第三庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 12 日
書記官 張珮琪
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