臺灣雲林地方法院民事判決 106年度重訴字第24號
原 告 蔡杏鎂
訴訟代理人 吳宏輝律師
複 代理人 林堯順律師
被 告 邦翔建設有限公司
法定代理人 王芳良
被 告 黃寀甄
共 同
訴訟代理人 吳啟勳律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106 年7 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國103 年11月10日向被告邦翔建設有 限公司（下稱邦翔公司）及被告黃寀甄購買坐落雲林縣○○ 市○○○段0000000 地號、555-162 地號土地（下稱系爭土 地）上編號B1建物之預售屋（下稱系爭房屋，系爭土地、房 屋以下合稱系爭房地），系爭土地價金為新臺幣（下同）40 4 萬元，系爭房屋價金為269 萬元，原告與被告邦翔公司另 約定增建部分費用為1,106,685 元，原告已於105 年11月間 將上開款項給付完畢，雙方並完成交屋。然於原告入住系爭 房屋後，偶然從鄰居口中得知系爭房屋於施工期間即104 年 11月間，有工人於系爭房屋內死亡，經原告向被告邦翔公司 詢問，被告邦翔公司並未否認有工人死亡乙事，可見系爭房 地應曾發生非自然原因死亡事件，系爭房地應屬凶宅。一般 人對凶宅之居住品質及心理層面均有負面影響，而影響購買 意願及價格，造成系爭房地經濟性之價值減損。被告出售具 有價值減損瑕疵之系爭房地予原告，具有交易價格減損之重 大瑕疵，爰依民法第354 條、第359 條之規定，先位之訴主 張解除契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思 表示，依據民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還系爭 房地之價金，並聲明：被告邦翔公司應給付原告3,796,685 元，被告黃寀甄應給付原告404 萬元，及均自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息； 原告願供擔保，請准宣告假執行。備位之訴則主張減少一半 價金，並聲明：被告邦翔公司應給付原告1,898,442 元，被 告黃寀甄應給付原告202 萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：原告主張系爭房屋於施工時期即104 年11月間 ，曾發生工人於系爭房屋內死亡之非自然死亡事件，系爭房 地應屬凶宅，具有交易價格減損之重大瑕疵等情，應由原告 負舉證之責等語，並聲明：原告先位及備位之訴及假執行之 聲請均駁回；如受不利之判決，請准供擔保後免為假執行之 宣告。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張其於103 年11月10日向被告邦翔公司購買系爭房 屋，向被告黃寀甄購買系爭土地，系爭房屋之買賣價金為 269 萬元，增建部分費用為1,106,685 元，系爭土地之買 賣價金為404 萬元，原告於105 年11月間已給付上開款項 完畢，雙方並已完成交屋等情，為兩造所不爭執，並有原 告提出之土地買賣契約書、土地建物買賣價款分配表、委 辦房屋貸款約定書、房屋買賣契約書、系爭土地及系爭房 屋登記第一類謄本為證（見本院卷第21-33 、103-109 頁 ），原告此部分主張自屬真實可信。是本件應審酌之重點 為：⒈系爭房屋於興建過程中，是否有工人在該屋內發生 非自然死亡之事故？⒉如有，系爭房地是否為凶宅？⒊原 告是否得據以請求解除契約？如是，原告得請求被告返還 系爭房屋之價金為269 萬元或3,796,685 元？⒋原告是否 得請求減少價金？如是，得請求減少之金額為何？ ㈡、有關凶宅之定義，依內政部97年7 月24日內授中辦地字第 0970048190號函釋：「查本部訂之不動產說明書應記載事 項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞 。惟按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約 書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容， 『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺 或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築 改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶 殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專 有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部 分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 （即未陳屍於專有部分）。」由上開函釋可知，內政部認 為凶宅之構成至少須具備：賣方產權持有期間、發生於房 屋之專有部分、發生非自然死亡三者。惟內政部於104 年 4 月13日公布之不動產說明書應記載及不得記載事項之函 令中之成屋㈣其他重要事項第5 點則規定：「本建物（專 有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化 碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」將出
賣人之告知義務內容擴張包括一氧化碳中毒等其他非自然 死亡之情形在內。由此可知，系爭房地要成為一般所謂之 凶宅，其要件須系爭房地曾發生兇殺或自殺等非自然死亡 之情形，始足該當。
㈢、按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。 經查，原告聲請向雲林縣警察局斗六分局函詢於104 年間 ，在雲林縣斗六市萬年路456 巷之被告邦翔公司施工現場 ，是否有通報工人死亡事件，據雲林縣警察局斗六分局於 106 年6 月13日以雲警六偵字第1060011589號函檢送之雲 林縣警察局斗六分局長安派出所刑事案件相驗報告書顯示 （見本院卷137 、141-169 頁），訴外人陳建良於104 年 7 月20日下午4 時40分許，在雲林縣斗六市長安里萬年路 456 巷9 弄巷內，被告邦翔公司所興建之建築工地內（包 含系爭房屋在內），發現訴外人潘瑞南躺在工地內，伊打 電話通報119 到現場救護，救護人員到達現場時潘瑞南已 無呼吸心跳，身體已僵硬，不治死亡。陳建良於警詢時陳 稱：死者潘瑞南與其一起在建築工地內工作，潘瑞南可能 是心臟病發，因為早上上班時潘瑞南向其表示心跳很快很 喘很難過，潘瑞南平時健康狀況不佳，有心臟疾病等語（ 見本院卷第157 頁）。檢察官黃立夫率同法醫師屈保慶相 驗結果，亦認潘瑞南係因高血壓、心臟病引起心因性休克 死亡，死因為自然死或病死，復有臺灣雲林地方法院檢察 署相驗屍體證明書在卷可明（見本院卷第175 頁）。足證 本件原告指稱系爭房屋於施工期間，有工人在該屋內死亡 乙情，應係指潘瑞南因高血壓、心臟病引起心因性休克， 於104 年7 月20日病死在雲林縣斗六市長安里萬年路456 巷9 弄巷內被告之建築工地內之事件。而僅憑雲林縣警察 局斗六分局所檢送之刑事案件相驗報告書，及本院向雲林 地方法院檢察署調閱潘瑞南之相驗卷（104 年度相字第39 4 號），已無從證明潘瑞南所死亡之處所係在系爭房屋內 ，且縱認潘瑞南係在系爭房屋內死亡，其死因為自然死或 病死，亦與前述凶宅之要件不符。此外原告復未能提出其 他證據證明系爭房屋內曾發生兇殺或自殺致死等非自然死 亡之情事，則原告主張系爭房地為凶宅乙節，洵屬無據。 系爭房地既非凶宅，則原告主張被告出售價值減損之系爭
房地予原告，即非有據。
四、從而，原告依據民法第354 條、第359 條規定，先位之訴主 張解除系爭房地之買賣契約，請求被告邦翔公司返還系爭房 屋之買賣價金3,796,685 元，請求被告黃寀甄返還系爭土地 之買賣價金404 萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息；備位之訴主張減 少價金，請求被告邦翔公司返還系爭房屋一半之買賣價金1, 898,442 元，請求被告黃寀甄返還系爭土地一半之買賣價金 202 萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息，均屬無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
書記官 林惠鳳
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