臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第246號
原 告 王淑宛
訴訟代理人 曾德文
被 告 陳李碧
上列當事人間核定土地租金數額事件，本院於民國106 年7 月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定原告所有門牌號碼苗栗縣後龍鎮秀水二三之一○號建物租用被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○地號土地，自民國一百零四年三月四日起至民國一百零五年八月一日止，租金數額為新臺幣玖仟伍佰陸拾玖元。
核定原告承租被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○地號土地，如附圖編號Ａ部份面積二三八平方公尺，及編號Ｂ部份面積三○四平方公尺之年租金，自民國一百零五年八月二日起之計算式為：占用面積五四二平方公尺×當期申報地價×百分之五。訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟肆佰參拾伍元，由原告負擔新臺幣壹仟肆佰參拾伍元。 事實及理由
壹、程序事項
不變更訴訟標的，而補充或更正法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴 時原聲明：㈠確認原告租用被告所有座落苗栗縣○○鎮○○ ○段0000地號土地（下稱系爭土地）符合市場行情之年租金 數額。㈡原告僅需依不同期間原告得使用土地面積支付土地 租金。嗣經本院闡明後，更正為：㈠請求核定原告租用系爭 土地，自民國104 年3 月4 日起至105 年8 月1 日止之租金 數額為新臺幣（下同）7,635 元。㈡請求核定原告承租系爭 土地如附圖編號A 部份面積238 平方公尺，及編號B 部份面 積304 平方公尺之年租金，自105 年8 月2 日起之計算式為 ：占用面積542 平方公尺×當期申報地價×4%。核其所為， 屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，自應准許。貳、實體事項
一、原告主張：
㈠被告所有系爭土地，與原告所有門牌號碼苗栗縣後龍鎮秀水 23之10號建物（下稱系爭建物），原同屬訴外人陳達所有， 陳達於89年底，將系爭土地、建物贈與被告，然因系爭建物 未辦保存登記，無法辦理過戶登記，經陳達債權人於90年聲 請法院查封，被告雖提出第三人異議之訴，然經本院以90年 度訴字第373 號判決駁回確定，嗣系爭建物經本院強制執行 ，由原告於102 年間拍定取得所有權，分別於104 年3 月4
日、104 年9 月14日點交完畢，但被告主張其為系爭建物及 土地所有人，提出返還房屋、拆屋還地之訴，經本院以102 年度訴字第373 號、臺灣高等法院臺中分院以103 年度上字 第569 號、最高法院以104 年度台上字第1379號分別駁回確 定，各審均認定原告具系爭建物所有權，且原告所有系爭建 物與被告所有系爭土地間存在法定租賃關係，後因被告不同 意原告正常通行系爭土地，原告迫於無奈向本院聲請定暫時 狀態假處分（104 年度裁全字第17號）並聲請強制執行，本 院核發執行命令要求被告履行，原告同時起訴請求確認通行 權，兩造於105 年8 月2 日當庭達成和解，被告同意原告承 租系爭土地面積542 平方公尺，範圍包含系爭建物基地304 平方公尺（附圖B 部分）及屋前空地238 平方公尺（附圖A 部分）。
㈡原告於系爭土地法定租賃關係確認及通行權和解後，分別於 104 年8 月17日、105 年10月18日寄送存證信函予被告，表 達願以高於市場行情即年租金10元/ 平方公尺給付租金，並 支付系爭土地因系爭建物所增加之地價稅，請被告提供匯款 帳號，被告以口頭及存證信函表達不接受，並提出年租金依 法定地價10% 即49.6（原告誤載為49.2）元/ 平方公尺計算 之要求，雙方遲未達成共識，爰依民法第425 條之1 第2 項 規定，訴請本院核定兩造租金數額。
㈢系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別 為農牧用地，位處苗栗縣後龍鎮偏遠海濱，距離後龍鎮中心 約5 公里，且僅距海岸線約300 公尺，海風強勁，距離外埔 派出所1.2 公里，距離外埔國小1.5 公里。非都市用地價值 一般較都市土地為低，系爭土地周邊均為農田，僅有零星農 舍住家，無商店及商業活動，日常生活不便利，且因政府對 農地及農舍管理政策趨嚴，未來亦無發展性。周圍僅有5816 一路公車，每日往返各15班次，末班車為下午6 時45分。原 告查詢內政部不動產交易實價登錄平台，並無系爭土地同段 號土地租賃紀錄可供參考，另查詢行政院農委會「農地銀行 網站」紀錄，系爭土地同段號土地租賃自102 年迄今逾4 年 共113 筆成交紀錄，年租金最高為9.01元/ 平方公尺，平均 年租金為4.82元/ 平方公尺，且系爭土地相鄰之水尾子段22 07地號土地，經本院拍賣價格為109 萬9,142.5 元，被告主 張年租金49.6元/ 平方公尺，為鄰地近4 年成交最高租金之 5.46倍，顯遠超過市場行情。系爭土地面積以每年申請兩期 休耕補助4.5 萬元/ 公頃計算，被告每年可獲補助金額為9 元/ 平方公尺，總金額為4,878 元/ 年。系爭建物為農舍， 且係作為原告家人自住，並無出租或營利，一樓後方建物屋
頂於點交前因風災毀損，至今數年仍無力修復。故原告認原 告承租系爭土地附圖A 、B 部分之年租金，應以當期申報地 價4%計算為當。
㈣並聲明：如程序事項更正聲明後所示。
二、被告則以：
㈠土地法規定之申報地價，相較於土地公告現值，顯然價值已 低估許多，且法定租金之計算不以土地為農地或非農地而有 所區別，亦非以土地所有人所受損害為唯一考量，承租人因 使用土地所獲得之利益亦為考量因素。原告使用被告土地作 為居住使用，非農牧等一般經濟價值更低之使用，原告所提 農地銀行網站紀錄所揭露乃農牧而非供居住使用，有誤導本 院之嫌。系爭土地位於苗126 縣道上，係後龍鎮通行外埔漁 港必經之處，附近尚有苗栗客運公車站牌，交通甚為便利， 於1 公里範圍內有外埔派出所、外埔國小等，並非原告所稱 偏遠海濱。
㈡並聲明：原告承租系爭土地如附圖所示A 、B 部分之租金， 自104 年3 月4 日起為每年按申報地價10% 計算。三、原告主張原告占有使用系爭土地之面積，自104 年3 月4 日 起至104 年9 月13日止為138.61平方公尺，自104 年9 月14 日起至104 年11月25日止為304 平方公尺，自104 年11月26 日起至105 年8 月1 日止為367 平方公尺，自105 年8 月2 日起為542 平方公尺，系爭建物係作為居住使用，系爭土地 距離後龍鎮中心約5 公里，距離海岸線約300 公尺，距離外 埔國小約1.5 公里，距離外埔派出所約1.2 公里，位於苗12 6 縣道上，周圍皆為農田，僅有零星住家，有苗栗客運5816 公車站牌（首班車上午7 時5 分，末班車下午6 時45分，每 日15班次），無商店、商業活動，系爭土地104 至105 年間 之申報地價為每平方公尺496 元等情，有本院104 年度苗簡 字第544 號和解筆錄、系爭土地空照圖等在卷可稽（見本院 卷第27、129 、131 頁），並經本院會同兩造至現場履勘， 製有勘驗筆錄並拍攝現場照片在卷可按（見本院卷第171 至 211 頁），且為兩造所不爭（見本院卷第229 至230 頁）， 自堪信為真實。惟原告主張原告承租系爭土地之年租金數額 應以申報地價4%計算為當，則為被告所否認。則本件應審究 者，即為原告承租系爭土地之年租金數額如何計算。四、本院之判斷
㈠土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其
期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 定有明文。而請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴 （最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。原告提 起此訴訟時，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特 定之租金數額。縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能 以此駁回其訴。亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得 依調查之結果，定合理之租金數額。又租金之支付義務並非 法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為 前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃 關係成立之日起算，是於租賃關係成立，且原告得為租賃物 之使用收益時起，原告即有支付租金之義務。
㈡原告係於104 年3 月4 日第1 次受系爭房屋點交，104 年9 月14日受第2 次點交，104 年11月26日假處分通行權，兩造 於105 年8 月2 日達成訴訟上和解，此業經本院依職權調閱 本院102 年度司執聲字第67號、104 年度司執全字第169 號 卷查核無誤，故原告於前揭不同時點，所得為租賃物使用收 益之面積不同，租金之計算自應以原告得占有使用收益之面 積為基準計算之。原告自104 年3 月4 日起至105 年8 月1 日止，就系爭建物占用系爭土地之面積，依民法第425 條之 1 第2 項規定，應依法定之租賃關係給付被告租金，且兩造 對於租金數額不能協議，原告乃請求法院定其數額，即屬有 據。而兩造自105 年8 月2 日起則已達成訴訟上和解，有意 定之租賃關係存在，然就租金數額亦未能達成協議，自應類 推適用民法第425 條之1 第2 項規定，亦由本院核定租金數 額，故原告請求本院核定此部分之租金數額，亦屬有據。 ㈢合理之租金數額為何？
1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文，而此一規 定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明定。 所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物 價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25 條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報 之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價（並非公告現值）80% 為其申報地價，土地法第148 條、 平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1 項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價。再者，所謂「 年息10% 為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息10% 計算之。基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承
租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）。原告雖舉出鄰近土地之租金行情，然該租金數額係以 土地作為農用為前提，與本件原告係作為居住使用，非可相 互比擬。本院審酌前揭兩造不爭執事項所示之系爭土地之位 置、工商業繁榮程度、交通便利程度、生活機能、原告利用 系爭土地之經濟價值及所受利益，認本件租金應以申報地價 年息5%計算為適當。
2.故本件兩造之租金數額，自104 年3 月4 日起至105 年8 月 1 日止，應為9,569 元【計算式：（138.61×194+304 ×73 +367×250 ）/365×496 ×0.05=9,568.88 ，小數點以下四 捨五入】，爰判決如主文第1 項所示。自105 年8 月2 日起 之年租金計算式，則為542 平方公尺×當期申報地價×5%， 爰判決如主文第2 項所示。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。請 求法院核定租金之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告 提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得 不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟 費用應由兩造平均分擔，始為公允，爰判決如主文第3 項所 示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 （併依職權確 定兩造負擔訴訟費用之金額）。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及上訴理由（應附繕本）。如委任律師提起上訴應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日