最高法院民事判決 九十六年度台上字第二四九號
上 訴 人 行政院國軍退除役官兵輔導委員會台東農場
法定代理人 陳 敏
上 訴 人 戊 ○ ○
己 ○ ○
甲○○○
乙 ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
共 同
訴訟代理人 李 泰 宏律師
上 訴 人 未 ○ ○
被 上訴 人 庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
巳 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
辰 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
午 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
丑 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
卯 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
寅 ○ ○（即溫鼎貴、溫葉從妹之承受訴訟人）
上列當事人間請求交還土地等事件，上訴人對於中華民國九十五
年四月十一日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（九十四年度重
上字第三一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理 由
本件被上訴人本於土地所有權，請求上訴人甲○○○、己○○、戊○○及共同訴訟人未○○（下稱甲○○○等四人）拆除其等公同共有之地上房屋，該部分訴訟標的對於甲○○○等四人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，甲○○○、己○○、戊○○上訴之效力及於未提起上訴之未○○，爰併列未○○為上訴人，合先敘明。
其次，被上訴人主張：坐落台東縣台東市○○段七六九之三、七六九之四及七七五地號三筆田地（下稱系爭土地）現為伊等分別共有。原依序各為第一審共同原告溫鼎貴（溫鼎貴於第一審訴訟程序中死亡，由溫葉從妹及被上訴人巳○○、辰○○、午○○、
丑○○、卯○○、寅○○六人承受訴訟，嗣溫葉從妹亦於原審訴訟程序中死亡，即均由上述被上訴人六人承受訴訟）、及被上訴人子○○、辛○○三人；溫鼎貴、及被上訴人壬○○、庚○○三人暨溫鼎貴、被上訴人癸○○、庚○○三人共有。詎上訴人行政院國軍退除役官兵輔導委員會台東農場（下稱台東農場）竟無權占用系爭七六九之三號如第一審判決附圖（下稱附圖）一所示除Ｈ部分外之土地，七七五號如附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地，及七六九之四號如附圖一所示Ｉ、Ｋ部分土地，並分配予場員於其上搭建房屋及栽種作物。其中七六九之三號土地遭其場員分別無權占有建屋使用者為：上訴人甲○○○等四人所有台東市○○○路二三八巷十八號建物占用附圖一所示Ａ、Ｂ部分、上訴人丙○○所有之同巷十九號建物占用附圖一所示Ｃ部分、上訴人乙○所有之同巷二十號建物占用附圖一所示Ｄ部分、上訴人丁○○所有無門牌建物占用附圖一所示Ｇ部分。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命上訴人甲○○○等四人、丙○○、乙○、丁○○分別將其所有上開建物拆除，由上訴人台東農場返還各該占用土地並給付於民國八十七年九月九日起訴前五年間因占用土地所享有相當於租金之利益，即七六九之三號土地部分新台幣（下同）二十萬六千六百四十元、七六九之四號土地部分二十二萬五千二百三十六元、七七五號土地二十二萬三千三百八十八元之判決（被上訴人原起訴請求台東農場返還因占用七七五號土地之不當得利超過上開數額部分及請求上訴人丙○○、乙○、丁○○移除地上農作物部分，業經第一審判決駁回其訴，未據其聲明不服；另請求原審上訴人阮寶華拆除七六九之三號土地上如附圖一所示Ｅ、Ｆ部分之台東市○○○路二三八巷二十一號建物，經原審駁回阮寶華之上訴，阮寶華亦未聲明不服，均非本院審理範圍）。
上訴人台東農場辯稱：伊於五十六年二月四日已與系爭土地原所有人溫德鳳（被上訴人辛○○、庚○○分別繼承及受贈系爭土地）、溫德喜（被上訴人子○○、壬○○、汪敦鈞分別分割繼承系爭土地）及溫鼎貴三人（下稱溫德鳳等三人）共同委任之訴外人狄天青律師協議達成以六萬元買賣系爭土地之合意，除先支付部分價金三萬元外，餘款原約定俟所有權移轉登記辦畢時一次付清。嗣因故縱迄未完成所有權移轉登記，伊基於買賣關係占用系爭土地，仍非無權占有等語。其他上訴人則以：系爭土地已由溫德鳳等三人售予台東農場，伊等經台東農場配耕土地，而於其上搭建所有建物，並非無權占用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張系爭土地登記為其等分別共有，遭上訴人分別占用如附圖一、二所示範圍土地之事實，有上訴人所不爭執
之土地登記（簿）謄本、土地複丈成果圖可稽，堪信為真實。上訴人雖辯稱系爭土地已由被上訴人之被繼承人溫德鳳等三人售予上訴人台東農場云云，惟按六十四年七月二十四日修正前土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。倘承買人無自耕能力而承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約為無效。是關於私有農地之買賣，承受人如無自耕能力，須約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人；或約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記；或約定擬移轉所有權與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記，其買賣契約始為有效。準此，公、私法人即均不得承受農地。系爭土地於五十六年間既均屬農業區地目為田之農地，而台東農場之前身為台東合作農場，性質上屬法人機關，自不得承受農地。縱上訴人抗辯溫德鳳等三人已於五十六年間將系爭土地出售與台東合作農場係屬實在，然因系爭土地為農地，上訴人又不能舉證證明溫德鳳等三人與台東合作農場間就系爭土地達成買賣契約時，曾有前述可為移轉時再為移轉登記之特別約定，即係以不能之給付為契約標的，依上說明，該買賣仍應歸於無效。台東農場及其所配耕之其餘上訴人使用系爭土地，自均屬無權占有。被上訴人依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，請求上訴人台東農場交還土地及給付不當得利，其餘上訴人分別拆除各自占有土地上之建物，核屬有據等詞，為其判斷之基礎。
按三十五年四月二十九日修正施行之土地法（下稱舊土地法）第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」，其所以限制農地承受人承受後能自耕之資格，係在貫徹農地農用之農場政策，而專就「一般人民」承受私有農地所為之限制。是揆諸同法第十條第二項「私有土地之所有權消滅者，為國有土地」之規定，既未排除國家可取得農地所有權之適用，則政府機關如因公使用，循由協議或其他方式購買農地，自不受上開條文之限制。本件上訴人台東農場抗辯：其經營農場，所管理之土地以農地為主，且確因買賣取得農地所有權多筆云云，經提出登記國有，由台東農場之上級機關行政院退除役官兵輔導委員會為管理機關之土地登記謄本為證（原審卷一四五至一六一頁），如屬不虛，而其前身台東合作農場，確經買賣程序，始取得系爭土地之占有，又屬實在，即攸關上訴人使用系爭土地是否有正當權利之判斷，非無詳究探求之必要。原審未加任何調查審認，即以縱台東合作農場曾向溫德鳳等三人承買系爭土地，亦因其無承受該農地之資格，應屬無效為由，遽認上訴人台東農場及受其配耕之其餘上訴人占有系爭土地均屬無權，而為不利於上訴
人之判決，殊嫌速斷，難謂於法無違。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 二 月 一 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 劉 靜 嫻
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 二 月 十三 日 H