臺灣臺中地方法院豐原簡易庭小額民事判決
原 告 南山人壽保險股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國96年3月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由原告負擔。
甲、爭執事項
壹、原告部分：
一聲明：請求判決
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）25,340元，及自中華民國 （下同）95年8月10日起至清償日止，按年利率百分之五 計算之利息，暨按日給付千分之一計算之違約金。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、原告起訴主張：原告於93年間與被告訂立房屋租賃契約，向 被告承租位於台中市○○區○○路四段955號4樓之4之房屋 （以下簡稱系爭房屋），租賃期間自93年10月5日起至96年 10月4日止計三年，因系爭房屋外牆部分龜裂遇大雨有嚴重 滲水狀況，雖經被告多次處理，效果仍不彰，原告遂於95年 6月9日以台北松江路郵局第1556號存證信函通知被告擬提前 於95年8月9日終止租約，並請求被告依約返還押租保證金共 計3萬8000元，詎料被告僅返還1萬2660元予原告，其餘押租 保證金履經原告催討，被告迄今仍未返還。且依租賃契約第 七條第三項之約定，原告得向被告請求按日加計押租保證金 千分之一之違約金，為此，原告爰依租賃契約提起本件訴訟 ，請求判決如訴之聲明所示。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告聲稱原告未獲其同意即片面終止系爭租約，容有誤會 ，蓋原告係依據租賃契約第4條第3項但書約定行使承租人 之租約終止權，且已於上開存證信函中表明為依據租賃契 約，由原告單方聲明告知，且終止權之性質係屬形成權一 種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示， 使法律關係之效力得以消滅，因此原告不需被告之同意， 即得單方終止租賃契約，況且被告已同意於95年7月7日與 原告辦理點交系爭房屋，顯然被告已同意租賃契約之終止 日為95年8月9日。
（二）按由租賃契約第6條第2項但書及第10條第6項之約定，可
知原告僅在因增添設備或施工致影響系爭房屋無法為一般 正常之使用並減損其經濟價值之情況下，方負回復原狀之 責。且原告於承租後僅加裝辦公室隔間並未改裝，滋因原 告於95年6月15日即開始承租新址，故旋清空辦公室隔間 遷出系爭房屋並與被告約定95年7月7日點交房屋（第一次 交屋），惟點交當日被告對地板之清潔狀況不滿意而拒絕 點交系爭房屋，其辯稱原告屆租約終止日仍未清理屋內雜 物，即與事實不符，又「回復原狀應係指將房屋有改裝設 施之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然折 舊應不在回復之內。」（最高法院89年台上字第58號判決 可供參照），是以被告抗辯原告屆租約終止日仍未回復原 狀並不可採，事實上原告於租約終止日前已履行回復原狀 之義務。
（三）被告有受領遲延之情事，按所謂「債權人受領遲延」之情 事，乃對於履行上需要債權人受領之債務，債務人已依債 務本旨為合法提出，而債權人未予受領之事實；換言之， 只要原告已履行回復原狀之義務並已為交屋之意思表示， 而被告未予受領即屬受領遲延。就被告認為地板不清潔部 分，原告為維雙方情誼乃依被告之要求僱人清潔打蠟（按 此部分為自然折舊，不在回復原狀之列），並於租約終止 日前積極連絡被告前來點交系爭房屋，惟被告以將出國為 由拒絕交屋，原告不得已遂於同年8月24日以台北松江路 郵局第2310號存證信函催告被告辦理交屋，被告於收訖該 函後與原告約定同年月30日交屋（第二次交屋），交屋當 日被告就屋內地板清潔部分無意見，惟對屋內牆壁油漆現 況表示不滿，故拒絕交屋，其後原告仍不斷試圖連繫被告 惟均未果，嗣被告於同年9月7日主動來電表示若原告願重 新粉刷牆壁油漆，其願將二個月之押租金如數返還原告， 原告為順利取回押租金不得已只好再依其要求重新粉刷牆 壁油漆（按此部分亦屬自然折舊，不在回復原狀之列）， 嗣連絡被告與其約定同年9月15日交屋（此為第三次交屋 ），被告對屋內地板及牆壁之回復原狀無意見，未料竟當 場表示因原告拖延交屋，故應自押租金中扣除自租約終止 日起至交屋當日之租金及其他水電雜費，觀諸整個交屋過 程，難謂被告無受領遲延情事，且原告依約依法均不必履 行其上述要求，今原告誠心配合卻遭被告陷誣故意延遲交 屋，進而要求原告賠償其損失，其心可議；綜上，原告於 第一次交屋前已依約騰空遷出履行回復原狀義務，並已為 交屋之意思表示，使被告處於可隨時占有使用系爭房屋之 狀態，殊不能因被告遲不受領系爭房屋，或一再以原告未
回復原狀為由拒絕受領，而要求原告負擔遲延責任，再向 原告請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則。（四）依據照片內容所示（拍照日期為95年7月12日），被告於 租約終止日前已於系爭房屋之臨路面外張貼出租告示及連 絡電話，而在租約終止日前被告曾要求原告先將備分鑰匙 置於管理員處以方便其帶人看屋，果若如被告所稱因原告 未交還鑰匙致其無法占有使用系爭房屋，則在無法帶欲承 租人進入系爭房屋看屋之情形下，被告豈可能張貼出租告 示；另原告在租約終止日前即發現系爭房屋陽台外推部分 有明顯施工（此部分遇雨有滲水情況，其施工應為檢視滲 水狀況）情形，經詢問被告及管理員雖皆推說不知情，然 依經驗法則，原告為儘速取回押租金早已於租約終止日前 清空搬遷並配合被告清潔地板之要求，豈可能再進入系爭 房屋施工而徒增交屋困擾，反之，被告為讓系爭房屋順利 出租而派人進屋修理滲水狀況之可能性較大。（按此部分 之事實已由原告公司陳忠義經理與另案被告鍾炳英所雇用 之施工人員施先生之電話談話內容獲得證實，參錄音帶譯 文），衡諸上述情事，被告所稱在原告未歸還全部鑰匙前 因無法占有使用系爭房屋致其受損害云云，與事實相悖， 被告應已實際占有管理使用系爭房屋。
（五）綜上所述，原告已於租約終止日前依約回復原狀並通知被 告點交系爭方屋，被告藉詞迴避受領爭房屋而主張應自押 租金中扣除自租約終止日起至第三次交屋當日之租金及其 他水電雜費為無理由，原告主張被告應將自行扣除後剩餘 之押租金二萬五千三百四十元返還予原告，洵屬有據。四、證據：提出房屋租賃契約書、台北松江路郵局第1556號、 2310號存證信函、照片、錄音帶譯文等影本附卷為證。貳、被告方面：
一、被告聲明：請求判決如主文所示。
二、被告辯稱：
（一）原告向被告承租系爭房屋，原告提前於95年8月9日終止租 約，但屆期系爭房屋內雜物並未清理，原告遲至95年9月 15日通知被告會同點交系爭房屋，但原告拒絕交還系爭房 屋鑰匙，致被告不能進入系爭房屋內占有使用，遭受相當 於租金之損害，經被告於95年10月12日以存證信函通知原 告交付鑰匙，原告遲至95年10月25日始以存證信函方式告 知其已於95年10 月17日寄出系爭房屋鑰匙。經查被告確 實於95年10月18日收到系爭房屋鑰匙，故本件系爭房屋遲 至95年10月18日點交完畢，原告應付被告自95年8月9日起 至95年10月18日止共計70天之相當於租金之損害總計44,3
33元，被告主張與押租金抵銷，經抵銷後原告已無押租金 可請求。
（二）又雙方原訂於95年9月15日點交系爭房屋，被告也於點交 當日退還原告於20天押租金12,660元給原告，原本結算清 楚，但因原告遲不交付系爭房屋鑰匙，至遲延交付系爭房 屋致被告之損害繼續發生。
三、證據：提出豐原博愛郵局第00191號存證信函、台北松江路 郵局第2889號存證信函、訴外人鍾炳英簽發之支票一紙等為 證。
乙、理由要領
一、本件原告起訴主張：原告於93年間與被告訂立房屋租賃契約 ，向被告承租系爭房屋，租賃期間自93年10月5日起至96年 10月4日止計三年，因系爭房屋外牆部分龜裂遇大雨有嚴重 滲水狀況，雖經被告多次處理，效果仍不彰，原告遂於95 年6月9日以台北松江路郵局第1556號存證信函通知被告擬提 前於95年8月9日終止租約，並請求被告依約返還押租保證金 共計3萬8000元，詎料被告僅返還1萬2660元予原告，其餘押 租保證金履經原告催討，被告迄今仍未返還。且依租賃契約 第七條第三項之約定，原告得向被告請求按日加計押租保證 金千分之一之違約金等情；被告則以：原告向被告承租系爭 房屋，原告提前於95年8月9日終止租約，但屆期系爭房屋內 雜物並未清理，原告遲至95年9月15日通知被告會同點交系 爭房屋，但原告拒絕交還系爭房屋鑰匙，致被告不能進入系 爭房屋內占有使用，遭受相當於租金之損害，經被告於95年 10月12日以存證信函通知原告交付鑰匙，原告遲至95年10月 25日始以存證信函方式告知其已於95年10 月17日寄出系爭 房屋鑰匙。經查被告確實於95年10月18日收到系爭房屋鑰匙 ，故本件系爭房屋遲至95年10月18日點交完畢，原告應付被 告自95年8月9日起至95年10月18日止共計70天之相當於租金 之損害總計44,333元，被告主張與押租金抵銷，經抵銷後原 告已無押租金可請求等語。
二、經查：本件二造對合意終止租約之時間均不爭執，但對租約 終止後，原告到底是在何時始交還租賃之系爭房屋則二造間 有甚大爭執；原告主張在95年8月9日終止租約日前已遷讓並 交回租賃系爭房屋，被告則認是在95年10月18日收到原告交 還系爭房屋之鑰匙始為交還系爭房屋時。
三、按民法第453條規定：定有期限之租賃契約，如約定當事人 之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450條第3項之規定，先期通知；同法第455條前段亦明文： 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；至於如何始完成
返還租賃物，則未明文，如二造間契約未約定，則依法理自 應是以當初承租時租賃物之原狀交付出租人；本件依二造間 卷附之房屋租賃契約中並無約定交還系爭房屋之方式，但依 一般情理，自是承租人之原告應在主觀上將系爭房屋之承租 使用權放棄並置於出租人之被告可以實力支配自由處置系爭 房屋之狀態即可，例如將系爭房屋鑰匙交還被告，或通知已 按時搬離，房屋鑰匙放置管理室，被告可自由前往處置系爭 房屋等情形，均可謂已處於交還系爭房屋之狀態，至於被告 是否實際前往點收系爭房屋，並非交還系爭房屋之必要要件 ；準此評估：本件原告雖於二造間終止租賃契約生效前即已 搬離系爭房屋，但主觀上始終未將系爭房屋之承租使用權放 棄，仍一直占用承租之系爭房屋，即或原告已清空系爭房屋 ，出租人之被告要進入修繕系爭房屋，尚須原告同意，並由 原告將系爭房屋鑰匙暫寄放管理室供被告所請之施工修繕人 員借用進入修繕後再將鑰匙交還管理室，此亦經修繕之證人 施純彬到庭結證無訛；由是可見，原告仍始終未將系爭房屋 之承租使用權放棄，直到被告以郵局存證信函通知原告應交 還系爭房屋鑰匙後，原告始交還，自應以被告收受原告返還 鑰匙之日為點交系爭房屋完畢之日；至原告所稱：與被告約 定95年7月7日點交房屋（第一次交屋），惟點交當日被告對 地板之清潔狀況不滿意而拒絕點交系爭房屋----，原告為維 雙方情誼乃依被告之要求僱人清潔打蠟（按此部分為自然折 舊，不在回復原狀之列），並於租約終止日前積極連絡被告 前來點交系爭房屋，惟被告以將出國為由拒絕交屋，原告不 得已遂於同年8月24日以台北松江路郵局第2310號存證信函 催告被告辦理交屋，被告於收訖該函後與原告約定同年月30 日交屋（第二次交屋），交屋當日被告就屋內地板清潔部分 無意見，惟對屋內牆壁油漆現況表示不滿，故拒絕交屋，其 後原告仍不斷試圖連繫被告惟均未果，嗣被告於同年9月7日 主動來電表示若原告願重新粉刷牆壁油漆，其願將二個月之 押租金如數返還原告，原告為順利取回押租金不得已只好再 依其要求重新粉刷牆壁油漆（按此部分亦屬自然折舊，不在 回復原狀之列），嗣連絡被告與其約定同年9月15日交屋（ 此為第三次交屋），被告對屋內地板及牆壁之回復原狀無意 見，未料竟當場表示因原告拖延交屋，故應自押租金中扣除 自租約終止日起至交屋當日之租金及其他水電雜費，觀諸整 個交屋過程，難謂被告無受領遲延情事等語，亦僅是二造間 對系爭房屋是否已達原先承租狀態之爭執，原告並非不能交 還系爭房屋 (原告最後亦是以郵寄交還被告鑰匙)，原告應 在交還系爭房屋承租使用權後，再行與被告協商處理其他有
爭執之事項，依原告所述乃原告於二造租約終止生效後，並 未將系爭房屋實際之管領使用權返還被告，而是自願再清理 系爭房屋且持續管領使用系爭房屋，自不能推認是被告遲延 收受，所稱自無可採；且查：被告確實於95年10月18 日收 到系爭房屋鑰匙，故本件系爭房屋遲至95年10月18日點交完 畢，原告應付被告自95年8月9日起至95年10月18日止共計70 天之相當於租金之損害總計44,333元，而依民法第334條第1 項前段規定：二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清 償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。本件被 告主張以原告應給付被告之相當租金之損害金與押租金抵銷 ，原告對此並無爭執，經抵銷後原告已無押租金可請求，從 而，原告請求被告應返還押租金25,340元、法定利息及違約 金為無理由，不應准許。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第四百三十 六條之十九第一項。
中 華 民 國 96 年 3 月 21 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 林新竑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 96 年 3 月 21 日 書記官
, 台灣公司情報網