臺灣高等法院臺南分院民事裁定 96年度抗字第49號
抗 告 人 乙○○
沈黃粟
相 對 人 美商花旗銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
代 理 人 丁○○
丙○○
送達代收人 戊○○
上列抗告人因相對人（債權人）與債務人沈雅文間聲請拍賣抵押
物強制執行事件，就除去租賃權之執行命令聲明異議，對於中華
民國95年10月19日臺灣臺南地方法院95年度執字第10892號裁定
提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件相對人即債權人美商花旗銀行股份有限公司（下稱花旗 銀行）主張：緣臺灣台南地方法院95年度執字第10892號聲 請拍賣抵押物強制執行事件（相對人即債權人之執行名義為 原審94年度拍字第1091號拍賣抵押物裁定及其確定證明）， 所拍賣之債務人沈雅文所有坐落台南縣新營市○○段1230號 土地，暨其上226建號、門牌號碼台南縣新營市○○路168之 1號房屋（下稱系爭房地），於民國（下同）95年6月5日下 午3時30分以最底價新台幣（下同）2,432,000元實施第一次 合併拍賣，無人應買，因該拍賣公告附表備註五載明：「查 封時，債務人（沈雅文）母親（即抗告人沈黃粟）稱：系爭 建物現為我與另一女兒（抗告人）乙○○居住，有簽訂租約 ，債務人未居住系爭建物，嗣債務人具狀陳報系爭建物一樓 部分於91年10月1日至101年9月30日止，出租狀元營造工程 有限公司（負責人洪瑞炫），作為辦公場所及營利事業登記 用；其餘部分為債務人母親居住，應買人請自行查證，拍定 後不點交。」等語，即系爭房屋存有租賃關係，影響購買意 願致未能拍定，承租人狀元營造工程有限公司（下稱狀元公 司）與債務人沈雅文就系爭房屋一樓部分於91年10月1日至1 01年9月30日止所簽訂之租賃契約，及承租人即抗告人沈黃 粟與債務人沈雅文就系爭房屋除一樓部分外所簽訂之租賃契 約，均於87年7月22日相對人與債務人沈雅文第一順位最高 限額抵押權設定後所簽訂之租賃契約，另本件定於95年6月2 6日下午3時30分進行第二次拍賣之底價為1,947,000元。但 迄95年6月9日止債務人沈雅文所欠之抵押貸款本金2,030,00
0元，及加計其自94年8月10日起至清償日止按本借款之指標 利率加3.36%浮動計算之利息，則債務人沈雅文積欠之債權 達2,178,947元，已超過第二次拍賣之底價1,947,000元，扣 除土地增值稅約225,214元後，相對人所得分配之金額為1,7 21,786元，故上開租賃顯已影響抵押物之價值，為此聲請原 審法院准予除去租賃關係再實施拍賣，以便順利拍賣抵押物 等語（見原審執行卷106頁）。
二、聲明異議人即抗告人乙○○、沈黃粟於原審法院聲明意旨略 以：債務人沈雅文所有系爭房屋，因債務人沈雅文積欠抗告 人乙○○（即債務人沈雅文之胞妹）1,200,000元之借款， 遂於84年間即將之出租與抗告人沈黃粟（債務人沈雅文之母 ），雙方定有不定期限之租賃契約，雖債務人沈雅文於87年 間為向相對人花旗銀行借款，遂將系爭房屋提供予相對人設 定3,420,000元之本金最高限額抵押權，並於95年間遭原審 法院拍賣，然基於買賣不破租賃及善意第三人之信賴保護原 則下，抗告人與債務人沈雅文間之租賃關係既早於債務人沈 雅文提供系爭房屋予相對人設定抵押之前，相對人自不得聲 請除去租賃關係，惟原審法院竟依相對人之聲請，認上開租 賃權均在87年7月22日相對人與債務人沈雅文第一順位最高 限額抵押權設定後所簽訂之租賃契約，而於95年9月13日准 予核發執行命令除去抗告人及狀元營造工程有限公司之租賃 權（按狀元營造工程有限公司未聲明異議），自有違誤，為 此對原審法院就除去租賃權之執行命令聲明異議云云。三、原審法院裁定以：
㈠、按強制執行程序進行中，雖不得就原執行名義另行判斷債 權人之請求權當否，但關於強制執行程序本身涉及之實體 上事項，執行法院於得調查認定之範圍內，仍必須於該程 序中自為判斷，強制執行法第8、9、17、19條即明文賦與 執行法院調查權，同法第30條之1又準用民事訴訟法之規 定，實務上即可據此為調查依據；惟抵押權人聲請執行法 院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實 體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人 ，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（參照最 高法院89年度台抗字第239號、86年度台抗字第160號裁定 意旨）。因此，執行法院本得就抵押權人聲請除去租賃權 之事項，於調查認定之範圍內自為判斷。查原審執行處於 進行對系爭房屋查封之際，抗告人沈黃粟於查封現場陳稱 ：「系爭房屋為伊與抗告人乙○○居住，至債務人沈雅文 未住該處，伊有給付租金給債務人沈雅文，然細節是抗告 人乙○○處理，伊與沈雅文有簽立租賃契約，另將租約呈
報等語（見原審執行卷24、25頁之95年3月20日查封筆錄 ）。然抗告人於查封後遲未提出任何房屋使用證明文件， 經原審催請其查覆後，債務人沈雅文乃於95年4月20日具 狀陳稱：「系爭房屋為抗告人沈黃粟居住，因債務人沈雅 文與抗告人乙○○間有債權問題，所以將該屋抵押給抗告 人乙○○，因單據存放於抗告人乙○○處，現無法取得， 冀延些時間。至系爭房屋一樓則於91年10月間出租給訴外 人狀元營造工程有限公司負責人洪瑞炫，作為辦公場所」 等語（見原審執行卷59、60頁），惟債務人沈雅文嗣後仍 未提出任何文件以實其說。俟相對人因系爭不動產於95年 6月5日第一次拍賣後無人應買，顯有影響抵押權之實行， 乃於95年6月13日具狀聲請原審法院除去系爭房屋之租賃 關係，以利變更拍賣條件為點交，原審乃再次於95年6月1 6日函告債務人沈雅文，請其陳報抗告人沈黃粟等人使用 系爭房屋之證明文件及使用始期，逾期未陳報即視為抗告 人乙○○、沈黃粟等人與訴外人狀元公司同時開始使用系 爭房屋（見原審執行卷110頁）。而原審上開函文於95年6 月21日經抗告人沈黃粟收受後，抗告人亦拒不提出任何使 用房屋之證明。雖經原審法院另函請台南縣警察局新營分 局查報系爭房屋使用情況，該警局查覆結果亦僅說明抗告 人沈黃粟固居住於系爭房屋內，惟系爭房屋僅於92年8月1 日出租給訴外人洪瑞炫使用（租期至102年7月31日止）， 並附上債務人沈雅文與訴外人洪瑞炫簽訂之租賃契約影本 一份，有該局95年7月31日南縣營警偵字第0950011406號 函在卷可證（見原審執行卷124至128頁）。綜合上述，抗 告人及債務人沈雅文彼此間就使用系爭房屋之陳述已互有 齟齬（抗告人沈黃粟稱有租賃關係，惟租約係沈雅文與乙 ○○處理，只是沈黃粟支付租金云云；債務人沈雅文則稱 伊係將系爭房屋抵押給其妹乙○○，並由伊母沈黃粟居住 使用云云），且渠等對原審於查封後長達6個月期間數度 催請其提出租約或其他使用系爭房屋之證明時，均未置理 ，待至原審依相對人聲請予以核發除去租賃權之執行命令 時，卻迅即於95年10月13日提出債務人沈雅文與其母沈黃 粟記載於84年7月1日簽訂之嶄新租約原本一份為證（見原 審執行卷143、144頁）。然查，抗告人於95年10月13日提 出之租賃契約係載明承租標的為：「台南縣新營市○○路 168號」、租期為「自民國84年7月1日起至民國104年7月1 日止」之定期租賃，租金約定為5,000元，因債務人沈雅 文積欠租約之連帶保證人乙○○借款1,200,000元，故於 契約書表明以上開借款金額抵付租金，故全部租金一次付
清，該租賃契約書有二份，租賃雙方各執一份為憑等語（ 見原審執行卷141至143頁之抗告人95年10月13日聲明狀之 附件），則該租賃契約書約定之租賃標的與本件執行之系 爭房屋門牌號碼「台南縣新營市○○路168之1號」尚有差 異，亦與抗告人沈黃粟、債務人沈雅文於原審前階段執行 程序所為之陳述顯不相同（況租約既表明出租人沈雅文亦 執有一份契約書，何以債務人沈雅文遲未能於系爭房屋查 封之際即行提出？），更與抗告人於聲明狀所表示雙方係 簽訂「不定期限」租約之真意相背，自難憑上開租約即認 抗告人及債務人間就系爭房屋自84年間起即有租賃關係存 在。再者，若債務人沈雅文於87年向相對人貸款前，即已 欠負其妹乙○○借款1,200,000元，因而將系爭房屋「抵 押」給抗告人乙○○，並交付其系爭房屋之相關單據，致 其已無使用系爭房屋之權源，何以抗告人乙○○卻未將其 占有之系爭房屋設定抵押權以保障其債權，反而能令債務 人沈雅文持系爭房屋之相關證明文件去向相對人辦理貸款 程序？況系爭房屋若既早於84年間即由債務人沈雅文將之 以抵債緣故全部交付與抗告人乙○○、沈黃粟占有使用， 則債務人沈雅文何能於91年10月1日竟以自己名義將系爭 房屋一樓部分有權另行出租予訴外人洪瑞炫？益徵抗告人 及債務人沈雅文所稱彼等於84年間就系爭房屋已訂有租賃 關係存在一節，顯非實在，而彼等提出於84年7月1日簽訂 之租賃契約書，更屬臨訟編造。反觀，相對人所提出債務 人沈雅文於87年間向相對人申請貸款之申請書，其上載明 債務人沈雅文自陳系爭房屋乃供自住（與父母合住），貸 款目的為了添購家具等語（見原審執行卷133頁之相對人 95年9月5日聲請狀附件），不僅與債務人沈雅文之戶籍謄 本記載相符，且原審法院就系爭房屋文件之送達，亦由債 務人沈雅文親自收受（見原審法院95年4月14日送達證書 ），則上開文書之記載即堪信為真實，並足證系爭房屋確 供債務人沈雅文自住使用。縱債務人沈雅文於將系爭房屋 設定抵押予相對人後，固曾將系爭房屋出租予抗告人沈黃 粟、訴外人洪瑞炫等人，然渠等之租賃權利自不得影響相 對人抵押權之實行。
㈡、次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設 定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法 第866條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖 得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定 權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵 押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所
影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押 物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權 人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依 法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年台抗字第22 7號判例及司法院院字第1446號解釋可資參照）。又強制 執行法第98條第2項亦規定，不動產之租賃關係發生於設 定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者 ，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵 押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如 影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不 生效力；換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少， 致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時， 抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權 為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再抵押人於抵押權設 定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承 租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定 人須承擔前手（即債務人）與第三人之租賃關係，且無法 現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願 ，此為眾所週知之事實；是如有此情事，常經多次拍賣無 人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而 依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響 抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除 去該租賃關係而為拍賣之必要。
㈢、查系爭房屋第一順位之抵押權人即相對人於87年7月21日 設定3,420,000元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金 部分亦達2,030,000元。惟債務人沈雅文又於抵押權設定 後之91年間將系爭房屋出租予抗告人沈黃粟、訴外人洪瑞 炫等人。但系爭房屋經原審法院於95年6月5日，以最低價 2,432,000元實施第一次拍賣，無人應買，顯然系爭房地 上租賃權之存在已影響到抵押權之實行，揆諸前揭說明， 原審法院依相對人即債權人之聲請而於95年9月13日排除 抗告人沈黃粟、訴外人洪瑞炫等人就系爭房屋與債務人沈 雅文約定之租賃權，於法並無不合。抗告人以系爭房屋之 出租早於債務人沈雅文向第一順位抵押權人設定抵押權之 前為由，對原審法院排除租賃權之執行命令提出異議，並 無理由，應予駁回。
四、抗告意旨略以：
㈠、原裁定理由之謂長達6個月期間通知債務人沈雅文提出 租賃權存在之證明，均置之不理。今沈雅文既已隱瞞抗告 人沈黃粟而逕將與抗告人乙○○有租賃關係存在之系爭房
屋與相對人銀行辦理貸款，即其對系爭房屋遭原審拍賣之 事實與現況均對抗告人刻意隱瞞，避而不談，自不會告知 抗告人應提出租賃證明文件。且相對人花旗銀行明知抗告 人沈黃粟現居系爭房屋，卻自95年6月至10月間，均未通 知抗告人乙○○或沈黃粟提出任何相關證明文件，顯有違 常理。
㈡、抗告人乙○○係服務於台北縣八里鄉大崁國小（附在職證 明），且因公忙，又於95年暑假進修研究所，因此僅於95 年2月28日返家省親，嗣後直至95年10月5日中秋連假返鄉 始發現法院逕行除去租賃權之裁定通知，期間長達半年， 確實完全未獲任何訊息，且抗告人沈黃粟並不識字，現又 獨居於系爭房屋，縱接獲通知亦不明其利害關係，今原審 法院謂「置之不理」而逕行做出除去租賃權之裁定，實有 不妥。該租賃權之存在攸關抗告人之權利，然僅通知債務 人沈雅文而未通知抗告人，自有未合。
㈢、債務人沈雅文向抗告人乙○○借貸為事實，有資金匯款資 料可查，且系爭房屋於84年時地址確實為「民族路168號 」，俟經門牌整編才改為「民族路168-1號」，有81年間 之戶口名簿影本可按。債務人與抗告人乙○○確實因債務 而簽訂租賃合約，抗告人乙○○係為求老母有一安身立命 之所而與債務人訂立租約，然在完全不知情的情況下債務 人沈雅文逕行將房屋修繕為由向銀行辦理貸款，其戶口遷 入之理由係為子女就學問題而將戶籍遷入，實則債務人沈 雅文並無居住該屋，自始至終均係抗告人沈黃粟一人居住 ，債務人沈雅文自婚後便不曾居住於該屋，今抗告人在毫 不知情的情況下，要如何主張並保護自己之權利？五、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上得設定地 上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866 條定有明文。又抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押 權後，固仍得使用收益，但如影響抵押權者，對於抵押權人 不生效力。故不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立 租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法 定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成 立在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效。其 抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自 可依法以無租賃狀態逕行強制執行，故祗須其租賃權係發生 在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受 清償者，法院即可為除去租賃權之處分，此有司法院25年院 字第1446號解釋、最高法院86年度台抗字第588號判例及86 年度台抗字第160號裁定可資參照。
六、經查：
㈠、本件相對人即執行債權人花旗銀行於95年3月14日以原審9 4年度拍字第1091號拍賣抵押物裁定及其確定證明書為執 行名義，主張債務人沈雅文所欠貸款本金2,030,000元及 自94年8月10日起至清償日止按本借款之指標利率加3.36% 浮動計算之利息，向原審聲請拍賣債務人沈雅文所有系爭 不動產，經原審95年度執字第10892號聲請拍賣抵押物強 制執行事件受理在案。又上開房地係於87年7月21日由債 務人沈雅文持以向債權人抵押貸款，設定3,420,000元之 第一順位本金最高限額抵押權予債權人等情，有相對人提 出之台灣台南地方法院94年度拍字第1091號民事裁定及確 定證明書、他項權利證明書、抵押權設定契約書、消費性 房屋抵押借款暨擔保透支約定書及土地及建物登記謄本附 於原審執行卷可按（見原審執行卷7至16頁），堪信為真 實。
㈡、查系爭房地經原審執行法院於95年6月5日下午3時30分以 底價2,432,000元實施第一次拍賣，該拍賣公告附表備註 五載明：「查封時，債務人（沈雅文）母親（即抗告人沈 黃粟）稱：系爭建物現為我與另一女兒（抗告人）乙○○ 居住，有簽訂租約，債務人未居住系爭建物，嗣債務人具 狀陳報系爭建物一樓部分於91年10月1日至101年9月30日 止，出租狀元營造工程有限公司（負責人洪瑞炫），作為 辦公場所及營利事業登記用；其餘部分為債務人母親居住 ，應買人請自行查證，拍定後不點交。」等語，係採不點 交為拍賣條件，因無人應買而流標，有拍賣公告及拍賣筆 錄附於原審執行卷可稽。又查，依強制執行法第91條第2 項規定，如經減價20%再行拍賣時，其底價為1,947,000元 。本件定於95年6月26日下午3時30分進行第二次拍賣之底 價為1,947,000元。但迄95年6月9日止債務人沈雅文所欠 之抵押貸款本金2,030,000元，及加計其自94年8月10日起 至清償日止按本借款之指標利率加3.36%浮動計算之利息 ，則債務人沈雅文積欠之債權達2,178,947元，已超過第 二次拍賣之底價1,947,000元，扣除土地增值稅約225,214 元後，相對人所得分配之金額為1,721,786元，故上開租 賃關係之存在，已影響相對人本件抵押權之實現甚明，原 審執行法院因而依據民法第866條但書規定及司法院院字 第1446號解釋意旨，核發執行命令除去抗告人之租賃權， 於法並無違誤。
㈢、抗告意旨主張：抗告人乙○○與債務人沈雅文間借貸關係 存在，即債務人沈雅文陸陸續續從84年間至90年間止向抗
告人乙○○借用1,200,000元，因無法清償，因而以每月 5,000元租予抗告人沈黃粟住，以抵銷到欠款完畢為止， 並以有資金匯款資料可查云云，且提出租賃契約書原本附 於原審執行卷143至146頁可按。惟查：
⑴、抗告人乙○○並未提出其所謂之資金匯款資料以實其說 ，則抗告意旨所稱債務人沈雅文陸陸續續從84年間至90 年間止向抗告人乙○○借用1,200,000元，因無法清償 云云，自乏依據。況該租賃合約上所載之建物門牌號碼 係台南縣新營市○○里○○路168號而非台南縣新營市 ○○里○○路168之1號，雖抗告人主張系爭房屋於84年 時地址確實為「民族路168號」，俟經門牌整編才改為 「民族路168-1號」云云，且於本院提出戶籍謄本二件 為證（見本卷8、9頁）。惟查相對人於96年3月20日具 狀提出台南縣鹽水地政於69年11月3日第一次總登記時 ，系爭房屋即登記為『民族路168-1號』，另於69年9月 5日之建物複丈結果中門牌亦為『民族路168-1號』，此 有建築改良物登記簿及台南縣鹽水地政事務所水建物複 丈（勘測）結果圖影本附於本院卷可稽（見本院卷30至 32頁），而抗告人所提出之戶籍謄本二件亦不足以證明 系爭房屋於84年時地址確實為「民族路168號」，俟經 門牌整編才改為「民族路168-1號」之事實，是抗告人 主張自無可採。
⑵、又抗告人於抗告狀中亦自承抗告人沈黃粟並不識字，惟 抗告人與債務人等三人於原審法院95年10月13日所提出 之房屋租賃契約書（見原審執行卷143至146頁），卻有 抗告人沈黃粟之簽名，且抗告人於原審95年3月20日執 行查封系爭房地後遲未提出，而原審於查封後長達6個 月期間數度催請其提出租約或其他使用系爭房屋之證明 時，抗告人均未置理，俟至原審於95年9月13日核發除 去系爭房屋租賃權之執行命令時，抗告人始於95年10月 13日提出債務人沈雅文與其母沈黃粟記載於84年7月1日 簽訂之嶄新租約原本一份為證（見原審執行卷143、144 頁）。益徵系爭房屋租賃契約書係屬臨訟編造，不足採 信。
⑶、又依債務人沈雅文於87年7月間向相對人申請貸款所簽 立申請書，標的物使用狀況，債務人沈雅文既已勾選係 自住並註明與父母合住，另於申請書之背面最末簽名保 證該申請書各欄均依實記載，有該申請書影本在卷可按 （見原審執行卷133頁、本院卷33頁），則系爭房屋於8 7年7月間應係供債務人沈雅文自住無誤，故縱嗣後債務
人沈雅文有出租與抗告人沈黃粟、訴外人狀元公司（負 責人洪瑞炫），作為辦公場所及營利事業登記用，然依 前揭說明，均不得影響相對人實行抵押權。
㈣、綜上所述，抗告人與執行債務人沈雅文間就系爭房屋有租 賃關係存在尚屬無從證明，縱認抗告人與執行債務人沈雅 文間就系爭房屋有租賃關係存在，亦係成立於87年7月22 日相對人與債務人沈雅文第一順位最高限額抵押權設定之 後，且顯然影響登記在先相對人之抵押權之實行，從而， 原審依相對人之聲請，准予除去承租人即抗告人與債務人 沈雅文就系爭房屋之租賃權，以無租賃關係之狀態進行拍 賣程序，並據以駁回抗告人之聲明異議，依法並無不合， 抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理 由，應予駁回。
㈤、本件事證明確，其他抗告理由並不影響本件裁定之結果， 毋庸再予審酌之，併予敍明。
七、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第 78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 林金村
法 官 李文賢 法 官 胡景彬上為正本係照原本作成。
抗告人如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 96 年 3 月 30 日 書記官 趙玲瓏
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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