臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上字第111號
上 訴 人 丁○○○
訴訟代理人 藍正弘
上 訴 人 丙○○
乙○○
上 一 人
送達代收人 蘇武桓
被 上訴人 甲○○
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國95年3月17
日臺灣臺南地方法院94年度訴字第1549號第一審判決提起上訴，
本院於96年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落台南縣歸仁鄉○○○段四五０地號，地目旱，面積五二七八平方公尺土地准予分割如附圖一即台南縣歸仁地政事務所民國九十五年一月九日複丈成果圖所示：編號Ａ，面積一六四九平方公尺土地，分歸被上訴人甲○○取得；編號Ｂ，面積一九七九平方公尺土地，分歸上訴人丙○○取得；編號Ｃ，面積六六０平方公尺土地，分歸上訴人丁○○○取得；編號Ｄ，面積九九０平方公尺土地，分歸上訴人乙○○取得。
被上訴人甲○○應補償上訴人丁○○○新台幣二十一萬一千五百六十五元、補償上訴人乙○○新台幣三十一萬七千三百四十七元；上訴人丙○○應補償上訴人丁○○○新台幣二十五萬四千三百四十三元、補償上訴人乙○○新台幣三十八萬一千五百一十五元。
第一、二審訴訟費用由兩造各依附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第56條第1項第1款所謂共同訴訟人中一人之行 為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行 為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，非指 經法院審理結果，有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其 效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於 下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內 容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不 利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴 訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例參照）。 本件上訴人即原審被告三人為台南縣歸仁鄉○○○段450地 號之共有人，於原審同為被告，係共同訴訟人，本件訴訟標 的對於彼三人必須合一確定。原審被告丙○○、乙○○等二
人雖未提起上訴，然因共同訴訟之原審被告丁○○○提起上 訴，其上訴效力自應及於丙○○等二人，是以原審被告丙○ ○、乙○○亦應並列為上訴人。
二、上訴人丙○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，故依被上訴人聲請，就丙○○ 、乙○○部分由被上訴人一造辯論而為判決。
貳、實體方面；
一、被上訴人（即原審原告）甲○○聲明及陳述：（一）被上訴人起訴聲明求為判決：系爭坐落台南縣歸仁鄉○○ ○段450地號，地目旱，面積5278平方公尺土地（以下稱 系爭土地）准予分割，分割方案如附圖一甲案所示。（二）其陳述略以：
⒈系爭土地係兩造所共有，應有部分各如附表一所示，被上 訴人基於經營管理上之需要，且為產權單純化之目的，屢 次請求上訴人協議分割，均無法達成協議。按各共有人得 隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段定有明文， 亦符合農業發展條例第16條第4款得分割為單獨所有之規 定。為此請求裁判分割，分割方案如附圖一甲案所示。 ⒉共有物分割請求權，為分割共有物之權利，非請求他共有 人同為分割行為之權利，此乃最高法院29年度上字第1529 號判例。為「產權單純化之目的」，此乃土地法第34條之 1立法目的，依法自屬有據。
⒊關於上訴人丁○○○抗辯：被上訴人與上訴人丙○○係分 得路面均屬價值較高土地等語。實則據被上訴人所提之公 告現值及分區使用證明書，因四周毗鄰土地公告現值皆相 同，而系爭土地被編為農牧用地，非都市計畫內土地，僅 得作農耕使用，並無臨路面價值較高之問題，然其卻一再 與建地相比云云。
⒋依上訴人丁○○○的分法，日後被上訴人或上訴人丙○○ 若由於耕作上之需求，必須擴大面積時，即因中間馬路間 隔，無法向對方購買或租賃，而影響未來的經營，故被上 訴人不同意上訴人丁○○○所提分割方案。
（三）原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起本件上訴。被上訴 人答辯聲明：請求駁回上訴人之上訴，訴訟費用由上訴人 等連帶負擔。
二、上訴人（即原審被告）聲明及陳述：
（一）丁○○○方面：
⒈上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵兩造所有之系爭土地准予分 割，分割方案如附圖二乙案所示。⑶訴訟費用由被上訴人 負擔。
⒉其陳述除與原判決所載相同者予以引用之外，另補稱： ⑴原判決之共有物分割方法之面積計算，已嚴重違反公正 公平原則。雖謂目前系爭土地為農牧用地，惟其週邊環 境之各項民間建設（例如高速鐵路台南停靠站）緊鄰一 處且正處蓬勃發展，故日後變更系爭土地為建地供建築 房屋或商業用途之使用可能性視為「極高度」。另者為 符合各共有人之最大利益，分割後之C、D部分土地成為 「低利用度之袋地」已無可避免，故各共有人亦均同意 C、D部分土地之持有人應有道路用地之「通行權」。基 於公正公平原則，土地分割面積之計算應先「扣除連接 北鄰道路之寬8米道路用地面積」後，再依各共有人之 持分比例予以分配，而道路用地為共有人共同持有，故 亦應再依各共有人之持分比例予以分配，始符合「合情 合理、不失公正公平」原則。
⑵系爭土地係一長條形土地，且非荒地，被上訴人主張臨 路面與非臨路面價值均一致，此有違邏輯。是上訴人於 此提出其道路之通行路線及重新分配之說明圖示（即乙 案）。若被上訴人主張臨路面之土地價值較低，則上訴 人願意減少應有部分比例而分得臨路土地。
⑶另被上訴人於另案審理中自承另三筆土地之所以未能分 割，係因尚有耕地三七五減租條例問題存在，而本件系 爭土地亦有耕地三七五減租條例問題存在，卻急於分割 ，請併予審酌。
（二）丙○○方面：
上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，惟其具狀表示：系 爭土地係先父遺留，現為荒地，為期能「地盡其用」，而 欲與被上訴人共同經營小型農場以提高整筆土地利益，是 上訴人不反對被上訴人所提分割方案，惟卻反對「臨路就 須補償」，亦不贊同丁○○○之分割方案等語。（三）乙○○方面：
上訴人乙○○未於言詞辯論期日到場，惟其具狀及於準備 程序期日到庭表示：
⒈上訴人反對丁○○○之分割案，理由為：D部分將成為孤 島，被A、B、C部分包圍，無對外聯絡道路，故其主張全 體共有人以抽籤分配分割，以符公平原則。
⒉另上訴人提出較為具體、善意之分割案（即如附圖三丙案 ）：①A部分需釋出3公尺道路供D部分出外使用。②B、C 、D 各釋出一部分組成6公尺道路。③若由上訴人分配得D 部分，其除堅持2條聯外道路外，其餘皆同意其他共有人 意見。
三、爭點整理：
（一）兩造不爭執事項：
⒈系爭土地係兩造所共有，應有部分比例如附表一所示。 ⒉系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限，且分割方法不能協議決定。
（二）爭點：
⒈就系爭土地之分割，各共有人提出如附圖所示之三種分割 方案，應以何種分割方法較符合兩造利益？ ⒉若採原物分割，有無共有人不能按其應有部分受分配，或 所受分配之不動產，其價格不相當而須以金錢補償？四、本院得心證理由：
（一）民法第824條明定：「共有物之分割，依共有人協議之方 法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共 有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有 人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為 分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得 以金錢補償之。」依該條之規定，並未課共有人聲明分割 方法之義務，只需訴請法院分割共有物，法院即須依職權 定分割之方法。申言之，法院定分割方法時，應依職權為 自由裁量，本諸公平原則、利益原則、經濟原則，採取最 適當之方法為分割。所謂最適當之分割方法，最高法院歷 年來迭著判例及判決闡明之，可資參酌。
（二）系爭土地應如何分割較符合兩造利益？
⒈查系爭土地係兩造所共有，應有部分比例如附表一所示， 為兩造所不爭，並有土地登記謄本一份附原審卷為證。又 系爭土地並無因物之使用目的不能分割情事，或契約訂有 不分割之期限，且各共有人不能協議決定分割方法，亦為 兩造不爭執。是以被上訴人請求裁判分割，核屬有理。至 於系爭土地應如何分割始屬最適當之分割方法而符合各共 有人利益，則是本件核心問題，首應審酌。
⒉系爭土地為農牧用地，形狀略呈南北走向之長方形，有地 籍圖附卷足參。系爭土地如縱分（以南北方向劃分割線） 將使各共有人分得之土地過於細長。另系爭土地北鄰道路 ，東接溝渠地，西方及南方則均鄰接第三人所有之土地， 如橫分（以東西方向劃分割線）將使南側之土地無法鄰接 道路，成為袋地，雖分得該袋地之共有人日後得向分得北 側土地之各所有權人主張行使通行權，惟仍須支付補償金 予通行地之所有權人，易啟糾紛，可見單純縱分或單純橫 分均非適當之分割方法，應以縱分及橫分雙管齊下合併為 之才可解決上開難題。
⒊本件以原物分割並無困難，不生變賣共有物，以價金分配 於各共有人之問題。事實上，被上訴人甲○○、上訴人丁 ○○○、上訴人乙○○各提出一個分割方案，依序如附圖 一、二、三所示，彼等即採取縱分及橫分併用之原物分割 方法。惟其三人均各自堅持採用自己所提之分割方案，並 反對其他二人所提之分割方案，另上訴人丙○○則贊同被 上訴人甲○○之分割方案。茲以前述所謂最適當方法之公 平、利益、經濟等原則為據，分別論斷該三個分割方案之 優劣：
⑴自公平原則而言：
①依被上訴人所主張亦即原判決採取之分割方案而為分 割（如本判決附圖一所示、甲分割方案），兩造分得 之土地面積與彼等所有權應有部分比例完全相同，不 致發生部分共有人分得之土地面積超過其應有部分， 因而其他共有人分得之土地面積相對減少致損害其他 共有人權益之情事，自符公平原則。反之，上訴人藍 蔡秀麗所主張之分割方案（如本判決附圖二所示、乙 分割方案），並未依照各共有人之應有部分比例分割 ，以致各共有人分得之土地面積與依應有部分比例換 算者不符，例如上訴人丁○○○依其應有部分比例換 算之土地面積應為660平方公尺，惟依其分割方案而 為分割，其竟分得864平方公尺，足足多了204平方公 尺，其他各人亦有增減，皆與各共有人應有部分比例 不侔，顯失公平。另上訴人乙○○所主張之分割方案 （如本判決附圖三所示、丙分割方案），亦未依照各 共有人之應有部分比例分割，其缺點與丁○○○所主 張者同，亦非可採。其又主張全體共有人以抽籤分配 分割云云，姑不論其未能提出如何劃分成四宗土地以 供抽簽之分割方案，空言主張已非可取，何況本件全 體共有人之應有部分各不相同，如何能以抽簽方法定 分割？如以抽簽方法定之，必會發生應有部分較多者 抽到面積較小的土地之不合理情形，其不符公平原則 甚明，尤非可採。
②至於採取縱分及橫分併用之方法為分割，固然係最適 當之分割方法，惟分割的結果，無論是依上開三種方 案的那一種為分割，均無可避免會有部分共有人分到 系爭土地南側之裏地部分，即各該附圖所示C、D部分 土地，其土地未如北側之A、B部分土地能與系爭土地 北邊之8米寬道路相鄰，其因出入較為不便，價值相 對較低，則惟有由分得價值較高土地之共有人以金錢
補償一途，以求其公平。又附圖所示C、D部分土地既 屬裏地，自應留路地俾連接北邊8米寬道路，否則將 成袋地，且該連接北邊道路之路地僅供C、D土地通行 之用，自應計入C、D土地面積之內，而不應由未使用 該路地之A、B土地分得之人共同分擔而計入其應得面 積，始屬公平。上訴人丁○○○主張：該路地應由全 體共有人共同負擔，先予扣除後，再依各共有人之持 分比例分配，道路用地為全體共有人共同持有云云； 上訴人乙○○主張：A部分需釋出3公尺道路供D部分 出外使用，及B、C、D各釋出一部分組成6公尺道路云 云；經核均不符公平原則，皆非可採。
⑵自利益原則而言：
系爭土地面積5278平方公尺，且係農牧用地，僅得為農 耕使用，非如建地可建築房屋供商業使用，自以儘量不 細分俾利大面積耕作較符合農地使用之目的；反之，若 面積太小，則不利機械耕作，單位面積之生產成本相對 提高，自屬不利於土地所有權人。被上訴人主張其欲與 上訴人丙○○一同經營「市民農場」，若其二人土地沒 有分在一起且臨路，則無法合併經營云云；上訴人丙○ ○亦具狀稱：伊欲與被上訴人共同經營小型農場以提高 整筆土地利益，贊同被上訴人之分割方案，將其二人之 土地分在一起云云。是以依被上訴人主張如附圖一之方 案為分割，可以提高土地之利用價值。至於上訴人丁○ ○○、乙○○二人依其應有部分而分得之土地面積僅有 660平方公尺、990平方公尺而已，面積太小不利耕作， 彼等將來若與被上訴人及丙○○合併經營，當更能提高 土地之使用效益，自不待言。如依上訴人丁○○○主張 如附圖二之方案為分割，則被上訴人與丙○○分得之土 地（A、B）之間，被丁○○○、乙○○二人分得之土地 （C、D）與北邊8米道路間之通路分隔，而成為不相毗 鄰之兩筆土地，難以合併使用，必降低土地利用價值， 使得地不能盡利，不符利益原則。至於上訴人乙○○主 張如附圖三之分割方案，其缺點與丁○○○主張者同， 更有甚者，其方案除了在A、B土地之間開闢一條6米寬 之通道外，又在A地西側另闢一條並無實益之3米寬通道 以連接北邊8米道路，平白浪費可利用之土地面積，更 屬不符利益原則。
⑶自經濟原則而言：
系爭土地目前為空地，無任何工作物等情，為兩造所不 爭，並據原審會同台南縣歸仁地政事務所到場勘驗查明
，有勘驗筆錄及照片附原審卷可參，本案不論採用上開 分割方案的那一種方案來分割，均不致發生地上建物是 否拆除或保留之困擾。惟若依上訴人乙○○主張如附圖 三之分割方案來分割，因另再開闢一條通道之故，勢必 再行複丈測量，且各共有人分得而實際可利用之土地面 積更形減少，勞師動眾而無所益，不符經濟原則，自非 適當之分割方案。被上訴人主張如附圖一之方案、上訴 人丁○○○主張如附圖二之方案雖均無此缺點，唯上訴 人丁○○○之方案因非按照各共有人之應有部分比例分 割，除不符公平原則而易生爭執外，計算找補金額時亦 較煩瑣，並不符經濟原則。至於上訴人丁○○○質疑： 系爭土地有耕地三七五減租條例問題存在，本件不宜分 割一節，查系爭土地縱有耕地三七五減租存在，並不影 響兩造分割系爭土地，何況承租之佃農已一年半不耕作 ，兩造與佃農正在洽談終止租約事宜，應該可以談成並 收回土地等情，為95年11月29日準備程序期日到場之上 訴人丁○○○與被上訴人所不爭，是以系爭土地上雖有 租佃契約存在，於分割無礙，附此敘明。
⒋綜上比較結果，被上訴人所主張之分割方案應較符合公平 原則、利益原則、經濟原則，不失為最適當之分割方法。 本院審酌如上所述各共有人將來使用系爭土地狀況、分割 後各共有人分得之土地均可連接到北邊8米道路以利通行 ，暨依上述三個原則而為權衡，認依被上訴人所主張而為 原判決所採之分割方法為分割最為適當，爰分割如判決附 圖一所示，即其中編號Ａ面積1649平方公尺土地，分歸被 上訴人甲○○取得；編號Ｂ面積1979平方公尺土地，分歸 上訴人丙○○取得；編號Ｃ面積660平方公尺土地，分歸 上訴人丁○○○取得；編號Ｄ面990平方公尺土地，分歸 上訴人乙○○取得。
（三）本件採原物分割，有無共有人不能按其應有部分受分配， 或所受分配之不動產，其價格不相當而須以金錢補償之情 形？
⒈按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中 有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價 格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，最高法院57年 台上字第2117號判例揭明斯旨。又同一區段內各宗土地， 政府規定之地價數額，固屬相同，但實際上每宗土地，甚 或同一宗地內之土地，因所處位置臨路深度不同，仍有優 劣之分，以致價格差異。法院為共有物之分割時，自必須
考量此種情形以定其分割方法。倘共有人中所受分配之部 分，其價格不相當時，當應命以金錢補償之，最高法院著 有70年度台上字第3623號判決可資參照。共有人受分配部 分經考量各種情形，其價格不相當時，應命以金錢補償之 ，同此見解之最高法院判決有同院77年度台上字第1988號 、2282號、78年度台上字第41號、2169號、79年度台上字 第2184號、81年度台上字第31號、1035號、83年度台上字 第2452號、84年度台上字第1480號、1588號、90年度台上 字第1245號等判決。如前所述，法院定分割方法時，應依 職權為自由裁量，採取最適當之方法為分割，不受當事人 主張之拘束。命以金錢補償既為原物分割而共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產其價格不相 當時之裁判分割方法之一，法院認為有以原物分割並金錢 補償較公平適當時，即應依職權為之，不待當事人聲明。 當事人不聲明，法院亦應依職權採最適當之方法為當事人 間互相找補之諭知。
⒉依最高法院70年度台上字第3623號判決意旨以觀，可知同 一區段內各宗土地，或同一宗地內之土地，有優劣之分， 以致價格有高低之別。本件既以原物為分配，兩造共有人 中所受分配之不動產，所處位置臨路深度不同，仍有優劣 之分，面臨北邊8米道路者，出入方便，有利於機械耕作 ，所處位置較優，價格較高，自極顯然，上訴人丁○○○ 主張臨路與否價格有所不同，應屬有理。上訴人丙○○及 被上訴人辯稱：系爭土地被編為農牧用地，非都市計畫內 土地，僅得作農耕使用，並無臨路價值較高之問題云云， 則非可採。
⒊本院先囑託泓科不動產估價師事務所就附圖一甲案所示分 割方法為鑑定，經鑑定結果，各土地之價值為：「①編號 A部分為面積1,649平方公尺、鑑估價值為每平方公尺7,04 6元、總價為11,618,854元，②編號B部分為面積1,979平 方公尺、鑑估價值為每平方公尺7,046元、總價為13,944, 034元，③編號C部分為面積660平方公尺、鑑估價值為每 平方公尺5,758元、總價為3,800,280元，及④編號D部分 為面積990平方公尺、鑑估價值為每平方公尺5,758元、總 價為5,700,420元。」各共有人間之找補金額為：「①被 上訴人應支付661,483元，②上訴人丙○○應支付795,188 元，③上訴人丁○○○應得582,669元，及④上訴人乙○ ○應得874,003元。」有該事務所（95）泓訴遠字第k0802 號不動產鑑定研究報告書一份在卷可憑。至於其依附圖二 乙案所示分割方法為鑑定所得之各土地之價值及各共有人
間之找補金額，因附圖二乙分割方案並未依據各共有人之 應有部分比例分割，為本院所不採，故不予贅論。 ⒋兩造對於該鑑定結果均不表同意，乃由95年11月29日準備 程序期日到場之被上訴人及上訴人丁○○○訴訟代理人一 同隨機取樣抽籤決定，另行囑託玉山不動產估價師事務所 就附圖一甲案所示分割方法為鑑定，經鑑定結果，各土地 之價值為：「①編號A部分為面積1,649平方公尺、鑑估價 值為每平方公尺5,818元、總價為9,593,882元，②編號B 部分為面積1,979平方公尺、鑑估價值為每平方公尺5,818 元、總價為11,513,822元，③編號C部分為面積660平方公 尺、鑑估價值為每平方公尺4,788元、總價為3,160,080元 ，及④編號D部分為面積990平方公尺、鑑估價值為每平方 公尺4,78 8元、總價為4,740,120元。」各共有人間之找 補金額為：「①被上訴人應支付582,912元，②上訴人丙 ○○應支付635,8 58元，③上訴人丁○○○應得465,908 元，④上訴人乙○○應得698,862元。」（為方便查閱比 對，茲將上開各項列表以明之，詳如附表二、三所示）， 有該事務所95玉南訴字第9512006號估價報告書一份在卷 可稽。96年1月23日準備程序期日到場之被上訴人及上訴 人丁○○○訴訟代理人對於鑑定結果並無太多異詞，僅表 示該鑑定僅供參考云云。
⒌泓科不動產估價師事務所之不動產鑑定研究報告書其中甲 案之分割後各共有人分得面積係以其應有部分比例為其基 準，及採比較法為其估價方法，與玉山不動產估價師事務 者同，惟其所鑑估之單價較玉山不動產估價師事務所所鑑 估者為高。經比較兩者之鑑定內容：
⑴泓科之鑑定：
其第二章鑑定之依據部分，分成一般因素分析、區域因 素分析、個別因素分析、行政法令分析、市場案例分析 等五節，再於第三章採採比較法為其估價方法，以無建 物狀態下進行獨立估價。其區域因素分析一節，敘明： ①里鄰環境：本案鑑估標的位於台南縣歸仁鄉武東村， 本區域原為傳統農村聚落，近期高鐵沙崙站及高速鐵路 台南車站特地區區段徵收的開發，使本區域成為歸仁鄉 新興發展地區，區域內不動產目前主要供住宅及農業使 用，人口有逐漸增加趨勢，里鄰環境良好。②交通情況 ：……整體交通狀況良好。③公共設施：……受惠於高 鐵沙崙站及武東重劃區開發完成，基礎公共設施如水、 電、道路等目前均已建設完成，但本地區目前屬剛開發 地區，故相關金融或行政服務仍需至歸仁鄉市區。④發
展潛力：本區域受高鐵沙崙站及高速鐵路台南車站特地 區區段徵收的開發之賜，已成為歸仁鄉最具發展潛力地 區，隨著高鐵即將通車近期區域內透天厝店面及住宅大 量興建，人口亦逐漸增加，故未來發展潛力良好。」（ 見該鑑定研究報告書第13頁。）
⑵玉山之鑑定：
其與泓科鑑定第二章鑑定之依據相近之「參、影響價格 因素分析」部分，分成不動產市場價格分析（包涵區域 描述）、近鄰地區分析、影響價格個別因素、最有效使 用分析）等四節，再於「肆、價格評估」敘明估價方法 之選定、採比較法為其估價方法之過程、價格決定之理 由等，而為詳實析論。其中：
①不動產市場價格分析：（一）區域不動產描述：勘估 標的位台南縣歸仁鄉南方，本區域鄰近高鐵台南站特 定計畫區，並以南149（中正南路）、台39省道（大 武路）連接高速鐵路台南站特定計畫區，且本區域鄰 近長榮大學校區，沙崙農地重劃區及台糖沙崙農場， 早期區域內之土地以農業發展為主，區域內建物多以 農舍及自用住宅為主，早期區域內以大潭村為主要聚 落發展，土地利用呈中低強度。近期因國道86快速道 路、高鐵台南站特定計畫區接連開發設立，伴隨商業 區、住宅區、學校、公園等整體規劃，街廓規劃完整 、道路四通八達，使本區域成為緊鄰高鐵台南站之新 興區域、近期加速發展，未來前景可期，沿南149道 路（中正南路），兩側有零星商店及透天社區興建中 ，但目前勘估標的開發尚未成熟，相關公共設施亦未 建設完成，有待持續開發建設。整體而言，勘估標的 坐落於台南縣歸仁鄉南方之一般農業區，該區為非都 市土地，使用性質屬農牧用地，主要不動產以農業、 農舍使用。（二）勘估標的所在區域交通便利，…… …近年不動產市場價格高於歸仁鄉鄰近區域之市場價 格水準，但因現今區域公共設施尚未完備，與歸仁鄉市中心稍有距離，生活機能稍不佳。區域不動產水 準大幅度上升，但由於勘估標的之使用性質為農牧用 地，土地無法多元化利用，故不似建築用地交投熱絡 ，標的區域價格水準微幅成長（見該估價報告書第15 頁）。
②近鄰地區分析：（一）近鄰土地利用情形：土地使用 分區屬一般農業區之農牧用地，現況為農業使用。土 地使用狀況：勘估標的………早期大多開發為農舍住 宅及農業使用………，現今少數土地開發為住宅使用
，其餘部分土地大多未開發利用，土地利用呈中低強 度發展，現行法規則以規劃農舍住宅及農業使用為主 。（二）近鄰地區建物利用情形：勘估標的所在區域 環境建物大部分為透天住宅與農舍為主。（三）近鄰 地區之公共設施概況：該區域近鄰地區現今仍以台南 縣歸仁鄉市街中心為主要消費休閒中心，但受惠於高 鐵沙崙站及武東重劃區開發完成，基礎公共設施如水 、電、道路等目前均已建設完成。（四）近鄰地區之 交通運輸概況：勘估標的位於高速鐵路台南站特定計 畫區之西南邊，聯外交通十分便利。整體而言，交通 運輸條件相當良好。（五）近鄰地區未來發展趨勢： 勘估標的鄰近高速鐵路台南站特定計畫區。計畫區內 住宅區、商業區、文教區規劃完整，交通動線四通八 達，未來發展可期，唯因現今區域內土地多未開發， 住宅用地、農業用地之使用尚有充足之空地，整體而 言，區域開發尚未成熟。而勘估標的之使用區分屬一 般農業區之農牧用地，周圍土地現況亦作為農業使用 ，土地教無法多元化利用（以上見該估價報告書第16 、17頁）。
③影響價格之個別因素：（一）土地個別條件【本院按 係說明系爭土地之面積形狀等，故毋庸贅述】。（二 ）土地使用法定管制與其他管制事項：勘估標的屬一 般農業區之農牧用地，上有耕地三七五租約，無其他 特殊管制事項。（三）土地利用情況：勘估標的為農 牧用地，上有耕地三七五租約。（四）環境評估：勘 估標的坐落之區域環境內周圍大都為透天住宅及農業 使用，整體環境可，另勘估標的之周圍道路規劃完整 ，小區○○○道路整齊、市容景觀可，且無嫌惡設施 ，整體環境佳。（五）公共設施便利性：………因該 區域內之公共設施尚未完備，商業活動較不熱，因此 近鄰地區仍以台南縣歸仁鄉市街中心為消費休閒中心 ，距主要公共設施距離約5000公尺，現況生活機能較 不佳（以上見該估價報告書第17-19頁）。 ④就「肆、價格評估」部分，其中「一、估價方法之選 定」先予敘明各種估價方法，再說明選定比較法為評 估方法之理由。「二、價格評估過程」說明堪估標的 特性分析、以比較法說合之過程。「三、價格決定理 由則載明：（一）依蒐集資料可信度而言：根據評估 過程所收集資料來看，因比較標的之調查案例，皆為 勘估標地之近鄰地區，故價格參考之可信度高。（二
）依估價種類條件差異及價格形成因素之相近程度而 言：由於本次估價結果係作為鑑定分割共有物價值之 參考，其價值的主要功能為勘估標的於現行不動產市 場上之合理價格，因此採用比較法評估結果較能符合 估價目的之需求。依不動產技術規則規定，採用三件 以上比較標的考量各比較標地與勘估標的價格形成因 素之相近程度，經比較標的之分析，就價格偏高或偏 低重新檢討後，同時考量勘估標的因分割後面積之法 令限制將降低勘估標的現行使用經濟效用與農牧用地 之使用性質、地形及臨路狀況深度等個別因素決定勘 估標的比較價格單價，如本判決附表二所示（以上為 節略，詳見該估價報告書第21-35頁）。
⑶泓科不動產估價師事務所之不動產鑑定研究報告，其對 系爭土地之鑑定較著重在高速鐵路車站及其週邊商業未 來發展，以致價格估算較高，其價格之估算並不為本件 當事人所接受。玉山不動產估價師事務所之估價報告則 作全面性的評估，並不特別著重在高速鐵路車站及其週 邊商業之未來發展，且就勘估標的所在區域之各種情況 、影響價格之個別因素、價格評估過程、決定價格理由 等，均有詳盡之說明。經比較兩者之鑑定內容，本院認 為玉山不動產估價師事務所之估價報告結論較為公允可 採，據為各共有人間金錢找補之準據，應屬信而有徵， 本院採之。
⒍按「原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分 得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之 共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體 為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符 共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。」此 為最高法院85年台上字第2676號判例所明示。依上述玉山 不動產估價師事務所之估價報告之說明，各共有人間互相 找補金額為：被上訴人應支付528,912元；上訴人丙○○ 應支付635,858元；上訴人丁○○○應分得465,908元；上 訴人乙○○應分得698,862元（如本判決附表三所示）。 亦即：分得價值較高土地共有人甲○○應提出528,912元 ，依分得價值較低土地共有人短少部分之比例，補償丁○ ○○211,565元、補償乙○○317,347元；同樣分得價值較 高土地之共有人丙○○則應提出635,858元，補償丁○○ ○254,343元、補償乙○○381, 515元。五、綜上所述，被上訴人以系爭土地無因物之使用目的不能分割 之情形，且兩造亦未訂有不分割之契約，惟共有人間因無法
協議決定分割之方法，乃訴請分割共有物，為有理由，應予 准許。原審採取被上訴人主張之分割方案為分割固屬正當， 惟原審僅為原物分割，而未就上訴人不能按其應有部分受分 配部分命予補償，其分割方法自有未當（參見最高法院86年 度台上字第15號判決意旨）。按法院命為原物分割，因共有 人中，有不能按其應有部分而受分配者，固得命以金錢為補 償。惟以原物為分割並以金錢補償者，仍不失為分割方法之 一種，二者共同構成裁判分割之內容，原物應如何分配與金 錢應如何互為補償，無從分別裁判（最高法院81年度台上字 第2645號判決）。上訴人丁○○○上訴意旨主張原判決未採 取其所主張之方案為分割係不當，固無可採，惟其主張土地 臨路與否價格有所不同，指摘原判決未考慮及此而有所不當 ，則有理由，自應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項 、第三項所示。
六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對 判決之結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、按分割共有物之訴，其訴訟標的為共有物分割請求權，法院 裁判即係以此為對象，且分割由法院本於職權以適當之方法 為之，不受當事人主張之拘束。故在下級審因分割判決受不 利益之當事人上訴，上訴審如廢棄原判決改判分割方法，形