臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第48號
上 訴 人 陳林貴美
陳元敏
陳佳君
陳有慶
陳翠華
陳秀英
共 同
訴訟代理人 吳展旭律師
李翰洲律師
連星堯律師
被上訴人 周軒煜即三鈊電腦企業社
訴訟代理人 沈明達律師
上列當事人間請求確認債權存在事件，上訴人對於中華民國105
年12月23日本院板橋簡易庭105年度板簡字第1617號第一審判決
提起上訴，經本院於106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人等對於債務人即訴外人陳德清執有鈞院102年度司聲 字第823號民事確定裁定所示之訴訟費用額新臺幣（下同）1 43,006元之債權未獲清償。上訴人於民國105年6月4日查調 陳德清之國稅局所得資料時，卻發現被上訴人係扣繳義務人 ，仍依法申報陳德清為坐落新北市○○區○○段0000○號， 即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號1樓房屋（下稱系爭 房屋）之租賃所得人。上訴人等故持上開確定裁定為執行名 義向鈞院民事執行處聲請就陳德清對於被上訴人之租金債權 為執行標的，且鈞院民事執行處已核發扣押命令在案（105 年度司執字第65143號）。詎被上訴人於法定期間聲明異議 表示，系爭房屋已出賣於訴外人陳林美津，上開租約之出租 人亦由陳德清移轉至陳林美津，陳德清對被上訴人已無租金 債權。然實際上，陳德清於103年7月28日係以通謀虛偽買賣 方式移轉登記系爭房屋與其妻陳林美津，依民法第87條規定 當然無效。是系爭房屋事實上之所有人及出租人仍係債務人 陳德清，係因上訴人於原審提起本件確認訴訟後，被上訴人 與陳林美津方另行簽定之租賃契約因係事後假造，倒填日期 所製作，自然亦係通謀虛偽而無效，故債務人陳德清與被上 訴人間系爭房屋之租金債權確實存在無疑。上訴人爰提起
本件訴訟，聲明請求確認陳德清與被上訴人間系爭房屋之租 賃關係及租金債權存在。
㈡上訴人前開指述債務人陳德清移轉系爭房屋與陳林美津係基 於虛偽買賣方式移轉登記尚非無據。是以依訴外人陳宗聖於 另案對債務人陳德清提起之民事塗銷所有權移轉登記案件之 民事起訴狀及民事訴之追加暨陳報狀所整理之內容觀之，陳 德清為惡意脫產，而於99年至103年間，大量且密集將自己 名下之房地以通謀虛偽買賣或贈與之方式，全數移轉予自己 之配偶或子女。是陳德清於如此短期間內將名下房屋及土地 移轉予確實有違常理。因此，上訴人懷疑陳德清係以通謀虛 偽買賣方式移轉系爭房屋，絕非空穴來風。
㈢雖被上訴人於原審到庭證稱，伊於97年6月1日與陳德清簽訂 系爭房屋租賃契約書（原證1）後，即未再簽立新的租賃契 約，而原租約嗣後變為不定期租賃，直到104年年底，陳德 清方告知系爭房屋已移轉所有權予陳林美津，另外因要將租 金從每月15,000元漲至每月2萬元，故被上訴人於105年1月1 日與陳林美津重新簽訂房屋租賃契約書（被證1）等語。惟 查，既然原證1之租約於98年5月31日到期後，即轉為不定期 租賃契約，且期間已長達6年以上，此對於承租人即被上訴 人而言係屬有利，然被上訴人卻輕易拋棄自身之權利，竟答 應陳德清或陳林美津重新簽立書面之租賃契約，顯與常理有 違。更何況依民法第425條之1買賣不破租賃之規定，縱陳德 清將系爭房屋出賣予陳林美津，原不定期之租賃契約對於受 讓人陳林美津仍然存在，被上訴人仍可以原每月15,000元之 租金向陳林美津繼續承租，毫無重新簽立書面租賃契約之必 要，被上訴人卻對於漲租金一事未表示意見，無條件配合陳 德清或陳林美津重新簽立書面契約，此舉同樣令人難以置信 。再加上陳德清既然早於103年7月28日移轉系爭房屋予陳林 美津，陳林美津卻遲於105年1月1日此一時間點才和被上訴 人重新簽訂租賃契約，亦與常情有違，顯然係因被上訴人於 105年之報稅期間已申報陳德清為104年之租賃所得人，故於 上訴人起訴後，日期僅能倒填至105年1月1日為新租賃契約 之起始日。種種跡象皆顯示陳德清仍為系爭房屋之實際所有 人，而被上訴人於105年後仍係給付租金與陳德清。 ㈣另外，參酌被上訴人之證言以及原證1、被證1之租賃契約， 可知被上訴人與陳德清間於97年6月1日簽立租賃契約後，竟 僅於前3個月繳交租金時有讓陳德清於收款明細表簽收；但 於105年1月1日重新與陳林美津簽立之租賃契約中，卻係每 個月繳交租金時，都讓陳林美津於收款明細表進行簽收。既 然被上訴人與陳德清及陳林美津至今仍然為樓上樓下之鄰居
關係，繳交租金之方式與過去亦無不同，何以新租賃契約中 卻一反過去6、7年之習慣，如此刻意地讓陳林美津為簽收之 動作？按常理而言，被上訴人於97年6月1日向陳德清承租系 爭房屋之初，雙方尚無信任基礎為是，若要每月簽收租金， 亦應係於當時才會有之行為，而非於承租6、7年後，簽立之 新租賃契約才開始如此為之。顯然係因上訴人提起本件訴訟 後，陳德清與陳林美津方要求被上訴人重新簽立租賃契約， 並一口氣將簽收明細填至最新月份，以假造早有被證1之新 租賃契約之假象。
㈤然原審判決第12至14頁卻稱：「…然查，前開房屋租賃契約 書僅能證明陳德清與被告曾於97年6月1日簽訂該房屋租賃契 約書，且該租賃契約期間自97年6月1日起至98年5月31日止 ，即便嗣後變為不定期租賃，然依原告所提之建物登記謄本 上記載證人陳林美津於103年7月28日因買賣而取得系爭房屋 之所有權，而依前開規定，訴外人陳德清於租賃物交付後， 承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人及證人陳林美津， 其租賃契約，對於受讓人及證人陳林美津仍繼續存在，是系 爭租約應存在於陳林美津與被告之間，而原告又未能提出其 他證據已證明系爭租約存在於陳德清與被告之間，是原告之 前開主張，即無足採。」，以及「…次查，原告以被告與陳 德清簽立的租約寫一年，房租付款明細欄只有前三個月，而 本件租約付款明細欄是每個月都簽收，顯然本件租約虛偽不 實云云？惟查被告辯稱一般習慣都寫一年，屆期後並未簽立 新的書面契約，系爭租約付款明細因為證人就住在樓上，每 次繳租金時都叫她簽名云云（105年12月7日言詞辯論筆錄參 照），經核被告所辯與一般租賃習慣之常情大致相符，是足 認被告辯稱系爭租約確實存在於其與證人陳林美津之間等情 ，應為實在。」等內容，顯係未察前開不合常理之處，自有 所疏漏。
㈥按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。是原審判決認為上訴人無法負舉 證責任，爰認系爭租約存在於被上訴人與陳林美津之間，卻 忽略本件確認之標的為被上訴人與第三人間之租賃契約是否 存在，相關證據本就存在被上訴人與第三人之間，如要求上 訴人負完全之舉證責任本就顯失公平。且上訴人已提出原證 1之租賃契約，並要求被上訴人提出最新一份與陳德清之租 賃契約，被上訴人卻辯稱伊與陳德清間並未簽新租賃契約， 而係轉成不定期租賃契約等語，而拒絕提出。按原證1之租 賃契約所示，被上訴人與陳德清本應於每年租約屆期重新簽
立一份新的租賃契約，殊難想像陳德清甫與被上訴人訂立租 賃契約，尚無信任基礎，卻於第一年後即從未再重新簽立租 賃契約。且系爭房屋於103年7月28日即移轉所有權予陳林美 津，若被上訴人與陳德清確實依約每年重新簽立租賃契約的 話，最遲理應於104年5月31日租期屆滿後，於104年6月1日 重新簽約時，即會告知被上訴人系爭房屋已出賣予陳林美津 一事，再由陳林美津與被上訴人於當時重新簽立租賃契約， 自不可能如被證1之租賃契約一樣，竟然拖延到105年1月1日 此一「剛好」可為被上訴人申報債務人陳德清為租賃所得人 之行為解套之時間點，方簽立新租賃契約。然原審未察覺前 開被上訴人與陳德清、陳林美津間行為之不合理之處，輕信 被上訴人與陳林美津之證言，認系爭租約係存在於被上訴人 與陳林美津，顯有未妥。
二、被上訴人則抗辯：
㈠系爭房屋原為訴外人陳德清所有，並長期租賃予被上訴人使 用，而陳德清與被上訴人間除於租賃之初即97年間曾以陳德 清為出租人簽立書面租賃契約（每月租金15,000元）外，陳 德清即因與被上訴人建立信賴關係，故無再與被上訴人簽立 書面租賃契約。而系爭房屋於103年7月3日（登記日期103年 7月28日）經陳德清出賣予其配偶陳林美津，惟因被上訴人 與陳林美津亦熟識，因此移轉當時亦無再與被上訴人重新簽 立租賃契約，一切租賃條件均如往常。而於105年間時，因 原先之租金調漲為每月2萬元，因此才由系爭房屋所有權人 陳林美津再向被上訴人重新簽立租賃契約（被證1），因此 上訴人主張陳德清對被上訴人尚有租賃關係及租金債權存在 ，殊有誤解。
㈡上訴人向國稅局調查之資料，僅能證明104年間系爭房屋租 賃所得人是陳德清，不能證明105年間系爭房屋租賃所得人 是陳德清。
㈢上訴人主張陳德清於103年7月28日係以通謀虛偽買賣方式移 轉登記系爭房屋與陳林美津，陳德清係惡意脫產，而於99年 至103年間大量且密集將自己名下之房地以通謀虛偽買賣或 贈與之方式全數移轉與自己之配偶或子女，曾經訴外人陳宗 聖提出偽造文書之告訴。案經臺灣新北地方法院檢察署檢察 官以105年度偵字第26350號為不起訴處分，陳宗聖不服提起 再議，經臺灣高等法院檢察署以105年度上聲議第9568號處 分駁回再議確定，上訴人上開主張並無可採。
三、原審判決駁回上訴人於原審之訴，上訴人不服，提起上訴， 並為上訴聲明：「㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，確認 債務人陳德清對被上訴人就系爭房屋之租賃關係及租金債
權存在。」。被上訴人則聲明：「上訴駁回」。四、本件爭點與本院之判斷：
上訴人主張：被上訴人與陳林美津就系爭房屋所訂立被證1 所示之房屋租賃契約（見原審卷第161至166頁）係通謀而為 虛偽意思表示，應為無效，系爭房屋之租賃關係，應仍存在 於訴外人陳德清與被上訴人之間，陳德清就系爭房屋對被上 訴人仍有租賃關係與租金債權存在等語。惟為被上訴人所否 認，並以前揭情詞為辯。經查：
㈠按民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽 意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第 三人。」。上開規定所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與 相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表 意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合 意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而 表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表 示。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者 ，該第三人應負舉證之責。且第三人須證明相對人明知其情 ，並相與表意人為非真意之合意，始可認為雙方通謀而為之 虛偽意思表示。再民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事 實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。以上並有最高法院48 年台上字第29號判例意旨、最高法院86年度台上字第3865號 、74年度台上字第188號、100年度台上字第415號裁判意旨 可資參照。
㈡本件上訴人就其主張，雖提出陳德清與被上訴人於97年6月1 日就系爭房屋簽立之租賃契約書影本1份（原證1）、陳德清 103年度、104年度綜合所得稅各類所得清單影本各1紙等件 為證（見原審卷第10至12頁、第17、18頁）。然上開證據僅 能證明104年度以前，系爭房屋是由陳德清為出租人出租與 被上訴人，並無法證明105年1月1日以後，系爭房屋之出租 人仍為陳德清。
㈢另查系爭房屋於103年7月28日已以買賣為原因自陳德清名下 辦理所有權移轉登記至陳德清之配偶陳林美津名下，此有上 訴人於原審所提系爭房屋登記謄本、地籍異動索引附卷可稽 （見原審卷第13至16頁），而堪認定。然陳德清將系爭房屋 移轉所有權登記與陳林美津之真正原因為何，是否為通謀虛 偽意思表示之假買賣，並無法單憑上開證據而得證。況租賃 乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限，此並 有最高法院48年台上字第1258號判例、64年台上字第424號
判例意旨可參。因此，縱使陳德清係意圖避免上訴人對其之 財產為強制執行，而就系爭房屋與陳林美津為虛偽買賣，此 亦僅生陳德清與陳林美津間就系爭房屋之買賣是否係通謀為 虛偽意思表示而無效之問題，並不影響被上訴人與陳林美津 就系爭房屋所訂立之被證1所示租賃契約之效力。且縱使陳 德清與陳林美津間就系爭房屋係虛偽買賣，亦無法因此即得 推認被上訴人與陳林美津間就系爭房屋所訂立被證1之租賃 契約亦係被上訴人與陳林美津通謀而為虛偽意思表示之假租 約。
㈣上訴人雖以：被上訴人與陳德清於97年6月1日所簽訂如原證 1所示之租約於98年5月31日到期後，即轉為不定期租賃契約 ，且期間已長達6年以上，此對於承租人即被上訴人而言係 屬有利，然被上訴人卻輕易拋棄自身之權利，答應陳德清或 陳林美津重新簽立被證1之書面租賃契約，顯與常理有違， 且縱陳德清將系爭房屋出賣予陳林美津，原不定期之租賃契 約對於受讓人陳林美津仍然存在，被上訴人仍可以原每月15 ,000元之租金向陳林美津繼續承租，毫無重新簽立書面租賃 契約之必要云云。然稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項 定有明文。是租賃契約只須出租人與承租人間意思表示一致 ，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面 為必要。況租賃之不動產因價值之升降或其他因素之考量， 而為租金之調整，本無違常理。且租金數額只要經出租人與 承租人意思表示合致，本諸契約自由原則，並非法所不許。 是被上訴人自97年6月1日起，即以每月15,000元向陳德清承 租系爭房屋多年，其後經陳德清夫妻告知系爭房屋所有權已 移轉登記與陳林美津，被上訴人因而另與系爭房屋登記所有 權人陳林美津重新約定租金、簽訂租約，乃本於其等自由意 志所為之約定，且無違反何法律強制規定，亦無違一般房屋 租賃交易常態可言。上訴人執此而推認被上訴人就系爭房屋 另與陳林美津訂立之租賃契約係通謀所為虛偽意思表示云云 ，並未提出相當之證據證明，洵無足採。
㈤上訴人另以：系爭房屋於103年7月28日已移轉所有權登記予 陳林美津，陳林美津卻遲於105年1月1日才和被上訴人重新 簽訂租賃契約，與常情有違，顯然係因被上訴人於105年之 報稅期間已申報陳德清為104年之租賃所得人，故於上訴人 起訴後，日期僅能倒填至105年1月1日為新租賃契約之起始 日，此跡象顯示陳德清仍為系爭房屋之實際所有人，而被上 訴人於105年後仍係給付租金與陳德清云云。然此僅為上訴 人臆測之詞，上訴人並未舉證證明，已難採憑。況系爭房屋
雖於103年7月28日即已移轉所有權登記與陳林美津，惟被上 訴人僅為承租人，並非當然立即知悉其事，且陳德清與陳林 美津為夫妻，是其等何故遲至105年1月1日始要求被上訴人 與系爭房屋登記之所有權陳林美津另簽立租賃契約，本非承 租系爭房屋之被上訴人所能置啄。縱陳林美津並無就系爭房 屋與被上訴人另訂立租賃契約之真意，而向被上訴人表示與 真意不符之意思，與之簽立被證1之租賃契約，上訴人仍須 證明被上訴人明知其情，並相與為非真意之另訂租賃契約合 意，始可認為陳林美津與被上訴人另訂之租賃契約係通謀而 為之虛偽意思表示。然上訴人並未提出任何證據證明，僅以 臆測方式認陳林美津就系爭房屋與被上訴人另訂之租賃契約 與常情不合云云，即謂陳林美津與被上訴人訂立被證1所示 之租賃契約係出於通謀虛偽意思表示而無效，自無可取。是 上訴人執此為由，而主張系爭房屋之租賃關係應仍存在於陳 德清與被上訴人之間，亦屬無據。
五、綜上所述，本件上訴人主張陳林美津與被上訴人就系爭房屋 所訂立被證1所示之租賃契約係通謀為虛偽意思表示而無效 ，陳德清就系爭房屋與被上訴人間仍有租賃關係存在云云， 為不足採。從而，上訴人於原審聲明請求確認陳德清對被上 訴人就系爭房屋之租賃關係及租金債權存在，並無理由，應 予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信滿
法 官 黃信樺
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
書記官 張珮琪