臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第10124號
原 告 乙○○
訴訟代理人 詹啟章律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 郭疆平律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年2 月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段四小段十二之二地號土地上同段一三二五建號即門牌號碼台北市○○○路○段三九一巷八弄三十九號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十五年六月一日起至騰空遷讓返還上項房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟捌佰參拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰參拾貳萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按所謂當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴 訟之權能而言，而此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟 標的之關係定之。本件原告以其為坐落台北市○○區○○段 4 小段12之2 地號，應有部分4 分之1 之土地，及其上同段 1325建號即門牌號碼台北市○○○路○ 段391 巷8 弄39號房 屋（下稱系爭不動產）之所有人，基於所有權、不當得利及 侵權行為之法律關係，訴請無權占用系爭不動產之被告遷讓 返還系爭不動產，及賠償無權占有期間相當於租金之不當得 利，縱系爭不動產實為他人占用，亦屬訴有無理由之問題， 要難謂原告對於被告提起本件訴訟於當事人之適格有何欠缺 ，合先敘明。
二、原告方面：
原告前向訴外人梁緒星購買系爭不動產，詎被告無權占用系 爭不動產多時，經原告於95年5 月12日催告被告儘速搬離， 被告仍置之不理；而被告無權占用原告房屋，顯已侵害原告 權利，致原告受有損害，其並因此受有不法利益，原告依民 法第179 條或184 條第1 項前段規定均得向被告請求相當於 租金之不當得利。則以系爭不動產坐落土地面積按公告現值 計算其價值，加計系爭房屋現值新台幣（下除特別指名美金 外，均指新台幣）208,600 元，依土地法第97條按上開不動
產總值10% 計算，每月損害金為34,051元。爰依民法第767 條、第179 條、第184 條第1 項前段規定，提起本件訴訟。 並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段4 小段12之2 地號土地上同段1325建號即門牌號碼台北市○○○路○ 段39 1 巷8 弄39號之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自95 年6 月1 日起至騰空遷讓返還系爭不動產之時止，按月給付原告 34,051元。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告方面:
㈠緣系爭不動產之前手梁緒星之父梁傳播於74年10月間自美旅 台期間，參加被告配偶楊鑊鑌牧師所主持之「基督信順服從 」耶穌基督教會之主日敬拜聚會，因見該會堂太小，表示願 奉獻美金5 萬元購置教會會堂，被告配偶楊鑊鑌乃連同其他 教友奉獻之25萬元及貸款，於75年間購買台北市○○○路○ 段145 巷3 之2 號之房地作為教會會堂使用，並由梁傳播負 擔攤還該房地貸款利息。迄81年2 月間，梁傳播因感於其收 入未增而年齡有限，恐伊逝世後上開房地貸款成為教會負擔 ，乃建議售屋還債，餘款承租聚會場所。詎上開房地出售獲 利頗豐，除償還貸款、過戶稅費等外，尚有餘款可以重新購 置聚會所，乃於81年5 、6 月間再購置系爭不動產作為聚會 所迄今。又因「基督信順服從」教會未能登記為財團法人， 無法登記產權，故暫以梁傳播名義登記為產權所有人。 ㈡詎梁傳播逝世後，其繼承人梁緒星竟擬奪取已奉獻給教會之 系爭不動產，與原告通謀虛偽意思表示，以假買賣方式將系 爭不動產過戶給原告，再由原告以善意第三人地位出面對被 告主張權利，渠等間買賣系爭不動產之債權行為及物權行為 因屬通謀虛偽意思表示而無效，自不得向被告請求遷讓房屋 或返還損害賠償金。又原告明知系爭不動產係供被告配偶主 持之「基督信說服從」教會使用，被告基於贈與或使用借貸 之法律關係，對於原告之前手梁緒星言，係有權使用系爭不 動產，原告亦應繼受其前手之瑕疵而不得請求被告遷讓房屋 或賠償損害。且系爭不動產既供「基督信順服從」教會使用 ，非被告一人占用，原告應以全體會眾為被告，方屬當事人 適格。縱認原告得請求被告遷讓房屋暨給付損害賠償，依原 告與訴外人梁緒星間就系爭不動產之買賣契約約定，原告應 另給付被告30萬元補償金，則被告自得以該30萬元債權對原 告所得請求之遷讓房屋暨給付損害賠償，主張同時履行抗辯 暨抵銷權。並聲明: 駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、查坐落台北市○○區○○段4 小段12之2 地號土地、應有部 分4 分之1 ，及其上同段1325建號即門牌號碼台北市○○○
路○段391巷8 弄39號之房屋為原訴外人梁傳播所有，梁傳播 死亡後，由其繼承人梁緒星繼承，梁緒星繼於95年5 月17日 以買賣為原因，將之移轉登記為原告名義等情，業據原告提 出系爭不動產土地及建物登記謄本為證（見本院95年度北簡 字第28547 號卷，下稱北簡卷，第7 、8 頁），並經本院依 被告聲請向台北市松山地政事務所調閱系爭不動產自81年迄 今之所有權移轉登記申辦資料在卷可按（見本院卷第41至第 148 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。本件原告以其 為系爭不動產所有權人，主張被告無權占有而訴請被告遷讓 房屋及賠償相當於租金之不當得利，被告則以上開情詞置辯 ，是本件爭執要點應在於：㈠原告與訴外人梁緒星間就系爭 不動產之買賣是否為雙方通謀虛偽意思表示而無效？㈡系爭 不動產究由何人占用？被告可否執與原告前手間抗辯事由對 抗原告？㈢被告所為同時履行及抵銷抗辯有無理由？茲析述 如下。
五、原告與訴外人梁緒星間就系爭不動產之買賣是否為雙方通謀 虛偽意思表示而無效？
㈠按民法第87條之通謀虛偽意思表示，指表意人與相對人相互 明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意 人非真意，並需就表意人非真意之表示相與為非真意之合意 ，始為相當（最高法院51年台上字第215 號判例意旨參照） 。又當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，此觀之民 事訴訟法第277 條前段規定自明。本件被告抗辯原告與訴外 人梁緒星間就系爭不動產所為買賣為雙方通謀虛偽意思表示 ，係有利於其本人之事實，而此事實又為原告所否認，則被 告自應就原告與訴外人梁緒星間對系爭不動產買賣契約有相 互明知為非真意之表示乙節，負舉證之責任。
㈡被告抗辯系爭不動產實係由訴外人梁緒星之父梁傳播與被告 配偶楊鑊鑌連同其他教友奉獻之款項購買他棟房屋轉售得利 後所購，因無法登記為「基督信順服從」教會所有，故暫以 梁傳播名義登記為產權所有人乙節，未據其舉證以明其實， 則以系爭不動產自81年間即登記為梁傳播所有，嗣梁傳播死 亡後，由訴外人梁緒星以繼承人名義辦理分割繼承登記後， 再於95年5 月17日以買賣為原因，移轉登記為原告名義，已 如前述，可以推定原告已取得系爭不動產之所有權。 ㈢次查，為出售系爭不動產，訴外人梁緒星委任代理人丁○○ 與原告於95年3 月12日簽訂不動產買賣契約書，其中第2 條 約定出售系爭不動產買賣價款為750 萬元，第3 條並約定關 於付款方法為：簽約時，原告應給付訴外人梁緒星100 萬元 ，產權移轉登記為原告名義時，原告再給付400 萬元，尾款
250 萬元則待系爭不動產遷讓完成後再行給付等語，有原告 提出授權書、不動產買賣契約書在卷可按（見本院卷第151 至153 頁），而原告主張伊於購買系爭不動產當日已託訴外 人林王玉瑛轉交50萬元價款予在美國之訴外人梁緒星，嗣於 95年4 月14日匯款50萬元償還訴外人林王玉瑛，其餘第1 、 2 次款合計450 萬元，則於扣除應給付予代書丁○○之費用 82,969元後，餘款4,416,011 元於95年4 月14日匯予在美國 之訴外人梁緒星等情，業據其提出匯出匯款申請書2 紙、收 據1 紙為證（見本院卷第37至39頁），則原告已支付訴外人 梁緒星第1 、2 期款之買賣價金合計500 萬元，堪予認定。 被告雖質疑原告交付各期款項金額與買賣契約約定不符云云 ，惟以系爭不動產買賣出賣人梁緒星僑居美國，關於系爭不 動產出賣事宜悉委由訴外人丁○○處理，已如前述，且系爭 不動產買賣自簽訂不動產買賣契約至移轉過戶之間僅隔約2 個月，則於相距不遠之時間內，為利買受人支付價金及出賣 人收受價金方便，渠等間就價金支付方法容有通融作法，尚 不違於常情，而以原告於系爭不動產移轉登記於伊名義前， 已依約支付合計高達500 萬元之第1 、2 期價款完畢，亦難 僅以各期款項交付金額與契約約定不符，遽論原告與訴外人 間關於系爭不動產買賣契約即屬通謀虛偽意思表示。此外， 被告又未能就其抗辯原告與訴外人梁緒星間互有非真意合意 舉證以實其說，難認被告抗辯渠等間就系爭不動產買賣契約 為通謀虛偽意思表示為可採，故被告以此抗辯渠等間買賣契 約無效，原告非系爭不動產所有權人云云，洵屬無據。六、系爭不動產究由何人占用？被告可否執與原告前手間抗辯事 由對抗原告？
㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。本件原告既 已依與訴外人梁緒星間不動產買賣契約約定支付價款，並經 移轉登記為系爭不動產之所有人，堪認原告應為系爭不動產 之所有權人無訛，則其本於所有權人之地位請求無權占用人 返還系爭不動產，核屬有據。被告雖抗辯系爭不動產係由「 基督信順服從」教會會眾占有使用，非僅伊一人占用云云， 惟經本院於96年1 月19日赴現場履勘，系爭不動產除大廳設 置數排座椅、講台供教友禮拜聚會使用外，其餘房間、設施 皆由被告及其家人使用，有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第 178 頁），證人戊○○並證稱：系爭不動產平日由被告一家 居住等語（見本院卷第172 頁背面），則以被告之親人因與 被告共同生活而使用該等房屋，係屬被告之占有輔助人，堪
認系爭不動產應係由被告占用無疑。另證人甲○○、己○○ 到庭具結證稱：渠等禮拜天會到系爭不動產聚會，參加聚會 教友不固定，來來去去的，但有一批會比較常來等語（見本 院卷第172 頁），則系爭不動產固供作「基督信順服從」教 會聚會場所使用，但以平日聚會會眾並未居住系爭不動產， 其會眾人數也不固定，僅可認係被告及其家人將系爭不動產 部分場所供作教會會眾聚會及做禮拜之場所而已，尚難以此 認為系爭不動產係由「基督信順服從」教會會眾占有使用， 被告此部分所辯即無可信。
㈡次按贈與係指因當事人一方以自己之財產為無償給與於他方 之意思表示，經他方允受而生效力之契約，民法第406 條規 定甚明，是以必須當事人一方有以財產為無償給與他方之要 約，經他方承諾者，始足當之，即當事人雙方就贈與契約內 容意思表示合致者，贈與契約始克成立。本件被告抗辯原告 前手之被繼承人梁傳播曾將系爭不動產贈與予伊及「基督信 順服從」教會，但為原告所否認，而證人戊○○到庭證稱： 伊認識梁傳播，之前教會在新生南路，新生南路的房子是梁 傳播提供的，他當時有說把房子捐出來作為弟兄聚會使用； 之後因為新生南路房子有貸款，梁傳播認為他年紀大了，如 果身後沒有辦法付清會是他的遺憾，所以把（新生南路）房 子賣掉，用賣掉的現金去購買系爭不動產，這是楊牧師告訴 伊的等語（見本院卷第172 頁背面），證人甲○○則證稱： 伊是聽別人說梁傳播有找世華銀行買新生南路的房子供教會 使用，伊只知道新生南路房子賣掉後，買了和平東路房子， 和平東路房子誰買的不知道等語（見本院卷第171 頁），證 人己○○亦證稱：伊不知道和平東路房子哪裡來的，伊問過 一個教友，說房子的來源是眾信徒的奉獻等語（見本院卷第 173 頁），則依證人證詞，證人戊○○僅親自見聞梁傳播提 供新生南路房地供教會聚會使用，至系爭不動產供教會使用 之源由，證人甲○○、戊○○、己○○或稱不知道來源，或 稱係聽他人轉述，乃傳聞證據，均難憑採，另僅以「基督信 順服從」教會設置系爭不動產現址之事實，亦尚不足證明梁 傳播與被告間就系爭不動產已有贈與之合意。此外，被告又 未能提出其他證據證明梁傳播生前確有向其為無償贈與系爭 不動產之意思表示，並經其允受等情，則被告抗辯其與梁傳 播間就系爭不動產已成立贈與契約云云，諉無可採。 ㈢被告雖又抗辯梁傳播係將系爭不動產以使用借貸方式提供其 與教會使用，依後手應繼受前手之權利，其取得之權利不能 優於前手之權利瑕疵繼受法理，原告亦不得訴請被告遷讓房 屋及給付損害金云云，惟按使用借貸本係無償借用性質，不
能與租賃相提並論，難認有民法第425 條之適用，而物之所 有人將其所有之物出借他人使用，乃物之所有人與借用人間 債之關係，亦難認該物即因此存有何權利瑕疵，致影響受讓 人所取得權利內涵，故不動產之所有權移轉於他人後，除已 得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有 人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有 人，而對現在之所有人主張有使用該不動產之權利，則系爭 不動產既已於95年5 月17日登記為原告所有，有原告提出土 地及建物登記謄本在卷可按，縱系爭不動產原為梁傳播所有 而經其無償提供被告使用，此項使用借貸之債之關係，依法 亦不得對抗現為所有人之原告。
㈣綜上，系爭不動產既由被告占用，被告又未能說明其占用系 爭不動產有何可對原告主張之合法權源，則原告基於物上請 求權請求被告返還系爭不動產，即有理由。
七、被告所為同時履行及抵銷抗辯有無理由？
按解釋意思表示，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。但如契約文字業已表示當事 人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 。最高法院17年上字第1118號判例意旨可以參照。被告雖抗 辯原告與訴外人梁緒星於系爭不動產買賣契約約定原告應另 給付被告30萬元補償金之約定，係利益第三人契約，其得就 此與原告上開請求項目主張同時履行抗辯或抵銷云云，惟依 系爭不動產買賣契約末段約定：「本件買賣標的，目前由丙 ○○占用中，由甲方（即原告）請求遷讓，惟乙方（即訴外 人梁緒星）有義務協助甲方訴請遷讓，所需費用含貼補遷讓 補償金在參拾萬元之內，全由乙方負擔，屆時自尾款中扣除 該項費用」等語（見本院卷第152 頁）觀之，乃原告與訴外 人梁緒星間就處理被告占用系爭不動產關於遷讓費用分擔之 約定，並無何原告需向占用人支付或占用人得向原告請求給 付之約定，被告又未能提出其他證據證明其對原告有遷讓補 償金之請求權，則被告執此主張同時履行抗辯或抵銷，皆屬 無據。
八、另無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。被告無權占有系爭不動產，自屬受有相當於 租金之不當得利，並致原告因此受有不能利用系爭不動產之 損害，則原告依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定請 求被告返還其自95年6 月1 日起占用系爭不動產獲有相當於 租金之利得，應予准許。次按城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條 第1 項定有明文，該規定限額乃房屋租金之最高限額，非謂
所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10% 計算之，尚須 斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價 值、所受利益等情事以為決定，最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨足資參照。又按上開規定 所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物 價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25 條定有明文。而土地法第148 條規定，土地所有權人依本法 所申報之地價，為法定地價。查系爭房屋坐落城市地方，其 95年度課稅現值為208,600 元，其基地面積為141 平方公尺 ，於93年1 月申報地價每平方公尺為31,680元，原告於系爭 土地之應有部分為1/4 ，有原告提出土地登記謄本、房屋稅 繳款書可稽（見北簡卷第8 頁、第15頁）。本院審酌系爭不 動產位於信義區與大安區交界處，距捷運系統木柵線麟光站 步行僅需5 分鐘，附近有和平高中、大安國小、芳和國中、 台北醫學大學、三興國小等教育機構，鄰近多為5 層左右公 寓式住宅，並有大型超市、社區公園等，交通運輸及民生必 要條件取得均屬便利乙節，有原告提出不動產估價報告書附 卷可稽（見北簡卷第43至65頁），並經本院赴現場履勘，制 有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第178 、179 頁），認為原 告主張被告所受相當於租金之利益按土地及建築物申報總價 額年息8%計算為相當。從而，原告依上開規定，請求被告自 95年6 月1 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月返還不 當得利8, 835元【算式：（208,600+31,680×141 ×1/4 ） ×8%÷12＝8835（元以下四捨五入）】，為有理由，應予准 許。逾此部分請求，不應准許。
九、綜上所述，原告於95年5 月17日取得系爭不動產，而系爭不 動產為被告無權占用，則原告本於民法第767 條規定請求被 告返還系爭不動產，並依民法第179 條、第184 條第1 項前 段規定請求被告自95年6 月1 日起至遷讓返還系爭不動產之 日止，按月給付8,835 元為有理由，應予准許，逾此所為請 求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造陳明願 供擔保請准、免為假執行宣告，核無不合，爰各酌定相當擔 保准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經 本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述， 附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 96 年 3 月 7 日 臺灣臺北地方法院民事第三庭
法 官 管靜怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 3 月 7 日 書記官 趙郁涵