臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第238號
上 訴 人 乙○
訴訟代理人 袁岳衡律師
被上訴 人 台北市婦女會
法定代理人 陳淑珠
訴訟代理人 陳金漢律師
複代理 人 蔡雅蓯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國94年3月24
日本院臺北簡易庭93年度北簡字第27677號第一審判決提起上訴
，本院於民國96年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項關於命上訴人給付自民國九十三年七月一日起算之損害金部分減縮為自民國九十四年四月一日起算。 事實及理由
一、程序方面：
（一）被上訴人上訴時之法定代理人為甲○○，嗣於本院審 理中變更為陳淑珠，被上訴人於民國95年5月2日具狀 聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符， 應予准許。
（二）被上訴人於民國96年3月14日言詞辯論期日變更起訴 聲明，即就損害金部分，減縮請求自94年4月1日起至 交還臺北市○○區○○段1小段727、730地號土地上 ，如附件所示門牌號碼臺北市○○區○○里○○路○ 段378號，1樓面積96平方公尺，2樓、3樓面積各69平 方公尺之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）之日止 ，按月以新臺幣（下同）16,000元計算之損害金。查 被上訴人僅減縮聲明，與民事訴訟法第255條第1項第 3款、第446條規定核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人於67年間將系爭房屋以不定期 租賃出租予上訴人，並約定租金每月16,000元。嗣鑑於近年 來社會上家庭暴力個案遽增，被上訴人本於設立宗旨，為擴 充辦公處所及作為受暴婦女收容中心使用，乃於93年5月11 日召開第11屆第5次理監事會議，決議通過將系爭房屋收回 做為協助家暴不幸婦女辦公服務中心，以落實婦女服務及保 障婦女權益。被上訴人因而於93年5月26日發函通知上訴人 自93年6月30日起終止兩造間不定期租賃契約，惟上訴人於 93年5月28日收受上開通知，迄未將上開房屋遷讓交還予被 上訴人，繼續無權占有而侵害被上訴人之房屋所有權，爰依
民法第450條第2項、第3項、第455條、第184條、土地法第1 00條等規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還予被上訴人， 並自94年4月1日起至交還房屋之日止，按月給付16,000元之 損害金等語。並聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：被上訴人分別於92年11月19日及同年11月25日 致函上訴人，前者係函催上訴人繳納租金，後者則擬與上訴 人重訂租約，並欲提高租金，租期則面議。93年2月6日被上 訴人訴請上訴人遷讓系爭房屋，亦係以上訴人未繳付租金及 多次促請上訴人提高租金為理由，嗣因感無勝訴之望，於93 年5月初撤回起訴，迄本件93年7月6日重新起訴，被上訴人 始稱欲收回系爭房屋做為協助家暴之服務中心。惟被上訴人 根本未編列相關之預算，且以被上訴人之會所即臺北市○○ ○路○段11巷6號成立家暴服務中心應綽綽有餘，顯然被上訴 人係臨訟製造收回理由。又上訴人自93年7月1日起迄94年3 月均有給付租金予被上訴人，被上訴人並未受有實際上之損 害，被上訴人終止租約請求交還系爭房屋及損害賠償並無理 由。況被上訴人同意將押租金30,000元作為抵扣房屋修繕費 用，上訴人亦可以押租金30,000元與本件被上訴人請求之損 害金抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原判決廢棄，被上訴人 在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造自67年起就系爭房屋成立未定期限租賃契約，租 金每月16,000元，上訴人並給付被上訴人押租金30,0 00元。
（二）被上訴人於92年11月19日發函上訴人稱自92年12月31 日起終止兩造租賃契約，並請求上訴人繳交92年6月 至同年12月31日止之租金。
（三）被上訴人於92年11月25日發函上訴人稱兩造租賃契約 將於92年12月31日起終止，如上訴人擬重新租賃，租 金每月20,000元，且需簽訂書面租賃契約書，租期面 議。
（四）93年2月間被上訴人以兩造租賃契約已於92年12月31 日終止為由，向本院提起訴訟，請求上訴人遷讓返還 系爭房屋，並給付相當於租金20,000元之損害賠償， 惟被上訴人於93年5月初撤回起訴。
（五）被上訴人於93年5月26日發函上訴人，以收回系爭房 屋自住為由，自93年6月30日起終止兩造間租賃契約 ，上訴人於93年5月28日收受該函文。
（六）上訴人自93年7月1日起至94年3月止按月匯款16,000 元予被上訴人。
五、被上訴人主張系爭房屋為其所有，自67年起以不定期租賃出 租予上訴人，租金每月16,000元等事實，已據其提出土地所 有權狀、土地登記謄本、房屋稅繳款書等為證（見本院93年 度補字第567號卷宗第7頁至第9頁），並經原審勘驗系爭房 屋及囑託臺北市建成地政事務所派員測量，製有複丈成果圖 附卷可稽（見原審卷第42頁、第43頁），復為上訴人所不爭 執，堪信為真正。惟被上訴人另主張其已以收回系爭房屋自 住為由，合法終止兩造租賃契約，上訴人應返還系爭房屋， 並賠償無權占有系爭房屋之侵權行為損害金等情，則為上訴 人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審究核為：被 上訴人以系爭房屋收回自住為由終止兩造間未定期限租賃契 約，並請求上訴人遷讓交還系爭房屋是否有理由？被上訴人 請求上訴人賠償無權占有系爭房屋相當於租金之損害金是否 有理由？上訴人辯稱被上訴人已同意將押租金30,000元扣抵 上訴人支出之修繕費用，並主張以押租金30,000元與被上訴 人本件請求之損害金抵銷是否有理由？以下分述之： （一）被上訴人以系爭房屋收回自住為由終止兩造間未定期 限租賃契約，並請求上訴人遷讓交還系爭房屋是否有 理由？
１、按未定期限之房屋租賃契約，出租人可因收回自 住，隨時終止租約，承租人於租賃關係終止後， 即應返還租賃物，民法第450條第2項前段、第45 5條及土地法第100條第1款定有明文。次按所謂 收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及 必要情形，並能為相當之證明者而言，最高法院 50年台上字第1761號判例可資參照。末按如出租 人以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民 法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並 經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在，最 高法院87年度台上字第1922號判決亦可參照。 ２、查被上訴人於93年5月11日召開之第11屆第5次理 事、監事會議中決議將系爭房屋收回做為協助不 幸婦女服務中心，並向主管機關報備一節，有被 上訴人提出之會議紀錄、證明書附卷可參（見本 院93年度補字第567號卷宗第10頁至第11頁）。 又被上訴人於88年9月至91年12月間提供暫時棲 身收留安置婦女服務共196件，個案諮詢、諮商 、轉介服務共2841件，92年服務件數722件，93 年服務件數805件，亦據被上訴人提出之第11屆 第1次會員代表大會手冊、第11屆第2次會員代表
大會資料、案件統計表（見本院卷第30頁、第31 頁）等為證，被上訴人對上開文書之真正均不爭 執，堪信為真正。
３、由被上訴人提出之前開代表大會手冊、代表大會 資料所附被上訴人章程及工作報告可知，有關舉 辦改善婦女生活事項、婦女職業輔導及救濟事項 、保障婦女權益事項、舉辦婦女互助及福利事項 、加強中途之家暨緊急庇護之功能，均為被上訴 人之任務及工作項目。又近年來家庭暴力案件升 高，受暴婦女尋求協助和關懷例子增多，此觀之 被上訴人提出之88年至93年案件統計表亦可見被 上訴人諮商、諮詢暨中途之家、緊急庇護中心服 務案件確有逐年增加之趨勢，則被上訴人增加有 相當經驗且受有專業志工訓練之輔導人員，並提 供更多相關設備乃必然所需，是以，被上訴人主 張其有收回系爭房屋作為擴充辦公處所及受暴婦 女收容中心使用之必要，應屬非虛。又被上訴人 除原杭州南路1段11巷6號會址及系爭房屋外，並 無其他自有處所可供使用，此為兩造所不爭執， 故被上訴人客觀上有收回系爭房屋自用之必要情 形及正當理由，應堪予認定。
４、至於上訴人雖舉被上訴人之前數次請求調整租金 、另訂新的租賃契約，且被上訴人就收回系爭房 屋作為家暴服務中心之決議亦無編列相關預算而 辯稱被上訴人主要目的乃係收回系爭房屋後以較 高租金再行出租云云，惟查，上訴人雖於提起本 件訴訟前尚有擬定調整租金或另訂新租約等方案 ，然其因應服務案件增加趨勢而變異前方案，經 理、監事會決議並向主管機關核備，將系爭房屋 作為協助不幸婦女服務中心，尚難遽指被上訴人 係臨訟製造收回系爭房屋之理由，更無法以此認 定被上訴人有收回系爭房屋後擬再以較高租金出 租之事實。又被上訴人收回系爭房屋供作協助不 幸婦女服務中心是否預先編列預算，此涉及被上 訴人內部作業程序，自得本於其意思自主決定， 被上訴人亦陳述係因上訴人堅不自動搬遷，需經 由訴訟及執行程序，故在上訴人確定搬離前，被 上訴人始暫時無法評估編列預算等詞，故亦難以 之遂認被上訴人所稱欲收回系爭房屋自用係屬虛 偽，上訴人前開辯稱，均不足採信。
５、綜上，被上訴人確有收回系爭房屋自用之必要性 及正當理由，則被上訴人以收回系爭房屋自用為 由終止兩造之未定期限租賃契約顯屬有據。又被 上訴人已於93年5月26日通知上訴人自同年6月30 日起終止租賃契約，上訴人於同年5月28日收受 該通知等情，有被上訴人提出之通知函及掛號郵 件收件回執在卷足憑（見本院93年度補字第567 號卷宗第12頁），則被上訴人已先行定期催告上 訴人終止兩造之未定期限租賃契約，其終止租賃 契約自屬合法，而上訴人逾期迄今未遷讓交還系 爭房屋予被上訴人，被上訴人請求上訴人遷讓交 還系爭房屋即屬正當，應予准許。
（二）被上訴人請求上訴人賠償無權占有系爭房屋相當於租 金之損害金是否有理由？
１、按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害 賠償責任；損害賠償，除法律另有規定或契約另 有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益 為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其 他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益， 民法第184條第1項前段、第216條分別定有明文 。
２、查兩造間租賃契約既經被上訴人於93年6月30日 合法終止，上訴人自93年7月1日起繼續無權占用 系爭房屋，致被上訴人不能使用收益系爭房屋， 即屬故意侵害被上訴人之所有權，被上訴人依上 開規定請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據。 又無權占有他人房屋，所造成房屋所有人之損害 ，為相當於租金之收益，乃社會通念，故被上訴 人以兩造原定租金數額請求上訴人按月賠償16,0 00元之損害金，洵無不合。
３、至於上訴人自93年7月1日起至94年3月31日止每 月匯款16,000元予被上訴人，固有匯款執據附卷 可參（見原審卷第63頁至第73頁），被上訴人對 此亦不爭執，惟被上訴人已另陳明因不符債之本 旨給付故其不願收受等詞，則系爭租賃契約既經 被上訴人於93年6月30日終止，上訴人於終止租 賃契約後猶以給付租金為由提出給付，即難認係 依債務本旨提出給付，依民法第309條第1項反面 解釋，自不生清償之效力，亦無礙被上訴人之侵 權行為損害賠償之請求，上訴人辯稱因其持續匯
款至94年3月31日止，被上訴人因此未受有損害 云云，顯非可採。
（三）上訴人辯稱被上訴人已同意將押租金30,000元扣抵上 訴人支出之修繕費用，並主張以押租金30,000元與被 上訴人本件請求之損害金抵銷是否有理由？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清 償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵 銷。但依債務之性質，不能抵銷者，不在此限， 民法第334條定有明文。次按押租金係為擔保承 租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物 已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚 有餘額時，承租人即得請求返還，最高法院83年 台上字第2108號判例、81年度台上字第1630號判 決復可資參照。
２、查兩造之未定期限租賃契約業於93年6月30日終 止，已如前述，惟上訴人既尚未返還系爭房屋予 被上訴人，揆諸前揭說明，自不得向被上訴人請 求返還押租金30,000元，更無法以之主張抵銷， 是上訴人主張以押租金30,000元與被上訴人本件 請求之損害金相互抵銷，即非有據，不應准許。 至於上訴人另辯稱被上訴人已同意將押租金30,0 00元扣抵修繕費用云云，已為被上訴人所否認， 本院遍觀被上訴人所提之全部書狀或當庭陳述， 被上訴人均未曾有上開同意之意思表示，上訴人 復未舉證以實其說，上訴人前開所辯，亦不足採 信。
六、綜上所述，被上訴人以系爭房屋有收回自住必要，兩造之未 定期限租賃契約業已合法終止為由，依民法第450條第2項、 第455條、第184條第1項前段、土地法第100條等規定請求上 訴人遷讓交還系爭房屋，並給付自94年4月1日起至返還系爭 房屋之日止，按月以16,000元計算之損害金，為有理由，應 予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於 法並無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻防方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論究 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 3 月 28 日 民事第三庭 審判長法 官 吳光釗
法 官 詹駿鴻
法 官 鄭佾瑩
以上正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 96 年 3 月 28 日 書記官 方美雲