臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第274號
上 訴 人 唐水蓮
被上訴人 李美秋
訴訟代理人 馮熒明
上列當事人間確認建物所有權存在事件，上訴人對於中華民國10
5年11月28日本院臺南簡易庭105年度南簡字第667號第一審判決
提起上訴，本院於106年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人於民國104年10月13日向訴外人王堯之買受未辦理保 存登記之門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄000號建物 （門牌整編前為：四分子64之130號，下稱系爭建物）而取 得事實上處分權，嗣向財政部國有財產署南區分署臺南辦事 處（下稱國有財產署臺南辦事處）申請租用系爭建物坐落臺 南市○○區○○段0000○0000地號國有土地（下稱系爭國有 土地）時，得知被上訴人前於91年間已檢附系爭建物供水證 明及買賣公證契約書，並書立切結書切結為建物事實上處分 權人，而承租系爭國有土地，致上訴人無法承租該土地，上 訴人就系爭建物之事實上處分權歸屬即有受確認判決之法律 上利益，爰請求判決確認系爭建物為上訴人所有。 ㈡本件系爭建物係訴外人李玉英（即訴外人王閎彥之祖母）於 68年間出資，委由訴外人郭海盆建造，系爭建物事實上處分 權應屬李玉英所有。復於72年2月30日，訴外人池金標與郭 海盆簽立讓渡契約書，系爭建物出售予訴外人池金標，該讓 渡契約書是由李玉英之同居人羅相霖書寫，而買賣價金新臺 幣（下同）26萬元則由李玉英收取。又池金標曾於85年10月 5日向李玉英借款20萬元，迄90年4月6日仍未清償，因此簽 立約定書，將系爭建物押付李玉英。被上訴人雖辯稱其向池 金標買受系爭建物，並將買賣契約經法院公證，但該買賣契 約第2條係記載「洽訂」房屋買賣，而非「完成」買賣，且 依買賣契約記載系爭建物買賣價金為16萬元，但池金標72年 間即以26萬元買受系爭建物，豈有以16萬元賤價出售被上訴 人，且被上訴人對於系爭建物之買賣價金給付方式說法不一 ，顯未給付池金標價金，該公證買賣契約書應屬無效，被上 訴人非系爭建物之事實上處分權人。另該買賣契約並未記載 系爭建物出售後，池金標仍可住居該處，但實際池金標死亡 前居住於系爭建物，被上訴人並無因交付而取得系爭建物之
事實上處分權。
㈢系爭建物為王閎彥拆除舊有房屋另行起造，並向臺南市政府 稅務局登記為系爭建物之納稅義務人，其後王閎彥將系爭建 物轉讓予王堯之，上訴人再以60萬元代價向王堯之買受，上 訴人因買賣而為系爭建物之事實上處分權人。
二、被上訴人抗辯：
㈠系爭建物係被上訴人於91年2月25日向前手池金標以16萬元 買受，買賣契約並經法院公證，被上訴人已支付買賣價金， 取得系爭建物之事實上處分權。被上訴人復於91年4月29日 向國有財產署臺南辦事處承租系爭建物坐落土地，而簽訂國 有基地租賃契約。且於91年3月8日向臺灣自來水公司永康服 務所，辦理系爭建物之水錶過戶，被上訴人自買受系爭建物 迄今，均持續繳納上開國有土地之租金及系爭建物水費。被 上訴人從未同意任何人遷入戶籍或占用系爭建物，王閎彥、 王堯之均無權占用系爭建物，王閎彥、王堯之及上訴人間之 買賣，未經被上訴人同意，上訴人不得以此對被上訴人主張 有系爭建物之事實上處分權。
㈡比對原審卷系爭建物之照片，該建物四面牆皆為系爭建物之 原有牆面，僅更改大門及窗戶，及增建第2層鐵皮屋，不影 響上訴人因買賣而取得事實上處分權。第三人未經被上訴人 同意，擅自惡意毀損系爭建物屋頂、增建第2層鐵皮屋，不 因而取得所有權，系爭建物仍為被上訴人所有。 ㈢系爭建物房屋稅籍之納稅義務人為上訴人，係因王閎彥私下 以不當手法搶先至臺南市政府稅務局新化分局書立切結書， 致稅務機關誤認王閎彥為事實處分權人，並以其為納稅義務 人。又房屋稅籍證明書備註欄已載明：本資料係由房屋稅籍 記錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用等語 ，因此，上訴人嗣後雖為納稅義務人，亦不得以此認上訴人 為系爭建物之事實上處分權人。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明： ㈠原判決廢棄；㈡確認臺南市○○區○○路000巷00弄000號 建物為上訴人所有；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭建物經王閎彥於102年3月間向臺南市政府稅務局新化分 局申報稅籍，並於104年4月30日申報二親等買賣變更納稅義 務人為王堯之，再於同年10月13日申報買賣契約，變更納稅 義務人為上訴人。
㈡系爭建物經王閎彥整修後，現況如原審卷第89頁照片2所示 ，整修前如照片1所示。
㈢被上訴人與池金標前於91年2月間，持系爭建物買賣契約書 至本院公證處公證雙方買賣行為，並經本院公證處以91年度 公字第521號公證在案。
㈣被上訴人前於91年間檢附系爭建物供水證明及上開公證房屋 買賣契約書，並切結為該建物所有權人，向國有財產署臺南 辦事處申請租用該建物坐落之系爭國有土地（即臺南市○○ 區○○段0000○0000地號國有土地，面積各約3、42平方公 尺），經上開臺南辦事處核准後於91年4月29日簽訂國有基 地租賃契約，並於100年8月31日換約續租至108年12月31日 止。
㈤系爭建物之水錶（水號：6H-00-000000-0）係池金標於79年 10月間申設啟用，於91年3月8日過戶與被上訴人，於102年3 月25日過戶與王閎彥，再於104年1月19日過戶至被上訴人名 下。
㈥電號：00000000000之用電地址為「臺南市○○區○○路000 巷00弄0號」，於93年8月18日因該屋拆屋廢止。四、得心證理由
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件上訴人主張其就 系爭建物有事實上處分權等語，為被上訴人所否認，則上訴 人就系爭建物之事實上處分權是否存在即不明確，致上訴人 在私法上之地位有受侵害之危險，是上訴人訴請確認其就系 爭建物有事實上處分權存在，以除去其不安之狀態，自有即 受確認判決之法律上利益。
㈡按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建 之原始建築人；未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未 辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有 權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將 該建築物之事實上處分權讓與於受讓人；違章建築者，雖不 能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的， 買受人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院96年度台 上字第2851號、74年度台上字第1317號、84年度台上字第24 83號、91年度台上字第2154號裁判意旨參照）。查，系爭建 物為未辦理保存登記建物，上訴人主張系爭建物為其所有， 為被上訴人否認，依前開說明，本件首應審究即為系爭建物 之所有權人（或事實處分權人）為何人？上訴人是否受讓自
有權讓與之人而取得系爭建物事實上處分權？
㈢上訴人主張系爭建物為李玉英於68年間出資委由郭海盆興建 ，其後出售予池金標，但因池金標債欠李玉英債務未清償， 故將系爭建物押付予李玉英。嗣李玉英之孫王閎彥受李玉英 贈與取得系爭建物，王閎彥乃於102年2月間拆除系爭建物改 建，並向臺南市政府稅務局申報為系爭建物之納稅義務人。 隨後，王閎彥將系爭建物轉讓予王堯之，上訴人再以60萬元 代價向王堯之買受，上訴人因而取得系爭建物之事實上處分 權等語，並提出建築改良物所有權買賣移轉契約書、臺南市 政府稅務局房屋稅籍證明書、契稅及房屋稅繳款書、門牌證 明書、水費通知書、電費收據，及引用證人王富山、王堯之 、王閎彥之證述，暨前開證人提出之約定書、證明書、會單 等件為證，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經查： 1.系爭建物門牌號碼於73年7月30日整編前，原編為「四分子 64之130號」，而系爭建物於72年2月3日由郭海盆與池金標 簽立讓渡契約書，將系爭建物出售予池金標等情，此有上訴 人提出之門牌證明書及被上訴人提出之讓渡契約書各1份為 證（見原審卷第23、104頁），並為兩造所不爭執，堪信為 真實。經查，依讓渡契書記載：「讓渡契約書。郭海盆簡稱 甲方。池金標簡稱乙方。一、茲有臺南縣永康鄉復興村64-1 30門牌郭海盆先生之房屋乙棟，自民國72年2月3日起，讓與 乙方池金標先生，一切產權自讓渡之日起，全權歸乙方所有 ，甲方無權過問。二、乙方付以新台幣二十六萬元與甲方作 為讓渡禮金。三、人心不古，恐口無憑，特立此約，雙方各 執乙份為據。立契約書人甲方郭海盆（蓋印）。乙方池金標 （蓋印）。中華民國七十二年二月三日。」等語，是依上開 讓渡契約書記載內容可知，郭海盆係以系爭建物所有權人自 居，並自行收取買賣價金，而將系爭建物出售與池金標，與 上訴人主張系爭建物為李玉英所有，及由李玉英收受系爭建 物買賣價金等情，顯屬不同。再者，讓渡契約書如依上訴人 主張係由李玉英之同居人羅相霖所書寫乙節屬實，衡情羅相 霖當顧及李玉英之權益，將系爭建物為李玉英所有，池金標 應將買賣價金給付予李玉英等契約重要之點，載明於上開讓 渡契約書，以做為李玉英收取系爭建物買賣價金之依據，而 無由郭海盆以系爭建物所有權人身分與池金標簽立上開讓渡 契約書之理。上訴人主張系爭建物為李玉英出資興建，為李 玉英所有云云，實與讓渡契約書所載內容不符，洵無可採。 2.上訴人另提出水、電收據，以證明系爭建物為李玉英出資興 建云云。惟查，水電收據記載內容，僅可判斷水、電用戶地 址，且依上訴人提出水電收據，其中水號之用水地址為「臺
南縣永康鄉（縣市○○○○○○路000巷00弄0號」，另電號 之用電地址為「臺南市○○區○○路000巷00弄0號」，並於 93年8月18日因該屋拆屋廢止，此有水費電費收據及台灣電 力股份有限公司台南區營業處105年10月3日台南字第105129 8077號函附卷可查（見原審卷第90、91頁、第121頁），顯 然上開水、電號使用地址與系爭建物非位在同一巷弄內，上 訴人提出之上開水、電收據，自難推論系爭建物為李玉英出 資興建之證明。上訴人主張李玉英為系爭建物起造所有權人 云云，洵屬無據，並無可採。
3.上訴人復依證人王閎彥之證述，主張池金標因積欠李玉英債 務未清償，故將系爭建物押付予李玉英，王閎彥受李玉英贈 與取得系爭建物云云。經查，依證人王閎彥提出之證明書、 約定書，及被上訴人提出經本院公證之買賣契約之記載內容 及簽立時間，可知池金標先於85年10月5日與李玉英簽立借 款20萬元證明書；次於90年4月6日簽立約定書表示如未償還 李玉英22萬元本息，同意以系爭建物為押付；嗣於91年2月 25日與被上訴人簽立房屋買賣契約書，將系爭建物出賣予被 上訴人，並於同日就上開房屋買賣契約在本院辦理公證，此 有證明書、約定書、買賣契約及公證書在卷可稽（見原審卷 第108、109頁、第52至54頁）。次查，池金標為大陸來台之 退除役官兵，於93年2月6日死亡時，就其有無繼承人不明， 行政院國軍退役官兵輔導委員會台南縣榮民服務處（下簡稱 榮民服務處）依台灣地區與大陸地區人民關係條例第68條及 退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條、第6條之規定 ，為池金標之法定遺產管理人，向本院聲請對池金標之債權 人、受遺贈人及大陸地區以外之繼承人為公示催告，經本院 以93年度家催字第115號受理准予公示催告裁定，榮民服務 處據此裁定為登報公示催告。又榮民服務處於辦理池金標治 喪會議及為上開公示催告期間，並無李玉英陳報債權資料， 且經其查核池金標生前已將系爭建物出售，無其他不動產遺 產資料等情，此有國軍退除役官兵輔導委員會臺南市榮民服 務處106年4月28日南市服字第1060004092號函暨檢附之買賣 契約書、本院公證書、財政部臺灣省南區國稅局新化稽徵所 函、本院93年度家催字第115號公示催告裁定、公示催告通 知函、公告、登報資料在卷可考（見本院卷第221至237頁） ，可見池金標死亡時，李玉英並未申報其對池金標有債權存 在，或有以債權主張抵償系爭建物之情形。參酌池金標與被 上訴人於91年2月25日與被上訴人簽立房屋買賣契約書時， 即於契約書第5條約定表明「此屋清楚無債權人問題」，益 證池金標上開時間出售系爭建物予被上訴人時，並無約定書
所載池金標將系爭建物抵償李玉英之事由。且證人王閎彥於 原審證述，系爭建物為李玉英出資興建，並將系爭建物贈與 王閎彥云云，亦顯與前開讓渡契約書、約定書及國軍退除役 官兵輔導委員會臺南市榮民服務處函覆內容有異，王閎彥所 為前開證述，自難憑信。基此，李玉英既非系爭建物原始起 造人，亦未曾取得系爭建物事實上處分權，自無從將系爭建 物之權利贈與王閎彥，更遑論再經由王閎彥、王堯之輾轉將 系爭建物出售予上訴人，上訴人向上開無權利人所為買賣， 自無從取得系爭建物事實上處分權。
4.至於，上訴人提出房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書，以證明 系爭建物為出賣人之前手王閎彥所有云云。惟查，王閎彥雖 於102年3月12日向臺南市政府財政稅務局新化分局就系爭建 物申報設立房屋稅籍，並以系爭建物之納稅義務人身分繳納 房屋稅。繼於104年4月30日，王閎彥將系爭建物出賣與王堯 之，並向上開稅捐機關申報二親等買賣契稅，變更納稅義務 人為王堯之。嗣於104年10月13日王堯之將系爭建物出售與 上訴人，並將納稅義務人變更為上訴人等情，此固有臺南市 政府財政稅務局新化分局105年8月22日南市財新房字第1057 5023372號函檢附之系爭建物查復表及房屋稅籍資料在卷可 稽（見原審卷第73至84頁）。然稅捐機關就建物所為房屋納 稅義務人之記載，係為便利課稅而設，並未實質審查建物所 有權狀況。況本件臺南市政府財政稅務局新化分局係依臺北 市政府66年9月19日府財二字第42500號函釋示，由王閎彥自 行出具切結書，承諾系爭建物權利來源如有不實或糾紛，願 自負法律責任，且經稅捐機關查無系爭建物門牌號碼之房屋 稅籍申設資料，故依王閎彥等人之申請，將渠等列為納稅義 務人，就房屋設籍課稅其設籍名義人僅為房屋稅納稅義務人 ，並非認定其為房屋所有權人之證明等情，亦有臺南市政府 財政稅務局新化分局106年6月20日南市財新字第1062910995 號函暨檢附之房屋稅籍資料查復表、門牌證明書、釋示函令 、承諾書、房屋新增改建現值及使用情形申報書在卷可查（ 見本院卷第291至307頁），可知未辦理保存登記之建物，因 無建物所有權登記資料可供查核，稅捐機關即以申請稅藉之 人所提出之切結書及資料逕予登記。本件王閎彥申請系爭建 物設籍時，僅出具自行片面書寫之承諾書，主張其為該建物 原始建造人，並未提出任何出資興建之資料以供佐證，自難 依此稅籍資料逕認王閎彥為系爭建物之起造者或事實上處分 權人。
5.綜上所述，系爭建物既非李玉英出資興建，非屬李玉英所有 ，自無從將系爭建物贈與王閎彥，王閎彥即無權利將系爭建
物出賣予王堯之，上訴人亦無從因其與王堯之之買賣契約， 取得系爭建物之事實上處分權，上訴人主張因買賣關係取得 系爭建物事實上處分權，即非有據。
㈣上訴人另主張系爭建物為王閎彥拆除舊有房屋另行起造之二 層樓建物，王閎彥為系爭建物所有權人，王堯之受讓該建物 ，上訴人再以60萬元代價向王堯之買受，上訴人已取得系爭 建物之事實上處分權云云。經查，就王閎彥是否雇工拆除系 爭建物，而另行起二層建物乙節，依證人王閎彥於原審證述 ：「…是我出資請別人搭建的。【蓋好之後才去申請稅籍登 記】。（問：照片二之情形有無保留原來系爭房屋之牆壁？ 是否僅拆除屋頂並加蓋二樓鐵皮屋？）原來東西已經變成地 基了，所以【原來的牆面應該是不存在了】。…（問：證人 所述系爭房屋是祖母所興建，基地是否後來也不在了？）系 爭房屋已經不存在。…（問：是否尚保留牆面，並未全部拆 除磁磚？）【當初是全部拆除】，後來是用ＲＣ、Ｈ型鋼作 結構，磚牆部分都是新做，因為舊的已經不堪使用。」等語 （見原審卷第100至102頁）；惟經參與改建系爭建物證人王 富山即王閎彥之父於本院結證稱：「（問：房子整修你有無 參與？何時整修？如何整修？）有，只【留下一片八吋的牆 】，其餘的都打掉，地板是以打掉的磚塊墊高1公尺20公分 。大概是在102年整修的，我一天領2千多元，我那時沒有工 作，我兒子要整修，我就作水泥的工作，我大哥做木工。本 來是平房，整修後變更二樓的房子。…上面那張照片（即原 審卷第89頁照片）有一個站立的人就是我，保留的牆就是照 片左手邊那面的牆，那面牆也只有保留一半，上方的尖尖突 出也打掉，才能蓋二樓，左手邊的那面牆有兩個窗戶是我們 用補的，其他的都打掉。」等語（見本院卷第127、128頁） ；另證人王堯之（即王富山之女兒，王閎彥之妹）於本院結 證稱：「（問：這個房子從池金標到你使用這段期間，有無 整修過？什麼時候整修？何人整修？如何整修？）有。我哥 哥希望賣給下一手是完整的，所以是由我哥哥整修，實際開 工日期我不知道，但是從【我哥哥成為納稅義務人之後】三 、四個月就有在備料。本來房子是平房，就【把房子內部全 部打掉】，裡面的格局跟以前已經都不一樣，然後又加蓋一 層樓。（問：整修過程你有無在場目睹？）有，當時我住在 對面180號，我哥哥也是住在180號。」等語（見本院卷第12 2頁），依上開證人證述，王閎彥改建系爭建物時，證人3人 均住居於系爭建物對面，惟就系爭建物拆除範圍，係全部拆 除，或留有一面牆，或僅拆除系爭建物內部隔局，證人3人 證述迥異，實屬有疑。參酌被上訴人曾於91年間，以其為系
爭建物所有權人向國有財產署臺南辦事處申請承租系爭國有 土地時，國有財產署臺南辦事處勘測現場時所拍攝之照片（ 見原審卷第131頁）與證人王閎彥提出系爭建物整修照片（ 見原審卷第89頁），復經本院履勘系爭建物現況（見本院卷 第175至213頁），相互對照結果，系爭建物坐落位置及建物 1樓現況，與91年間國有財產署臺南辦事處勘測照片大致相 符，且大門處及旁側之圍牆，應僅敲除牆面壁磚，並將窗戶 予以填實，再施以水泥粉刷，原牆壁實際並未拆除。又增建 2樓部分，亦以原建物牆壁為基礎，據以鐵皮向上覆蓋，而 搭建2樓及屋頂。是以，證人王閎彥證述系爭建物全部拆除 ，及證人王富山證述僅留一半面牆等語，顯與上開客觀事實 不符，不足採信。系爭建物1樓部分應如證人王堯之證述， 僅拆除內部隔間，原建物之主結構仍保留存在，並未拆除。 基此，系爭建物牆壁等主結構既仍屬存在，王閎彥縱另雇工 重新裝修內部及加強原牆面承載重力，再予搭建第2層之鐵 皮建物，依民法第811條規定僅生附合效果，非屬新建物， 整修後之建物仍屬原系爭建物事實上處分權人即被上訴人所 有。因此，上訴人主張現址之2層建物係王閎彥出資重新興 建，與系爭建物非屬同一建物，王閎彥應為所有權人，其出 售與王堯之再輾轉由上訴人買受後，系爭2層樓建物應為上 訴人所有云云，亦與事實不符，難認可採。
五、綜上所述，上訴人既無法舉證證明系爭建物為李玉英出資興 而為李玉英所有，李玉英復將之贈與王閎彥，及王閎彥整修 系爭建物，均未取系爭建物之事實上處分權，上訴人向王閎 彥之後手王堯之買受系爭建物，亦無從取得系爭建物之所有 權或事實上處分權。從而，上訴人請求確認系爭建物為其所 有，自屬無據，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 蔡孟珊
法 官 余玟慧
法 官 田幸艷
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 24 日
書記官 周怡青
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