臺灣新竹地方法院民事判決 95年度重訴字第136號
原 告 戊○○
訴訟代理人 許修齊律師
被 告 丁○○
被 告 甲○○
前二人共同
訴訟代理人 陳由銓律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國96年3月13日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）坐落新竹市○○段171-1地號田地、同地段178地號田地面 積2506平方公尺、同地段179-1地號田地面積1234平方公 尺、同地段179-2地號田地面積633平方公尺為原告所有。 民國（下同）38年1月1日出租與訴外人張悲 (已歿)，並 於每屆滿租期六年續訂租約，於75年5月3日因實施地籍圖 重測，上開178地號田地變更為新竹市○○段652地號田地 面積2444平方公尺，179-1地號田地變更為新竹市○○段 649 地號田地面積1208平方公尺，179-2地號田地面積633 平方公尺變更為新竹市○○段648地號田地面積631平方公 尺。原告所有出租予被告之系爭648、649、652地號三筆 土地，地目均為田，於38年1月1日出租予被告之先祖張悲 時，係出租供張悲作為耕作使用，當時所簽訂之租約為私 有耕地租賃契約，張悲死亡後，由被告之祖父張金灶繼承 該租賃關係，張金灶死亡後，由被告之父張錦登繼承該租 賃關係，張錦登死亡後，由被告二人繼承該租賃關係，被 告於未經原告同意及知情之情況下，在上開648地號土地 上搭蓋建物，被告新竹市政府調解時，承認有該等建物， 且稱該等建物是叔姪輩在使用。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他 人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1、2項定有明文；又按承租人不自任耕作與將耕地轉租， 同屬耕地三七五減租條例第2項所定原訂租約無效之原因 ，出租人雖不能證明承租人有收取租金情事，然承租人確 有不自任耕作情事，租約仍歸無效 (最高法院80年度台上 字第1465號判決意旨參照)；又耕地三七五減租條例第一
條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用， 係指以自耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 而言；故耕地租賃承租人應以耕地供耕作之用，如承租人 變更耕作之使用目的，改充耕作以外使用，即屬不自任耕 作 (最高法院87年度台上字第592號、85年度台上字第 1227號判決意旨參照)；又所謂原訂租約無效，依其規定 之本旨推之，自係指全部租約無效而言 (最高法院46年度 台上字第57號判例意旨參照)。被告在上述648地號土地上 既有違規非供耕作使用情事，依上述說明，兩造間所簽訂 之私有耕地租約自屬無效。原告自得依耕地三七五減租條 例第16條第1、2項之規定，提起本件訴訟，請求確認兩造 間就上述土地租賃關係不存在。兩造間關於前述耕地之租 佃契約，既已因被告之變更為非供耕作使用而無效，則被 告對該等土地即屬無權占有，原告自得本於所有權作用， 請求被告返還土地。
（三）被告未經原告之許可或同意，在原告不知情之情況下，在 原告系爭648號土地，如新竹市地政事務所於95年12月27 日所製作之土地複丈成果圖所示Ｂ部分面積64.72平方公 尺、Ｃ部分面積78.98平方公尺土地上鋪設水泥地面，並 立柱加蓋遮雨棚，本院於95年12月27日會同兩造至現場履 勘時，被告雖已將遮雨棚拆除，且僅承認在Ｃ部分土地上 蓋遮雨棚，並稱該遮雨棚並非房子，專供放置冰箱、整理 蔬菜、放置肥料、農具之用，是專供農用等情，然被告在 Ｂ、Ｃ部分土地上亦蓋有遮雨棚情事，於新竹市政府查估 土地時已查明確實，有該市政府於查估時測繪之地圖可證 ，並有原告於該遮雨棚拆除前至現場拍照之照片及林務局 農林航空測量所於94年5月18日所拍攝之空照圖可證，因 而被告在附圖所示Ｂ、Ｃ部分鋪設土泥地及在地上搭蓋棚 架之事實，應足信實。況縱如原告所稱僅Ｃ部分土地上蓋 有遮雨棚，但Ｂ部分土地為水泥地面，該部分土地仍非為 耕作使用，亦即上述Ｂ及Ｃ部分之土地均非作為耕作使用 ，即屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條之規定 ，該部分土地之原訂租賃契約即屬無效，且因該部分土地 原訂租約無效，因一部分無效，全部無效，原訂租約應屬 全部無效。綜上，爰聲明：1、確認原告與被告二人間就 坐落新竹市○○段648地號田地面積631平方公尺、同地段 649地號田地面積1208平方公尺、同地段652地號田地面積 2444平方公尺之耕地租賃關係不存在，被告二人應將上開 土地返還予原告。2、訴訟費用由被告負擔。3、第一項關 於返還土地部分，請准原告供擔保後得假執行。
二、被告抗辯：
（一）因被告之先祖張金灶及張秋六等人為原告之父陳輝地之佃 農，因是之故，陳輝地及原告乃提供其農地予被告之先祖 張金灶及張秋六等佃農建蓋房舍，並按年向張金灶及張秋 六及其繼承人等收取房舍之敷地租金。由於以往租賃雙方 僅約略知悉原告之父陳輝地及原告所提供予被告先祖等人 建蓋房舍之土地，係座落於新竹市○○段第179-3地號， 是故，原告之父或原告向被告之先祖及張悲之其他繼承人 即訴外人張秋六、丙○○父子及張敏隆、張景房屋之後手 陳阿發等人收取房舍之建物敷地租金時所出具之收據，乃 僅約略記載出租土地為埔頂段第179-3地號（即光武段645 地號)。原告及原告之父出租予訴外人張震暉、乙○○之 先父張秋六建蓋房地之基地，面積共計120.675坪（合399 平方公尺），有原告之父陳輝地及原告出具予訴外人張秋 六、丙○○父子之租金收據可稽。又原告於74年2月28 日 掣給張秋六之租金收據中，將出租土地由「埔頂段第179- 3」，圈改為「179-2」，可見當時原告已有出租系爭第 179-2（即重測後光武段648地號）土地予張秋六之事實。 惟究竟原告之父及原告所提供張秋六建蓋房舍之基地，當 初是否跨連在第179-3地號與系爭埔頂段第179-2地號上（ 即光武段645及648地號上）則並不明確。依據新竹市地政 事務所95年12月27日所制作之複丈成果圖所示，訴外人張 震暉、乙○○之建物即成果圖A部分，係跨連系爭光武段 第645及648兩筆土地，而占用第645地號之面積僅103.84 平方公尺，設若原告出租予訴外人張秋六、張震暉父子之 土地，未包括第648地號之251.25平方公尺在內，則原告 交付予訴外人張秋六、張震暉父子使用之土地，顯不足 399平方公尺。由此可證原告出租予訴外人張秋六、張震 暉父子建蓋房屋之土地，係包括複丈成果圖A部分中之第 648地號面積251.25平方公尺在內。次查原告及原告之父 出租予張秋六、丙○○建蓋房屋之基地，其面積多達 120.675坪。有租金收據為憑。今如將張秋六、丙○○之 房屋，建蓋於系爭第648地號土地上之占地面積，予以扣 除，則張秋六、丙○○父子所承租及占用土地之面積，即 不足120.67。經推研應有下列二種：第一種原因為原告方 面所提供之房舍敷地，除第645地號外，原本一部分即為 系爭第648地號，僅因當時地界不明，雙方乃以為原告提 供之房舍用地，係均在第645地號（重測前179-3地號）內 ，而造成錯誤。第二種原因為原告方面所提供之房舍用地 ，原均在第645地號（即重測前179-3地號）內，後因土地
重測結果，將張秋六之房屋基地，一小部分劃入系爭第 648地號內，以致造成日後被告所承租之系爭第648地號土 地上（即重測前179-2地號）有張秋六之房舍存在之情形 。以往係原告之父陳輝地及原告提供系爭土地予張秋六、 丙○○父子建蓋房舍，且向張秋六、丙○○等承租人收取 建物敷地租金，有租金收據可證，並非被告提供系爭第 648地號土地予張秋六、丙○○父子建蓋房舍，事甚明顯 。今僅因系爭土地進行光埔市地重劃，系爭土地可領取 地價補償金，原告企圖一方獨得之故，遂擬藉訟，以阻撓 並剝奪被告對「佃農補償金」之領取，而故意提起本訴。（二）被告承租原告之土地多筆，除系爭土地外，尚有其他土地 ，面積甚廣，而大部分係種植溫室蔬菜，銷售各地。被告 為便於存放採收之蔬菜等農作物及有機肥料、土壤、農藥 、農用機具以及安置農用水塔，與設置蔬菜整洗場，乃將 第648地號如前開複丈成果圖B、C部分所示，面積64.72 平方公尺，78.98平方公尺土地，或鋪設水泥地或搭蓋遮 雨棚，以供農事使用。有關上述建物皆係專供農用，無人 居住，除證人張震暉、乙○○在鈞院勘驗現場之日，已供 證甚詳外，即便從原告呈鈞院之照片中，亦可看出上述遮 雨棚之建物，純係囤放農用物品，並未供作農業以外使用 。再者，原告每年前來收取租金時，均曾至被告之上述遮 雨棚內拿取被告所贈送之一大包蔬菜返家，對於系爭土地 上蓋有遮雨棚之建物及該遮雨棚建物係專供農用，知之甚 詳，而對此從未提出任何異議。按上開遮雨棚，設置於系 爭土地上，係輔助及便利系爭土地農事而設，作為清洗藥 蔬儲放有機土壤肥料及器具等，及放置收成後之菜蔬，避 免陽光直接曝，鋪設水泥地是防止清洗菜蔬時造成泥濘污 染菜蔬，並未作為居住使用，是專供農用，故自不得以被 告未自任耕作視之。
（三）「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任 耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而 言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之 用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂 租約無效之原因」（最高法院70年台上字第4637號著有判 例）。系爭土地上之遮雨棚，非供居住之房屋，亦非供其 他非耕作之用，而係專供耕作與農用，已詳如前述，茲依 上開判例反面之解釋，因被告就系爭土地並無不自任耕作 之情事，從而尚不構成耕地三七五減租條例第十六條第二 項租約無效之原因。今兩造之三七五租約仍屬有效存在， 原告訴請被告返還系爭土地，於法洵有未合，應請駁回其
訴。綜上，爰聲明：1、請求駁回原告之訴及假執行之聲 請。2、訴訟費用由原告負擔。3、如為不利被告之判決， 被告願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）兩造不爭執事項：
1.兩造間就新竹市○○段648地號面積631平方公、同段949 地號面積1208平方公尺、同段652地號面積2444平方公尺 之耕地存在耕地租賃契約，係於38年1月1日由原告 (按： 應係原告之父陳輝地）出租予張悲，張悲死亡後由張金灶 繼承租賃關係 (原告於40年10月2日受贈取得系爭土地， 嗣於73年之後改由原告為出租人訂立租約），張金灶死亡 後由被告之父張錦登繼承該租賃關係，張錦登死亡後由被 告二人繼承該租賃關係。
2.就本院囑託新竹市地政事務所於95年12月27日制作之複丈 成果圖Ａ部分所示，有訴外人張振暉（即丙○○）及乙○ ○所有之磚造平房建物，就此Ａ部分與本件之爭點無涉。 3.複丈成果圖Ｂ、Ｃ部分均係鋪設水泥地上搭建遮雨棚且非 供居住使用；就鋪設及搭建之時間點亦不論究，但於本件 起訴前之94年5月18日 (即林務局農林航空測量所拍攝空 照圖之時點）均已存在。
（二）本件經兩造協商之爭點：如附圖所示之複丈成果圖Ｂ、Ｃ 部分鋪設水泥地及搭建遮雨棚之狀況，該部分是否為不自 任何耕作？即是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項 應自任耕作之情形？分述如下：
1.按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍 ，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題 為目的 (最高法院64年台上字第571號判例意旨參照)。次 按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任 耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而 言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作 之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租 之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為 便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休 息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的 （最高法院83年台上字第2636號判決參照）。又按耕地三 七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人 將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租 耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非 自任耕作，而使原訂租約無效。又承租人在承租耕地上固 允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，
且確有其必要者為限（最高法院85年台上字第2355號判決 意旨可資參照）。
2.查系爭複丈成果圖Ｂ、Ｃ部分，面積分別為64.72平方公 尺，78.98平方公尺之土地，係鋪設水泥地上搭建遮雨棚 且非供居住使用，於94年5月18日 (即林務局農林航空測 量所拍攝空照圖之時點）均已存在乙節，為兩造所不爭執 ，並經本院囑託新竹市地政事務所測量並繪製複丈成果圖 在卷足稽；又本院於95年12月27日赴現場履勘時，證人乙 ○○、張震暉亦稱述：系爭648地號土地上水泥地原有被 告搭建之遮雨棚，作為放置肥、整理蔬菜等用途，無人居 住且沒有門窗，如原告今日提出照片無訛（詳本院卷第 106 頁背面）等語，對照原告於當日提出其所拍攝之現場 照片（詳卷第108頁）觀之，該遮雨棚內確係堆放若干成 包類似肥料之物品、塑膠籃、不鏽鋼水塔、側面則以帆布 遮蔽堪稱簡陋等情狀；復參以被告提出之現場照片（詳卷 第135頁至第138頁）所示情形亦與本院前開履勘情形相符 ，堪認被告所辯上開遮雨棚及水泥地，設置於系爭土地上 ，係輔助及便利系爭土地農事而設，作為清洗菜蔬、儲放 有機土壤肥料及器具、水塔等，及放置收成後之菜蔬，避 免陽光直接曝，並專供農用等情，可資憑信。又系爭648 地號如前開複丈成果圖B、C部分所示土地之面積固各達 64.72 平方公尺，78.98平方公尺，惟衡諸原告提出兩造 不爭執之林務局農林航空測量所於94年5月18日所拍攝之 空照圖(詳本院卷第144頁），紅線所圈畫之白色部分即為 Ｂ、Ｃ部分之位置，其面積與被告種植蔬菜之網室耕地所 坐落之面積約百分之五左右，其比例並無明顯不相當之情 形，亦堪認定。揆諸前開判例及裁判意旨，佃農於耕地上 允許農舍存在，所謂農舍，乃以便利耕作而設；即佃農若 係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置 農具、肥料或臨時休息之用，且有必要者，非不得於承租 之耕地上建築農舍。本件被告所建造之水泥地及遮雨棚， 非供居住為兩造所不爭，其設置簡陋且供堆放農具、肥料 、水塔等用途，已見前述，又此等用途於被告頗大規模（ 見前開空照圖可明）網室蔬菜種植，亦確有其輔助耕種之 功能及必要，審諸前開裁判意旨甚且容許作為合於前開農 舍條件之房屋建築於耕地內，舉重以明輕，被告於系爭複 丈圖Ｂ、Ｃ部分所建之水泥地及遮雨棚，雖坐落於承租之 耕地內，亦應許其存在，是尚難以此認為被告就該部分土 地有不自任耕作之情形，即原告主張被告因而有違反耕地 三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之情形，要非可
採。
（三）綜上，被告既無原告主張有違反耕地三七五減租條例第16 條第1項應自任耕作之情形，自亦不構成耕地三七五減租 條例第十六條第二項租約無效之原因，兩造間之耕地租賃 契約即無原告主張因部分無效而全部無效之情況，仍屬有 效存在。從而，原告訴請確認前開耕地租賃關係不存在並 請求被告返還系爭土地，於法即有未合，應予駁回。（四）原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予 駁回之。
四、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 27 日 民事第一庭 法 官 陳順珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 3 月 27 日 書記官 周育瑜