臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第1246號
原 告 殷諾科技股份有限公司
樓之1
統一編號
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林智育律師
李岳洋律師
黃映智律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 張曼隆律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於96年3 月8 日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告於民國95年6 月28日，以總價新台幣（下同 ）3650萬元（含稅），向被告購買被告所有坐落台北市○○ 區○○段4 小段128 地號土地上門牌號碼台北市○區○○路 1 段360 巷15號3 樓之1 、2 房屋及Ｂ2 ─5 、63號2 個停 車位，原告並於簽約之同時，簽發並交付被告票號0000000 號、發票日95年7 月5 日、面額183 萬元、付款人台灣中小 企業銀行內湖分行、指定受款人為被告之支票1 張作為定金 ，惟簽訂買賣契約後2 個月，原告發函催告被告履約，被告 不為正面回應，竟將系爭不動產售予第三人林錦滿，並於95 年9 月11日移轉登記予該第三人。雖被告已退還定金，但依 買賣契約之約定：「賣方（即被告）同意出售後，本約即屬 成交；如買方（即原告）反悔不買或不履行簽約或違反已約 定事項致無法簽約時，賣方得沒收已轉為訂（定）金之要約 金，反之賣方亦同。屆時賣方須退還買方已付之定金金額， 並加兩倍賠償予買方。」等語，是依約被告仍須賠償相當於 定金兩倍之金額予原告，爰依買賣契約請求等語；並聲明： ㈠被告應給付原告366 萬元，及自95年9 月11日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保准宣告假 執行。
二、被告則以：兩造於95年6 月28日所訂之「房屋買賣要約書」 ，並未表明基地應有部分、交屋時間等事項，僅屬買賣之預 約性質。原告主張買賣契約業已成立，但被告於簽立「房屋 買賣要約書」時，不知6 個獎勵停車位與欲出售予原告之系 爭兩個停車位之基地應有部分並未分割，如未經所有權人協
議，地政機關無從辦理分割，而房屋及停車位基地所有權應 有部分屬契約必要之點，原告未與被告達成協議，兩造之意 思表示並未完全合致，買賣契約即尚未成立；再即便買賣契 約成立，基地應有部分未確定，契約亦屬無效；況縱被告有 違約之情事，原告請求之違約金，亦屬過高等語為辯；並聲 明㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決 願供擔保免為假執行。
三、本院協商整理並簡化兩造不爭執及爭執點如下：㈠、不爭執點：
１、原告於95年6 月28日向被告要約購買被告所有坐落台北市○ ○區○○段4 小段128 地號土地上門牌號碼台北市○區○○ 路1 段360 巷15號3 樓之1 、2 房屋及B2─5 、63號2 個停 車位，價金3650萬元（本院卷9~13頁），原告並於簽訂「房 屋買賣要約書」之同時簽發並交付被告票號0000000 號、發 票日95年7 月5 日、面額183 萬元、付款人台灣中小企業銀 行內湖分行、指定受款人為被告之支票1張 作為定金，並約 定：「賣方（即被告）同意出售後，本約即屬成交；如買方 （即原告）反悔不買或不履行簽約或違反已約定事項致無法 簽約時，賣方得沒收已轉為訂（定）金之要約金，反之賣方 亦同。屆時賣方須退還買方已付之定金金額，並加兩倍賠償 予買方。」等語（卷9~13頁、18頁）。
２、系爭房地所屬之愛迪生科技中心管理委員會總幹事丙○○於 兩造簽訂「房屋買賣要約書」後，曾表示無相關資料提供核 算系爭房屋及停車位基地之應有部分比例，經兩造與丙○○ 會面，被告提出停車位比例無法計算，請求原告購買另外6 個獎勵停車位，為原告所拒，協商不成；被告乃於95年7 月 中旬向台北市內湖區調解委員會申請就系爭房屋、停車位之 基地應有部分比例調解，但同年8 月25日調解期日，兩造協 商不成，仲介雙城實業有限公司（下稱雙城公司）嗣於95年 7 月25日、同年月28日分別出具未簽署之承諾書，承諾書分 別記載；「本買賣標的之土地應移轉持分，買賣雙方合意為 萬分之三九八無訛，絕無異議。雙城不動產保證本買賣標的 之土地剩餘持分10000 分之九六.... 」 、「本買賣標的之 土地應移轉持分，買賣雙方合意為10000 分之三五○無訛， 若日後買方土地產權與糾紛，賣方不負任何賠償責任及法律 責任，絕無異議。雙城不動產保證本買賣標的之土地剩餘持 分萬分之一四四（原記載萬分之九六經塗改為上）... 。」 （本院卷170 頁、182 、183 頁）。第1 份承諾書是事前知 會原告公司，第2 份承諾書是事後知會。
３、原告於95年8 月30日委託律師催告被告移轉登記系爭不動產
，並交付之（卷14、15頁），被告亦於同時委託律師發函原 告告知有獎勵停車位之基地未分割，履約不能，請原告一併 購買6 個獎勵停車位，如原告不願承購，則解除欲行訂定不 動產買賣合約之合意等語（卷55~57 頁、137 頁）。４、被告於95年9 月12日委託律師發存證信函予原告，告知原告 因雙方無法協商房屋買賣要約之糾紛，已將系爭房地出售第 三人（即林錦滿），並退還系爭支票予原告（卷17、18頁、 19~22） 。
５、系爭建築內法定停車位及獎勵停車位之大小不一。㈡、爭執點：
１、兩造就系爭房地是否已成立買賣契約？
２、以上如是，被告是否有可歸責之事由，違約出售第三人？３、以上如是，原告請求之違約金是否過高？
茲析述如下：
１、兩造就系爭房地是否已成立買賣契約？
⑴、原告主張兩造就系爭標的物之買賣契約，於95年6 月28日簽 訂「房屋買賣要約書」時，已就買賣標的、價金及付款方式 達成合致，土地之應有部分也可得而計算，買賣契約於斯時 即巳成立云云。被告則以：該「房屋買賣要約書」，僅屬原 告之要約，如非要約，亦只為預約而已，況事後發現土地之 應有部分兩造無法達成分割之協議，因此系爭買賣契約並未 成立等語為辯。
⑵、查兩造於95年6 月28日所簽訂之「房屋買賣要約書」，關於 不動產標示欄記載：「⒈建物門牌：台北市○區○○路1 段 360 巷15號3 樓之1 。⒉坪數140.86坪。⒊房屋單價、車位 單價（未記載金額）⒋總售價：新台幣叁仟陸佰伍拾萬元整 （含稅及Ｂ2 ─5 、63號兩車位）。」，關於承購條件記載 ：「⒈付款方式：簽約10% ，完稅10% ，尾款80% 。⒉委託 有效期限至95年7 月5 日止。⒊屋況：現況交屋。」，關於 服務報酬欄記載：「雙方同意由雙城實業有限公司，作為居 間、代理雙方買賣事宜。⒉雙方同意簽定契約同時支付買賣 總價金（買方）壹% （賣方）壹% 服務費予雙城實業有限公 司，作為仲介服務費。」，關於其他係記載：「台灣中小銀 行內湖分行，支票號碼ＡＲ0000000 （壹佰捌叁萬元）」， 關於相關條件則如不爭執點１、第8 行至12行所載。最後則 記載；「此為意願之表示，最終以地政機關登記之權狀面積 及雙方簽約條件為依據。」等語，有「房屋買賣要約書」（ 13 頁） 在卷可按。雖就買賣房屋之標的、價金、付款方式 已有約定，且原告已支付定金支票，惟依該要約書末所載： 「以... 雙方簽約條件為依據」，顯然兩造之意思，並非以
該要約書為買賣成立之契約書，仍有討論協商之事項，才會 附有雙方另訂立書面契約之義務。再揆之「房屋買賣要約書 」，固就買賣標的之房屋門牌號碼、車位號碼、房屋坪數、 總價金、付款方式達成合致，且買受人已支付定金支票，該 支票之發票日即為95年7 月5 日，惟該「房屋買賣要約書」 係雙城公司之例稿，且仲介之委託有時間限制即為95年7 月 5 日止，正可證明尚有如前所述，仍有待協商之事項。再被 告除出售前開房屋外，尚出售前述2 個法定停車位，並保留 6 個私有之獎勵停車位，而「房屋買賣要約書」上並未記載 出售建物及2 個法定停車位基地應有部分多寡，而系爭房地 尚包含之共有部分基地之應有部分，土地應有部分之登記相 當複雜，有謄本可參（19~22 頁、204~210 頁），其詳情如 附表一所示；雖被告所保留之6 個獎勵停車位，位在地下一 層，系爭法定停車位在地下二層，惟系爭2 個法定停車位使 用時，豈有不經過第下一層之理，是否亦須分擔地下一層基 地之共同使用部分？再兩造於簽訂「房屋買賣要約書」之後 ，被告於同年7 月初因土地應有部分計算比例之問題，曾向 系爭房屋之管理委員會總幹事丙○○索取計算應有部分比例 之資料，因其並無相關資料，曾應被告之要求出面協調，被 告謂土地應有部分無法算出，請原告一併購買6 個獎勵停車 位，原告不同意等情，業據證人丙○○結證在卷（231 頁） ；再證人即被告簽訂「房屋買賣要約書」後之諮商代書丁○ ○於本院證稱：「（有無幫忙處理內湖路1 段360 巷15號3 樓及地下室房屋？）本案並非尤先生委託我辦的，95年7 月 間，尤先生說房屋要出售，請我去簽訂買賣契約書，尤傳真 要約書、建物土地謄本給我看的時候，我發現裡面有一些問 題，要約書只有寫建物的門牌，未寫建號、坐落土地的地號 及持分，因為土地持分如果沒有載明的話，在過戶的過程中 會產生很大的糾紛，我建議尤先生再去找對方寫清楚。持分 沒有辦法計算，因為當初都是建設公司計算給買方，以代書 的立場不會知道土地持分是如何計算出的。」、「（問證人 就土地謄本登記的地下室持分，能否分出6 個獎勵停車位和 2 個法定停車位的持分？）通常我們算土地持分，是由主建 物的面積去算的，這棟房屋有包含公共設施，我們不知道公 共設施是如何計算的。」、「（問證人能否就已經登記的來 算？）因為謄本上面沒有明確的登記主建物的土地持分若干 ？公共設施的土地持分若干（包含獎勵停車位的持分）？所 以無法計算。實務上，地政機關是交由買賣雙方決定，因地 政機關不介入私權的爭執，地政機關不會計算。」、「（問 證人（提示7 月25日、7 月28日承諾書）有何意見？）這兩
份承諾書（均為草稿，182~183 頁），尤先生在7 月底有給 我看過，這兩份承諾書上計算的土地持分不同，所以我建議 他找調解委員會調解，快點確認土地持分。」。又雙城公司 曾計算兩次土地應有部分之承認書予被告過目，如不爭執點 2 第9 至第16行所述，被告自承第2 份承認書「... 土地剩 餘持分10000 分之144...」，係經其用筆將96刪改為144 ， 而證人即雙城公司職員許文傑證稱：95年7 月25日那份承認 書草稿是應被告要求所作，經雙城公司之專聘代書，就權狀 上記載之應有部分填寫，被告覺得其分到太少，不予同意， 後欲調相關資料，但調不到，伊即打電話與被告聯繫，被告 則要求土地移轉應有部分是萬分之350 ，伊計算剩餘之土地 應有部分係萬分之96，被告不同意乃當場將96改為144 ，事 後伊將95年7 月28日承認書草稿之影本予原告看，原告則無 意見，但被告表示須問過其代書，其代書表示第2 份承認書 草稿之應有部分不行，雙方一直爭執土地應有部分之問題， 買方希望賣方訂約，賣方一直拖。第1 份承諾書是雙城的專 屬代書所擬，事先有跟原告會商，第2 份承諾書是伊聽被告 要求所書，未找專業代書，也沒有事先知會原告所擬，後來 才告訴原告；雙方與伊均有至調解委員會調解，調解委員會 表示賣方要履行契約，其餘6 個獎勵停車位，可以詢問買方 要否加買，買方也表示同意，但是必須在資金上符合買方之 要求，賣方表示將回電給買方，但沒有回電，後來房子已經 過戶了，就土地應有部分沒有達成協議，一直在爭執中等語 （255~256 頁）。另原告訴訟代理人曾於本院陳明上述2 份 承認書，應以第1 份為準等語（232 頁），與其於本院所提 出之附表二至四計算雖相符，但查經本院向台北市中山地政 事務所查詢系爭停車位基地之應有部分可否分割（本院雖函 詢時漏寫明另一建號66號，但不生影響），該所以96年2 月 2 日北市中地一字第09630168300 函覆；「.... 二 、查本 所現行地籍資料所載，林君（指其後被告轉售之人林錦滿） 備有本市○○區○○段四小段128 地號土地（權利範圍： 10000 之494） 及其地上51、52、65建號（漏載66號號）建 物（權利範圍：全部、全部、1011分之96）且登記謄本並未 登載旨揭建物有若干法定或獎勵停車位及各車位應分配之持 分，故本所無法劃分出2 個法定停車位之持分究為若干。.. . 」等語，核之51、52建號謄本就系爭5 號及63號之應有部 分確載明0 分之0 ，而僅記載共同使用部分之應有部分，是 被告縱於「房屋買賣要約書」簽訂後，即著手準備相關產權 文件予代書處理（155 頁），但就基地應有部分，因無法計 算，兩造既不能達成協議，買賣契約之重要之點即未合致，
買賣契約並不成立，縱被告就系爭房地及6 個獎勵停車位另 於95年9 月5 日出售予其代書丁○○之母林錦滿，並於同年 月11日移轉登記完畢，但係林錦滿願一併購買6 個獎勵停車 位所致，兩造間之買賣契約既未能因意思表示合致而成立， 被告即無債務不履行之問題。
四、兩造之買賣契約既未能成立，其餘爭點即不必論述。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明六、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 22 日 民事第一庭 法 官 黃小瑩
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 3 月 26 日 書記官 陳鳳嬌
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