臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
95年度員簡字第342號
原 告 乙○○
訴訟代理人 張奕群律師
複代理人 甲○○
樓
被 告 力厚實業有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 賴書貞律師
上列當事人間給付租金事件，於中華民國96年1月16日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及其中新臺幣肆萬元自民國95年11月15日起，其餘新臺幣肆萬元自96年3月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
確認兩造間就坐落彰化縣永靖鄉○○段第54-10號土地上建物之房屋租賃之租金數額為每月新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣壹仟陸佰貳拾參元，其餘新台幣貳佰陸拾參元由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受 判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 3款訂有明文。原告原起訴聲明被告應給付原告新台幣（下 同）15,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息，嗣擴張為被告應給付原告95,000元， 及其中15,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其中40,000元自 95年11月15日起，其餘40,000元自96年3月1日起，均至清償 日止按年息百分之五計算之利息，其擴張聲明合於上開規定 ，於法有據，核先敘明。
二、原告主張：坐落彰化縣永靖鄉○○段5410號土地及其上未辦 理保存登記之建物（以下簡稱系爭建物）一幢均為原告所有 ，系爭建物由原告之母詹江桂出租予被告公司使用，每月租 金10,000元，經原告與詹江桂於民國95年2月17日在台灣南 投地方法院民事庭調解成立，約定系爭建物之租金自95年3 月1日起由原告收取，被告法定代理人丙○○即當庭在法官 面前陳述，系爭建物之租金為每月租金10,000元，調解成立
後，原告即依調解筆錄所載函請被告簽立新租約，被告竟悍 然拒絕，諉稱租金為每月2,500元，並將10個月之租金25, 000元逕寄原告，原告在系爭建物旁另有一出租建物，其租 金為一萬五千元，被告所陳，顯然違背當地之租金水準而不 足採信。系爭建物在原告與母親詹江桂、兄弟分產時，依家 產、遺產分割契約書第三條已經約定建物及基地分歸原告所 有，只因建物原由母詹江桂出資搭建，且為了使母親有生活 費，因此約定建物（除原告系爭建物外，尚有其餘建物，總 共八間），由詹江桂出租並收取租金。而原告與詹江桂之調 解，即是對前開契約作重新之約定，詹江桂放棄對系爭建物 之處分權、受益權：：而將該等權利移轉給原告。因此其真 意自然是指原告承繼詹江桂之「出租人地位」，否則，若依 被告而言，出租人若仍是詹江桂，由其主導租賃事宜，決定 租賃條件，而原告僅能被動消極收取租金，對租約不能置喙 ，豈不違反常理而且矛盾？且依該調解筆錄二，同樣情形的 永安段54–13號部份，亦於95年3月間，由承租人洪志一與 原告另行簽立租賃契約，況詹江桂對此並不爭執，足證調解 內容之真意應係原告承受出租人地位。且證人即調解時在場 之人桑銘忠證稱：「乙○○說有兩戶每戶每月是租金壹萬伍 千元，法官就問乙○○的母親及二位兄弟，姓名我已記不清 楚，問說乙○○所陳述的是否正確，其中一位兄弟陳述說其 中一戶是壹萬伍千元，另一戶是壹萬元，因此我們考量的是 不是租金是否讓步，所以用每月貳萬伍仟元的租金去算乙○ ○的母親拋棄收取租金的利益，後來我們就接受法官所提的 調解條件。」等語，核與該調解庭之周玉蘭法官函覆：「兩 造並未具體確認，僅提出約略數額（該數額本人已不復記憶 ），本人曾以該數額為基礎約略計算乙○○女士可能獲得之 利益，而敦請乙○○女士退讓，以提高返還其母親詹江桂女 士之金額。」所述相符，應可採信。至於周法官所稱：「僅 提出約略數額（該數額本人已不復記憶）」應係指因法官已 審案過多，確定之數額記憶不清，但既然提到：「曾以該數 額為基礎約略計算乙○○女士可能獲得之利益」，即明白顯 示當時雙方有陳述特定之租金數目，若非如是，若無數目， 如何計算乙○○可能獲得之利益？此理甚明。另證人詹益洲 之證詞不實，因「家產（遺產）分割契約書」第三條所示： 永靖鄉○○段54–3地號（後來分割出54–3、54–8至54– 14等八筆土地，其中54–13、54–10即分歸原告取得）上， 現有鐵架造房屋（共八間），係由母親出資搭建，並由其負 責出租他人，租金之收入全部歸母親所有，作為生活上之一 切費用至百歲年老為止，若甲、乙、丙、丁任何一方欲租用
時，租金得減半，但以壹戶為限」。而證人詹益洲分得之房 屋為該契約書之附圖編號2、3、7號，其中編號7、1、8由被 告使用（編號8歸屬原告，即系爭房屋）。依上開規定「以 壹戶為限」，被告豈可以主張編號7、8二房屋均享有減半租 金之優惠。又依詹益洲所述，所有之房屋均由母親詹江桂出 租收取租金，既然房屋還是詹江桂出租，豈有可能由詹益洲 與被告訂立房屋租約？所以詹益洲所提出之租賃契約書是臨 訟虛構不可採。綜上所述，系爭建物之租金為每月10,000元 ，自95 年3月1日起至96年2月28日止，共12個月，租金應為 120,000 元，現被告僅給付25,000元，尚不足95,000元，又 因雙方對系爭建物之租金數額顯有爭議，為此需予以確認以 免爭議，爰聲明求為判決被告應給付原告95,000元，及其中 15,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其中40,000元自95年11 月15日（即收受準備書狀擴張聲明之翌日）其餘40,000元自 96年3 月1日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息 ；並確認兩造間就坐落彰化縣永靖鄉○○段54–10號土地上 建物之房屋租賃之租金數額為每月10,000元等語。三、被告則辯稱：系爭建物租約當事人為被告與訴外人詹江桂， 詹江桂與原告於南投地方法院94年調字第105號調解過程中 並未提及契約移轉之事，復未取得被告同意，故本件租約當 事人仍為詹江桂而非原告；又被告及詹江桂均不否認原告有 租金收取權，原告私法上之地位並未受有侵害之虞，至於原 告得收取之租金數額多少，僅事實上之利益而已，故原告訴 之聲明請求確認租金數額，即不符提起確認訴訟之要件，應 予駁回。而系爭建物租金為每月2500元，並非原告主張之10 000元，因原告所提第三人洪志一承租部分是臨大馬路之店 面，被告承租部分則係小巷內之倉庫，二者價值本有差異， 不能相提並論。且系爭建物及其坐落基地是兩人共有，除乙 ○○外另有共有人詹益洲，故乙○○得收取部分僅為系爭倉 庫租金之1/2。至於詹益洲部分詹江桂同意以詹益洲名義出 租，並無不當或可議之處。再者，依據家產分割協議書精神 ，如係子女向母親詹江桂承租，租金減半，故被告承租部分 ，租金不可能會高達10000元。退一步言之，假設系爭建物 租金有10000元之行情，根據上開方式計算之後，也是被告 租約所載之2500元。原告以另一戶租金為15000元作為本件 租金之認定標準即非妥適，故原告請求確認系爭建物租金金 額為一月10000元並請求補足租金云云，實無理由。根據被 告所提出與詹江桂間之租賃契約，以及訴外人詹益洲與被告 之租賃契約記載租金為每月2500元，合計5000元，此經詹江 桂及詹益洲於本件開庭時皆曾到場，並未為相反主張，足證
原告之母親詹江桂確實是以每月2500元出租予被告。另證人 桑律師所言應係偏袒原告之詞，不僅與在場之其他人包括詹 江桂、詹益村及劉憲璋律師之記憶不符，且未記載於調解筆 錄，應係乙○○片面之詞，不足為採。當時周法官向當事人 確認時有無言明是指租金行情還是實際收取之租金數額？還 有原告兄弟所說一戶租金是10000元，是僅指乙○○部分， 還是包括詹益洲部分？既不明確而不足採；且從桑律師證詞 所述，調解過程中僅有提到收回租金收取權利，並未提到租 約移轉及變更家產分割協議書其他內容之事，足證本件詹江 桂與力厚公司間之租約當事人，仍然未變更，詹江桂有權決 定是否出租及租約條件。至於原告則僅單純享有收取租金之 事實上利益而已，並不因上開調解而取得出租人之地位。本 件租約既然尚未到期，原定租約內容仍然有效，原告自不得 悖於租約約定與出租人為不同之主張。而桑律師表示在南投 地方法院調解過程中法官有向雙方當事人及原告之兄弟確認 本件租金金額，並非事實，應是乙○○片面向其陳述，因當 時雙方就多項意見進行溝通，桑律師記憶可能有所出入。又 當時在場之人尚有詹益村及詹江桂之訴訟代理人劉憲璋律師 ，根據其二人印象調解過程中並未提及租金金額，僅提及租 金由原告收取而已，否則調解當時大可直接記載金額。被告 又曾於95年12月29日支付96年度1至6月租金15,000元，並未 積欠原告租金，且被告已與出租人詹江桂於96年1月10日合 意終止租約，並約定於3月底搬遷，倘若鈞院仍做不利被告 之認定，則上開數額應予抵銷。故聲明求為判決原告之訴駁 回；如受不利判決時，願供擔保聲請宣告免為假執行等語。四、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即 得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，兩造系爭之 債權金額益及租金之數額，既為構成本件法律關係之重要內 容，如不訴請確認，則原告主張之權利是否存在，無法明確 ，且兩造對於租金之數額究竟為何既有爭執，自不得謂原告 在私法上之地位無受侵害之危險。揆諸上開說明，原告提起 本件確認之訴以排除此項危險，即與上開法條之規定並無不 合，自應准許。被告所辯租金數額多少僅事實上之利益而已 ，不符提起確認訴訟之要件云云，要無可採。
五、又按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用之辭句。」，是應以當事人立約當時之 真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。經查：原告主張 系爭建物依家產（遺產）分割契約書第三條約定由詹江桂出
租並收取租金，由原告之母詹江桂出租予被告公司使用，每 月租金10,000元，經原告與詹江桂於95年2月17日在台灣南 投地方法院民事庭調解成立，約定系爭建物之租金自95年3 月1日起由原告收取之事實，業據證人即當時參與調解之律 師桑銘忠到庭證稱：「當時兩造間就租金問題並沒有直接談 到，而是法官有詢問乙○○租金每月收多少，乙○○說有兩 戶每戶每月是租金壹萬伍千元，法官就問乙○○的母親及二 位兄弟，姓名我已記不清楚，問說乙○○所陳述的是否正確 ，其中一位兄弟陳述說其中一戶是壹萬伍千元，另一戶是壹 萬元，因此我們考量的是不是租金是否讓步，所以用每月貳 萬伍仟元的租金去算乙○○的母親拋棄收取租金的利益，後 來我們就接受法官所提的調解條件。」等語，核與家產（遺 產）分割契約書、台灣南投地方法院94年調字第105號民事 庭調解筆錄之記載相符，是以前揭調解筆錄所記載系爭建物 之租金由原告自行收取之意，係指應由原告承受詹江桂之出 租人地位，斟酌原告其他兩戶租金收取情形，計算原告可能 獲得之利益而為調解，始符合調解當時原告之利益，倘若原 告僅限於收取租金而非居於出租人地位，對於租約之終止、 變更、或損害賠償毫無決定之權，自難以達到保障原告收取 租金利益之目的，故原告上開主張，應屬可採。至於證人詹 益洲、詹江桂二人之證詞，因詹益洲稱未到庭不清楚調解之 事等語，詹江桂稱不復記憶等語，均無足資為有利於兩造任 一方之認定；另證人即調解當時之律師劉憲璋既未到庭，縱 其提出書面意見，因有違直接審理主義，自難違作為裁判之 基礎。從而，原告請求確認兩造間就系爭建物之租金數額為 每月10,000元，為有理由，應予准許。又原告主張系爭自95 年3
月1日起至96年2月28日止，共12個月，租金應為120,000元 ，現被告僅給付25,000元，尚不足95,000元等語，因被告抗 辯又於95年12月29日已付租金15,000元應予抵銷等語，並提 出台中商業銀行入戶電匯通知書為證，堪以採信，故經抵銷 後，並參酌民法第342條、第322條第2款規定，原告請求被 告應給付80,000元，其中40,000元自95年11月15日（即收受 準備書狀擴張聲明之翌日）起，其餘40,000元自96年3月1日 起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由， 應予准許，其餘逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決主文第1項原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條規定 ，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院爰依職權宣告得 假執行，並依同法第392條規定，依被告聲請宣告預供擔保 免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經斟酌後 對於判決不生影響，故不再逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用為 第一審裁判費1,220元；證人旅費666元。中 華 民 國 96 年 3 月 20 日 臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 陳弘仁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 96 年 3 月 20 日 書記官 邱柏滄
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